АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

02 октября 2024 года

Дело № А33-20491/2023

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 18 сентября 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 02 октября 2024 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Сергеевой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Жилищные системы Красноярска» (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

о взыскании задолженности,

в отсутствии лиц, участвующих в деле, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой О.С., 

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» (далее – истец; ООО УК «ЖСК») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании 196 637,62 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества по адресам:

- ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 7 за период с 01.07.2020 по 31.01.2023 в размере 63 483,19 руб.;

- ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 9 за период с 01.07.2020 по 31.01.2023 в размере 63 483,19 руб.;

- ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 11 за период с 01.07.2020 по 31.01.2023 в размере 69 671,24 руб.

Определением от 13.07.2023 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства. 

Определением от 12.09.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

15 января 2024 года истцом заявлено ходатайство об увеличении размера исковых требований, согласно которому истец просил взыскать с ответчика 270 968,22 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с 01.07.2020 по 31.12.2023 по адресам: ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 7 в размере 87 480,31 руб., ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 9 в размере 87 480,31 руб., ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 11 в размере 96 007,60 руб. 

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об увеличении размера исковых требований принято судом.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ООО ГУК «Жилфонд» (управляющая организация; ООО УК «ЖСК») и ТСН «ПАЙХОЙ» многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, заключен договор управления многоквартирным домом от 01.06.2016 № 140Ж (далее – договор), в соответствии с пунктом 2.2 которого по настоящему договору управляющая компания по заданию собственников в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Управляющая компания принимает участие в отношениях по капитальному ремонту жилого дома в той мере, в которой это предусмотрено действующим законодательством. 

Пунктами 3.1.2, 3.1.3 договора установлены следующие обязанности управляющей организации: оказывать услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с приложением № 3 к настоящему договору; выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме при наличии к тому оснований, предусмотренных действующим законодательством (необходимости их проведения). Проведение работ по текущему ремонту, которые не являются неотложными и обязательными, осуществляется при наличии накопленных и достаточных для финансирования проведения ремонта средств (из ежемесячно оплачиваемых собственниками на ремонт). Текущий ремонт проводится при необходимости предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.  Управляющая компания осуществляет содержание дома с соблюдением Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая организация вправе требовать внесения платы за жилищно-коммунальные услуги согласно условиям настоящего договора, а также уплаты пени за просрочку (пункт 3.2.2 договора); взыскивать с должников сумму неплатежей и пеней в порядке, установленном действующим законодательством (пункт 3.2.3 договора). 

Согласно пункту 4.1 договора плата по настоящему договору (плата за жилое помещение и коммунальные услуги) включает в себя: а) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме; б) плату за коммунальные услуги. 

Согласно пункту 4.2.1 договора стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждается решением общего собрания собственников с учетом предложения управляющей компании, но не ниже минимального размера платы, установленного действующим законодательством. Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, иных требований законодательства РФ. На момент заключения настоящего договора размер платы за жилое помещение составляет 19,10 руб. с кв.м. общей площади помещения собственника в месяц, но в связи с отказом собственников от услуг уборки придомовой территории и лестничных клеток согласно протоколу внеочередного собрания собственников помещений (Приложение № 1 к настоящему договору) размер платы за жилое помещение составляет 15,89 руб. с кв.м. общей площади помещения собственника в месяц (пункт 4.2.1 договора). 

В силу пункта 4.5 договора плата за жилое помещение устанавливается в расчете на «кв.м.» общей площади жилого / нежилого помещения, принадлежащего собственнику.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых не позднее третьего числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (пункт 4.6 договора).

Согласно пункту 4.14 договора собственники нежилых помещений самостоятельно получают платежные документы в офисе управляющей компании без дополнительного извещения о явке. Сторонами может быть согласован иной способ доставки счетов собственникам помещений (по электронной почте).

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 5 лет, условия договора вступают в силу с 01.06.2016 и действуют до 31.05.2021. Если ни одна из сторон договора за 3 месяца до окончания срока действия договора не заявит о прекращении его действия, договор считается автоматически продленным на такой же период на тех же условиях.

