АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7940/2023

г. Архангельск

22 ноября 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2023 года  

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2023 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304290106900066; ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 304352819400091;  ИНН: 

<

***>) 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

- ФИО5 в лице законного представителя ФИО6 (ФИО7) Юлии Сергеевны  

о взыскании 295 880 руб. 40 коп.,

при участии в судебном заседании представителей

истца ФИО8 (по доверенности от 01.06.2023)

третьего лица (ФИО5 в лице законного представителя) ФИО9 (по доверенности от 30.08.2023)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик) о взыскании6 99 948 руб. 84 коп., в том числе  571 200 руб. долга за июнь - сентябрь 2023 года по договору субаренды от 01.02.2018 нежилого помещения площадью 260 кв.м. на 1 этаже жилого дома по пр-ту Московский 47 в г. Архангельске и 128 748 руб. 40 коп. неустойки, начисленной за период с 05.06.2023 по 05.10.2023 (требования указаны с учетом ходатайства об увеличении от 24.10.2023).

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по мотивам, изложенным в отзыве и в дополнении к нему. Ответчик в судебное заседание не явился.

Представитель 3-го лица (ФИО5 в лице законного представителя) считает исковые требования необоснованными.

Дело рассмотрено при имеющейся явке на основании части 3 статьи 156 АПК РФ. 

Изучив  материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил. 

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком 01.02.2018 заключен договор аренды (далее - договор от 01.02.2018), по условиям которого истец предоставляет ответчику во временное пользование (аренду) нежилое помещение обшей площадью 260 кв.м. на 1 этаже жилого дома №47 по пр-ту Московский в г. Архангельске. Помещение передается для розничной торговли, организации складских и подсобных помещений. В помещениях размещается магазин «Черный кот».

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата состоит из 2 частей: фиксированная часть, которая на момент заключения договора составляла 136 000 руб., и переменная – за коммунальные платежи (электроэнергия, тепловая энергия, вода) на основании счетов эксплуатирующих и ресурсоснабжающих организаций. 

Согласно пунктам 2.4. и 2.5. договора арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца. В случае просрочки платежа свыше 5 дней начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.1. договор заключается на срок с 01.02.2018 по 31.12.2018 (11 месяцев) с возможностью его продления на срок до 2х лет. 

В пункте 5.5. договора установлено, что если после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что на основании пункта 2.6. договора от 01.02.2018, предусматривающего право арендодателя при продлении действия договора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы с учетом коэффициента инфляции, истец направил ответчику уведомление от 26.04.2021 о том, что с 01.06.2021 размер фиксированной части арендной платы составит 142 800 руб. в месяц.

Ссылаясь на то, что ответчик с июня 2023 года не вносит плату по договору от 01.02.2018, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из пункта 1.4. договора от 01.02.2018, арендодатель (истец) владеет и распоряжается помещением на основании договора аренды от 31.01.2018, по условиям которого вправе сдавать помещение в субаренду без получения на то письменного согласия собственника помещения.

Таким образом, заключенный между истцом и ответчиком договор от 01.02.2018 фактически является договором субаренды. 

На момент заключения договора субаренды от 01.02.2018 с ответчиком право сдавать помещения в субаренду было предоставлено истцу договором аренды от 31.01.2018, заключенным с  ИП ФИО10 (том 1 л.д. 132-137). Договор аренды между истцом и ИП ФИО10 (арендодатель) был заключен на срок до 01.12.2018 и предусматривал его пролонгацию на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон (пункт 5.1.).

Впоследствии между  истцом и ИП ФИО10 был заключен новый договор аренды от 01.03.2021 (том 1 л.д. 14-20), который также  предоставлял истцу право сдавать помещения в субаренду без письменного согласования с арендодателем. 

Договор аренды от 01.03.2021 с ИП ФИО10, который являлся собственником помещений с 2016 года, был заключен на срок  до 01.02.2022 и предусматривал его пролонгацию на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон.

ФИО10 и ФИО2 являлись братом и сестрой. 

ФИО10 умер 26.06.2021. О вступлении в наследство заявили наследники первой очереди: ФИО11 (мать), ФИО5 (несовершеннолетний сын) и ФИО12 (несовершеннолетний сын).  Нотариусом были выданы свидетельства о праве на наследство всем наследником в равных долях (по 1/3 доли каждому) в отношении всего имущества, вошедшего в наследственную массу, в том числе и в отношении нежилого помещения площадью 260 кв.м. на 1 этаже жилого дома по пр-ту Московский 47 в г. Архангельске.

Уведомлениями, направленными в адрес истца 26.05.2022 (том 1 л.д. 142-148), законные представители несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО12 заявили об отказах от договоров аренды, заключенных между истцом и ФИО10, в том числе и от договора аренды  от 01.03.2021, ссылаясь на неравноценный  размер платы по договорам. Так, в договоре аренды от 01.03.2021 в отношении нежилого помещения площадью 260 кв.м. на 1 этаже жилого дома по пр-ту Московский 47 в г. Архангельске размер арендной платы был установлен в сумме 3 000 руб. в месяц.

