﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7501/19 

Екатеринбург

29 ноября 2019 г.

 

Дело № А50-38106/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Рябовой С.Э., Беляевой Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Райлян Е.Н., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационные жалобы Галактионовой Светланы Ивановны, Департамента земельных отношений администрации города Перми на решение Арбитражного суда Пермского края от 05.06.2019 по делу № А50-38106/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняли участие представители 

общества с ограниченной ответственностью фирма «Май» - Сятчихин А.В. (доверенность от 06.12.2018);

Департамента земельных отношений администрации города Перми – Каюпова Е.М. (доверенность от 28.10.2019 № 114);

индивидуальный предприниматель Глевич Александр Михайлович  - лично (паспорт) и его представитель Леготкин С.В. (доверенность от 16.11.2018);

Прокуратуры Дзержинского района г. Перми – Корякина В.Г. (доверенность от 20.11.2019).

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Май» (далее – общество фирма «Май», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее – Департамент, ответчик) о признании недействительным соглашения от 02.11.2018 о расторжении договора от 31.12.2004 № 115-04Д аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410011:1, заключенного с обществом фирма «Май» под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, применении последствий недействительности сделки, обязав Департамент вернуть в аренду обществу  фирма «Май» земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410011:1 на основании договора № 115-04Д от 31.12.2004 аренды земельного участка, заключенного с обществом фирма «Май» под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2.

Определением суда от 11.12.2018 исковое заявление общества фирма «Май» принято к производству, делу присвоен номер А50-38106/2018.

Индивидуальный предприниматель Глевич Александр Михайлович (далее – предприниматель Глевич А.М., истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту, обществу фирма «Май» о признании недействительным соглашения от 02.11.2018 о расторжении договора от 31.12.2004 № 115-04Д аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410011:1, под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, применении последствий недействительности сделки в виде обязания Департамента вернуть земельный участок в аренду обществу фирма «Май».

Определением суда от 18.04.2019 исковое заявление предпринимателя Глевича А.М. принято к производству, делу присвоен номер А50-11803/2019.

Определением суда от 26.04.2019 дела № А50-38106/2018 и № А50-11803/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А50-38106/2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Прокуратура Дзержинского района г. Перми, Управление Федеральной службы судебных приставов России по Пермскому краю в лице Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества УФССП России по Пермскому краю, товарищество собственников жилья «Кондоминиум 2000», Галактионова Светлана Ивановна.

Решением суда от 05.06.2019 исковые требования удовлетворены. Соглашение от 02.11.2018 о расторжении договора от 31.12.2004 № 115-04Д аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410011:1 признано недействительным. Применены последствия недействительности сделки: на Департамент возложена обязанность вернуть земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410011:1 обществу фирма «Май», на последнего возложена обязанность принять земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410011:1 от Департамента. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда             от 28.08.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, считает их принятыми судами с нарушением норм материального права.  В обоснование  доводов кассационной жалобы Департамент поясняет, что соглашение о расторжении от 02.11.2018 является законным, поскольку имел место продолжительный рост задолженности по арендной плате и пени, у арендатора отсутствовало недвижимое имущество и иные средства для погашения задолженности и дальнейшее осуществление деятельности обществом фирма «Май» не предполагалось; у собственников объектов незавершенного строительства имелись права на оформление аренды земельного участка для завершения строительства. При этом Департамент поясняет, что он,  как арендодатель имеет безусловное право на прекращение договора аренды, перешедшего на неопределенный срок. По мнению Департамента, права предпринимателя Глевича А.М. оспариваемым соглашением не нарушаются и он имеет право как собственник объекта обратиться в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта. Департамент считает, что судами не оценивались его доводы о том, что прекращение действия на строительство в отношении общества фирма «Май» не повлечет за собой невозможность исполнения решения Дзержинского районного суда города Перми от 22.03.2016. Департамент поясняет, что указанное решение длительное время не исполняется вследствие отсутствия у общества фирма «Май» какого-либо имущества, а также финансовых возможностей и полагает, что вывод судов о том, что при заключении соглашения от 02.11.2018 стороны действовали недобросовестно несоответствует фактическим обстоятельствам дела.

