Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-117116/2022

25 сентября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  25 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (адрес: 195248, 

<

...>, лит. А, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»; 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»;

об урегулировании разногласий,

при участии

от истца: ФИО2 доверенность от 18.03.2022, от ответчика: ФИО3 доверенность от 30.12.2022, от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) ФИО4 доверенность от 09.01.2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации с условием о залоге, об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 829 кв.м, расположенного по адресу: 195248, 

<

...>, лит. А, пом.9-Н, 18-Н, с кадастровым номером 78:11:0006040:5351, изложив п.2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта составляет 59 954 000 руб., НДС не облагается.». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН). 

Определением суда от 11.04.2023 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по делу, проведение которой было поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО5

14.06.2023 в арбитражный суд поступило заключение эксперта АО «Региональное управление оценки» №11/04/2023-2 от 13.06.2023.

В ходе рассмотрения дела, суд посчитал необходимым вызвать в судебное заседание эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО5 для дачи пояснений. После заслушивания пояснений эксперта истец ходатайствовал о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда от 01.08.2023 производство по делу приостановлено в связи с назначением дополнительной судебной экспертизы по делу, проведение которой было поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО5

31.08.2023 в арбитражный суд поступило дополнительное заключение эксперта АО «Региональное управление оценки» №01/08/2023-2 от 29.08.2023.

В судебном заседании 19.09.2023 производство по делу возобновлено.

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в арбитражный суд не направили, что в силу пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу.

Ранее ГУИОН представило письменный отзыв на исковое заявление, против удовлетворения требований возражало.

В судебном заседании представитель Общества уточнил требования в порядке ст. 49 АПК РФ, просил установить выкупную стоимость имущества в соответствии с заключением эксперта в размере 63 700 000 руб.

Уточнение требований принято судом.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, полагает, что правовых оснований для установления иной величины рыночной стоимости не имеется.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

01.06.2000 между Комитетом и Акционерным обществом закрытого типа «Жилсервис», правопреемником которого является Общество, был заключен договор аренды № 07-А002124, в соответствии с которым Обществу был передан в пользование объект недвижимости – нежилое помещение общей площадью 829 кв.м, расположенное по адресу: 195248, 

<

...>, лит. А, пом. 9-Н, 18-Н, кадастровый номер 78:11:0006040:5351 (далее – Объект, Помещение) для использования под нежилые цели.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

21.10.2022 Комитетом вынесено распоряжение № 2559-рз (далее – распоряжение) "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков дом 26, литера А, пом. 9-Н, 18-Н», которым была установлена цена выкупа Помещения в размере 68 200 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.10.2022 № К0810/00111/2022, выполненного ГУИОН.

25.10.2022 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее – Договор), согласно п. 2.1 которого цена продажи Объекта установлена в размере 68 200 000 руб.  следующего содержания:

«ДОГОВОР №_________ -

купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге

Санкт-Петербург                                                                          "           "           2022 г.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 (далее - Комитет, Продавец), в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение), в лице начальника отдела мониторинга и договорной работы Управления приватизации и арендных отношений Учреждения ФИО6, действующей на основании доверенности от 30.12.2021, удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО7, зарегистрированной в реестре за №78/688-н/78-2021-10-508 с одной стороны,

и Общество с ограниченной ответственностью «Феникс», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (далее - Покупатель), в лице генерального директора ФИО8, действующего на основании Устава, с другой стороны, (далее вместе - Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании распоряжения Комитета от 21.10.2022г. № 2559-РЗ «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 9-Н, 18-Н» (далее — Распоряжение) заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

Объект - указанное в п. 1.1 Договора нежилое помещение (в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме), выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей.

1. Предмет Договора

1.1.    Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 9-Н, 18-Н, общей площадью 829 кв.м, кадастровый № 78:11:0006040:5351, находящийся на 1, 2 этажах.

1.2.    Описание Объекта содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору.

2. Цена и порядок расчетов

2.1.   Цена продажи Объекта составляет 68 200 000 (Шестьдесят восемь миллионов двести тысяч) рублей, НДС не облагается.

