ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-12508/2021

Дело № А40-238687/18

г. Москва

09 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2021 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  В.С. Гарипова, 

судей Р.Г. Нагаева, И.М. Клеандрова

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ГК "АГЕНТСТВО ПО СТРАХОВАНИЮ ВКЛАДОВ"  

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 09 февраля 2021 года 

по делу №А40-238687/18, принятое судьей Р.Ш. Мухамедзановым, 

об удовлетворении заявления ФИО2 о признании права собственности, об исключении из реестра требований о передаче жилых помещений ЗАО «Софьино-70» требования ФИО2 стоимостью 13 235 530 руб.

 

при участии в судебном заседании:

от ФИО2 – ФИО3 по дов. от 02.10.2020, ФИО4 по дов. от 29.08.2018,

от ГК «АСВ» в лице ООО «УК «Помощь» - ФИО5 по дов. от 22.03.2021,

Иные лица не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2018 принято к производству заявление Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании Закрытого акционерного общества «Софьино-70» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу №А40-238687/18-186-341Б.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2019 в отношении ЗАО «Софьино-70» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)». ЗАО «Софьино-70» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО6 (адрес для направления корреспонденции: 123317, 

<

...>).

 

Судом рассмотрено заявление ФИО2 к должнику о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, поступившее в суд 17.02.2020 г. 

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержала заявленные требования.

Представитель ГК "АСВ", конкурсного управляющего должника возражали.

 

Арбитражный суд города Москвы определением от 09 февраля 2021 года, руководствуясь ст. ст. 32, 201.1., 201.2, 201.5, 201.6, 201.8, 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», заявление ФИО2 о признания права собственности удовлетворил:

Признал за ФИО2 право собственности на земельный участок общей площадью 1 001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, со следующими координатами: название (номер) межевого знака: н1 координаты: Х-25501,56, Y-10949,64; н2: Х-25517,18, Y-10913,6; н3: Х-25539,98, Y-10923,52; н4: Х-25524,58, Y-10960,66; н1: X-25501,56, Y-10949,64, образованный путем раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617, 

и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 194 кв.м., 

о чем внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Исключил из реестра требований о передаче жилых помещений ЗАО «Софьино-70» требование ФИО2 стоимостью 13 235 530 руб.;

Исключил из конкурсной массы ЗАО «Софьино-70» земельный участок общей площадью 1 001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, со следующими координатами: название (номер) межевого знака: н1 координаты: Х-25501,56, Y-10949,64; н2: Х-25517,18, Y-10913,6; н3: Х-25539,98, Y-10923,52; н4: Х-25524,58, Y-10960,66; н1: X-25501,56, Y-10949,64, образованный путем раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617, и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 194 кв.м.;

Признал отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельный участок общей площадью 1 001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, со следующими координатами: название (номер) межевого знака: н1 координаты: Х-25501,56, Y-10949,64; н2: Х-25517,18, Y-10913,6; н3: Х-25539,98, Y-10923,52; н4: Х-25524,58, Y-10960,66; н1: X-25501,56, Y-10949,64, образованный путем раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617.

 

Не согласившись с принятым определением, ГК "АГЕНТСТВО ПО СТРАХОВАНИЮ ВКЛАДОВ" подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении заявления ФИО2 в полном объеме.

 

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал ее доводы и требования, представитель ФИО2 возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого определения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ. 

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены определения Арбитражного суда города Москвы не имеется. 

 

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23 апреля 2015 г. между ФИО2 (участником строительства) и ЗАО «Софьино-70» (застройщиком) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом №176/23042014 (дом № 176, назначение: жилое, общей ориентировочной площадью 194 кв.м., кадастровый квартал 77:22:0020330, количество этажей 2, находящейся по адресу: г.Москва, поселение Краснопахорское, деревня Раево, на земельном участке с номером 176 общей ориентировочной площадью 1001,00 кв.м.).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора № 176/23042014 купли-продажи земельного участка с домом от 23 апреля 2015 года стоимость (цена) Объекта составила 13 235 530 рублей, в том числе стоимость (цена) Участка составила 3 341 530 рублей, а дома 9 894 000 рублей. Обязанность по оплате цены Объекта исполнена ФИО2 в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 28.08.2015г. на сумму 7 184 871,00 руб., квитанцией от 27.06.2015г. на сумму 400.000, 00 руб., квитанцией от 27.07.2015г. на сумму 400 000, 00 руб., заявлением о переводе на сумму 5 250 659, 00 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного Договора Стороны договорились о заключении Основного договора в срок не позднее 90 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на Участок и Дом. Продавец обязуется возвести на Участке Дом, оформить и зарегистрировать свое право собственности на Дом в срок не позднее 31 декабря 2016 года.

