ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-81612/2023

26 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2024 года  

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Целищевой Н.Е. судей Балакир М.В., Изотовой С.В. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,  при участии:  

от истца: не явился, извещен, 

от ответчика: генерального директора ФИО1 (решение от 15.03.2022),  представителя ФИО2 (доверенность от 01.12.2023),  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью "Балтийская линия" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2024 по делу № А5681612/2023 (судья Бутова Р.А.), принятое  

по иску общества с ограниченной ответственностью "Балтийская линия"  к обществу с ограниченной ответственностью "Леда"  

о замене стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) "Балтийская  линия" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу ООО "Леда" (далее –  Компания), в котором просило произвести замену стороны застройщика в договоре   № Ш/432(3)-22 от 14.04.2015 участия в долевом строительстве (далее – Договор),  заключенном закрытым акционерным обществом «Фирма «Петротрест-Монолит»  (далее – Фирма) и Обществом, на Компанию.  

Решением суда перовой инстанции от 04.03.2024 в иске отказано.  

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с  апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом  имеющих значение для дела обстоятельств, просит решение отменить, принять по  делу новый судебный акт.  

В судебном заседании представители Компании возражали против  удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.  

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения  апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном  сайте суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда  апелляционной инстанции не обеспечил. Указанное обстоятельство в соответствии  со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в  его отсутствие.  

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в  апелляционном порядке.  

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  14.04.2015 Фирма (застройщик) и Общество (дольщик) заключили Договор, по  условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением  третьих лиц построить (создать) Объект – жилой комплекс, состоящий из трех  четырехэтажных корпусов по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский р-н, пос.  Шушары, Пулковское, участок 432, и после получения разрешения на ввод Объекта  в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства –  двухкомнатную квартиру общей площадью 65,1 кв.м, строительный адрес объекта, в  котором расположена квартира: Санкт-Петербург, Пушкинский р-н, пос. Шушары,  Пулковское, участок 432, корп. 3, эт. 2, предварительный номер квартиры 22,  строительные оси 19-23/В-Д.  

Цена Договора установлена сторонами в размере 4 993 170 руб. 

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу  27.06.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и  сделок с ним за № 78-78/006-78/089/037/2015-336/1.  

Как указал истец в обоснование иска, обязательство дольщика перед  застройщиком по оплате квартиры было исполнено, что подтверждается актами  зачета взаимных требований четырех юридических лиц от 14.04.2015, от 31.05.2015   № 2, от 30.11.2015 № 8, актами зачета взаимных требований трех юридических лиц  от 02.04.2016 № 1, от 30.06.2015 № 3, от 31.07.2015 № 4, от 31.08.2015 № 5,  30.09.2015 № 6, от 31.10.2015 № 7. Однако застройщиком встречное обязательство  по передаче квартиры дольщику исполнено не было.  

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 07.08.2014 по делу № А56-41388/2014 на основании заявления  кредитора возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) Фирмы.  

Определением от 19.02.2015 в отношении Фирмы введена процедура  наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3.  

Определением от 09.08.2015 в деле о банкротстве Фирмы применены  правила параграфа 7 главы XI Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ).  

Определением от 12.05.2016 процедура наблюдения в отношении должника  прекращена, введено внешнее управление; внешним управляющим должника  утвержден ФИО4.  

Решением суда от 17.09.2018 по делу № А56-41388/2014 Фирма признана  несостоятельной (банкротом), в отношении ее открыто конкурсное производство,  исполнение обязанностей конкурсного управляющего на период до утверждения  конкурсного управляющего должника возложено на ФИО4  

Определением от 13.11.2018 в порядке статьи 201.15-1 Закона № 127-ФЗ  удовлетворено заявление Компании о намерении стать приобретателем:  

 - земельного участка (прав на земельный участок), кадастровый номер  78:42:1850206:61, адрес - Санкт-Петербург, 

<

...>  

участок 432; общая площадь 12 261 кв.м, правообладатель - Фирма; вид права -  собственность;  

 - объекта незавершенного строительства в виде трех жилых домов,  проектируемое назначение - многоквартирные дома, адрес - Санкт-Петербург, 

