АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-24559/2022

17 января 2023 года

г. Самара

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 января 2023 года 

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з – ФИО2, 

рассмотрев в судебном заседании  10 января 2023 года  дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО3

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области

об урегулировании разногласий

при участии в заседании

от истца – ФИО4, доверенность от 11.08.2022, диплом

от ответчика –  ФИО5, доверенность от 29.12.2022, диплом

от третьего лица - не явился, извещен

Установил:

индивидуальный  предприниматель ФИО3 обратился  в Арбитражный суд Самарской области к Департаменту управления имуществом городского округа Самара с иском (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в соответствии с которым просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округу Самара №393-пр, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0238004:1593, расположенного по адресу Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д.53 (далее - Проект договора), заключаемого в соответствии с приказом от 07.07.2022 №1379 «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д.53», заключаемого между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и индивидуальным предпринимателем ФИО3, приняв его в следующей редакции. Раздел 2 пункт 2.1 договора «Цена объекта составляет 1 651 492 (один миллион шестьсот пятьдесят одна тысяча четыреста девяносто два) рубля 61 коп.».

Определением от 20.10.2022 производство по делу № А55-24559/2022  приостановлено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ОЦЕНКИ И ПРАВА «ВИЗИТ» (ИНН 

<

***>, адрес: 443058, 

<

...>), эксперту  ФИО6.

Определением от 29.11.2022 производство по делу № А55-24559/2022 возобновлено.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие у сторон при заключении договора купли-продажи. 

Как следует из материалов дела, Департамент управления имуществом г.о. Самара (далее - Ответчик) направил в адрес Индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее Истец) проект договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округу Самара №393-пр, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0238004:1593, расположенного по адресу Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д. 53 (далее - Проект договора), заключаемого в соответствии с приказом от 07.07.2022 №1379 «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д.53».

В соответствии со статьями 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ИП ФИО3 обратился в Департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о выкупе арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара.

Департамент управления имуществом г.о. Самара направил истцу копию приказа «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д.53» № 1380 от 07.07.2022, проект договора купли-продажи нежилого помещения №393-пр.

Ответчиком предложено заключить договор купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда на представленных в договоре №393-пр условиях. Выкупная стоимость определена на основании отчета об оценке от 04.07.2022 № 0577-3-1/21, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления», и составляет 2 966 666, 67 руб.

Истец, в свою очередь, предложил определить цену договора в размере 1 557 145 руб. 45 коп. ИП ФИО3 в адрес Департамента направлено обращение с подтверждением намерения заключить договор купли-продажи и протокол разногласий к договору купли-продажи.

Письмом от 12 августа 2022 года Департаментом управления имуществом городского округа Самара отказано ИП ФИО3 в согласовании выкупной стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной ответчиком, и указано, что обязанность по проведению оценки подлежащего продаже муниципального имущества законодательством прямо возлагается  на собственника имущества (продавца).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Частью 1 ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ). 

В соответствии со ст.3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано в том числе при следующих условиях: 

-  арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого предпринимательства - микропредприятием, что подтверждается выпиской из Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик. Также в соответствии со статьей 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости состоит из комплекса последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

При оценке отчуждаемого государственного недвижимого имущества субъекта РФ и муниципального недвижимого имущества оценщик, стороны договора купли-продажи должны исходить из нормативной цены подлежащего приватизации недвижимого имущества - это минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества (статья 12 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункт 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Таким образом, исходя из вышеперечисленных норм и учитывая, что сведения, содержащиеся в отчете об оценке, являются оспоримыми, такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в  соответствии  с  установленной  подведомственностью,  третейским  судом  по соглашению  сторон  спора  или  договора  или  в  порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, довод ответчика о том, что нет необходимости направления отчета об оценке вместе с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества, является несостоятельным.

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и учитывая законодательно установленное правило об определении цены, по которой должно отчуждаться спорное имущество, а также принцип равенства покупателей муниципального имущества и открытость (прозрачность) сделок по приватизации государственного (муниципального) имущества, истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки. Безусловное подписание договора купли-продажи по цене, предложенной ответчиком, лишило бы истца права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а значит и возможности для дальнейшей защиты своих прав. Кроме того, в таком случае ограничивается предусмотренное статьями 445, 446 ГК РФ право истца на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч.2 ст.4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п.4 ст.4 Закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (п.4.1. Закона № 159-ФЗ). 

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 75 кв.м, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, кадастровый номер: 63:01:0238004:1593, расположенного по адресу: г.Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д.53.

В суд поступило экспертное заключение от 25.11.2022 № 91/11-2022-Э, согласно которому рыночная стоимость объекта - нежилого помещения, общей площадью 75 кв.м, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, кадастровый номер: 63:01:0238004:1593, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д.53, по состоянию на 02.06.2022, составляет 1 651 492 (один миллион шестьсот пятьдесят одна тысяча четыреста девяносто два) рубля 61 коп. 

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Поскольку из отчета об оценке от 04.07.2022 № 0198-2-1/22, выполненного ООО «Институт оценки и управления», заказчиком которого выступал Департамент управления имуществом г.о. Самара, следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Учитывая представленное экспертное заключение, пояснения, представленные в материалы дела, уточнения искового заявления, пункт 2.1 проекта договора подлежит изложению в следующей редакции: «2.1. Цена объекта составляет 1 651 492 (один миллион шестьсот пятьдесят одна тысяча четыреста девяносто два) рубля 61 коп.».

В силу п.42 Постановления Пленума ВС РФ № 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика со взысканием в пользу истца.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара №393-пр, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0238004:1593, расположенного по адресу Самарская область, г Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д.53, заключаемого между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и индивидуальным предпринимателем ФИО3 в соответствии с приказом от 07.07.2022 №1379 «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, д.53», приняв раздел 2 пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 1 651 492 (один миллион шестьсот пятьдесят одна тысяча четыреста девяносто два) рубля 61 коп.».

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

ФИО1