Согласно информации, размещенной на портале ГИС ЖКХ многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, - включен в реестр лицензий ООО УК «ЖСК» с 25.05.2016.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, - от 11.12.2018 № 1026 принято решение об утверждении с 01.01.2019 размер платы за жилое (нежилое) помещение в размере 13,66 руб. с 1 кв.м. с общей площади помещения собственника в месяц (без учета платы за коммунальные услуги для целей содержания общего имущества).  Плата за коммунальные услуги для целей содержания общего имущества рассчитывается в соответствии с действующим законодательством по утвержденным нормативам и тарифам. 

В подтверждение оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома истцом представлены отчеты о выполнении договора управления за 2020-2022 годы.

Согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости ФИО1 с 21.12.2015 на праве собственности принадлежат помещения №№ 7, 9, 11, расположенные по адресу: 

<

...>, площадью 139,5 кв.м., 139, 5 кв.м., 153,1 кв.м. соответственно.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в многоквартирных домах, истец обратился к ответчику с претензией от 14.03.2023 № 555-6 об оплате задолженности. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика 270 968,22 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества по адресам: ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 7 в размере 87 480,31 руб., ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 9 в размере 87 480,31 руб., ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 11 в размере 96 007,60 руб. (с учетом уточнения, принятого в судебном заседании 15.01.2024).

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывал, что нежилые помещения 7, 9, 11, расположенные по адресу 

<

...> являются встроенно-пристроенными нежилыми помещениями к многоквартирному жилому дому, не являются частью жилого многоквартирного дома, представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту. Помещения ответчика имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями многоквартирного дома, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д. Помещения были пристроены позже ввода дома в эксплуатацию. Собственник встроено-пристроенных нежилых помещений, являющихся автономными от жилого дома, не обладает правом общей долевой собственности на лестничные клетки, мусоропроводы и т.д., расположенные в жилых подъездах МКД, и оснований для возложения на ответчика обязанности по содержанию общего имущества, относящегося к жилой части МКД не имеется, поскольку ответчик не обладает триадой правомочий собственника, предусмотренной статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ответчик указывал, что данные доводы подтверждаются дополнительным соглашением от 08.09.2004 к договору № 227 о долевом участии в финансировании строительства; актом приема-передачи нежилых помещений от 30.12.2004, распоряжением Администрации города Красноярска от 20.09.2004, гигиенической оценкой Роспотребнадзора от 15.12.2005 г., из которой следует, что нежилые помещения (магазин) размещены в самостоятельном нежилом пристрое к жилому дому, все входы в помещения изолированные, самостоятельные и пути движения не пересекаются с жителями дома; нежилые помещения (магазин) расположены на первом, втором и цокольном этаже нежилого пристроя; вентиляционная система помещений (магазина) автономная, самостоятельная, не связанная с вентиляционной системой жильцов; отопление от городских сетей (самостоятельное), водоснабжение от городских сетей (самостоятельное), мусоросброник для нежилых помещений не предусмотрен; заключены самостоятельные договоры на проведение дератизации и дезинфекции в помещениях. 

Ответчик указывал, что нежилые помещения технически обслуживаются отдельно. Так, с момента приема в эксплуатацию нежилых помещений (30.12.2004г.) по настоящее время ответчик заключал и заключает самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями: договор энергоснабжения № 100000703 от 23.04.2016; договор № 13/08827 холодного водоснабжения и водоотведения от 05.04.2016; договор теплоснабжения и поставки горячей воды № 5987 от 17.05.2016, - согласно которым, ФИО1 самостоятельно несет ответственность и расходы на содержание тепловых сетей, электросетей, холодного водоснабжения и водоотведения.

Ответчик также указывал, что рамки ввода коммуникаций на жилые и нежилые помещения являются разными. Границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности отделены от домовых и указаны в актах (акт АРЭО-В46-16-294313 от 2016 г., акт от 12 апреля 2016 г., акт № 9/1332 от 24 марта 2016 г.), согласно которым, помещения являются обособленными, изолированными, с самостоятельно приложенным силовым кабелем и приборами учета, а необходимость использования помещений многоквартирного дома отсутствует. 