Галактионова С.И. также обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Галактионова С.И. не согласна с выводом судов о том, что соглашение сторон о расторжении договора аренды земельного участка от 31.12.2004 № 115-04Д препятствует обществу фирма «Май» завершить строительство второй очереди жилого дома по ул. Плеханова, 2, а также влечет невозможность исполнения обществом фирма «Май» его обязанности перед участниками долевого строительства. Третье лицо полагает, что судами не принято во внимание, что процедура банкротства общества фирма «Май» была введена по заявлению департамента без применения специальных норм о банкротстве застройщика, предусмотренных параграфом 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ввиду того, что истец не привлекал денежные средства участников долевого строительства и с 2004 года не осуществлял строительство второй очереди жилого дома по указанному адресу. При этом третье лицо отмечает, что к моменту обращения департамента с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом) общество фирма «Май» никакой производственной деятельности, в том числе, по строительству второй очереди объекта по адресу г.Пермь, ул. Плеханова, 2 не осуществляло. Галактионова С.И. считает, что судами не дана надлежащая оценка тому факту, что не введены в эксплуатацию только нежилые помещения, принадлежащие третьему лицу Глевичу А.М., право собственности, на которые зарегистрировано им 20.05.2015 и к которым собственники жилых помещений и члены ТСЖ «Кондоминиум-2000» не имеют никакого отношения. Также третье лицо считает, что судами не исследовано обстоятельство незаконной выдачи обществу фирма «Май» разрешения на строительство в период ликвидационной процедуры организации - должника по заявлению неуполномоченных лиц, и в нарушение процедуры, предусмотренной статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Вывод судов о том, договор аренды земельного участка от 31.12.2004 № 115-04Д  расторгнут в связи с наличием задолженности по арендной плате, третье лицо считает неправомерным, как и вывод судов о том, что в результате заключенного соглашения от 02.11.2018 о расторжении договора аренды земельного участка от 31.12.2004 № 115-04Д компенсационные мероприятия, указанные в решении Дзержинского суда г. Перми от 22.03.2016 не могут быть выполнены. Заявитель кассационной жалобы полагает, что отсутствие договора аренды земельного участка не влияет на проведение компенсационных мероприятий  подвала и благоустройству прилегающей территории здания жилого дома по ул. Плеханова, поскольку данные виды работ выполняются на основании судебного акта – решения Дзержинского районного суда г. Перми от 22.03.2016 и для из реализации разрешения на строительство не требуется. Кроме того, как поясняет третье лицо, предприниматель Глевич А.М., как собственник объекта незавершенного строительства (подземной парковки) в случае необходимости не лишен права на заключение нового договора аренды однократно на 3 года для завершения строительства этого объекта без проведения торгов. Заявитель кассационной инстанции  считает необоснованным вывод судов о том, что при заключении соглашения о расторжении договора аренды конкурсный управляющий действовал недобросовестно, поскольку, как считает третье лицо, злоупотребления правом не было, так как инициатором прекращения договорных отношений являлся департамент как арендодатель земельного участка, а соглашение о расторжении является двухсторонним. 

Общество фирма «Май», предприниматель Глевич А.М.,  Прокуратура Дзержинского района г. Перми, Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми направили письменные отзывы на кассационные жалобы, в которых указали, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Перми от 29.11.2004 № 3563 между Администрацией города Перми (арендодателем) и обществом фирма «Май» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 31.12.2004 № 115-О4Д, по условиям которого в аренду арендатору передан земельный участок площадью 3244,54 кв. м с кадастровым номером 11:16, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, жилой район Железнодорожный, ул. Плеханова, 2 (пункт 1.1 договора).

Земельный участок предоставлен для использования под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 срок действия договора аренды определен с 30.11.2004 по 29.11.2007.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

После истечения срока действия договора общества фирма «Май» продолжило пользование участком с согласия арендодателя, в связи с чем, договор был возобновлен на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (письмо от 30.04.2008).