Согласно п.4.1.4 Договора Продавец обязуется передать по акту приема-передачи Участок и Дом.

 

Из материалов дела следует, что заявитель оплатил должнику 13 235 530 руб. Таким образом, все права и обязанности перешли к ФИО2

 

Также судом первой инстанции установлено, что объекты недвижимости переданы заявителю, что подтверждается соглашением безвозмездного пользования от 08.07.2017 г. и передаточным актом от 08.07.2017 г.

Согласно п.3 соглашения земельный участок и дом были переданы покупателю до момента оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

Кроме того, завершение строительства жилого дома подтверждается разрешением №176/ИД от 08.07.2017г., из которого следует наличие в спорном жилом доме сетей водоснабжения и канализации.

Между сторонами также оформлен акт балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности от 08.07.2017г., что подтверждает наличие электроснабжения жилого дома.

Также судом первой инстанции установлено, что 05 июля 2017г. заявитель заплатила НП «Эрин» 1 600 000 руб. 00 копеек вступительный взнос за подключение ко всем энергоснабжающим организациям, к дому также подведен газопровод ФИО2 несет расходы по оплате коммунальных услуг за свет, воду, канализацию и вывоз мусора.

Также дому с ноября 2018 года присвоен почтовый адрес: дом № 176, г.Москва, поселение Краснопахорское, 

<

...> на земельном участке с номером 176.

 

Учитывая, что объект недвижимости фактически полностью построен, а ФИО2 несет расходы по его содержанию, ФИО2 просит суд признать за ней права собственности на оплаченный в полном объеме и приобретенный им жилой дом и расположенный под ним земельный участок общей площадью 1 001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, со следующими координатами: название (номер) межевого знака: н1 координаты: Х-25501,56, Y-10949,64; н2: Х-25517,18, Y-10913,6; н3: Х-25539,98, Y-10923,52; н4: Х-25524,58, Y-10960,66; н1: X-25501,56, Y-10949,64, образованный путем раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617.

 

Согласно отзыву конкурсного управляющего, он возражает относительно заявленных требований с ссылкой на то, что земельный участок, подлежащий продаже ФИО2 в настоящее время не выделен из первоначального земельного участка, на государственный кадастровый учет не поставлен, тогда как земельный участок с кадастровым номером 77:22:0020330:617 имеет обременение в виде ипотеки в пользу ГК «АСВ», а также на то, что дом является объектом индивидуальной застройки, а ФИО2 не является участником долевого строительства.

 

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

В пункте 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2013, разъяснено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями 1 и 2 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту -ГПК РФ), за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3 статьи 22 ГПК РФ).

В случае если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда в силу Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

Таким образом, с даты введения в отношении застройщика процедуры банкротства - наблюдение, споры о признании права собственности на объект долевого строительства подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве застройщика.

В соответствии со ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).

Спорный дом является объектом завершенного строительства, отнесен к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты завершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

 

Судом первой инстанции из материалов настоящего обособленного спора установлено, что дом, являющийся предметом Предварительного договора, является частью блокированной застройки (коттедж «АРМА»), что обозначено в Приложении № 1, 2 к Предварительному договору. Земельный участок общей ориентировочной площадью 1001.00 кв.м., относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, поселение Краснопахорское, д.Раево, с расположенным на нем домом 176, - является объектом индивидуального жилищного строительства, а именно частью блокированной застройки (коттедж «АРМА»), что в частности следует из приложения № 1, 2 к предварительному договору.

 

Также судом первой инстанции учтено, что в соответствии со п. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Руководствуясь приведенными положениями законодательства, исследовав фактические обстоятельства данного дела о банкротстве застройщика, рассмотрев доводы и возражения участвующих в данном споре, оценив представленные ими документы, установив, что ФИО2 оплата по договору осуществлена в полном объеме, спорный жилой дом построен, передан ФИО2, которая им фактически владеет, несет расходы по его содержанию, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного ФИО2 требования о признании за ней права собственности на спорные жилой дом и расположенный под ним земельный участок.

