АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-65614/2020

30 июня 2021 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Зориной при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи Д.С. Зилинской рассмотрел в судебном заседании дело № А60-65614/2020 по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Жилищно-строительному кооперативу "Западный" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 265 057 руб. 48 коп.,

 

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности  от 09.11.2020,

от ответчика: не явились, извещены.

 

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (статья 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области  с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Западный» о взыскании задолженности по арендной плате  за период с марта 2018г. по сентябрь 2020г.  в сумме 166 278 руб. 14 коп., пени  за период с 12.01.2016г. по 09.10.2020г. в размере 86 084 руб. 27 коп.

         Определением суда от 29.12.2020г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением от 09.03.2021 по делу назначено предварительное судебное заседание.

В судебном заседании 29.03.2021г истец исковые требования поддерживает. Приобщил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и письмо №16-01-39/2941 от 26.03.2021г. Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

Определением от 29.03.2021г. суд назначил дату основного судебного заседания.

В судебном заседании 22.04.2021г. ответчик приобщил заключение специалиста.

Истец приобщил акт обследования земельного участка от 31.03.2021г. 

Определением от 22.04.2021г. судебное заседание отложено.

Определением от 27.04.2021г. судебное заседание отложено, в связи с установлением на территории Российской Федерации нерабочих дней с 04 по 07 мая 2021 г. включительно.

В настоящем судебном заседании истец приобщил к материалам дела информационный расчет.

Ответчик представил письменные пояснения по делу.

Определением от 26.05.2021г. судебное заседание отложено.

К настоящему судебному заседанию от истца поступило ходатайство об изменении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ. А именно просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ноября 2017г. по сентябрь 2020г. в размере 595 499 руб. 76 коп., пени за период с  12.01.2016г. по 09.10.2020г. в размере 313 825 руб. 89 коп., пени за период с 30.04.2014г. по 23.06.2016г. в размере 12 695 руб. 07 коп.

Кроме того, истец 01.06.2021г. приобщил к материалам дела информационный расчет задолженности с учетом пропуска исковой давности.

Ответчик явку представителя в судебное заседание 23.06.2021г. не обеспечил.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Администрацией города Екатеринбурга и Жилищно-строительный кооператив «Западный» (ранее - ЖК «Западный») заключен договор аренды от 30.10.2012 № 3-1863 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:20380 площадью 20790 кв.м, расположенного в квартале улиц Институтской - Барклая - ФИО2 - ФИО3 ФИО4 города Екатеринбурга, с видом разрешенного использования - для строительства малоэтажных жилых домов и трансформаторной подстанции.

Договор аренды заключен на определенный срок с 22.10.2012 до 20.02.2016.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно п.п. 2.2.1, 2.2.4  договора размер арендной платы установлен в Приложении №1 к договору, арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя, ежемесячно до 10 числа каждого месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с ноября 2017г. по сентябрь 2020г., составляющая, согласно расчету истца 595 499 руб. 76 коп. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований), за взысканием которой истец, не получив ответ на претензию, обратился с настоящим иском в суд, одновременно начислив ответчику пени.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что договор аренды прекратил свое действие в связи с регистрацией права собственности на квартиры, расположенные в многоквартирных домах.

Рассмотрев заявленные требования, представленные материалы, изучив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке, предоставленном ответчику в аренду, осуществлялось строительство многоквартирных жилых домов, секции 3.1 – 3.22, что подтверждается разрешениями на строительство № RU 66302000-3065 от 20.12.2012 г. и № RU 66302000-831-2017 от 15.11.2017 г.

Фактически на спорном земельном участке ответчиком были построены следующие многоквартирные дома – №№ 3, 5, 7 по ул. Очеретина в г. Екатеринбурге, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-831-2017 от 15.11.2017 г.

Жилые дома, секции 3.17 – 3.22 не построены и не введены в эксплуатацию, соответствующие доказательства ответчиком не представлены. 

Лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право собственности на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частями 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества

Таким образом, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом, что соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443, от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526.

На спорном земельном участке, предоставленном Ответчику в аренду, осуществлялось строительство многоквартирных жилых домов, секции 3.1 - 3.22, что подтверждается разрешениями на строительство № RU 66302000-3065 от 20.12.2012 г. и № RU 66302000-831-2017 от 15.11.2017 г. (копии прилагаются).

Многоквартирные жилые дома, секции 3.1 - 3.16 (многоквартирные дома №№ 3, 5, 7 по ул. Очеретина в г. Екатеринбурге) были построены и введены в эксплуатацию в ноябре 2017 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-831-2017 от 15.11.2017 г. (копия прилагается).

Многоквартирные жилые дома, секции 3.17 - 3.22 до настоящего времени в полном объеме не построены и не введены в эксплуатацию.

Таким образом, в ноябре 2017 года на спорном земельном участке были построены и введены в эксплуатацию только часть многоквартирных домов.

Права собственности на отдельные квартиры в многоквартирных домах №№ 3, 5, 7 по ул. Очеретина в г. Екатеринбурге были зарегистрированы собственниками квартир еще до ввода многоквартирных домов в эксплуатацию в ноябре 2017 года.