Наследник ФИО11 в письме от 11.06.2022 уведомила наследников – несовершеннолетних детей (их законных представителей) о том, что не намерена заявлять об отказе от договоров аренды, заключенных между ФИО10 и ФИО2, а также считает заявленные в письме от 26.05.2022 отказы законных представителей несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО12 не влекущими правовых последствий, поскольку доли наследников в помещениях в натуре не выделены.    

Из пояснений представителя законного представителя ФИО5 следует, что до смерти ФИО10 перечисления от доходов от сдачи имущества в аренду, принадлежащего ФИО10, в том числе на содержание несовершеннолетних дней, были существенно выше, после смерти ФИО10 истец стал производить перечисления в размере, предусмотренном договором аренды от 01.03.021 (3 000 руб. в месяц). Законными представителями несовершеннолетних детей предъявлены требования к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, которые рассматриваются Октябрьским районным судом г. Архангельска по делу №2-2001/2023. По данному делу назначена почерковедческая экспертиза подписи ФИО10, в том числе на договоре аренды от 01.03.2021, в связи с чем представитель 3-го лица заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу. 

Арбитражный суд, оценив ходатайство о приостановлении производства по делу, не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку рассмотрение настоящего дела не является невозможным до рассмотрения Октябрьским районным судом г. Архангельска дела №2-2001/2023.  

Кроме того из материалов настоящего дела также следует, что в связи с возникшими у наследников разногласиями по вопросам пользования наследственным имуществом определением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 20.04.2023 по делу №2-177/2023 было утверждено мировое соглашение, заключенное между наследниками.

В соответствии с условиями мирового соглашения, утвержденного судом 20.04.2023, нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:000000:7832 площадью 260 кв.м. в доме по пр-ту Московский 47 в г. Архангельске было передано в собственность ФИО5 (несовершеннолетнего сына). Право собственности ФИО5 на указанное помещение зарегистрировано в ЕГРН 26.05.2023.

Уведомлением от 04.05.2023 (том 1 л.д. 121) законный представитель ФИО5  сообщил о прекращении договора аренды с 10.05.2023 и потребовал освободить занимаемое помещение. Уведомление направлено 10.05.2023 по почте с описью вложений и получено истцом 22.05.2023, что истцом не оспаривается.

Из материалов дела также следует, что 22.05.2023 от истца на адрес электронной почты представителя ответчика поступило письмо, содержащее проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды от 01.02.2018 и акт возврата помещений от 31.05.2023.

Ответчик подписал соглашение о расторжении договора субаренды и акт возврата помещений от 31.05.2023 (том 1 л.д. 22-23), внеся исправления в преамбулу соглашения, касающиеся адреса субарендатора и ОГРНИП, и направил  истцу по электронной почте 26.05.2023.

01.06.2023 ответчик заключил договор субаренды помещений площадью 260 кв.м. в доме по пр-ту Московский 47 в г. Архангельске с ИП ФИО4  на срок с 01.06.2023 до 01.05.2024 с возможностью пролонгации на тот же срок неограниченное количество раз при отсутствии возражений сторон (том 1 л.д. 64-68).

ИП ФИО4 при заключении договора субаренды с ответчиком действовал на основании договора аренды от 01.06.2023 (том 1 л.д. 163-168), заключенного с ФИО5 в лице законного представителя.

В соответствии с условиями договора субаренды от 01.06.2023, заключенного с ИП ФИО4,  ответчик, начиная с 01.06.2023 производил оплату по договору субаренды в сумме 136 000 руб. в месяц, что подтверждается платежными  поручениями от 01.06.2023 №6135, от 03.07.2023 №7379, от 01.08.2023 №8639, от 04.09.2023 №9852, от 02.10.2023 №10943.

Из переписки, состоявшейся по электронной почте между истцом и ответчиком, следует, что 02.06.2023 истец сообщил ответчику о том, что поскольку с новым собственником «не удалось подписать соглашение о расторжении» договора аренды, то договор субаренды от 01.02.2018, заключенный между истцом и ответчиком «продолжается».

В ответ на указанное выше сообщение истца ответчик уведомил истца о том, что заключил 01.06.2023 новый договор субаренды помещений и 01.06.2023 произвел по нему первую оплату.

14.06.2023 истец направил ответчику претензию (том 1 л.д. 20), в которой потребовал уплатить долг по арендной плате за июнь 2023 года.

В ответ на указанную претензию в письме от 14.06.2023 (том 1 л.д. 21) ответчик сообщил, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды от 01.02.2018 в связи с переходом права собственности на помещение к новому собственнику (ФИО5).

Из пояснений  представителя истца следует, что был подготовлен проект соглашения между истцом и ФИО5 о расторжении 31.05.2023 договора аренды от 01.03.2021, проект передан представителю нового собственника, однако к 31.05.2023 подписанное соглашение о расторжении договора аренды от 01.03.2021 истцу не было возвращено, в связи с чем истец считает договор аренды от 01.03.2021 не расторгнутым.