<

...> участок 432, правообладатель - Фирма, вид права –  собственность:  

 - объекта с кадастровым номером 78:42:1850206:2182, 1-й этап -  многоквартирный дом поз. 1.1 по генплану, степень готовности объекта - 47 %,  общая площадь - 3858,4 кв.м;  

 - объекта с кадастровым номером 78:42:1850206:2190, 2-й этап -  многоквартирный дом поз. 1.2 по генплану, степень готовности объекта - 28 %,  общая площадь - 3858,4 кв.м;  

 - объекта с кадастровым номером 78:42:1850206:2189, 3-й этап -  многоквартирный дом поз. 1.3 по генплану, степень готовности объекта - 17 %,  общая площадь - 4087,7 кв.м.  

 Суд также обязал застройщика исполнить обязательства застройщика перед  участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений.  

Определением суда от 13.11.2018 на Компанию была возложена обязанность  по внесению 1 007 919 руб. 36 коп. задолженности по текущим платежам на  специальный расчетный счет застройщика - Фирмы.  

Определением суда от 05.02.2019 Компании передано следующее имущество  застройщика:  

 - земельный участок, кадастровый номер 78:42:1850206:61, адрес – Санкт- Петербург, 

<

...> участок 432, общая площадь - 12 261  кв.м;  

 - объект с кадастровым номером 78:42:1850206:2182, 1-й этап -  многоквартирный дом поз. 1.1 по генплану, степень готовности объекта - 47 %,  общая площадь - 3858,4 кв.м;  

 - объект с кадастровым номером 78:42:1850206:2190, 2-й этап -  многоквартирный дом поз. 1.2 по генплану, степень готовности объекта - 28 %,  общая площадь - 3858,4 кв.м;  

 - объект с кадастровым номером 78:42:1850206:2189, 3-й этап -  многоквартирный дом поз. 1.3 по генплану, степень готовности объекта - 17 %,  общая площадь - 4087,7 кв.м.  

Определением от 09.02.2022 по делу № А56-41388/2014 конкурсное  производство в отношении Фирмы завершено; в Единый государственный реестр  юридических лиц 23.03.2022 внесена запись № 2227800857557 о прекращении  деятельности Фирмы в связи с ее ликвидацией.  

11.04.2022 Общество обратилось к Компании с предложением заключить  дополнительное соглашение к Договору.  

В ответном письме от 11.04.2022 Компания, указав на отсутствие требования  Общества в реестре требований участников строительства по передаче жилых  помещений Фирмы, отказало в заключении дополнительного соглашения к  Договору.  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения  Общества со ссылкой на положения статей 336, 341, 353, 392.2 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 13 Федерального закона от  30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации" в арбитражный суд с настоящим  иском.  

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие  выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах  дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой  инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права,  суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона № 127-ФЗ с даты принятия арбитражным  судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного  производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о  банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о  передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты  принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные  требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику  только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного  параграфом 7 главы IX Закона № 127-ФЗ порядка предъявления требований к  застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение  исполнительных документов по требованиям участников строительства,  предусмотренным этим пунктом, прекращается.  

Как разъяснено в п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ  07.04.2021, материально-правовой интерес лица при заключении договора долевого  участия в строительстве многоквартирного дома заключается в приобретении по  окончании строительства предусмотренного договором жилого помещения. После  возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства защиту такого  интереса в частности обеспечивают положения параграфа 7 гл. IX Закона № 127- ФЗ.  

Статус участника строительства многоквартирного дома в случае  несостоятельности застройщика гарантирует последнему приоритетное  удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам, а также  возможность участия в принятии решений, в том числе в отношении объекта  незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или  иного специализированного потребительского кооператива (ст. 201.9, 201.10 Закона   № 127-ФЗ).  

Таким образом, при обычном хозяйственном обороте исполнение договора  долевого участия в строительстве завершается передачей помещения дольщику.  Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности,  механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом,  определяется законодательством о банкротстве.  

По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ в отличие от  ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика,  удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством  денежных выплат. Так, Законом № 127-ФЗ предусмотрена возможность погашения  требований участников строительства, в частности, путем передачи им жилых  помещений (статья 201.11) или привлечения приобретателя (иного застройщика) в  целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства  (статьи 201.15-1, 201.15-2).  

