ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-21470/19

26 августа 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 августа 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 20.11.2018,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.06.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Балстрой Сервис» на решение Арбитражного суда Московской области от 28.05.2019, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по делу № А41-21470/19 по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха к Обществу с ограниченной ответственностью «Балстрой Сервис» о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 № 1502 за период с 2-го квартала 2018 года по 3-й квартал 2018 г. в размере 1 071 654 руб. 55 коп. и за 4-й квартал 2018 года в размере 424 663 руб. 64 коп., а также пени за период с 16.06.2018 по 31.10.2018 в размере 77 842 руб. 64 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Балстрой Сервис» (далее – ООО «Балстрой Сервис», общество, ответчик), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, просила взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 № 1502 за период со 2-го квартала 2018 года по 3-ий квартал 2018 года включительно в размере 1 071 654 руб. 55 коп., пени за период с 16.06.2018 по 31.10.2018 в размере 77 842 руб. 64 коп., а также в качестве предоплаты размер арендной платы за 4-ый квартал 2018 года в размере 424 663 руб. 64 коп.

 Решением Арбитражного суда Московской области от 28.05.2019 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 № 1502 за период со 2-го квартала 2018 года по 3-ий квартал 2018 года включительно в размере 872 654 руб. 55 коп., пени за период с 16.06.2018 года по 31.10.2018 года в размере 77 665 руб. 13 коп., а также размер арендной платы за 4-ый квартал 2018 года в размере 424 663 руб. 64 коп.

 В удовлетворения остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Судебное заседание представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.06.2012 между Администрацией городского округа Балашиха (арендодатель) и ООО «Балстрой Сервис» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № 1502, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлялся земельный участок площадью 0,4552 га, расположенный по адресу: Московская область, Объездное шоссе (в районе э/п № 157), для строительства и размещения дорожного сервиса. 

Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 01.06.2012 по 31.05.2061. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и расчетом размера арендной платы, являющегося приложением к договору аренды, размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Стороны предусмотрели договоре аренды, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3 договора аренды); за просрочку платежей начисляется пеня в размере 0,05% установленная действующим законодательством, от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды). 

Как следует из материалов дела, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период со 2-го квартала 2018 года по 3-ий квартал 2018 года, на которую истцом были начислены пени. 

В целях досудебного урегулирования спора истец 21.11.2018 направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил обществу произвести оплату задолженности по арендной плате и пени. 

Факт направления предупреждения подтверждается описью вложения в почтовое отправление с отметкой Почты России, а также почтовой квитанцией. 

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями. 

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения. 

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 № 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды. 

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке. 

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. 

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. 

В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее. 

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. 

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды; 

4) инженерно-геологические условия; 

5) рекреационную ценность территории. 

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. 

На территории городского округа Балашиха Московской области порядок определения Пкд и Км определен решением Совета депутатов городского округа Балашиха от 16.11.2016 года № 08/32 (в редакции решения Совета депутатов городского округа Балашиха от 20.12.2017 № 14/49) в случае, если по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду первому арендатору на таком земельном участке отсутствует введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, целевое назначение которого соответствует целевому назначению либо разрешенному использованию земельного участка, то при расчете арендной платы устанавливается корректирующий коэффициент (Пкд), равный 3. 

Руководствуясь указанными нормами истец рассчитал размер арендной платы на период со 2-го квартала 2018 года и 3-ий квартал 2018 года, при этом, поскольку в третьем квартале 2018 года ответчиком объект капитального строительства был введен в эксплуатацию, то определяя размер арендной платы за 3-ий квартал 2018 года, арендодатель применил коэффициент Пкд равный 1. 

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что общество не имело возможности осуществить строительство в установленные сроки в результате того, что отсутствовала возможность использовать земельный участок по его целевому назначению до 2018 года, поскольку земельный участок частично располагался в зоне планируемой реконструкции автомобильной дороги регионального значения в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8. 

Между тем, нахождение земельного участка в зоне планируемой реконструкции автомобильной дороги регионального значения в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8, при наличии заключенного договора аренды земельного участка не могло являться основанием для ограничения строительства на указанном земельном участке. 

Тем более, что в настоящее время строительство объекта на земельном участке осуществлено, объект введен в эксплуатацию в порядке, установленном действующим законодательством, в то время как какие-либо изменения в постановление Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8 по вопросу параметров реконструкции автомобильной дороги регионального значения «Щелковское шоссе – Объездное шоссе – М-7 «Волга»» не вносились. 

Доказательств того, что со стороны органа местного самоуправления – Администрации городского округа Балашиха совершались какие-либо незаконные действия (бездействие), которые препятствовали бы обществу в использовании земельного участка, как и иных оснований, свидетельствующих о невозможности использовать земельный участок по целевому назначению, в материалы дела не представлено. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что Администрация городского округа Балашиха правомерно при расчете размера арендной платы на 2-ой квартал 2018 года использовала коэффициент Пкд равный 3. 