Ответчик полагал, что фактически жилой дом и встроенно-пристроенные помещения являются самостоятельными объектами. Истец, по утверждению ответчика, никогда не осуществляло управление (обслуживание) на территории встроенно-пристроенных помещений (вывоз мусора, ремонт фасада, крыши, уборку территории возле нежилых помещений, ремонт и обслуживание, промывку систем отопления и т.п.), а ответчик самостоятельно нес и несет бремя содержания данного имущества (доказательства прилагаю). 

Кроме того, ответчик указывал, что управляющая компания обязана разместить следующие сведения: список осуществляемых услуг; о произведенной деятельности; пользовании имуществом многоквартирного дома; фирмах, снабжающих энергией, газом, водой, а также о времени осуществления капитального ремонта; числе организованных собраний владельцев квартир; отчете, который базируется на основе договора управления.

Однако, как указывал ответчик, согласно информации с сайта reformagkh.ru никаких работ по обслуживанию многоквартирного дома по адресу: 

<

...> согласно отчетности за 2020-2023 годы не производилось, отчетность по выполненным работам за данный период отсутствует.

Ответчик ссылался на то, что согласно паспорту дома нежилые помещения 7, 9, 11 не включены в общую площадь многоквартирного дома, что, по мнению ответчика, подтверждается информацией на сайте reformagkh.ru, согласно которому по данным Министерства строительства Красноярского края общая площадь нежилых помещений в доме составляет 0,00 кв.м.

Кроме того, по утверждению ответчика, нежилые помещения 7, 9, 11, расположенные по адресу 

<

...> согласно предоставленному договору управления многоквартирным домом от 01.06.2016 не включены в расчет тарифа за содержание и ремонт общедомового имущества и, соответственно, ООО УК «ЖСК» с 25.05.2016 не предоставляет никаких услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества относящегося к данным нежилым помещениям (ремонт кровли, колонн, уборка территории, вывоз мусора), поскольку данный договор составлен только в отношении общедомового имущества приходящегося на жилые помещения (квартиры). 

Указанные доводы, по мнению ответчика, подтверждается заявлением ТСН «ПАЙХОЙ» исх. № 31 от 04.05.2016, согласно которому ТСН «ПАЙХОЙ» просит ООО ГУК «Жилфонд» заключить отдельные договоры с собственниками нежилых помещений на управление многоквартирным домом. Также в пункте 1.4. договора управления многоквартирным домом от 01.06.2016 указано, что собственники нежилых помещений заключают отдельные договоры с управляющей компанией на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ответчик указывал, что никаких договоров по обслуживанию, содержанию и ремонту общедомового имущества, касающихся нежилых помещений с ООО УК «ЖСК» не заключались, равно как и ООО УК «ЖСК» не обращалось с иском о принудительном заключении такого договора. 

Ответчик также указывал, что пунктом 4.2.1 договора управления многоквартирным домом от 01.06.2016 размер платы за жилое помещение составляет 15,89 (в настоящее время 13,66) руб., касательно размера платы за нежилые помещения никакого тарифа не установлено, как следует и из всего раздела 4 договора и приложения №6 к договору. 

Ответчик указывал, что пунктом 3.6. договора от 01.06.2016 обязанностями собственников нежилых помещений не предусмотрено внесение платы за содержание и ремонт общедомового имущества, поскольку оно не обслуживается УК «ЖСК» и не имеется отдельного договора.

С учетом изложенного, ответчик считал, что нежилые помещения построены для самостоятельного использования и являются самостоятельными объектами гражданских прав; договор управления заключен только в отношении общего имущества, относящегося к жилой части дома, которая автономна от нежилых помещений. Ответчик также указывал, что наружные стены помещений, наружные несущие колоны, кровельное покрытие крыши над нежилыми помещениями ответчика, являющимися встроенно-пристроенными для МКД, в состав общего имущества не включены и собственники жилых помещений дома несут расходы по их содержанию и ремонту. Ответчик указывал, что истцом не представлено доказательств наличия в составе МКД помещений, предназначенных для обслуживание нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, а также факта оказания ему услуг по содержанию его помещений.

