ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А54-10427/2024

16 декабря 2025 года

г. Тула

20АП-5059/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 16.12.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Лазарева М.Е., судей Селивончика А.Г. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Иванькиной Е.В., при участии в судебном заседании: от акционерного общества «ДОМ.РФ» – ФИО1, представитель (доверенность от 26.11.2025, удостоверение адвоката, паспорт), от Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» - ФИО2, представитель (доверенность от 29.10.2024, диплом, паспорт), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел», апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Приокский пассаж» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.10.2025 по делу № А54-10427/2024, принятое по исковому заявлению акционерного общества «ДОМ.РФ» (г. Москва, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Приокский пассаж» (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (г. Москва, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (г. Москва, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Правительство Рязанской области (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – истец, ООО «ДОМ.РФ») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Приокский пассаж» (далее – ответчик, ООО «Приокский пассаж») о расторжении договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и отнесенного в установленном порядке к памятникам истории и культуры от 01.10.2005 № 0562088-П, заключенного с ООО «Приокский Пассаж», в отношении здания с кадастровым номером 62:29:0080016:8, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 3878,2 кв.м.; об обязании ООО «Приокский Пассаж» возвратить АО «ДОМ.РФ» указанное здание с кадастровым номером 62:29:0080016:8.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество), Правительство Рязанской области, Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области, Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности».

20.02.2025 ООО «Приокский Пассаж», в порядке статьи 132 АПК РФ, обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании убытков по договору аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и отнесенного в установленном порядке к памятникам истории и культуры от 01.10.2005 № 0562088-П в сумме 12 827 446 руб. 26 коп.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2025 требование ООО «Приокский Пассаж» к АО «ДОМ.РФ» о взыскании убытков по договору аренды от 01.10.2005 № 0562088-П, в размере 12 827 446 руб. 26 коп., выделено в отдельное производство, исковому производству присвоен номер дела А54-5293/2025.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.10.2025 договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и отнесенный в установленном порядке к памятникам истории и культуры, от 01.10.2005 № 0562088-П, заключенный с ООО «Приокский Пассаж» (ОГРН 

<

***>) в отношении здания с кадастровым номером 62:29:0080016:8, расположенным по адресу: 

<

...>, общей площадью 3878,2 кв.м. – расторгнут; ООО «Приокский пассаж» обязано в месячный срок, после вступления в законную силу настоящего решения, возвратить акционерному обществу «ДОМ.РФ» здание с кадастровым номером 62:29:0080016:8; распределены судебные расходы по уплате госпошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Приокский пассаж» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.10.2025 по делу № А54-10427/2024 отменить полностью и разрешить вопрос по существу.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель, со ссылкой на положения Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», указывает, что под термином «организации» подразумеваются только «федеральные государственные унитарные предприятия, федеральные государственные учреждения, государственные академии наук, государственные учреждения, входящие в структуру Российской академии наук», а поскольку спорный договор заключен между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области (в настоящее время МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях), и ООО «Приокский пассаж», которые не являются организациями в понятии ч. 5 ст. 11 Закона № 161-ФЗ, данная норма на них не распространяется, при этом, к договору аренды также не подлежит применению ч. 4 ст. 12.2 Закона № 161-ФЗ. Отмечает, что права и обязанности арендодателя по договору аренды не перешли к АО «ДОМ.РФ» и должны осуществляться МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях. Считает, что нормами Закона № 161-ФЗ не предусмотрено полномочие АО «ДОМ.РФ» по осуществлению прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным с юридическими лицами, не признаваемыми «организациями» в том смысле, который придает данному термину ч. 5 ст. 11 Закона № 161-ФЗ. Полагает, что нахождение, на момент принятия решения Правительственной комиссией, имущества в хозяйственном ведении ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», не имеет правового значения, поскольку в силу заключенного и продолжающего действие договора аренды, а также статей 214, 125, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Положения о МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом является арендодателем имущества, собственником РФ, при этом заключение соглашения о смене арендодателя не требуется. По мнению апеллянта, расторжение договора аренды без какой-либо вины или неисполнения условий со стороны ООО «Приокский пассаж» является нарушением условий спорного договора.

Также заявитель указывает, что судом первой инстанции не принято во внимание, что норма ч. 4 ст. 15 Закона№ 161-ФЗ неприменима к спорным правоотношениям, поскольку данный Закон не имеет обратной силы и не распространяется на спорный договор, заключенный до введения его в действие, считает, что в настоящем случае к правоотношениям сторон подлежит применению ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ.

10.12.2025, посредством сервиса «Мой Арбитр» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», АО «ДОМ.РФ» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

10.12.2025, посредством сервиса «Мой Арбитр» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», Федеральным государственным унитарным предприятием «Дирекция по инвестиционной деятельности» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика не явился, заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в своё отсутствие.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, а также доводы сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии со статьями 1,3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ), статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», АО «ДОМ.РФ» является единым институтом развития в жилищной сфере и выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества.

Между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области (арендодатель) и ООО «Приокский пассаж» (арендатор) заключен договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности № 0562088-П от 01.10.2005, в соответствии которым арендатор принял во временное владение и пользование здание-памятник истории и культуры федерального значения, с кадастровым номером 62:29:0080016:8, расположенным по адресу: 

<

...>, общей площадью 3878,2 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> (далее – здание).

Решением Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (далее – Правительственная комиссия), оформленным выпиской из протокола от 29.12.2023, было признано целесообразным совершение АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 12.2 Закона № 161-ФЗ в отношении здания.