 

Доводы отзыва ГК «АСВ», что дом и находящийся под ним земельный участок расположены на территории малоэтажного жилого поселка «Остров Эрин» (индивидуальная усадебная застройка), а ФИО2 не является участником долевого строительства и не имеет права требования признания за ним права собственности, судом первой инстанции отклонен на основании следующего.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Как установлено судом первой инстанции, спорные жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - поселка «Остров Эрин» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов.

Из материалов настоящего банкротного дела следует, что ЗАО «Софьино-70» одновременно привлекало денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом как денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, таунхаусов, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей жилого дома создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка «Остров Эрин».

Таким образом, в рассматриваемом случае жилой дом, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели таких жилых домов в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир.

В связи с изложенным суд первой инстанции признал возможным и оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика – ЗАО «Софьино-70» к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья.

Применение указанного правового подхода было поддержано Арбитражным судом Московского округа в постановлениях от 11.06.2020 N Ф05-1161/2020 и N Ф05-1161/2020 по настоящему делу.

Таким образом, к правоотношениям между должником и ФИО2 по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства, и на него в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

При рассмотрении настоящего обособленного спора (с учетом установленных по данному конкретному делу обстоятельств) суд первой инстанции исходил того, что участники строительства в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и заявитель требования - это лица, принадлежащие к одной категории, находящиеся в одинаковых или сходных ситуациях. Соответственно, принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) прав кредитора не должен быть нарушен по отношению с другими участниками отношений с должником, касающихся жилых помещений.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции отклонил возражения ГК «АСВ» и конкурсного управляющего как необоснованные, заявленные без учета изложенных выше особенностей настоящего обособленного спора.

С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, заявитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны должника, а при неисполнении обязательств должника вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Как следует из материалов дела, кредитором соблюдены условия, необходимые для признания за ним права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора.

 

Вместе тем, судом первой инстанции отклонены возражения конкурсного управляющего и ГК «АСВ» относительно того, что земельный участок, подлежащий продаже ФИО2, в настоящее время не выделен из первоначального земельного участка (77:22:0020330:617), на государственный кадастровый учет не поставлен, поскольку отсутствие раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617 по независящим от участника строительства причинам, при наличии доказательств того, что застройщик в установленном порядке обращался с заявлением о межевании и государственной регистрации, однако данные действия не были завершены по вине должника, не лишает права участника строительства, добросовестно выполнившего свои обязательства по оплате за Объекты, на обращение в суд с требованием о признании права собственности на спорные жилой дом и земельный участок.

Кроме того, как следует из ответа ГК «АСВ» №8/28994 от 30.09.2020г.,  у Агентства нет обязанности давать согласие на межевание Объекта.

 

Судом первой инстанции также установлено, что ФИО2 представлен ситуационный план с выделением земельного участка площадью 1001,04 кв.м., что соответствует условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом от 23 апреля 2015 г. № 176/23042014. 

 

Несмотря на то, что предварительный договор заключен сторонами 23.04.2015 г., из выписки ЕГРН на земельный участок следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617 установлено обременение (ограничение) прав в виде ипотеки в пользу ГК «АСВ».

В соответствии с п.8.1 ст.13 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

 

Удовлетворяя заявление ФИО2 о признания права собственности, суд первой инстанции учитывал следующее.

Согласно уведомлению конкурсного управляющего должника (без даты), представленному к заявлению кредитором, требования ФИО2 удовлетворены и включены в реестр требований о передаче жилых помещений стоимостью 13 235 530 руб.

Вместе с тем, частью 1 статьей 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При таких обстоятельствах, у должника отсутствует право распоряжения на данный объект недвижимости, в том числе и право передачи данного имущества в целях погашения требований участников строительства, в связи с чем, имеются основания для исключения требования ФИО2 из реестра требований ЗАО «Софьино-70» о передаче жилых помещений, а также для исключения объектов недвижимости из Конкурсной массы должника и признания отсутствующим обременения в виде ипотеки.

 

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и для отмены определения суда по доводам апелляционной жалобы, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и мотивированно им отклонены.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что не имеется специального правового регулирования в отношении о передаче объектов, на которые претендует ФИО2, государственная регистрация спорного объекта недвижимости не производилась.