Ответчиком в материалы дела представлен технических паспорт нежилых помещений – магазин «Товары для мужчин», расположенный по адресу: 

<

...>. В техническом паспорте на нежилые помещения, составленном по состоянию на 20.01.2005, в разделе «Общие сведения» указано назначение помещений: торговое, использование под магазин; указано, что помещения расположены на 1 этаже помещение 9, на 2 этаже помещение 11, в подвале помещение 7, а также указан вход в подвал, крыльцо, балкон и терраса. В разделе технического паспорта «Описание конструктивных элементов здания и определение износа» указан год постройки – 2003 год.

Кроме того, ответчиком представлены акты №№ 7/534, 7/535 от 06.05.2024, составленные АО «Енисейская ТГК (ТГК-13)», в которых указано, что в помещении № 7 инженерные сети системы отопления общедомовые не просматриваются, присоединение горячей воды в помещении отсутствует; в помещениях №№ 9, 11схема подключения отопления выделена в отдельный контур, подключены до ОДПУ в ТК, присоединение горячей воды после ОДПУ со своим приборов, инженерные сети общедомовые отсутствуют.

В ходе рассмотрения дела судом направлен запрос в Филиал ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю о предоставлении выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты: нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, и регистрационное дело на помещения.

Из поступивших в материалы дела от ППК «Роскадастр» документов следует, что 24.01.2001 между ЗАО ПСК «Союз» (застройщиком) и обществом с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» (инвестором) заключен договор № 189 о долевом участии в финансировании строительства, по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства встроенного помещений, общей площадью 282,89 кв.м. в жилом доме на Красной площади в г. Красноярска (2 очередь), а застройщик обязуется передать инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию указанное помещение.

Согласно дополнительному соглашению от 08.09.2004 к договору № 189 от 24.01.2001 о долевом участии в финансировании строительства внесены изменения в пункт 1.1 договора, который изложен в следующей редакции: инвестор принимает участие в инвестировании строительства встроенно-пристроенных помещений (помещение № 7, №9) магазина промышленных товаров на первом и цокольном этажах шестиэтажного жилого дома-вставки № 1 на Красной площади г. Красноярска, общей площадью 282,89 кв.м., а застройщик обязуется передать инвестору после окончания ввода в эксплуатацию указанные помещения. Почтовый адрес: 

<

...>, № 9. Срок сдачи объекта в эксплуатацию – 2 полугодие 2004 года.

На основании акта приема-передачи нежилых помещений от 30.12.2004 застройщик передал в собственность, общества с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» приняло встроенно-пристроенные помещения (№ 7, № 9, № 11) магазина промышленных товаров на первом, втором и цокольном этажах шестиэтажного жилого дома-вставки № 1 на Красной площади, почтовый адрес: 

<

...>, № 9, № 11, общей площадь. 432,1 кв.м.

В выписке № 04:401/2005-243 из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 09.02.2005, выданной Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю обществу с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» на предмет регистрации прав по состоянию на 20.01.2005,  указан год постройки объекта – помещения № 7 – 2003.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) 09.12.2015 заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому общество «Товары для мужчин» продало, а ФИО1 купил нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, 11.

Кроме того, истцом в материалы дела представлен технический паспорт жилого строения (жилого дома), расположенного по ул. Профсоюзов, д. 18 в г. Красноярске. В техническом паспорте на дом указан год постройки – 2003, общая площадь нежилых помещений – 786,7 кв.м. В техническом паспорте на жилой дом указаны сведения о нежилых помещениях – магазин «Товары для мужчин»: помещение № 7, площадью 139,5 кв.м., помещение № 9, площадь. 139,5 кв.м., помещение № 11, площадью 153, 1 кв.м.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание принадлежащего им помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу части пункта 5 части 2 указанной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

В силу части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

В пункте 29 Правил № 491 установлено, что расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости ФИО1 с 21.12.2015 на праве собственности принадлежат помещения №№ 7, 9, 11, расположенные по адресу: 

<

...>, площадью 139,5 кв.м., 139, 5 кв.м., 153,1 кв.м. соответственно.

В свою очередь, истец на основании договора управления многоквартирным домом от 01.06.2016 № 140Ж осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>. 

Согласно информации, размещенной на портале ГИС ЖКХ многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, - включен в реестр лицензий ООО УК «ЖСК» с 25.05.2016.