Во исполнение указанного решения на основании распоряжения Росимущества № 714-р от 04.04.2024, передаточным актом № 8-29 от 16.04.2024 была оформлена передача спорного здания в ведение АО «ДОМ.РФ», действующего как агента Российской Федерации, что подтверждено выпиской из ЕРГН от 16.05.2024.

В целях осуществления процедуры внесудебного расторжения договора в отношении зданий АО «ДОМ.РФ» направило ответчику письмо № 11532-АА от 10.07.2024 с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон.

Вместе с тем, от ответчика не поступили подписанные экземпляры соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи (возврата) здания, что послужило основание для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Исходя из п. 2 ч. 1 ст. 12 Закона № 161-ФЗ, межведомственный орган вправе принять решение о целесообразности совершения АО «Дом.РФ» юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных Законом о содействии развитию жилищного строительства.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ в случае, если до даты передачи органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, иными объектами недвижимого имущества либо до даты принятия межведомственным коллегиальным органом решения, указанного в пункте 2 части 1 статьи 12 Закона № 161-ФЗ, находящийся в федеральной собственности земельный участок передан по договору аренды или договору безвозмездного пользования организации либо находящийся в федеральной собственности и закрепленный за организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления объект недвижимого имущества, другое имущество переданы по договору аренды или договору безвозмездного пользования, эти договоры подлежат досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных ГК РФ, по соглашению сторон или по решению суда при обращении в суд АО «Дом.РФ».

При этом Законом № 161-ФЗ, либо Положением о Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации от 22.08.2008 № 632, не предусмотрен учет мнения пользователя земельного участка относительно возможности совершения в отношении земельных участков, находящихся в пользовании, а также совершение действий с земельным участком с обязательным уведомлением пользователя.

Решение Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, оформленное выпиской из протокола заочного голосования Правительственной комиссии от 29.12.2023 принято на законных основаниях, в пределах своей компетенции, и в порядке, предусмотренном нормами действующего законодательства.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Пункт 3 ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание положения части 4 статьи 15 ФЗ Закона о содействии развитию жилищного строительства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 01.10.2005 № 0562088-П, заключенного между АО «ДОМ.РФ» и ООО «Приокский Пассаж» в отношении здания с кадастровым номером 62:29:0080016:8, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 3878,2 кв.м.

Довод апеллянта о возможности расторжения договоров аренды только с государственными учреждениями и предприятиями не соответствует буквальному содержанию части 4 статьи 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства, устанавливающей возможность расторжения договоров аренды в отношении нежилых зданий, заключенных как с индивидуальными предпринимателями, так и с юридическими лицами.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку основания для расторжения договора судом установлены и признаны обоснованными, судом области обоснованно удовлетворено требование об обязании возвратить объекты недвижимого имущества от ответчика истцу.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ и о том, что истец не является стороной договора аренды, подлежат отклонению, поскольку, как указано выше, АО «ДОМ.РФ» является агентом Российской Федерации и представляет ее интересы в отношении находящегося в федеральной собственности имущества, предоставленного в аренду по договору, в связи с чем обладает правом на расторжение этого договора, выступая в интересах Российской Федерации в силу полномочий, предоставленных ему законом.

Позиция апеллянта о том, что расторжение договора аренды без какой-либо вины или неисполнения условий со стороны ООО «Приокский пассаж» является нарушением условий спорного договора, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку заключенный до принятия решения о целесообразности совершения АО «ДОМ.РФ» юридических и иных действий, в качестве агента Российской Федерации, договор подлежит досрочному расторжению по решению суда при обращении АО «ДОМ.РФ».

Кроме того, довод ООО «Приокский Пассаж» о том, что судом первый инстанции не принято во внимание, что норма ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ неприменима к спорным правоотношениям, поскольку данный закон не имеет обратной силы и не распространяется на спорный договор, заключенный до введения его в действие, считает, что в настоящем случае к правоотношениям сторон подлежит применению ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ, не подлежит принятию.

В силу части 3 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

Новые доводы, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции (часть 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Данный довод суду первой инстанции в письменном виде не заявлялся.

Поскольку приведенный ответчиком в апелляционной жалобе довод не заявлялся им при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в нарушение ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не приведено уважительных причин невозможности заявления данного довода в суде первой инстанции, ответчик надлежащим образом извещен о рассмотрении настоящего иска судом первой инстанции, вышеизложенный довод ответчика не может являться предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

В силу изложенного, Закон № 161-ФЗ применяется к правам и обязанностям, возникшим после вступления закона в законную силу.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ в случае, если до даты принятия межведомственным коллегиальным органом решения, указанного в п. 2 ч. 1 ст. 12 Закона № 161-ФЗ, находящийся в федеральной собственности объект недвижимого имущества передан по договору аренды, договору безвозмездного пользования, этот договор подлежит досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, по соглашению сторон или по решению суда при обращении АО «Дом.РФ» в суд.

Кроме того, в соответствии с п. 4.2 договора, по одностороннему требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, договором аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством, что само по себе исключает возможность применения п. 2 ст. 422 ГК РФ, на которую ссылается ответчик.

Ввиду вышеизложенного, как Законом № 161-ФЗ, так и условиями договора аренды предусмотрено право на досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон.

Кроме того, принимая во внимание, что в отношении объекта, находящегося в федеральной собственности и закрепленного за обществом, Правительственной комиссией принято решение, то заключенный до принятия такого решения договор аренды независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, подлежит досрочному расторжению по решению суда при обращении АО «ДОМ.РФ».

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при их рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.10.2025 по делу № А54-10427/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	 М.Е. Лазарев

Судьи	 Тучкова О.Г.

Селивончик А.Г.