АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

20.02.2019Дело № А62-7552/2018

                          Резолютивная часть решения оглашена 15.02.2019

                                   Полный текст решения изготовлен 20.02.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности и пени,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2, ФИО3 - представители по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее – Администрация, истец) обратилась с иском в суд к Обществу с ограниченной ответственностью агентство недвижимости «ГРАЖДАНСТРОЙ» (далее – Общество, ответчик, ООО «Гражданстрой») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 в размере 1 452 322,47 руб. и пеней за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 01.04.2016 по 19.04.2018, в сумме 1 288 145,26 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом).

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО «Гражданстрой» (арендатор) 17.05.2007 заключен договор № 41/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 67:27:002 03 02:0025, площадью 7 936 кв. м, расположенного в г. Смоленске, на улице Большая Краснофлотская, для строительства многоэтажного жилого дома. 

В пунктах 1.2 и 1.3 договора указано, что на участке зданий и сооружений нет; ограничение использования и обременение участка: памятник федерального значения – культурный слой г. Смоленска.

В соответствии с пунктом 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года. Указанный договор был в установленном законом порядке зарегистрирован 22.07.2007. Соглашением от 27.08.2010 действие договора № 41-з сторонами продлено до 21.06.2013 (29.10.2010 произведена государственная регистрация соглашения).

Соглашением № 2 от 24.12.2013 внесены изменения в предмет договора в части указания нового кадастрового номера земельного участка, п. 1.1 в указанной части изложен в следующей редакции «земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020303:307» (29.01.2014 произведена государственная регистрация соглашения).

Разделом 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы за период с 01.05.2007 по 31.12.2007 составляет 499016,47 руб.; в дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункты 3.2 и 3.3. договора).

Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 составил 1 452 322,47 руб., размер пеней за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.04.2016 по 19.04.2018 составил 1 288 145,26 руб. При этом исходя из расчета истца пени на задолженность указанного периода начислены с 20.06.2017 по 19.04.2018.

19.04.2018 договор аренды был расторгнут по соглашению сторон.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 11.07.2018 № 24/10324-исх, в которой ответчику предложено погасить задолженность по арендной плате по договору № 41/з в добровольном порядке в двухнедельный срок с момента получения указанной претензии.

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, которая исчислена в повышенном размере по ставке арендной платы в размере 5% на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-Ф3) и пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 (далее – Положение № 118), истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Ответчик заявленные  требования не признал в связи с существованием обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования части арендованного земельного участка для строительства объекта, отсутствии вины Общества в невведении в эксплуатацию объекта, в связи с чем счел необоснованным применение истцом в расчете арендной платы 5 % от кадастровой стоимости как меры ответственности за неиспользование по назначению земельного участка. Полагает, что при расчете арендной платы подлежит применению ставка в размере 0,6% в 2016 году и 0,8% - в 2017, 2018 годах. При применении указанной ставки у Общества отсутствует задолженность по арендной плате и более того, имеется переплата.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав объяснения сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии с Областным законом от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти  Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

В соответствии с Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 20.02.2009 № 86, Департамент имущественных и земельных отношений  Смоленской области является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске.

Согласно статье 3.3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Решением Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска определена Администрация города Смоленска.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

По правилам пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за землю устанавливается договором.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 26.01.2010 № 11487/09.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденного Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле:

Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы;

Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка);

d - количество дней аренды;

К - понижающий коэффициент.

Размеры ставок арендной платы определяются нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Размеры ставок арендной платы утверждены Постановлением Администрации города Смоленска от 17.04.2015 № 634-адм "Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов" (распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 марта 2015 года), в частности: в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

Постановлением Администрации города Смоленска от 09.01.2017 № 30-адм утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов, которое распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2017 года. В отношении земельных участков под многоэтажное строительство установлена ставка арендной платы - 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

Как следует из материалов дела, основанием заявленного иска явилось начисление Администрацией ответчику арендных платежей с использованием ставки в размере 5% за период в соответствии с абзацем 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, возникшей в результате применения ставки арендной платы в размере 5%, и соответствующих пеней, суд исходит из того, что просрочка строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возникла не по вине Общества.