2.2.   Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на следующие реквизиты:

Получатель: ИНН 

<

***>, КПП 784201001

УФК по г. Санкт-Петербургу (СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга») Банк получателя: СЕВЕРО-ЗАПАДНОЕ ГУ БАНКА РОССИИ// УФК по г. Санкт-Петербургу г. Санкт-Петербург БИК 014030106

Номер банковского счета: 

<

***> Номер казначейского счета: № 03100643000000017200 ОКТМО 40349000

КБК для помещения: 830 1 14 02023 02 0000 410

КБК для оплаты процентов (рассрочка): 830 1 11 09042 02 0400 120

КБК для оплаты неустойки (пени штрафы) 830 1 16 07090 02 0000 140.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно с даты заключения настоящего Договора.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 7,5 % за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к Договору.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

в один из предусмотренных в Приложении 1 к договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения Распоряжения на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных в Приложении 1 к Договору периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта Покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.2 Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

¦

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. В течение 14 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом

2.2 Договора, и обязанности по выполнению пункта 3.2.2 Договора, а именно, по передаче Продавцу подписанного Договора, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 01.06.2000 № 07-А002124 на дату заключения Договора.

3.1.2. На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2 Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1.   Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.2.   Передать в течение 14 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в установленном порядке подписанный Договор, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, Продавцу.

3.2.3.   В случае если объект является выявленным объектом культурного наследия народов Российской Федерации выполнять требования, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

3.2.4.   Заключить договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга в случае, если Объект расположен в нежилом здании.

3.2.5.   В трехмесячный срок с момента перехода права собственности на Объект уведомить Комитет о намерении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора путем направления в установленном законодательством порядке заявки на аренду земельного участка.

3.2.6.   Совершать сделки по отчуждению Объекта, а также передавать Объект в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта только с согласия залогодержателя.

3.2.7.   Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 01.06.2000 № 07-А002124 на дату заключения Договора.

3.3. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

 

4. Обременение права собственности

4.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения:

4.1.1. В связи с оплатой цены продажи Объекта в рассрочку в силу закона Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

Залог Объекта погашается на основании совместного заявления Комитета и Покупателя, которое должно быть подано Сторонами в месячный срок после полной оплаты цены продажи Объекта.

5. Возникновение права собственности

5.1.   Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

5.2.   Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

5.3.   В случае, если Объект расположен в многоквартирном доме, одновременно с переходом права собственности на Объект к Покупателю безвозмездно переходит доля в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома.

 

6. Особые условия

6.1.  Размер платы за пользование земельным участком определяется в порядке, установленном Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной в установленном законодательством Санкт-Петербурга порядке.

6.2.  В связи с оплатой цены продажи Объекта в рассрочку в силу закона Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект и до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

6.3.  Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объекта, а также передача Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

6.4.  Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.1.      Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2.      Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

 

7.3.  За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0.15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.4.  За неисполнение обязанности, предусмотренной в п. 3.2.4 или в п. 3.2.5 Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере годовой платы за пользование земельным участком, определяемой в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные

участки, на день нарушения.

7.5.  В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором,свыше 10 календарных дней:

7.5.1.   Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.5.2.   Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

7.6.           В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки:

7.6.1 Покупатель признается отказавшимся от оплаты цена продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.6.2 На Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.7. Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам   (штрафам,   пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 01.06.2000 № 07-А002124 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.

В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 01.06.2000 № 07-А002124 на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

 

8. Прочие условия

8.1. Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве общей долевой собственности на Объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п. 3.2.4 Договора. 

8.2. До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта и технической документацией к нему.

8.3.        Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4.        Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

8.5.        Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области или судом общей юрисдикции в соответствии с их компетенцией.

8 6 Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

8.7. С момента заключения Договора договор аренды от 01.06.2000 № 07-А002124 прекращает свое действие (статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением обязательства по внесению арендной платы.

8.8 Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условии, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недаижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приложения:

1. График платежей.

2. Выписка   из   Единого   государственного реестра недвижимости от 29.07.2022 № КУВИ-001/2022-128700850.

