﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-8013/2018

г. Краснодар

30 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2019 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Георгиевск-хлеб» (ИНН 2625028941, ОГРН 1022601163584) – Сергеев А.А. (доверенность от 29.07.2019), от третьего лица – акционерного общества «Хлебокомбинат “Георгиевский”» – (доверенность от 09.01.2019), в отсутствие ответчика – администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края (ИНН 2625021960, ОГРН 1022601173319),  третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Фортуна», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Георгиевск-хлеб» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2019 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу № А63-8013/2018, установил следующее.

ООО «Георгиевск-хлеб» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации  Георгиевского городского округа Ставропольского края (далее – администрация) о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 46,4 кв. м (литера А1 площадью 22,9 кв. м и литера А2 площадью 23,5 кв. м), расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Тургенева, 14.

Решением суда от 22.01.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.03.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить. По мнению заявителя, судами не учтены все обстоятельства дела. В 1999 – 2002 годы отсутствовала, какая либо утвержденная форма для разрешения на строительство. Администрация не возражает против удовлетворения заявленных требований.  Администрация неоднократно согласовывала и выдавала обществу разрешительные документы на реконструкцию. Выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества и АО «Хлебокомбинат “Георгиевский”» поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества и АО «Хлебокомбинат “Георгиевский”», Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности города Георгиевска Ставропольского края от 09.07.2010 № 27, за истцом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1 этажа общей площадью 46,20 кв. м, номера на поэтажном плане: 23 и 24 расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Тургенева, 14 (далее – спорные объекты), о чем в ЕГРП внесена запись от 17.08.2010 № 26-26-08/017/2010-845. 

Согласно техническому паспорту, выполненному филиалом «ФГУП Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю площадь спорного объекта составила 51,1 кв. м вместо прежних 46,2 кв. м, в связи с чем за истцом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью   51,1 кв. м, о чем в ЕГРП внесена запись от 18.10.2013 № 26-26-08/017/2010-845. 

ОАО «Хлебокомбинат “Георгиевский”» (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 01.08.2002, в соответствии с которым в собственность покупателя переданы 2 пристройки общей площадью 46,4 кв. м (литера А1 площадью 22,9 кв. м и литера А2 площадью 23,5 кв. м), расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Тургенева, 14. 

Регистрация перехода права собственности по договору купли продажи не осуществлена. 

В письме от 22.03.2012 № 866 истец обратился к главе администрации г. Георгиевска с просьбой разрешить павильон-пристройку площадью 26 кв. м и 28 кв. м к магазину «Ивушка», расположенному по адресу: г. Георгиевск, ул. Тургенева 14. 

В ответ на указанное письмо администрация сообщила, что спорный объект принадлежащий обществу, расположен в многоквартирном жилом доме, для принятия решения о выдаче разрешения на строительство павильон-пристроек необходимо представить в администрацию документы, в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс; письмо от 27.04.2012). При представлении вышеуказанных документов, вопрос о выдаче разрешения на строительство пристройки к магазину «Ивушка», расположенному в г. Георгиевске по ул. Тургенева, 14, может быть по заявлению рассмотрен повторно. 

В дополнение к письму от 22.03.2012 № 866 общество направило в адрес администрации протокол от 12.03.2012 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенного по ул. Тургенева, 14, с подписями собственников о согласие на сохранение пристройки к магазину «Ивушка». 

Администрация в письме от 20.06.2012 № 02-10/1967 сообщила, что пристройка к многоквартирному зданию является реконструкцией объекта капитального строительства. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Для выдачи разрешения на строительство обществу необходимо представить в администрацию документы, в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса. При представлении вышеуказанных документов, вопрос о выдаче разрешения на строительство пристройки к магазину «Ивушка», расположенному в г. Георгиевске по ул. Тургенева, 14, может быть рассмотрен повторно по заявлению. 

В последствии на основании договора купли-продажи от 26.05.2014 право собственности на спорные объекты зарегистрировано за Сергеевым А.А., о чем в ЕГРП внесена запись от 15.07.2014 № 26-26-08/012/2014-2255. 

Согласно техническому плану от 20.03.2017, подготовленному в результате выполнения работ в связи с внесением сведений в объект недвижимости с кадастровым номером 26:26:011009:1119, кадастровым инженером при обмере помещения выявлено несоответствие между общей площадью нежилого помещения, указанной в свидетельстве от 15.07.2014 – 51,1 кв. м и общей площадью полученной при обмере –  97,5 кв. м.

Данное несоответствие возникло в связи с реконструкцией здания (произведена пристройка). Указанные обстоятельства, послужили основание для обращения общества в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольно созданные пристройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 169-ФЗ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом, Законом № 169-ФЗ, Федеральными законами от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П и от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22).

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу абзаца 12 пункта 9 информационного письма № 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

22 марта 2012 года общество обращалось в муниципальный орган с заявлением о разрешении павильона-пристройки площадью 26 кв. м и 28 кв. м к магазину «Ивушка», расположенному по адресу: г. Георгиевск, ул. Тургенева 14 и находящемуся в собственности общества. Разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом, суду не представлено.

Администрация в письмах от 27.04.2012 № 02-10/1366 и от 20.06.2012 № 02-10/1967 сообщила, что для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) необходимо представить документы в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

В материалы дела, представлен протокол об административном правонарушении от 01.02.2017 № 24/18, которым установлено, что в письме Георгиевской межрайонной прокуратуры Ставропольского края от 30.11.2016 № 1р-2016/2264 сообщалось, что в г. Георгиевске по ул. Тургенева, 14, выявлено самовольное строительство пристройки к нежилым помещениям 1-го этажа многоквартирного дома. Администрацией города Георгиевска разрешение на строительство (реконструкцию) объекта не выдавалось.

Разрешение на строительство (реконструкцию), выданное уполномоченным органом, в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен спорный объект, является общим имуществом в многоквартирном доме согласно выписке из ЕГРН от 17.09.2018, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – эксплуатация многоквартирного дома (многоэтажного).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников повешений  в многоквартирном доме от 12.03.2012. В соответствии с повесткой дня на обсуждение был вынесен вопрос «о сохранении пристройки нежилых помещений, выполненных обществом, общей площадью 46,4 кв. м (литера А1 площадью 22,9 кв. м и литера А2 площадью 23,5 кв. м), расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Тургенева, 14. 

Доказательств наличия такого согласия до начала работ по строительству (реконструкции) в материалы дела не представлено.

Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения после строительства (реконструкции) объекта не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды пришли к верному выводу о том, что общество до начала проведения работ по реконструкции здания не предпринимало мер для получения законным способом разрешения, в связи с чем ввод в гражданский оборот спорного объекта в судебном порядке создает условия для нарушения участниками гражданского оборота императивных положений Градостроительного кодекса и Гражданского кодекса. Общество данные выводы судов не опровергло и не представило доказательства того, что не имело реальной возможности своевременно, до начала строительных работ получить разрешение от администрации.

Довод заявителя о том, что реконструкция произведена прежним собственником, не имеет правового значения. При заключении договора купли-продажи общество не могло не осознавать, что спорный объект в реконструированном виде не легализован. 

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств. Основания для отмены или изменения решения и постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 по делу № А63-8013/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							        В.В. Аваряскин

Судьи										        Е.В. Артамкина 

										        И.И. Фефелова