АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

23.05.2018                                                                     Дело № А62-213/2018

Резолютивная часть решения оглашена 16.05.2018  года

Полный текст решения изготовлен 23.05.2018 года

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаровой Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к  Обществу с ограниченной ответственностью «РегионДомСтрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора:  Общество с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель (паспорт, доверенность от 12.01.2018);

от ответчика и третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Региондомстрой» (далее по тексту – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка  от 11.02.2009 № 658/3 за период с 01.10.2015 по 30.06.2017 в размере 2 103 941 руб. 85 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 4 квартал 2015 – 2 квартал 2017, начисленные за период с 21.12.2015 по 11.07.2017 в сумме 1 862 428 руб. 81 коп. (с учетом принятого судом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протокол судебного заседания от 16.05.2018).

Определением арбитражного суда от 12.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета          спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой». 

Как следует из материалов дела,  приказом Главного земельного управления Смоленской области от 05.02.2009 № 260 ООО «Смоленскпромсельстрой» из земель, отнесенных к землям населенных пунктов, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым № 67:27:0000000:274, площадью 16146 кв.м.. расположенный в городе Смоленске, по 2-му Выставочному переулку, под многоэтажную жилую застройку.

11.02.2009 между Главным земельным управлением Смоленской области, с одной стороны, и ООО «Смоленскпромсельстрой» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 658/з, площадью 16146 кв.м. с кадастровым № 67:27:0000000:274, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, по 2-му Выставочному переулку.

Договор аренды № 658/з зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с сделок с ним 27.02.2010 сделана запись регистрации №676701/004/2010-036.

На основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 25.04.2012 № 0648 земельный участок площадью 16146 кв.м. с кадастровым № 67:27:0000000:274, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, по 2-му Выставочному переулку, разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 67:27:0000000:820 и 67:27:0000000:821. Также данным приказом ООО «Смоленскпромсельстрой» прекращена аренда земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:821 площадью 9989 кв.м., расположенного в г. г. Смоленске по 2-му Выставочному переулку.

28.04.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО «Смоленскпромсельстрой» заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 11.02.2009 № 658/з, в части кадастрового номера и площади земельного участка, предоставленного в аренду.

Соглашение от 28.04.2012 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с сделок с ним 27.06.2012 сделана запись регистрации №67-67-01/131/2012-957.

10.07.2012 между Обществом с ограниченной ответственностью «Смоленскпромсельстрой» и Обществом с ограниченной ответственностью «РегионДомСтрой» заключен договор уступки прав аренды на земельный участок площадью 6157 кв.м. с кадастровым № 67:27:0000000:820,  расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, по 2-му Восточному переулку. Государственная регистрация данного договора произведена 02.08.2012,запись регистрации №67-67-01/182/2012-379.

04.06.2013 между ООО «РегионДомСтрой» и ООО «КапиталСтрой» в свою очередь заключен договор цессии на передачу прав по договору аренды от 11.02.2009 № 658/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:820, общей площадью 6157 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.01.2014 по делу № А62-3756/2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014, указанный договор цессии признан недействительным, и применены последствия недействительности в виде  обязания  общества с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «РегионДомСтрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) права аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:820, общей площадью 6157 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>..

Таким образом, с 26.05.2014 арендатором земельного участка является ООО «РегионДомСтрой».

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды (в редакции соглашения от 26.11.2009 о внесении изменений и дополнений в договора аренды)  размер арендной платы за участок с 01.03.2009 по 31.12.2009 составляет 417 110,36 рублей. В дальнейшем  порядок расчета платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения Арендатора путем опубликования в прессе.

Согласно пункту 3.4 арендная плата  начисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем издания  решения о предоставлении  участка в аренду (или подписания протокола  результатов торгов (конкурсов, аукционов)), независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора.

Размер арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае изменения разрешенного использования земельного  участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в силу иных случаев  предусмотренных законодательствам Российской Федерации (пункт 3.5 договора аренды).

За период с 01.10.2015 по 30.06.2017  задолженность ответчика по арендной плате составляет 2 103 941 руб. 85 коп.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0.3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период с 21.12.2015 по 11.07.2017  начислена неустойка  в размере 1 862 428 руб. 81 коп.

Претензия истца от 11.07.2017 о погашении задолженности и уплате неустойки оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Ответчик предъявленные требования не признал, указав на то обстоятельство, что решение Арбитражного суда Смоленской области  09.01.2014  ООО «КапиталСтрой» не исполнено, право аренды до настоящего времени зарегистрировано за указанным лицом. Кроме того, ответчиком заявлено об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд полагает, что предъявленные требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2015 ООО «Региондомстрой» в рамках деда № А62-427/2015 признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство, заявление о признании должника банкротом подано 02.03.2015, в связи с чем предъявленные истцом в настоящем в деле требования  являются текущими. 

