ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А62-2996/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2024 Постановление изготовлено в полном объеме 23.07.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Лазарева М.Е. при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от  ответчика до перерыва – общества с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт»  (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность  от 30.10.2023), в отсутствие истца – администрации города Смоленска (г. Смоленск,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), рассмотрев в открытом судебном заседании,  проводимом путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии  Арбитражного суда Смоленской области (до перерыва), апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт» на решение  Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2023 по делу № А62-2996/2023 (судья  Ерохин А. М.),  

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный  суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной  ответственностью «ГосЗаказКонсалт» (далее – общество) о взыскании задолженности по  договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3 – 4 кварталы 2022 года в  размере 3 128 018 рублей 70 копеек и неустойки за просрочку внесения арендной платы  за период с 21.09.2022 по 18.01.2023 в сумме 699 112 рублей 18 копеек.  

Решением суда от 21.07.2023 исковые требования удовлетворены частично: с  общества в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды  земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за период 3 – 4 кварталов 2022 года в размере  

3 128 018 рублей 70 копеек и неустойка за просрочку внесения арендной платы за  

период с 21.09.2022 по 18.01.2023 в сумме 233 037 рублей 39 копеек. В удовлетворении  остальной части исковых требований отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, общество и лицо, не участвующее в  деле, – ФИО2, обратились с апелляционными жалобами, в которых просили  решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный  акт, заявители ссылались на то, что на арендованном земельном участке с кадастровым  номером 67:27:0013959:79 расположен многоквартирный жилой дом, введенный в  эксплуатацию; регистрация первого права собственности ФИО2 на жилое  помещение в многоквартирном доме, по адресу: 

<

...>, осуществлена 14.09.2021; с этого момента земельный участок перешел в  долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а договор  аренды земельного участка прекратился и являлся не действующим в спорный период.  

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023  решение суда первой инстанции отменено, с общества в пользу администрации взыскано  2 149 623 рублей 61 рублей, в том числе задолженность по договору аренды земельного  участка от 16.01.2017 № 224/А за 3-4 кварталы 2022 года в размере 1 971 181 рублей 44  рублей и неустойка за период с 21.09.2022 по 18.01.2023 в сумме 178 442 рублей  

17 копеек. В остальной части в иске отказано. Производство по апелляционной жалобе  ФИО2 прекращено..  

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.04.2024  постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу  

 № А62-2996/2023 отменено в части взыскания с общества в пользу администрации  задолженности по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3  квартал 2022 года и неустойки за период с 21.09.2022 по 18.01.2023, дело в этой части  направлено на новое рассмотрение в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. В  остальной части постановление оставлено без изменения.  

Таким образом, предметом повторного рассмотрения апелляционной инстанции  является апелляционная жалоба общества в части задолженности по договору аренды  земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3 квартал 2022 года и неустойки за период с  21.09.2022 по 18.01.2023.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в  апелляционной жалобе, указал, что, согласно представленного им в суд кассационной  инстанции контррасчета, задолженность за 3 квартал 2022 года составляет 711 780 рублей  07 копеек (440 710 рублей 14 копеек с 01.07.2022 по 18.08.2022 + 271069 рублей 93  

копейки с 19.08.2022 по 30.09.2022); неустойка за период с 21.09.2022 по 18.01.2023  (исходя из предусмотренной договором ставки) – 306 697 рублей 66 копеек.  

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела,  в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд  представителя не направил. С учетом мнения представителя ответчика, судебное  заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В судебном заседании 08.07.2024, в порядке статьи 163 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 10 часов 40  минут 22.07.2024.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика (до  перерыва), Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 16.01.2017 между  администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды  находящегося в муниципальной собственности земельного участка (регистрационный  номер № 224/А), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор  принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок из земель  населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0013959:79, находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях многоэтажной жилой застройки в  границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и  являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 12 284 кв. метров, на срок с  16.01.2017 по 15.01.2026 (т. 1, л. д. 7).  

Размер ежегодной арендной платы определяется в соответствии с результатами  аукциона от 08.12.2016 № 12 и составляет 6 256 037 рублей 40 копеек (пункт 3.1  договора).  

 Арендная плата за первый год аренды вносится в течение десяти банковских дней  единовременно при заключении договора в сумме, определенной по результатам  аукциона, с учетом вычета внесенного задатка за участие в аукционе в размере 6 107 785  рублей 10 копеек. Размер арендной платы на второй и последующие годы устанавливается  в соответствии с пунктом 3.1 договора и вносится арендатором на расчетный счет  ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2  договора).  

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в Едином  государственном реестре недвижимости 10.02.2017 сделана запись регистрации №  67:27:0013959:79-67/001/2017-1,2 (т. 1, л. д. 12).  