Обществу  фирма «Май» 25.09.2017 выдано разрешение на строительство № 59-RU90303000-311-2008/3 жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь) на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410011:1 сроком действия до 25.05.2020 (т. 1, А50-11803/2019, после объединения – А50-38106/2018, л.д. 72-73). 

Ранее определением Арбитражного суда Пермского края от 29.12.2014 в отношении общества фирма «Май» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2015 по делу №А50-24977/2014 общество фирма «Май» было признано несостоятельным  (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Галактионова С.И.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 29.11.2018 производство по делу о банкротстве общества прекращено.

Государственная регистрация права собственности Глевича A.M. на незавершенное строительством помещение, площадью 1767,3 кв. м, этаж подземный, по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2 произведена 20.05.2015 (свидетельство о государственной регистрации права серии 59-БД 677656). Основания для регистрации права – определение Дзержинского районного суда г. Перми от 27.02.2015, решение Третейского суда Пермского края от 17.11.2014, исполнительный лист Дзержинского районного суда г. Перми от 27.02.2015.

Вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда города Перми по делу от 22.03.2016 № 2-1867/16 на общество фирма «Май» возложена обязанность провести компенсационные мероприятия, предусмотренные техническим обследованием общества с ограниченной ответственностью «ПроектИнжиниринг» № 2015-07-02-Г: окончить строительно-монтажные работы подземной парковки, а также элементов въезда и выходов в соответствии с проектным решением; устранить повреждения вертикальной и горизонтальной гидроизоляции стен подвала, стен и перекрытий подземной парковки; провести работы по просушке участков стен, элементов фундамента здания и сооружения подземной парковки в местах замачивания; выполнить работы по благоустройству прилегающей территории (кроме офисов 4, 6, 8 в части укладки плитки) здания жилого дома № 2 по ул. Плеханова города Перми с восстановлением поврежденной гидроизоляции, восстановлением оконных приямков, имеющих повреждения и устройством отмостки по периметру здания; устроить дренаж отвода дождевой воды с кровли здания в местах расположения водосточных труб.

При рассмотрении названного дела судом установлено, что застройщиком обществом фирма «Май» допущены нарушения градостроительного законодательства, которые могут повлечь обрушение дома, угрожать жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов-исполнителей по исполнению особых исполнительных производств, розыску должников и их имущества УФССП России по Пермскому краю от 01.03.2017 в отношении общества фирма «Май» возбуждено исполнительное производство № 413801/17/59046-ИП, решение Дзержинского районного суда города Перми по делу от 22.03.2016 № 2-1867/16 не исполнено, что подтверждается письмом судебного пристава-исполнителя от 15.04.2019.

Между Департаментом и  обществом фирма «Май» 02.11.2018 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для строительства от 31.12.2004 № 115-04Д с 31.10.2018. Земельный участок арендатором передан арендодателю по акту приема-передачи от 31.10.2018.

Государственная регистрация соглашения проведена 14.11.2018.

Департаментом земельных отношений администрации города Перми в адрес Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми направлена информация о расторжении договора аренды, в адрес предпринимателя Глевича А.М. направлено претензионное письмо с требованием оплатить пользование земельным участком, подан иск к собственникам объектов незавершенного строительства в доме по ул. Плеханова, 2, о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 005-19Д (дело № 2-1657/2019).

Поскольку на момент расторжения договора аренды застройщиком не были исполнены обязательства по договорам участия в долевом строительстве от 05.04.2006 подземной автостоянки, офисных помещений, не выполнены общедомовые работы по иным договорам долевого участия, не исполнено вступившее в законную силу решение Дзержинского районного суда города Перми по делу № 2-1867/16 от 22.03.2016, общество фирма «Май» и предприниматель Глевич А.М. полагая, что расторгая договор аренды, конкурсный управляющий общества фирма «Май» и департамент действовали недобросовестно, со злоупотреблением правом (имеется угроза обрушения дома и причинение вреда жизни и здоровью всем жителям дома), а соглашение от 02.11.2018 о расторжении договора аренды земельного участка для строительства от 31.12.2004 № 115-04Д является недействительной сделкой в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми исками.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, общество фирма «Май» является застройщиком, на котором в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лежит обязанность по вводу объекта строительства в эксплуатацию.