При этом суд исходит из следующего.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Учитывая характер обязательства сторон - аренда земельного участка в целях, предусмотренных договором, в силу норм статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить участок в состоянии пригодном для использования в целях указанных в договоре аренды, и несет (в случае неисполнения обязанности, предусмотренной статьей 611 ГК РФ) соответствующие правовые последствия, в том числе (в совокупности с нормами ст. 401, 404 ГК РФ с учетом ст. 614 ГК РФ), не вправе претендовать на увеличение арендной платы в качестве меры ответственности арендатора за обстоятельства неиспользования земельного участка, за которые он не отвечает.

Согласно пункту 1 договора аренды № 41/3 земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома. При этом единственным ограничением использования земельного участка указан памятник федерального значения - культурный слой г. Смоленска.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.01.2013 по делу № А62-7289/2012, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено отсутствие вины ООО «Гражданстрой» в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в периоде с 01.01.2012 по 30.09.2012 в связи с наличием обстоятельств, связанных с особенностями в силу действующего законодательства в области охраны объектов культурного наследия при осуществления строительства вышеуказанного объекта.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 25.01.2016 по делу №А62-5879/2015 (предъявлена ко взысканию задолженность по спорному договору аренды за период с 4 квартала 2012 г. по 3 квартал 2015 г.) следует, что  впоследствии ООО «Гражданстрой» предпринимало необходимые меры для освоения земельного участка.

Земельный участок, предоставленный Обществу в аренду в соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 09.06.2010 № 344 «Об утверждении зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) «Дом жилой», расположенный по адресу: 

<

...>, входит в территорию распространения памятника федерального значения - культурного слоя г. Смоленска 9-17 вв., в границы исторически ценной городской территории, а также в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, в пределах которой установлен режим 1.

Письмом Департамента Смоленской области по культуре от 24.03.2011 № 0753/08 согласован эскизный проект дома при условии проведения специализированными организациями до начала земляных работ археологических исследований на пятне застройки.

Во исполнение требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации и Градостроительного кодекса РФ Обществом заключен с СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории культуры» договор от 01.07.2012 № 5-пр на выполнение проекта организации охранных археологических работ, связанных со строительством трехэтажного блокированного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: 

<

...> между домами № 1и № 2.

Письмом от 06.08.2012 № 0589/02-01 исполнитель работ проинформировал Общество о согласовании Департаментом государственного контроля и надзора в сфере культурного наследия Министерства культуры РФ выполненного СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории культуры» проектного предложения по проведению охранных работ на земельном участке.

18.09.2012 между Обществом и ООО «Столичное археологическое бюро» заключен договор № 480-04/2012 на проведение натурных охранных археологических работ в связи со строительством объекта по ул. Большая Краснофлотская, между домами №1 и №2 (цена договора 4 673 815, 08 руб.). 

При проведении археологических работ в конце 2012 года найдены уникальные археологические артефакты, ввиду сезонного характера археологических работ данные работы были приостановлены до весны 2013 года.

С учетом выполненных в 2012 году археологических работ проведена дополнительная корректировка проекта организации охранных археологических работ (письмо ООО «Гражданстрой» от 20.03.2013 № 03/111, направленное в адрес СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории культуры»).

В ходе археологических исследований экспедицией Института археологии Российской Академии Наук под руководством члена - корреспондента РАН ФИО4 в мае-июне 2013 г. на территории арендованного Обществом земельного участка обнаружено уникальное храмовое сооружение 12-13 вв. домоногольского периода, ввиду чего на земельном участке были в 2013 году проведены полномасштабные археологические исследования остатков храма, что подтверждается письмами Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 28.06.2013 № 2946/06 о выявлении на участке строительства дома объекта археологического наследия «Остатки древнерусского храма» и необходимости приостановки действия землеустроительной, проектной документации до внесения в нее соответствующих изменений в части разработки раздела об обеспечении сохранности обнаруженных объектов, Института археологии от 30.04.2013 № 2150П-545 о промежуточном отчете ФИО5 о работах по ул. Б. Краснофлотская и необходимости полномасштабных раскопок летом 2013 года.