Например,

1)      по дому № 3 по ул. Очеретина в г. Екатеринбурге:

-        право собственности на квартиру № 23 зарегистрировано 02.06.2017 года, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН;

-        право собственности на квартиру № 34 зарегистрировано 13.07.2017 года, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН;

2)      по дому № 5 по ул. Очеретина в г. Екатеринбурге:

-        право собственности на квартиру № 33 зарегистрировано 04.07.2017 года, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН;

-        право собственности на квартиру № 5 зарегистрировано 02.10.2017 года, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН;

3)      по дому № 7 по ул. Очеретина в г. Екатеринбурге:

-        право собственности на квартиру № 7 зарегистрировано 04.08.2017 года, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН;

- право собственности на квартиру № 9 зарегистрировано 29.08.2017 года, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

Соответственно, с первых дат регистрации права собственности на квартиры в вышеуказанных многоквартирных домах у собственников квартир возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок и спорный договор аренды является прекращенным в части площади спорного земельного участка, необходимого для функционирования соответствующих многоквартирных домов.

Однако в данном случае право собственности на квартиры в вышеуказанных многоквартирных домах было зарегистрировано до ввода объектов - многоквартирных домов, в эксплуатацию.

Учитывая положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и принимая во внимание правовые позиции Высшего Арбитражного Суда, отраженные в пункте 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», требования ст. 48 Федерального законом Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», участник долевого строительства становится обладателем объекта недвижимости после окончания строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию.

Следовательно, наличие признанного в судебном порядке права собственности на объект незавершенного строительства в полном объеме реализуется с момента ввода объекта в эксплуатацию, поэтому оснований для вывода о прекращении договора аренды с даты регистрации права собственности на квартиры до ввода объекта в эксплуатацию не имеется.

Поскольку согласно разрешению на ввод объектов в эксплуатацию № RU 66302000-831-2017 от 05.10.2018 многоквартирные дома, на квартиры в которых было зарегистрировано право собственности, были введены в эксплуатацию как многоквартирные дома в октябре 2018, соответственно, договор аренды в силу ст. 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации прекратился с ответчиком с 05.10.2018 в части, необходимой для функционирования многоквартирных домов.

То есть спорный договор аренды с октября 2018 года является действующим только в части площади земельного участка, необходимого для продолжения строительства многоквартирных жилых домов, секции 3.17 - 3.22.

Данное обстоятельство учтено истцом при расчете задолженности по арендной плате (в приложенных информационных расчетах).

Также в связи с тем, производится строительство многоквартирных домов, применяемая ставка арендной платы также подлежит изменению, что отражено в принятых судом уточнениях исковых требований. 

С учетом того, что плата за пользование земельными участками является регулируемой, следовательно, при расчете арендной платы подлежат применению установленные ставки арендной платы независимо от воли сторон договора, приходит к выводу о том, что истцом правомерно произведен перерасчет платы с учетом того, что производится строительство многоквартирных домов.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2017 по сентябрь 2020 в сумме  329 504 руб. 34  коп.

Истец также просит взыскать с ответчика пени, начисленные на основании п. 3.1  договора в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период с 12.01.2016 по 09.10.2020 в размере 313 825 руб. 89 коп., пени, начисленные в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате задолженности, взысканной с ответчика судебным актом по делу №А60-18326/2014 за период с 30.04.2014 по 23.06.2016 в размере 12 695 руб. 07 коп.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Таким образом, исковая давность устанавливается для защиты нарушенного субъективного права.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Поскольку расчетами предусмотрена оплата до 10 числа каждого месяца, истец мог и должен был узнать о нарушении своего права не позднее 11 числа месяца, подлежащего оплате. 

В связи с тем, что истец обратился в суд с иском – 28.12.2020 г., с учетом  п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ" суд полагает, что исковое заявление подано с пропуском срока исковой давности в отношении требований о взыскании пени начисленных  в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате задолженности, взысканной с ответчика судебным актом по делу №А60-18326/2014 за период с 30.04.2014г. по 23.06.2016г. в размере 12 695 руб. 07 коп., По требованию о взыскании пени, начисленных на основании п. 3.1  договора в связи с нарушением сроков внесения арендной платы, срок исковой давности пропущен за период с 01.01.2016г.  по ноябрь 2017г.

Каких-либо доказательств перерыва срока исковой давности истцом не представлено.

В связи с этим не подлежат удовлетворению требования о взыскании 12 695 руб. 07 коп., за период с 30.04.2014г. по 23.06.2016г. - в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате задолженности, взысканной с ответчика судебным актом по делу №А60-18326/2014, а также требования о взыскании пеней, начисленных на задолженность, образовавшуюся за период по ноябрь 2017г.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены частично.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом результатов рассмотрения дела.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Западный" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  задолженность по арендной плате в размере 329 504 (триста двадцать девять тысяч пятьсот четыре) руб. 34 коп., пени в сумме 207 480 (двести семь тысяч четыреста восемьдесят) руб. 79 коп.

    В остальной части иска отказать.

3. Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Западный" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 739 (тринадцать тысяч семьсот тридцать девять) руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                   Н.В. Зорина