Между тем, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представителем ответчика представлено платежной поручение от 10.01.2019 № 1, которым подтверждается факт оплаты задолженности по арендной плате на суму 199 000 рублей. 

При этом из платежного поручения (графа «Назначение платежа») следует, что указанный платеж был осуществлен в счет оплаты по арендной плате за 3-ий квартал 2018 года. 

Факт поступления указанных денежных средств истцом не оспаривался. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за 2-ой и 3-ий кварталы 2018 года в размере 872 654 руб. 55 коп. 

Истец просит также взыскать с ответчика пени в размере 77 842 руб. 64 коп. за период с 16.06.2018 по 31.10.2018. 

Представленный расчет пени истцом проверен и признан судом необоснованным, поскольку при расчете суммы пени истец несвоевременно учитывал платежи, которые производились ответчиком. 

Судом первой инстанции произведен перерасчет размера пени, который с 16.06.2018 по 31.10.2018 составляет 77 665 руб. 13 коп. 

Истец на основании пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ досрочно внес арендные платежи за 4-ый квартал 2018 года в размере 424 663 руб. 64 коп. 

Поскольку на момент обращения истца в суд с настоящими требованиями срок оплаты арендной платы за 4-ый квартал 2018 года наступил, а арендная плата не была внесена, то суд первой инстанции посчитал возможным так же удовлетворить исковые требования в указанной части.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела. 

Истец, руководствуясь п. 1.2 Решения Совета депутатов Городского округа Балашиха Московской области от 20.12.2017 № 14/49, правомерно применил при расчете арендной платы корректирующий коэффициент (Пкд), равный 3, поскольку во втором квартале 2018 года (по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка первому арендатору) на рассматриваемом земельном участке отсутствовал введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 09.10.2018 по делу № А41-46648/18 о взыскании арендной платы по этому же договору аренды земельного участка от 01.06.2012 № 1502 за предшествующий период.

Доводы ответчика о том, что значение Пкд 3 может применяться только в том случае, если арендатор использует землю не по назначению и что он не мог вплоть до 2018 года производить какие-либо строительные работы на земельном участке ввиду того, что участок частично расположен в зоне планируемой реконструкции автомобильной дороги регионального значения, также отклонены. 

Согласно приложению № 1 к решению Совета депутатов городского округа Балашиха от 16.11.2016 № 08/32 «Об утверждении коэффициентов Пкд и Км, связанных с определением размера арендной платы за пользование земельными участка в городском округе Балашиха» (в редакции решения Совета депутатов городского округа Балашиха от 20.12.2017 № 14/49) в случае, если по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду первому арендатору на таком земельном участке отсутствует введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, целевое назначение которого соответствует целевому назначению либо разрешенному использованию земельного участка, то при расчете арендной платы устанавливается корректирующий коэффициент (Пкд), равный 3. 

Данная норма корреспондирует приведенным выше нормам в отношении применения коэффициента Кд на период после истечения трех лет с момента предоставления земельного участка под строительство. 

Таким образом, истцом верно исчислена спорная задолженность по арендной плате.

Ссылка ответчика на судебные акты по делу № А41-36814/14 также является необоснованной, поскольку данное дело имеет иные фактические обстоятельства (в частности, оспаривался иной коэффициент - коэффициент КД).

Довод ответчика о неверном расчете истцом пени также подлежит отклонению, поскольку суд первой инстанции произвел перерасчет пени и взыскал с ответчика сумму пени в соответствии с произведенным перерасчетом (в размере 77 665 руб. 13 коп.).

Относительно довода ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка арбитражный апелляционный суд отмечает, что досудебная претензия была направлена по юридическому адресу ответчика, указанному в ЕГРЮЛ на момент отправки претензии: 

<

...>.

Таким образом, досудебный порядок был соблюден истцом

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что по смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, п. 7 ч. 1 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Основной целью применения досудебного порядка урегулирования спора является побуждение сторон самостоятельно урегулировать возникший конфликт или ликвидировать обнаружившуюся неопределенность в их отношениях. Его использование позволяет стороне, права которой предполагаются нарушенными, довести до сведения другой стороны (предполагаемого нарушителя) свои требования, а нарушителю - добровольно удовлетворить обоснованные требования, не допуская переноса возникшего спора на рассмотрение суда.

Такой порядок урегулирования спора направлен на оперативное разрешение возникшего конфликта и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав.

Из материалов дела следует, что судебное разбирательство откладывалось судом первой инстанции для проведения сторонами сверки взаимных расчетов.

Однако, несмотря на принятые судом первой инстанции меры, между сторонами сохранились разногласия по вопросу  применения коэффициентов Пкд и Км при расчете арендной платы

При таких обстоятельствах не имеется оснований считать, что настоящий спор может быть разрешен без вынесения судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.05.2019 по делу № А41-21470/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции. 

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов

 Л.В. Пивоварова