АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4638/2018

06 ноября 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии:

от АО «Камчатское пиво»: ФИО1, представитель по доверенности от 10.01.2018 № 06-04

от Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение: представитель не явился

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Камчатское пиво»

на решение от 30.04.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018

по делу № А24-306/2018 Арбитражного суда Камчатского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Сакун А.М.,                      в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Аппакова Т.А., Култышев С.Б.

По иску акционерного общества «Камчатское пиво»

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение

о признании недействительной односторонней сделки, оформленной письмом от 15.09.2017 № 9523/17, по расторжению договора аренды земельного участка от 06.02.2012 № 39/12 и применении последствия недействительности сделки в виде признания договора аренды от 06.02.2012 № 39/12 действующим

Акционерное общество «Камчатское пиво» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 683024,  

<

...>; далее – АО «Камчатское пиво», общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальному учреждению (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 683000,  

<

...>; далее – Управление) о признании недействительной односторонней сделки, оформленной письмом от 15.09.2017 № 9523/17,                по расторжению договора аренды земельного участка от 06.02.2012 № 39/12 и применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды от 06.02.2012 № 39/12 действующим (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 30.04.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018 без изменения,                             в  удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе АО «Камчатское пиво» выражает несогласие            с принятыми по делу судебными актами, указывает на неправильное токование и применение судами норм материального права, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить как незаконные, заявленные требования удовлетворить в полном объеме. 

Заявитель жалобы полагает, что в спорной ситуации статья 610 ГК РФ не подлежала применению и судам следовало руководствоваться положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающего специальные порядок и основания для досрочного расторжения договоров аренды, заключенных в отношении публичных земельных участков на срок более 5 лет. Кроме того, поскольку земельный участок предоставлялся для целей строительства, то договор аренды мог быть расторгнут по инициативе Управления только при существенном нарушении его условий (статьи 35, 46 Земельного кодекса РФ), которых             со стороны общества в период действия договора допущено не было. Напротив, именно ответчик всячески препятствовал обществу в достижении целей договора, что является злоупотреблением правом и не допускает одностороннего отказа от договорных отношений в силу статей 10, 450.1                 ГК РФ. При этом аналогичный отказ Управления от спорного договора                ранее уже признавался судами недействительным в рамках другого дела                 № А24-4188/2016. Также общество отмечает, что в случае завершения строительства объекта недвижимости земельный участок подлежал переоформлению, поэтому действия Управления, направленные на досрочный возврат этого участка по формальным основаниям, являются незаконными.   

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Камчатского края, представитель АО «Камчатское пиво» поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. 

Управление извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не представило,  что не препятствует рассмотрению дела. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов общества и пояснений его представителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.  

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, постановлением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 31.08.2009 № 2594 обществу согласовано место размещения на земельном участке здания торгового центра (вторая очередь) по ул. Лукашевского в г. Петропавловске-Камчатском.

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 02.02.2012 № 52-р обществу предоставлен              в аренду земельный участок, кадастровый номер 41:01:0010118:707, площадью 1 678 кв.м по ул. Лукашевского в г. Петропавловске-Камчатском, для строительства здания торгового центра.

На основании данного распоряжения между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (арендодатель) и АО «Камчатское пиво» (арендатор) был заключен договор аренды                           от 06.02.2012 № 39/12 в отношении вышеуказанного земельного участка, предоставленного для строительства торгового центра на срок до 06.05.2015 (пункты 1.1, 2.1 договора).

Пунктом 7.1 договора установлено, что он  вступает в силу с момента государственной регистрации и прекращается по окончании срока его действия, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока действия договора (06.05.2015) общество продолжило использовать арендуемый земельный участок. При этом полномочия арендодателя были переданы Управлению как органу, наделенному правом по распоряжению неразграниченными земельными участками.

25.09.2017 в адрес АО «Камчатское пиво» поступило уведомление Управления от 15.09.2017 № 9523/17 о расторжении с 01.01.2018 договора аренды земельного участка от 06.02.2012 № 39/12 на основании статьи                610 ГК РФ. 