Ссылаясь на невнесение обществом арендных платежей за период 3-4 кварталов  2022 года, неисполнение требований, изложенных в претензии от 18.01.2023,  администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.  

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за  использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на  недвижимость) и арендная плата.  

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее -  постановление Пленума № 73) судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи  447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или  муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы  определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по  результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически  (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не  применяется.  

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума № 73, в силу части 1 статьи 16  Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации» и указано в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации, с момента регистрации права собственности первого лица на  любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный  участок поступает в долевую собственность собственников помещений в  многоквартирный жилой дом. Договор аренды этого участка прекращается на основании  статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной  или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.  Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и  застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в  многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.  

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.  

Как указано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской  Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав», до образования  

земельного участка под многоквартирным жилым домом земля под этим домом находится  в собственности соответствующего публично-правового образования, которое не вправе  распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный  участок. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе владеть и  пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для  эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав  общего имущества в таком доме.  

Из системного толкования приведенных норм права и разъяснений Верховного  Суда Российской Федерации следует, что публично-правовое образование утрачивает  право распоряжения земельным участком, необходимым для эксплуатации  многоквартирного жилого дома, с момента первой регистрации права собственности на  помещение в таком многоквартирном жилом доме, в том числе в части права требования  внесения арендной платы за этот земельный участок; в отношении иной части земельного  участка, на которой продолжилось строительство многоквартирных домов, договор  аренды прекращен не был (определение Верховного Суда Российской Федерации от  19.03.2020 № 309-ЭС19-21975).  

Из материалов дела усматривается, что в спорный период на арендуемом  земельном участке находился введенный в эксплуатацию многоквартирный жилой дом,  на который была осуществлена регистрация первого права за ФИО2 В  подтверждение указанного обстоятельства суду представлена выписка из ЕГРН, согласно  которой такая регистрация осуществлена 14.09.2021 (т. 1, л. д. 121).  

В связи с этими обстоятельствами определением апелляционной инстанции от  31.10.2023 при первоначальном рассмотрении дела сторонам было предложено  представить сведения обо всех объектах недвижимости, расположенных на спорном  земельном участке и регистрации прав на них (исходя из сведений ЕГРН); доказательства  размера площади, приходящейся на каждый из объектов (по сведениям ЕГРН либо путем  представления заключений кадастрового инженера либо рассмотрения вопроса о  проведении по делу экспертизы для установления такой площади); расчета арендной  платы исходя из размера фактически арендуемой площади, используемой обществом  (после исключения площадей, необходимых для использования объектов иных  собственников).  

О проведении экспертизы ни истец, ни ответчик не заявили, в том числе при  повторном рассмотрении дела; при первоначальном рассмотрении дела истец пояснил,  что ходатайствовать о такой экспертизе не будет.  

В связи с этим в целях определения размера площади, необходимой для  эксплуатации каждого из введенных в эксплуатацию жилых домов, расположенных на  спорном земельном участке, использовались сведения, содержащиеся в пояснительной  записке к схеме планировочной организации земельного участка 01.3-9/08/2017-ПЗУ,  входящей в состав проектной документации на строительство (т. 3, л. д. 27).  

Согласно представленным истцом и ответчиком расчетам, расхождений по  площади земельного участка, оставшегося в аренде после ввода в эксплуатацию жилых  домов и регистрации первого права, у сторон не имеется.  

Так, из них следует, что в 3 квартале 2022 года используемая обществом площадь  земельного участка составляла: в период с 01.07.2022 по 18.08.2022 – 6446 кв. метров, в  период с 19.08.2022 по 30.09.2022 – 4518 кв. метров.  

Согласно представленному администрацией суду апелляционной инстанции  расчету при первоначальном рассмотрении дела (исходя из установленной договором  ежегодной арендной платы в размере 6 256 037 рублей 40 копеек), арендная плата в 3  квартале в периоде с 01.07.2022 по 18.08.2022 (используемая площадь 6446 кв. метров)  составила 820 710 рублей 21 копейки, в периоде с 19.08.2022 по 30.09.2022 (используемая  площадь 4518 кв. метров) – 575 235 рублей 61 копейка.  

Между тем данный расчет администрации в части двух периодов 3 квартала 2022  года сделан без учета в них конкретного количества дней и размера арендной платы,  приходящейся на количество дней в этих периодах с учетом используемой площади  земельного участка.  