Департаментом Смоленской области по культуре и туризму от 08.11.2012 № 3770/06 в связи с проводимой внеплановой проверкой в отношении Общества как пользователя объекта культурного наследия «Культурный слой города», на рассматриваемом земельном участке, предложено незамедлительно приостановить земляные и строительные работы, что Обществом было исполнено.

В связи с тем, что в рамках освоения арендованного Обществом земельного участка проведен археологический надзор, в ходе которого обнаружены останки древнерусского храма середины 12-го века домоногольского периода, что привело к невозможности освоения части земельного участка, находящейся под остатками храма и принадлежащего Обществу, ООО «Гражданстрой» обратилось с письмом от 09.08.2013 № 03/323 в адрес Департамента с просьбой дать согласие на перераспределение арендуемого земельного участка.

Письмом от 13.08.2013 № 11302/08 Департаментом земельных и имущественных отношений по Смоленской области дано согласие на проведение перераспределения земельного участка с учетом соблюдения  интересов смежных землепользователей.

С учетом согласия Департамента на перераспределение земельного участка и результатов проведенных охранных археологических работ Обществом разработана схема расположения земельного участка на кадастровом плане (изменена конфигурация земельного участка), которая 24.09.2013 утверждена Администрацией г.Смоленска. Обществом согласован с уполномоченным органом межевой план перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020302:0025 (обращение ООО «Гражданстрой» от 14.10.2014 № 03/0451 и ответа Департамента земельных и имущественных отношений по Смоленской области от 08.11.2013 № 153401/08).

Обществом приняты меры по межеванию перераспределенного земельного участка и его постановке на кадастровый учет, в результате которых арендатору выдан кадастровый паспорт земельного участка, содержащий сведения о присвоении нового кадастрового номера 67:27:0020302:307 образованному участку.

Согласно части 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается.

В результате перераспределения земельного участка, ранее предоставленного Департаментом в аренду, образован новый земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020302:307, с иными характерными точками границ земельного участка.

Ранее, в 2012 году в рамках освоения земельного участка при участии проектного института Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», ЗАО «Смоленск-ТИСИЗ» проведены инженерно-изыскательские работы, разработана проектная документация на вынос сетей газо-, водопровода, канализации из-под пятна застройки и на строительство трехэтажного блокированного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Большая Краснофлотская, получено положительное заключение государственной экспертизы № 67-1-4-0204-12 от 10.08.2012 на проектную документацию, выданное ОГАУ «Управление государственной экспертизы по Смоленской области», удостоверяющее ее соответствие требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий. 

Администрацией г.Смоленска 31.08.2012 выдано разрешение № 67 302000-90 на строительство трехэтажного блокированного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Большая Краснофлотская в г.Смоленске на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020302:0025 (срок действия продлен до 31.08.2016).

Согласно справке ООО «Гражданстрой» от 24.07.2015 № 03/324, адресованной Администрации г. Смоленска, Обществом выполнены работы по выносу инженерных сетей ливневой канализации, водопровода, газопровода среднего и низкого давления, выполнена разработка котлована по 2 секции дома, также принимаются необходимые меры по дополнению проекта в части обеспечения сохранности объекта культурного наследия. 

При этом выполненная ранее Обществом работа, связанная с проведением инженерно-геологических изысканий и разработкой проектной документации, после непредвиденного вынужденного изменения конфигурации земельного участка в связи с выявлением объекта культурного наследия утратила свою потребительскую ценность и невозможна была для дальнейшего применения застройщиком при строительстве дома.

После изменения конфигурации земельного участка запроектированное место расположения жилого дома оказалось за пределами вновь образованного земельного участка, в связи с чем у застройщика возникла необходимость в разработке новой проектной документации, дополнительном проведении инженерно-геологических работ, внесении соответствующих изменений в градостроительный план земельного участка в части определения места допустимого размещения объекта и территориального зонирования, а также в части изменения основного участка.