После передачи инвестору (новому застройщику) объекта незавершенного  строительства должник более не отвечает перед участниками строительства,  поскольку он нашел приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации.  Исходя из системного прочтения положений статей 201.10, 201.11 Закона № 127-ФЗ  после принятия судом определения о передаче участникам строительства жилых  

помещений реестр требований о передаче жилых помещений является  погашенным.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ вопрос о включении  требований в реестр с учетом применения параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ в  отношении лиц, не являющихся участниками строительства, рассматривается в  порядке статьи 100 Закона № 127-ФЗ. Вопрос о включении в реестр требований  участников строительства разрешается на основании статей 201.4 - 201.5 Закона №  127-ФЗ посредством предъявления требований конкурсному управляющему, а в  случае несогласия с принятым решением конкурсным управляющим застройщика -  посредством судебной защиты.  

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным  арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр  требований о передаче жилых помещений.  

По существу реестр требований о передаче жилых помещений является  частью реестра требований кредиторов.  

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, до  принятия судом определения от 05.02.2019 по делу № А56-41388/2014 о передаче  Компании имущества застройщика (объектов незавершенного строительства),  равно как и до момента завершения в отношении Фирмы конкурсного производства  и внесения в ЕГРЮЛ сведений о ее ликвидации Общество в арбитражный суд с  соответствующим требованием не обращалось и не было включено в реестр  требований кредиторов должника.  

Таким образом, на протяжении более восьми лет Обществом никаких мер к  реализации своих прав по Договору принято не было, требований о включении в  реестр должника в рамках дела о банкротстве истцом не заявлялось, в реестр  требований участников строительства Общество включено не было. Доказательств  обратного материалы дела не содержат.  

Как установлено судами в рамках дела о банкротстве Фирмы, в реестре  требований кредиторов должника учтены требования кредиторов третьей очереди в  размере 30 942 713,27 руб. Требования участников строительства, включенных в  реестр требований о передаче жилых помещений должника, составляли в  совокупности 448 398 176,53 руб. Размер требований всех участников  строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений  должника, превышал стоимость прав застройщика на 154 074 176,53 руб. В реестре  требований кредиторов не содержится требований кредиторов, не являющихся  участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав  застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.  

Положениями статей 201.10 - 201.15-2 Закона № 127-ФЗ закреплен правовой  механизм замены застройщика.  

Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного  строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников  строительства. Замена застройщика преследует цели завершения строительства  многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам  строительства.  

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 201.15-1 Закона № 127-ФЗ к  обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в  соответствии с названной статьей, относятся обязательства перед участниками  строительства, требования которых включены в реестр требований участников  строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию  неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.  

Пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона № 127-ФЗ определено, что к приобретателю  имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками  строительства иные требования, кроме требований участников строительства,  включенных в реестр требований участников строительства, а также требований  участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам,  заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Закона № 127-ФЗ.  

Поскольку в рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено,  что требования истца не были включены в реестр требований кредиторов Фирмы, в  частности, в реестр требований о передаче жилых помещений, оснований для  замены стороны застройщика в обязательствах, вытекающих из Договора, суд  первой инстанции обоснованно не усмотрел.  

Доводы Общества со ссылкой на нормы действующего гражданского  законодательства не учитывают необходимость приоритетного применения к  рассматриваемым правоотношениям специальных норм Закона № 127-ФЗ.  

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам  дела и имеющимся в нем доказательствам. Суд правильно применил нормы  материального права.  

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в  том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным  основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не  допущено.  

При таких обстоятельствах, поскольку при принятии решения судом первой  инстанции не допущено нарушений норм материального права, надлежащим  образом исследованы фактические обстоятельства дела, оснований для отмены  или изменения принятого по делу решения у апелляционного суда не имеется.  

В связи с изложенным апелляционная жалоба Общества не подлежит  удовлетворению.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 04.03.2024 по делу № А56-81612/2023 оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.Е. Целищева  

Судьи М.В. Балакир  

С.В. Изотова