Участник строительства ФИО2 обратилась в суд с требованиями о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, и исключении требования из РТУС, основывая свои требования на том, что спорные объекты были в соответствии с Соглашением безвозмездного пользования от 08.07.2017г. и Передаточный актом от 08.07.2017г. (т.е. за два года до признании должника банкротом, которое квалифицируется как «документ о передаче» (п. 8 ст. 201.111, ст. 201.8 Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" были переданы в собственность ФИО2, однако право собственности на них не было оформлено на имя участника строительства по причинам, связанным с действиями самого должника.

Факт нарушения прав и законных интересов гражданина, денежные средства которого привлечены для строительства, ссылающегося в обоснование требования о признании права собственности, на уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по оформлению имущественных прав истца, установлен при рассмотрении спора по существу (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015). Именно должник нарушил обязанность по снятию обременения в части земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет, и который впоследствии должен быть передан покупателю к моменту передачи жилого дома и земельного участка. Поведение должника и негативные последствия ненадлежащего исполнения им принятых на себя обязательств не может быть поставлено в вину участнику строительства и возложено на гражданина, передавшего денежные средства должнику в оплату строящегося жилого дома. Оснований для признания ФИО2 недобросовестным приобретателем не имеется.

Спорный земельный участок, расположенный под домом, выделен в соответствии с требованиями ЗК РФ и п. 8 ст. 22 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственном регистрации недвижимости»; Приказом Министерства экономического развития РФ от 08.12.2015 N 921 (ред. от 23.11.2016) ", а дом - Приказом Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. № 953. Согласно Заключению эксперта, подготовленного экспертом ООО «ГрадЗемКом», границы земельного участка, по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д. Раево, площадью 1001 кв.м. (в границах земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617) были определены по границе объектам искусственного происхождения (ограждению). В порядке положений ст. 82 АПК РФ ГК АСВ не ходатайствовала о назначении и проведении по делу судебной экспертизы. Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений. 

В рамках настоящего дела ФИО2 было представлено заключение эксперта. Данный отчет судом признан надлежащим, оснований не доверять компетентности эксперта, составившего отчет, с учетом представления доказательств его квалификации, судом не установлено, а ГК АСВ не представлено опровергающих выводы эксперта доказательств.

 

Жилой дом, являющийся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения (л.д. 10-30), возведенный по проекту (л.д. 109-120) с соблюдением норм и строительных правил, согласно Разрешению на строительство, в т.ч. № 77-236000-017878-2018г. от 06.11.2018г., (л.д. 161-162), является частью малоэтажной жилой застройки (положительное заключение экспертизы проектной документации 4-1-1-0057-15 от 17.12.2015г.; 77-2-1-2-0015-16 от 16.02.2016г.

Стоимость жилого дома и земельного участка в полном объеме оплачена участником строительства застройщику в размере 13 235 530,00 руб., что подтверждается платежными документами, имеющимися в материалах дела (л.д.31-34). Данное обстоятельство послужило  основанием  для  передачи  участнику  строительства  объектов  после  завершения строительства, что подтверждается Соглашением безвозмездного пользования от 08.07.2017г. (л.д. 35-38), а также Передаточный актом от 08.07.2017г.

Техническое подключение Объекта к введенным в эксплуатацию системам водоснабжения (сетей водопровода), газоснабжения, сетей ливневой канализации (канализирования), сети хозяйственно-бытовой канализации, электроснабжения (л.д.90-108) подтверждается актами разграничения балансовой принадлежности и актами приема-передачи электрооборудования в жилом доме (л.д. 49-52).

В жилой дом поставляются коммунальные услуги по соответствующим договорам, заключенным с ФИО2, на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, стоимость подключения к которым также была полностью оплачена участником строительства в сумме 1 600 000,00 руб. (л.д. 47), во исполнение Договора об условиях членства в НП «ЭРИН» №23042015/176 от 23.04.2015г., задолженности по оплате коммунальных услуг у ФИО2 не имеется (Справка ООО «Комплексный сервис» исх. №б/н от 08.10.2020г.).

Постановлением Главы поселения Краснопахорское в городе Москве №137 от 04.09.2014г. «О присвоении наименований вновь образованным улицам, расположенным на территории поселения Краснопахорское» улице, на которой расположен дом №176 на участке №176 присвоено название: ул. Ирландская (л.д. 87-89).

Участник строительства на протяжении более трех лет осуществляет права собственника недвижимого имущества, владеет, пользуется имуществом, несет расходы на его содержание.