09.06.2014 ООО «Гражданстрой» заключен с ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» договор подряда на выполнение дополнительных инженерно-геологических изысканий, а также дополнительное соглашение № 1 от 08.09.2014, в том числе для определения границ залегания линзы слабых грунтов в районе скважины № 7 на земельном участке для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома по ул. Большая Краснофлотская. 

Общество заключило с проектной организацией ООО «СтройГрад» договор от 31.10.2013 № 327-03/2013 на разработку нового рабочего проекта многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по ул. Большая Краснофлотская (цена договора 3 272 400 руб.) и дополнительное соглашение № 01 от 28.03.2014, согласно которому сроки выполнения работ установлен до 30.06.2015. 

В соответствии с требованиями Администрации г. Смоленска, изложенными в письме от 29.06.2015 № 23/2772, состав проекта должен быть дополнен разделом по обеспечению сохранности объекта культурного наследия. Обществом приняты меры по разработке схемы генерального плана эскизного предложения с учетом изменившейся конфигурации земельного участка и его согласованию с Департаментом Смоленской области по культуре и туризму (письмо Департамента от 26.06.2014 № 2889/06).

После вступления решения суда по делу №А62-5879/2015 в законную силу (07.04.2016 г) Обществом в соответствии с ФЗ от 25.06.2002 г. №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия памятниках истории и культуры народов Российской Федерации» в адрес Департамента Смоленской области по культуре и туризму были представлены все необходимые материалы на организацию проведения работ по благоустройству земельного участка в границах территории поименованного выявленного объекта культурного наследия, в том числе «Раздел по обеспечению сохранности объекта культурного наследия федерального значения - «Культурный слой города» IX-XVII вв.» при проведении земляных и строительных работ по проекту: «Строительство «многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по ул. Большая Краснофлотская в г. Смоленске.

Департамент Смоленской области по культуре и туризму письмом от 30.05.2016 №2574/06 согласовал «Раздел по обеспечению сохранности объекта культурного наследия федерального значения - «Культурный слой города» IX-XVII вв.» при проведении земляных и строительных работ по проекту.

Письмом от 01.06.2016 исх. №03/153 Общество обратилось в адрес Главы города Смоленска с обращением о внесении изменений в градостроительный план земельного участка в части места допустимого размещения объекта, согласно представленной Схемы планировочной организации земельного участка и топографической съемки.

Отказывая во внесении изменений в градостроительный план земельного участка (письмо от 07.10.2016 №23/4423-исх) заместитель главы г.Смоленска по городскому хозяйству сослался на постановление Администрации г. Смоленска от 18.05.2016 №1011-адм, в соответствии с которым был утвержден проект планировки и межевания застроенных территорий в границах улицы Дзержинского - Большая Краснофлотская-Студенческая – ФИО6 - Октябрьской революции - Карла Маркса - Кирилла и Мефодия - Пржевальского, где запрашиваемый Обществом участок также преобразован. 

В указанном ответе также указано на необходимость переработки представленной Обществом схемы планировочной организации земельного участка с размещением проектируемого многоквартирного жилого дома в соответствии с его преобразованием и утвержденным органом местного самоуправления проектом планировки.

При этом земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> был поставлен на кадастровый учет 30.09.2005, учет изменений конфигурации участка проведен 16.12.2013, а проект планировки и межевания утвержден постановлением Администрации г.Смоленска от 18.05.2016 №1011-адм, т.е. спустя 3 года.

Кроме того, действующим законодательством не предусмотрена обязанность правообладателя учтенного в государственном кадастре недвижимости (ГКН) земельного участка приводить его конфигурацию в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания в элементах планировочной структуры.

Общество письмом исх.№03/210 от 22.07.2016 обратилось в адрес заместителя Главы г.Смоленска по архитектуре, строительству и землеустройству с просьбой внести изменения в градостроительный план.