Ссылаясь на неисполнение собственником нежилых помещений, расположенных в указанном многоквартирном доме, обязанности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в суд с уточненным исковым заявлением о взыскании с ответчика 270 968,22 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества по адресам: ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 7 в размере 87 480,31 руб., ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 9 в размере 87 480,31 руб., ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 11 в размере 96 007,60 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал на то, что договор с управляющей компанией не заключен, тариф для собственников нежилых помещений не установлен, принадлежащие на праве собственности нежилые помещения являются встроенно-пристроенными нежилыми помещениями к многоквартирному жилому дому, но не являются частью жилого многоквартирного дома, представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту, в связи с чем обязанности по оплате у ответчика не имеется.

Оценив доводы сторон и представленные в материалы дела документы, суд признал доводы ответчика необоснованными и подлежащими отклонению на основании следующего.

Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме определен в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктах 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-СТ) многоквартирный дом – оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

В пункте 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, приведено понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, следует, что признаками единства здания служат: - фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; - при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-ОО указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Согласно пункту 4 названных Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется (части 4, 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

При этом важно отметить, что если в многоквартирном доме изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома.

В силу частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Как было отмечено ранее, судом в ходе рассмотрения дела судом направлен запрос в Филиал ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю о предоставлении выписок из Единого государственного реестра недвижимости на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, и регистрационное дело на помещения.

Исходя из содержания поступивших в материалы дела документов, суд установил, что  24.01.2001 между ЗАО ПСК «Союз» (застройщиком) и обществом с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» (инвестором) заключен договор № 189 о долевом участии в финансировании строительства, по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства встроенного помещений, общей площадью 282,89 кв.м. в жилом доме на Красной площади в г. Красноярска (2 очередь), а застройщик обязуется передать инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию указанное помещение.

Согласно дополнительному соглашению от 08.09.2004 к договору № 189 от 24.01.2001 о долевом участии в финансировании строительства внесены изменения в пункт 1.1 договора, который изложен в следующей редакции: инвестор принимает участие в инвестировании строительства встроенно-пристроенных помещений (помещение № 7, №9) магазина промышленных товаров на первом и цокольном этажах шестиэтажного жилого дома-вставки № 1 на Красной площади г. Красноярска, общей площадью 282,89 кв.м., а застройщик обязуется передать инвестору после окончания ввода в эксплуатацию указанные помещения. Почтовый адрес: 

<

...>, № 9. Срок сдачи объекта в эксплуатацию – 2 полугодие 2004 года.

На основании акта приема-передачи нежилых помещений от 30.12.2004 застройщик передал в собственность, общества с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» приняло встроенно-пристроенные помещения (№ 7, № 9, № 11) магазина промышленных товаров на первом, втором и цокольном этажах шестиэтажного жилого дома-вставки № 1 на Красной площади, почтовый адрес: 

<

...>, № 9, № 11, общей площадь. 432,1 кв.м.

В выписке № 04:401/2005-243 из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 09.02.2005, выданной Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю обществу с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» на предмет регистрации прав по состоянию на 20.01.2005,  указан год постройки объекта – помещения № 7 – 2003.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) 09.12.2015 заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому общество «Товары для мужчин» продало, а ФИО1 купил нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, 11.

Согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости право собственности ФИО1 на указанные помещения зарегистрировано с 21.12.2015.

Кроме того, в материалы дела представлены технические паспорта на нежилые помещения и на жилой дом, расположенный по ул. Профсоюзов, д. 18 в г. Красноярске. 

В техническом паспорте на дом указан год постройки – 2003, общая площадь нежилых помещений – 786,7 кв.м., что опровергает доводы ответчика об отсутствии нежилых помещений в доме. 

В техническом паспорте на жилой дом также указаны сведения о нежилых помещениях – магазин «Товары для мужчин»: помещение № 7, площадью 139,5 кв.м., помещение № 9, площадь. 139,5 кв.м., помещение № 11, площадью 153, 1 кв.м. 

Аналогичные номера помещений, площади, год постройки указаны и в техническом паспорте на нежилые помещения.