Разрешения на ввод в эксплуатацию для объектов (индивидуальных жилых домов) законом не предусмотрено в силу прямого указания ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Завершение строительства подтверждается Техническим планом, подготовленным аттестованным кадастровым инженером и представленным в материалы дела, а также выводами в Заключении эксперта о том, что объект построен с соблюдением строительных норм и правил, не угрожает безопасности других лиц.

Отсутствие раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617 земельного участка по независящим от участника строительства основаниям, при наличии доказательств того, застройщик в установленном порядке обращался с заявлением о межевании и государственной регистрации (л.д. 167), однако данные действия не были завершены по причинам предъявления кредитной организацией своих претензий и инициирования дела о несостоятельности должника, не лишает права участника строительства на обращение в суд с требованием о признании права собственности на оплаченные им объекты, которые были ему переданы задолго до банкротства застройщика.

 

Суд первой инстанции правомерно исходил из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан-участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени защиты), поскольку жилой дом построен, права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путём признания за ним права собственности на спорные объекты и прекращении залога ГК АСВ, невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательство по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости, с учётом конкретных обстоятельств дела, суд правомерно приравнял покупателей таких объектов к участникам долевого строительства в многоквартирных жилых домах в силу статьи 19 Конституции РФ и применить к ним параграф 7 Закона о банкротстве, а также Закон о долевом участии в строительстве. Судебная практика по такой категории споров сложилась, в т.ч. в рамках данного дела о банкротстве ЗАО «Софьино-70». Судом правомерно сделан вывод о том, что в рассматриваемом случае жилой дом, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект   индивидуального   жилищного   строительства,   а   элемент   единого   по   территории   и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели таких жилых домов в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир. Суд правомерно признал возможным и оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика – ЗАО «Софьино-70» к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья. Применение указанного правового подхода было поддержано Арбитражным судом Московского округа в постановлениях от 11.06.2020 N Ф05-1161/2020 и N Ф05-1161/2020 по настоящему делу. Таким образом, к правоотношениям между должником и ФИО2 по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства, и на ФИО2 в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

 

Из материалов дела усматривается, что застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей жилых домов по предварительным договорам в рассрочку на одной территории в целях создания по единому проекту общего жилого комплекса - "посёлка" смешанного типа с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги). Денежные потоки покупателей объектов, аналогичных объекту ФИО2, и дольщиков в многоквартирных домах, смешивались. На их денежные средства создана общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка и указанные покупатели в финансово-экономическом плане являются такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса и рисковали своими денежными средствами.

Доказательств обратного не приведено.

С учётом приведённых норм права, исходя из конкретных обстоятельств дела, в целях справедливости и равенства граждан, внесших денежные средства застройщику-должнику, является верным вывод суда, приравнявшего заявителя к участникам долевого строительства в многоквартирных жилых домах и применения к ним положений параграфа 7 Закона о банкротстве, а также положения Закона о долевом участии в строительстве.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.

Согласно п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона о долевом участии в строительстве, по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 

В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно признал за участником право собственности на объекты недвижимости с прекращением залога кредитной организации.

 

Исходя из положений абз. 2 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка.

При этом уклонение должника от регистрации права собственности и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не должно ставить ФИО2 в худшее положение, чем иных участников строительства, чьи земельные участки были своевременно отмежеваны и оформивших право собственности на земельный участок через признание права в рамках настоящего дела.

Кроме того, невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введённый в эксплуатацию, и переданный Заявителю за два года до банкротства должника, препятствует Заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательство по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, в котором он проживает более 3 лет, что не соответствует принципу справедливости.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В определениях от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Таким образом, ипотека в пользу ГК АСВ на спорный объект прекратилась. 

Ссылки на положения ГК РФ о предварительном договоре и Пленума №54 от 11.07.2011г. несостоятельны, неприменимы в рассматриваемом случае, поскольку судом первой инстанции правомерно применены к правоотношениям положения 214-ФЗ, и п.п. 8, 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, предусматривающие, что с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. 

Кроме того, как следует из ответа ГК «АСВ» №8/28994 от 30.09.2020г. в адрес ФИО2, у Агентства нет обязанности давать согласие на межевание Объекта.

 

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г.Москвы от 09 февраля 2021 года по делу №А40-238687/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ГК "АГЕНТСТВО ПО СТРАХОВАНИЮ ВКЛАДОВ" – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                              В.С. Гарипов 

 

Судьи:                                                                                                                   Р.Г. Нагаев

 

                                                                                                                   ФИО7 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.