В ответе на обращение заместитель Главы г. Смоленска по архитектуре, строительству и землеустройству (исх.№23/3619-исх от 22.08.2016) указал на отсутствие необходимости преобразования спорного земельного участка. Вместе с тем, ссылаясь на недочеты проектирования элементов объекта капитального строительства и нормативного благоустройства, во внесении изменений в градостроительный план земельного участка Обществу было отказано.

ООО «Гражданстрой» несмотря на противоречия позиции должностных лиц Администрации Смоленска относительно необходимости преобразования земельного участка, в целях скорейшего разрешения спорной ситуации, письмом исх.№03/287 от 16.09.2016 сообщило об устранении указанных недочетов. В указанном письме Общество ввиду устранения замечаний в третий раз обратилось в адрес главы города Смоленска с просьбой внести изменения в градостроительный план земельного участка. 

Письмом исх.№23/4423-исх от 07.10.2016 заместитель главы г. Смоленска по городскому хозяйству, ссылаясь на Постановление Администрации г. Смоленска от 18.05.2016 г. №1011-адм, указал, что представленная Обществом для рассмотрения пятна застройки Схема планировочной организации земельного участка с размещением проектируемого многоквартирного жилого дома требует переработки в части изменения границ земельного участка в соответствии с его преобразованием. Кроме того, в письме указано на необходимость Обществу выполнить перемежевание указанного земельного участка, приведя его в соответствие с утвержденным проектом планировки.

Таким  образом, действия органа местного самоуправления привели к изменению конфигурации земельного участка, что в свою очередь повлекло для Общества необходимость переработки схемы планировочной организации земельного участка и необходимость перемежевания  земельного  участка  и,  соответственно, увеличило сроки освоения земельного участка.

Письмом от 28.12.2016 исх.№ 1З/467 ООО «Гражданстрой» обратилось в адрес и.о. Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска с просьбой согласовать схему планировочной организации земельного участка. 

Отказывая в согласовании (письмо №23/0254-исх от 24.01.2017), Управление сослалось на невозможность такого согласования ввиду того, что элементы объекта капитального строительства выходят за пределы земельного участка.

Фактически орган местного самоуправления, утвердив постановлением от 18.05.2016 №1011-адм проект планировки и межевания застроенных территорий, создал Обществу препятствия для освоения и соответственно своевременной застройки спорного земельного участка. 

В связи с внесением органом местного самоуправления изменений в проект планировки и межевания застроенных территорий и соответственно перераспределением границ земельного участка изменилось расположение проектируемого жилого дома, что в свою очередь привело к необходимости получения дополнительных согласований у ресурсоснабжающих организаций и иных заинтересованных лиц, чьи сети проходили через спорный земельный участок.

С целью принятия решения по перераспределению земельного участка в соответствии с утвержденным Администрацией г. Смоленска проектом планировки и межевания общество письмом от 31.05.2017 №02/164 обратилось в адрес проектной организации ООО «СтройГрад» для анализа и оценки последствий перераспределения участка предлагаемого Администрацией.

В дальнейшем при обращении Общества в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска (письмо от 07.09.2017 №03/248) с целью согласования откорректированной схемы планировочной организации земельного участка многоквартирного жилого дома был получен отказ (письмо от 06.10.2017 №23/5526 исх.), в котором уполномоченным органом было указано о необходимости внесения изменений в ранее выданный градостроительный план земельного участка в части изменения границ земельного участка согласно утвержденного проекта планировки и межевания застроенных территорий.

Кроме того, на основании проекта планировки и проекта межевания застроенной территории в соответствии с Постановлением Администрации г. Смоленска осуществлено исправление местоположения границ и площади земельного участка. Также обществом проведены кадастровые работы, в результате которых был образован земельный участок площадью 8 410 кв.м с кадастровым номером 67:27:0020302:368.

В связи с произведенными кадастровыми работами Общество обратилось в Управление имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации г. Смоленска с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 17.05.2007 №41/з.