Суд также отмечает, что в договоре о долевом участии в строительстве указано, что спорные помещения являются встроенными в многоквартирный дом и застройщик обязуется передать инвестору указанные помещения после ввода жилого дома в эксплуатацию. В акте приема-передачи нежилых помещений также указано, что встроенно-пристроенные помещения (№ 7, № 9, № 11) расположены на первом, втором и цокольном этажах шестиэтажного жилого дома-вставки № 1 на Красной площади, почтовый адрес: 

<

...>, № 9, № 11, общей площадь. 432,1 кв.м.

Более того, в выписках из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорных помещений указан кадастровый номер объекта, в пределах которого расположены нежилые помещения: 24:50:0200167:199. Согласном данным публичной кадастровой карты России, указанный кадастровый номер присвоен жилому дому, расположенному по адресу: 

<

...> года постройки.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд пришел к выводу, что спорные нежилые помещения построены одновременно с многоквартирным домом, имеют общее архитектурное решение, как встроенно-пристроенные в многоквартирный дом помещения, соответственно, помещения №№ 7, 9, 11 являются частью многоквартирного дома № 18 по ул. Профсоюзов в г. Красноярске.

Относительно представленных ответчиком договоров холодного водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, суд отмечает, что заключение самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями не освобождают ответчика от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома

Суд также отмечает, что наличие отдельного от жилого дома входа и отдельных инженерных систем однозначно не свидетельствует о том, что встроенно-пристроенные помещения представляет собой самостоятельный объект недвижимости отдельный от многоквартирного дома. Отсутствие в помещении инженерных систем, являющихся общими с многоквартирным домом, не лишает конструктивных элементов дома и помещения статуса общего имущества многоквартирного дома и не освобождает ответчика от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного дома.

Как следует из представленных в материалы дела документов, спорные помещения и многоквартирный дом имеют идентичные юридические адреса; нежилые помещения как самостоятельные объекты на учет не поставлены; земельный участок отдельно от жилого дома не выделен. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в силу прямого указания закона ответчик обязан нести расходы по внесению платы за содержание жилого помещения, взноса на капитальный ремонт, платы за коммунальные услуги.

Доводы ответчика относительно отсутствие отдельно заключенного договора управления с управляющей организацией суд признает необоснованными.

Согласно пункту 1.4 договора управления собственники нежилых помещений заключают с управляющей компанией договоры на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества.

Вместе с тем, в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22«О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» установлено, что отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи 167 и 1102 ГК РФ  недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе управляющей организации не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома. 

Такой вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, а также правовой позиции о последствиях недействительности договоров о выполнении работ, закрепленной в пункте 2 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51. 

Протоколом внеочередного общего собрания собственников МКД от 11.12.2018 № 1026 принято решение об утверждении тарифа в размере 13,66 руб. с 1 кв.м. с общей площади помещения собственника в месяц (без учета платы за коммунальные услуги для целей содержания общего имущества). 

При этом, из содержания протокола не следует, что указанный тариф установлен только для собственников жилых помещений.

Согласно расчету исковых требований истец начислил ответчику плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с июля 2020 года по декабрь 2023 года в размере 270 968,22 руб. по адресам: ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 7 в размере 87 480,31 руб., ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 9 в размере 87 480,31 руб., ул. Профсоюзов, д. 18, пом. 11 в размере 96 007,60 руб. 

Расчет истца проверен судом и признан арифметически верным, поскольку произведен с учетом площади спорных помещений, размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД. Расчет стоимости коммунальных услуг на общедомовые нужды произведен истцом исходя из объема услуг и утвержденных тарифов. 

Истцом в материалы дела представлены отчеты о выполнении договора управления многоквартирным домом за период с 2020 по 2022 годы.  

Доказательства некачественного оказания услуг либо неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не представлены.

Суд отмечает, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, поэтому согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71- 9485/2009-ГЗ, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая отсутствие доказательств оплаты заявленной ко взысканию задолженности, суд приходит к выводу, что исковые  требования о взыскании задолженности в размере 270 968,22 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина за рассмотрение иска составила 8 419 руб. 

При обращении в суд с исковым заявлением истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 899 руб. платежным поручением от 16.05.2023 № 6254. 

Учитывая результата рассмотрения спора, 6 899 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, 1 520 руб. государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Жилищные системы Красноярска» 270 968,22 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.07.2020 по 31.12.2023, 6 899 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 1 520 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.Ю. Сергеева