9. Реквизиты и подписи Сторон:

1. Комитет:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, зарегистрированный инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному району Санкт-Петербурга 17.12.2002, основной государственный регистрационный номер 1027809244561, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, местонахождение: ул. Новгородская, д. 20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191144,

в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга», зарегистрированного Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №15 по Санкт-Петербургу 29.05.2017, основной государственный регистрационный номер 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, зарегистрированного по адресу: ул. Новгородская, д. 20, литер А, пом. 2-Н, Санкт-Петербург, 191124.

 

2. Покупатель:

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс», зарегистрировано Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Красногвардейскому району Санкт-Петербурга 28.11.2002, основной государственный регистрационный номер 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 780601001, ОКПО 27467171, ОКВЭД 93.11, место нахождения и почтовый адрес: 195248, 

<

...>, лит. А, расчетный счет № 

<

***> в ОАО «Банк «Санкт-Петербург», кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790».

 

Истец посчитал цену продажи Объекта завышенной, поскольку в соответствии со сведениями содержащимися в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-001/2022-128700850 от 29.07.2022 кадастровая стоимость помещений, распложенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, дом 26, литера А, пом. 9-Н, 18-Н, составляет 17 594 571,65 руб.

Кроме того, согласно сведений, содержащихся на сайте Комитета, кадастровая стоимость помещений 9-Н и 18Н, находящихся в задании расположенном по адресу: 

<

...>, лит. А, составляет 17 594 571,65 руб. и была установлена в соответствии с приказом комитета от 28.11.2018 № 130-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости»

Аналогичная информация о стоимости помещений 9-Н и 18Н, находящихся в задании расположенном по адресу: 

<

...>, лит. А, содержатся в фонде данных государственной кадастровой оценки, сведения с которых прилагаем к настоящему исковому заявлению.

С целью оценки рыночной стоимости помещений, ООО «Феникс» обратилось в ООО «Агентство деловых консультаций».

В соответствии с выводами заключения № 051/22-КУ от 18.05.2022 «О наиболее вероятной величине рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилого помещения)» стоимость нежилых помещений составляет 59 954 000 руб. Заключение было выполнено специалистом ООО «АДК» - ФИО9

12.11.2022 года истец направил письмо исх. № 1/Ф с протоколом разногласий к предложенному договору купли-продажи объекта недвижимости, в котором выразил разногласия относительно цены продажи Объекта, указав в подписанном протоколе разногласий цену Объекта 59 954 000 руб. (НДС не облагается).

Поскольку при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Комитет предложил Обществу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУИОН в отчете об оценке рыночной стоимости от 12.10.2022 года № К0810/00111/2022, а именно: 68 200 000 руб. Однако Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направило ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости помещения. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ГУИОН о рыночной стоимости помещения и независимого оценщика ФИО9, содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 829 кв.м., расположенного по адресу: 195248, 

<

...>, лит.А, пом.9-Н, 18-Н, с кадастровым номером: 78:11:0006040:5351, по состоянию на 12.01.2022 - поручено эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО5.

В суд поступило заключение эксперта от 13.06.2023, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 66 300 000  руб.

В ходе рассмотрения дела, суд посчитал необходимым вызвать в судебное заседание эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО5 для дачи пояснений, после чего назначил дополнительную экспертизу.

Проведение экспертизы по вопросу: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 829 кв.м., расположенного по адресу: 195248, 

<

...>, лит.А, пом.9-Н, 18-Н, с кадастровым номером: 78:11:0006040:5351, по состоянию на 27.07.2022 - поручено эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО5.

В суд поступило заключение эксперта от 29.08.2023, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 63 700 000  руб.

Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки  оцениваются судом как обоснованные. 

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта

С учетом изложенного, пункт 2.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 63 700 000 руб. (шестьдесят три миллиона семьсот тысяч_ рублей 00 коп., НДС не облагается.».

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор. 

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. 

С учетом изложенного судебные расходы по делу, связанные с оплатой пошлины и несением расходов на оплату экспертизы суд оставляет на сторонах, их понесших.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 829 кв.м, расположенного по адресу: 195248, 

<

...>, лит. А, пом. 9-Н, 18-Н, кадастровый номер 78:11:0006040:5351, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 63 700 000 (шестьдесят три миллиона семьсот тысяч) рублей 00 коп., НДС не облагается.»

Судебные расходы по делу оставить на сторонах, их понесших.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.