Полагая, что такой односторонний отказ Управления от договора аренды является незаконным и нарушает права общества, в том числе препятствуют освоению участка и использованию его по целевому назначению, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В данном случае судебные инстанции правомерно руководствовались общими положениями главы 34 ГК РФ и специальными нормами земельного законодательства, регулирующими вопросы аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом отношения сторон касаются публичного неразграниченного земельного участка, порядок предоставления которого для целей строительства на момент заключения спорного договора аренды регулировался нормами статей 30-32 Земельного кодекса РФ.

Так, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществлялось в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

В первоначально отведенный по договору аренды срок до 06.05.2015 арендатором осуществлены лишь подготовительные мероприятия по строительству капитального объекта (разработка проектной документации, получение необходимых разрешений и согласований), однако к возведению самого объекта общество так и не приступило.

Поскольку по истечении срока действия спорного договора аренды общество фактически продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

При этом в такой ситуации каждая из сторон по общему правилу вправе была в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

По смыслу разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

К числу таких случаев обязательного проведения торгов относится предоставление сформированного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, для целей строительства (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса РФ в ранее действовавшей редакции, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в ныне действующей редакции, за исключением установленных изъятий из общего правила).

Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2012 № 17540/11).

Вместе с тем, каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.            При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ                не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от бессрочного договора аренды (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ             от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ              от 15.02.2011 № 14381/10, Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ            не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

На момент истечения срока действия договора аренды от 06.02.2012             № 39/12 и направления Управлением оспариваемого отказа от него введены в действие новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах            и без проведения торгов (статья 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018.

Однако, касаемо спорного земельного участка таких условий не имеется. В частности, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, определяющим обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки могут предоставляться без проведения торгов, в том числе при наличии объекта незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, на срок не более трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Поскольку на спорном земельном участке отсутствует принадлежащий обществу объект незавершенного строительства, то основания для дальнейшего бессрочного использования такого участка арендатором отсутствуют.

Нормы подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ                   и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в данной ситуации применению не подлежат.

Более того, в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах сохранение правоотношений по спорному договору аренды после истечения срока его действия будет противоречить действующим в настоящее время законодательным запретам, поэтому возобновление спорного договора на неопределенный срок в обход данных запретов невозможно.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права следует признать правомерными выводы арбитражных судов о законности оспариваемого отказа Управления от договора аренды от 06.02.2012             № 39/12 и отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения иска.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном применении судами статьи 610 ГК РФ и ссылки общества на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ в данном случае отклоняются как необоснованные. 

Правила названного пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ                  во взаимосвязи со статьей 619 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. При этом каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Таким образом, вопреки позиции общества, у судов не имелось оснований для применения специальных норм земельного законодательства  в отношении бессрочного договора аренды (продолжившего свое действие после истечения установленного в нем срока). 

По тем же основаниям не влияют на законность оспариваемого отказа доводы заявителя жалобы о надлежащем исполнении им своих договорных обязательств в части освоения арендуемого участка. При этом доказательств того, что общество в пределах срока действия договора приступило к возведению объекта, в деле не имеется. 

Приведенные в кассационной жалобе доводы общества о наличии в действиях ответчика признаков злоупотребления правом являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, в результате чего они мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах. Доказательств того, что оспариваемый отказ от договора заявлен Департаментом исключительно с намерением причинить вред обществу, судами не выявлено.

Оснований для иных выводов по данному вопросу исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого спора у окружного суда не имеется. Переоценка доказательств, на основе которых данные доводы истца признаны судами несостоятельными, на стадии кассационного производства не допускается в силу положений статьи 286 АПК РФ.

Ссылки общества на результаты рассмотрения другого дела                 № А24-4188/2016 не принимаются, поскольку предметом его рассмотрения являлся отказ Управления от договора по иным основаниям (нарушение арендатором своих обязательств), которые были признаны судом необоснованными. 

Иные доводы общества о возможном переоформлении прав на земельный участок после завершения строительства на нем объекта недвижимости не имеют правового значения и не влияют на итоги рассмотрения настоящего спора 

Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в иске соответствуют фактическим обстоятельствам спора, сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права и без нарушений положений процессуального законодательства, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации достаточных оснований для удовлетворения кассационной жалобы общества у суда округа не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.04.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018 по делу № А24-306/2018 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу –            без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                                   О.В. Цирулик

С.Н. Новикова