В связи с этим при повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции,  проверив арифметическую правильность расчетов сторон, приходит к выводу о том, что  за 3 квартал 2022 года подлежит взысканию арендная плата в размере 711 780 рублей 07  копеек, а именно:  

- за период с 01.07.2022 по 18.08.2022 (49 дней) – 440 710 рублей 14 копеек  (6 256 037,4 / 365 * 49 / 12 284 кв.м (площадь исходного участка) * 6446 кв.м (площадь  используемого участка);  

- за период с 19.08.202 по 30.09.2022 (43 дня) – 271 069 рублей 93 копейки  (6 256 037,4 / 365 * 43 / 12 284 кв.м (площадь исходного участка) * 6446 кв.м (площадь  используемого участка).  

Расчет администрации не принимается, так как он составлен без учета конкретного  количества дней используемой площади земельного участка в спорном квартале (при том,  что в разных кварталах года имеется разное количество дней, а предусмотренная  договором арендная плата является годовой).  

Обоснованность взыскания основного долга за 4 квартал 2022 года предметом  повторного апелляционного пересмотра не является, поскольку его размер в сумме  575 235 рублей 61 копейка (установлен при первоначальном апелляционном  рассмотрении) не пересматривался судом кассационной инстанции; судебный акт в части  размера арендной платы за 4 квартал 2022 года оставлен без изменения.  

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка  является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной  ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить  должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в  случае просрочки исполнения.  

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее -  постановление Пленума № 7) разъяснено, что на случай неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения,  законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить  кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть  установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа -  пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в  установленный срок начисляется пеня в размере 0,3 % от невнесенной суммы  задолженности за каждый день просрочки.  

При этом согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором на  расчетный счет ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца  квартала, т.е. за 3 квартал 2022 года арендная плата подлежала внесению не позднее  20.09.2022; за 4 квартал – не позднее 20.12.2022; с 21.09.2022 началась просрочка в оплате  за 3 квартал 2022 года, с 21.12.2022 – просрочка в оплате за 4 квартал 2022 года.  

Таким образом, исходя из размера подлежащей внесению арендной платы за  используемую площадь земельного участка в 3 квартале 2022 года и предусмотренной  договором ставки, неустойка за просрочку арендной платы за 3 квартал 2022 года  составит 256 240 рублей 83 копейки; за просрочку арендной платы за 4 квартал 2022  года – 50 456 рублей 83 копейки, всего – 306 286 рублей 13 копеек (440 710, 14 *0,3 % *  120 дней (с 21.09.2022 по 18.01.2023) + 271 069,93 * 0,3 % * 120 дней (с 21.09.2022 по  18.01.2023) + 575 235,61 * 0,3 % * 29 дней (с 21.12.2022 по 18.01.2023).  

Поскольку в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о  несоразмерности неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации и суд первой инстанции его удовлетворил, снизив ставку неустойки до 0,1 %,  

а администрация решение в части применения статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации не оспаривает (в связи с чем применение ставки неустойки выше  определенного первой инстанцией значения будет означать выход за переделы  апелляционной жалобы), неустойка за период просрочки с 21.09.2022 по 18.01.2023 на  скорректированную сумму задолженности по ставке 0,1 % составит 102 095 рублей 37  копеек.  

При таких обстоятельствах решение суда в части определенного размера  задолженности за 3 квартал 2022 года и неустойки за просрочку оплаты за период с  21.09.2022 по 18.01.2023 подлежит отмене, исковые требования – частичному  удовлетворению.  

При этом для целей определенности при исполнении судебного акта, в  резолютивной части постановлении апелляционной инстанции указывается и размер  задолженности за 4 квартал 2022 года, которыйв суде кассационной инстанции сторонами  не оспаривался.  

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу  которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае,  если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в  деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.  

Поскольку требования истца удовлетворены частично (711 780 рублей 07 копеек +  575 235 рублей 61 копейка + 102 095 рублей 37 копеек) и он освобожден от уплаты  госпошлины по иску, последняя, с учетом абз. 4 пункта 9 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011, подлежит взысканию  с общества в доход федерального бюджета в сумме 15 294 рублей (пункт 12  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  11.07.2014 № 46).  

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269,  статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд   

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2023 по делу № А62-2996/2023  отменить.  

 Исковые требования удовлетворить частично.  

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт» в  пользу администрации города Смоленска 1 389 111 рублей 05 копеек, в том числе  задолженность по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 № 224/А за 3  квартал 2022 года – 711 780 рублей 07 копеек, за 4 квартал 2022 года – 575 235 рублей 61  копейка, неустойку за период с 21.09.2022 по 18.01.2023 – 102 095 рублей 37 копеек.  

 В остальной части в иске отказать. 

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГосЗаказКонсалт» в  доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 15 294 рубля.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в  течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В  соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Л.А. Капустина  Судьи И.Ю. Воронцов   М.Е. Лазарев