В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

         В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

         На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

         В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

         В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Арендная плата по спорному договору аренды является регулируемой.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из договора аренды, земельный участок предоставлен в целях жилищного строительства без торгов, то есть на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ.

Возможность заключить договор для жилищного строительства без торгов в период, когда договор заключался с ответчиком, была предусмотрена только пункта 15 статьи 3 указанного Закона, при этом указанной нормой установлен минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку приведенная норма Закона, по существу, направлена на стимулирование строительства жилья ускоренными темпами, по истечении двух лет, в течение третьего года строительства, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.

         На основании изложенного, истцом в расчете арендной платы обоснованно применен размер ставки арендной платы в размере 5%, в связи с истечением льготного периода строительства.

Довод ответчика о том, что до настоящего времени надлежащим арендатором является ООО «КапиталСтрой» в связи с заключенным договором уступки права аренды от 04.06.2013 является несостоятоятельным,  так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.01.2014 по делу № А62-3756/2013 указанный договор признан недействительным и применены последствия недействительности в виде  обязания  ООО «КапиталСтрой» вернуть ООО «РегионДомСтрой» права аренды земельного участка.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

Таким образом, вне зависимости от факта регистрации обременения в виде аренды за ООО «КапиталСтрой» на основании решения суда от 09.01.2014 надлежащим арендатором является ООО «РегионДомСтрой».

Предъявленные истцом требования о взыскании арендной платы подтверждены материалами дела, в соответствии с положениями статей 606, 614, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно пункту 6.2 договора при нарушении арендатором срока перечисления арендной платы последний уплачивает неустойку в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ,  если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ ответчиком не заявлено.

 На основании вышеизложенного исковое требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в сумме 1 862 428 руб. 81 коп.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку претензия в адрес конкурсного управляющего ФИО2, утвержденного решением суда от 03.04.2015 по делу № А62-427/2015, не направлялась, а также отсутствием ООО «РегионДомСтрой» по адресу места нахождения (

<

...>) отклоняется судом ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом.

Исходя из вышеназванной нормы материального права конкурсный управляющий представляет интересы и действует от имени предприятия-должника на период процедуры конкурсного производства.

Как указано выше, решением суда от 03.04.2015 по делу № А62-427/2015 ООО «РегионДомСтрой» признан банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.

В материалы дела в качестве подтверждения направления истцом претензии от 11.07.2017 N 24/8394-исх представлен реестр полученной корреспонденции для доставки (заказ № 23131 от 12.07.2017), из которого следует что названная претензия принята  ООО «ФПС» в доставку 12.07.2017. В качестве адреса получателя указан юридический адрес ответчика – 

<

...>. Номер вложения почтового отправления, указанный в данном реестре, совпадает с исходящим номером претензии (л.д.26, 27). Согласно отчету о доставке названная корреспонденция  возвращена отправителю по истечении срока хранения 14.08.2017 (л.д.48-50). Направление корреспонденции посредством ООО «ФПС» осуществлено истцом в соответствии с условиями муниципального контракта № 447 от 14.06.2017 на оказание услуг по пересылке почтовых отправлений в пределах территории города Смоленска (л.д.108-117).

Обязанность ознакомиться с адресом должника - банкрота (конкурсного управляющего), который публикуется в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 128 Закона о банкротстве, может быть вменена Администрации только как участнику дела о банкротстве и, соответственно, для предъявления требований кредитора именно в деле о банкротстве. В настоящем деле Администрация обратилась с самостоятельным иском к ООО «РегионДомСтрой» с соблюдением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об извещении ответчика, в том числе в порядке досудебного урегулирования спора по юридическому адресу ответчика согласно Единому государственному реестру юридических лиц.

Направление извещений в адрес местонахождения исполнительного органа юридического лица или лица, исполняющего его обязанности, не предусмотрено арбитражным процессуальным законодательством (статья 124 АПК РФ).

Конкурсный управляющий ФИО2 при рассмотрении настоящего дела не обладает также самостоятельным процессуальным статусом, так как иск заявлен к Обществу, а не к конкурсному управляющему.

С учетом положений части 2 статьи 452, статьи 54 ГК РФ, конкурсный управляющий обязан обеспечить получение корреспонденции, направляемой по месту нахождения юридического лица, и несет риск наступления неблагоприятных последствий вследствие нереализации указанной обязанности.

Таким образом, истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РегионДомСтрой»  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 3 966 370 руб. 66 коп, в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка  от 11.02.2009 № 658/3 за период с 01.10.2015 по 30.06.2017 в размере 2 103 941 руб. 85 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за 4 квартал 2015 – 2 квартал 2017, начисленные за период с 21.12.2015 по 11.07.2017 в размере 1 862 428 руб. 81 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РегионДомСтрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета  42 832 рубля государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  И.Л. Каринская