В дальнейшем 19.04.2018 между сторонами указанного договора аренды в связи с изменением его существенных условий было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 17.05.2007 №41/з.

19.04.2018 между Администрацией г. Смоленска и ООО «Гражданстрой» исходя из условий договора аренды от 17.05.2007 №41/з подписан договор аренды земельного участка площадью 8 410 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что просрочка строительства произошла вследствие невозможности фактического исполнения договора аренды земельного участка от 17.05.2007 № 41/з, связанного с предусмотренными действующим законодательством ограничениями использования земельного участка, имеющего статус памятника федерального значения (культурный слой г. Смоленска), в связи с непредвиденным обнаружением в ходе выполнения археологических работ остатков древнерусского храма домонгольского периода, а также тот факт, что спорный земельный участок был дважды преобразован с изменением площади и конфигурации, что объективно создало препятствия для его освоения Обществом и, соответственно, своевременного строительства.

Указанные обстоятельства явились причиной увеличения срока подготовки к строительству многоквартирного жилого дома, и, как следствие, повлекли невозможность ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в установленные законом порядке и в сроки.

После заключения договора аренды земельного участка от 17.05.2007 № 64137/з Общество, с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, с учетом установленных судом обстоятельств и характера сложившейся ситуации, добросовестно, последовательно и в короткие сроки осваивало арендованный земельный участок.

Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела. 

Доказательства того, что Общество умышленно затягивало строительство, Администрацией суду не представлены.

Нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, устанавливающие сроки применения повышенных ставок арендной платы, не предусматривают и не учитывают  наличие обременений на предоставленном земельном участке, в то же время не исключают возможности применения положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае Общество доказало добросовестность исполнения своих обязательств по договору и отсутствие своей вины в несвоевременности ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах суд полагает, что вины Общества в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не имеется. Взыскание с ответчика арендных платежей с учетом повышенного коэффициента 5% при надлежащем исполнении им своих обязанностей и при отсутствии вины нарушает права Общества и ставит его в неравные условия с другими добросовестными арендаторами. 

При указанных обстоятельствах доводы ответчика являются обоснованными, в связи с чем суд считает правомерным начисление арендной платы за пользование земельным участком следующим образом:

- за 2, 3, 4 кварталы 2016 года -  в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 17.04.2015 № 634-адм по виду его функционального использования - ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

- за 1 – 4 кварталы 2017 года, за период с 01.01.2018 по 19.04.2018 – в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 09.01.2017 № 30-адм по виду его функционального использования - 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

Без применения повышенного коэффициента (5%) размер арендной платы составил: за 2016 год – 96 708 руб., за 2017 год – 128 944 руб., за период с 01.01.2018 по 19.04.2018 – 38 153,29 руб. (контррасчет ответчика - л.д. 79).

Согласно представленным сторонами расчетам по состоянию на 01.10.2015 у Общества числилась переплата в размере 1 604 007,9 руб. Переплата в размере 1 126 409,28 руб. была зачтена Администрацией согласно писем Общества в счет уплаты арендных платежей по иным договорам. 96 708 руб. подлежит зачету в счет арендной платы за 2016 год.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2017 переплата составила 380 890,63 руб.

При наличии по состоянию на 01.01.2017 переплаты в размере 380 890,63 руб. задолженность за спорные периоды у Общества отсутствует (380 890,63 -  128 944 – 38 153,29 руб.), при этом по спорному договору аренды на момент его расторжения у Общества фактически имеется переплата в размере 213 793,34 руб.

 Таким образом, обязательства по внесению арендных платежей, исчисленных с применением указанных судом ставок, ответчиком исполнялись в полном объеме и в сроки, установленные договором. Доказательств обратного Администрацией суду не представлено. 

В связи с тем, что суд признает необоснованным и подлежащим отклонению исковые требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате и при отсутствии доказательств несвоевременного внесения арендных платежей, требования о взыскании пени в сумме 1 288 145,26 руб. также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требованиях Администрации в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        В.В. Красильникова