Разрешение на строительство жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь) на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410011:1 выдано обществу фирма «Май» сроком действия до 25.05.2020.

Кроме того, судами приняты во внимание пояснения лиц участвующих в деле о том, что на момент расторжения договора аренды вторая очередь жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, не была завершена строительством и введена в эксплуатацию не в полном объеме, при этом  вторая очередь строительства включает три пусковые комплекса: первый пусковой комплекс - две жилые блоксекции 126 квартир, начиная с 3-его по 16 этажи, которые введены в эксплуатацию 23.01.2013; второй пусковой комплекс - нежилые помещения, общей площадью 1594,3 на техническом этаже, первом и втором этажах и третий пусковой комплекс – подземная автостоянка на 56 машиномест, общей площадью 2900 кв. м, которые строительством не завершены и в эксплуатацию не введены.

Более того судами учтено, что вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда города Перми по делу №2-1867/16 от 22.03.2016 установлен факт нарушения застройщиком обществом фирма «Май» градостроительного законодательства, которые могут повлечь обрушение дома, угрожать жизни и здоровью неопределенного круга лиц, на застройщика возложена обязанность провести компенсационные мероприятия, включающие завершение строительно-монтажных работ, устранение повреждений, выполнение работ по благоустройству. Решение суда до настоящего времени не исполнено.

Как верно отмечено судами, приведенные  обстоятельства были известны обществу фирма «Май» и Департаменту земельных отношений администрации города Перми на момент подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Руководствуясь пунктом 3 части 21.1, части 21.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного органа в случае расторжения договора аренды земельного участка, указанное решение принимается в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня прекращения прав на земельный участок, суды пришли к обоснованному выводу, что соглашение сторон о расторжении договора аренды земельного участка препятствует застройщику завершить строительство дома, на нем расположенного, влечет невозможность исполнения обществом фирма «Май» его обязательств перед участниками долевого строительства, а также исполнить решение Дзержинского районного суда г. Перми от 22.03.2016, нарушает права и законные интересы не только участников строительства, но и права истцов в сфере предпринимательской деятельности в результате совершения оспариваемой сделки. 

Судами также верно указано на то, что расторжение договора аренды при наличии действующего разрешения на строительства, обязанности застройщика произвести строительно-монтажные работы, установленной законодательно и в судебном порядке, в данном случае не соответствует требованиям разумности, целесообразности и добросовестности участников гражданского оборота. Кроме того, расторжение договора аренды  в данном случае не направлено на реальный возврат земельного участка публичному собственнику, поскольку участок предоставлялся для строительства дома, часть которого построена, следовательно, возврат его арендодателю изначально не предполагался и реально произведен быть не может.

На основании изложенного, принимая во внимание, что  соглашение о расторжении договора аренды от 02.11.2018 направлено не на восстановление права владения участком, а на прекращение правовых оснований использования участка обществом фирма «Май», суды правомерно удовлетворили исковые требования.

Доводы Департамента и Галактионовой С.И. о том, что заключение оспариваемого соглашения было обусловлено исключительно наличием задолженности по арендным платежам, отсутствием у арендатора имущества, невозможностью завершить строительство, обоснованно отклонены судами, как не имеющие значения с учетом изложенных выше обстоятельств, поскольку договор аренды расторгнут по соглашению сторон и из содержания соглашения не следует, что договор расторгается в связи с наличием задолженности.

Иные доводы кассационных жалоб, в частности об отсутствии необходимости действующего договора аренды, заключенного с застройщиком, для осуществления строительно-монтажных и иных работ, необходимых для завершения строительства объекта, в том числе для исполнения Дзержинского районного суда г. Перми от 22.03.2016 и о том, что предпринимательГлевич А.М. вправе самостоятельно получить земельный участок для продолжения строительства помещений подземной автостоянки, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 05.06.2019 по делу № А50-38106/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Галактионовой Светланы Ивановны и Департамента земельных отношений администрации города Перми – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                            С.Э. Рябова 

 

                                                                                             Н.Г. Беляева