Дополнительно в обоснование исковых требований истец  ссылается на то, что в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того истец ссылается на то, что отказ со стороны арендодателя (нового собственника помещений ФИО5) от договора аренды от 01.03.2021, который по истечении срока (01.02.2022) возобновился на неопределенный срок,  мог быть заявлен на основании статьи 610 ГК РФ только после 26.05.2023 (даты регистрации права единоличной собственности ФИО5 на помещения). Такой отказ заявлен не был. Отказ в уведомлении от 04.05.2023 не повлек прекращение договора аренды, поскольку заявлен до момента регистрации права единоличной собственности ФИО5 (26.05.2023). Отказ, заявленный в уведомлении от 26.05.2022,  также не повлек прекращение договора аренды, поскольку был заявлен не всеми собственниками,  а только собственниками, обладавшими на момент заявления 2/3 долями в праве общей долевой собственности.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ  переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом исходя из правовой позиции, приведенной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду..."

Согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Следовательно, имущество, принятое наследником ФИО5, признается принадлежащим ему со дня открытия наследства, под которым в силу статьи 1113 ГК РФ понимается дата смерти наследодателя, в данном случае 26.06.2021. С момента открытия наследства все наследственное имущество принадлежало наследникам в равных долях (по 1/3), при утверждении судом мирового соглашения 20.04.2023 фактически были по иному распределены доли наследников в наследственном имуществе, поскольку наследники договорились об определении состава наследственного имущества, переходящегося в единоличную собственность каждого из наследников.

Фактически волеизъявление нового собственника ФИО5 было выражено в уведомлении от 26.05.2022 и заключалось в отказе от договора аренды, заключенного 01.03.2021 между истцом и ФИО10 Повторно  волеизъявление об отказе от договора аренды было выражено в уведомлении от 04.05.2023 после того, как наследники договорились о перераспределении наследственного имущества в единоличную собственность.

С момента открытия наследства (26.06.2021) истец продолжал осуществлять права, предоставленные ему по договору аренды от 01.03.2021, в том числе право сдачи имущества, вошедшего в наследственную массу,  в субаренду, и на получение доходов от субаренды.

Проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора аренды от 01.03.2021 был подготовлен истцом. Также истцом был подготовлен проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды с ответчиком. Впоследствии истец отказался от подписания направленного субарендатору проекта соглашения со ссылкой на то, что не подписано соглашение о расторжении договора аренды с новым собственником, настаивая на том, что договор субаренды продолжается.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о наличии разногласий по поводу владения и пользования имуществом между истцом (арендатором) и арендодателем (новым собственником имущества).

В тоже время материалы дела свидетельствуют, что ответчик был заинтересован в пользовании помещениями, ранее предоставленными ему по договору субаренды, сложившиеся правоотношения являлись длительными (с февраля 2018 года).

Следовательно, субарендатор, для которого интерес заключается в сохранении пользования и владения ранее предоставленного в субаренду имущества, а обязательства - во внесении платы за предоставленное в субаренду имущество, не может быть поставлен в зависимость от указанных разногласий, поскольку не имеет возможности каким-либо образом повлиять на их разрешение.

При этом надлежащее исполнение обязательств субарендатора заключается в том, что он обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. По мнению суда, для субарендатора не имеет значения, какому лицу производить перечисления (собственнику или иному указанному  им лицу), спор о правомочиях получать плату должен быть разрешен между собственниками имущества.

Указанный правовой подход  следует из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым собственник имущества вправе требовать полученные доходы за пользование имущества с лица, которое недобросовестно распорядилось чужим имуществом, либо с недобросовестного  арендатора (пользователя имущества)  который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Поведение субарендатора следует считать добросовестным, если предыдущий арендодатель заявил о расторжении договора субаренды в связи со сменой собственника, а новый арендодатель подтвердил свои полномочия на распоряжение имуществом.

На момент заключения договора субаренды от 01.06.2023 с ИП ФИО4 ответчик располагал с достоверностью сведениями о том, что собственником имущества является ФИО5, с которым у ИП ФИО4 заключен договор аренды от 01.06.2023. Кроме того до заключения договора субаренды от 01.06.2023 непосредственно истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды от 01.02.2018.

С июня 2023 года ответчик стал вносить платежи в соответствии с договором от 01.06.2023, заключенным с ИП ФИО4, что подтверждается платежными поручениями, поэтому  при наличии спора между о правах между лицами, считающими себя управомоченными на получение платы за пользование имуществом, требование о внесении повторной оплаты не может быть предъявлено к субарендуатору.

Кроме того согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В приведенных выше разъяснениях подразумевается и доктрина запрета противоречивого поведения (venire contra factum proprium), под которой следует понимать  правило, направленное на защиту добросовестной стороны путем отказа в удовлетворении исковых требований (материальный аспект) и (или) отказа в удовлетворении процессуального ходатайства (процессуальный аспект), если действия стороны, подавшей исковое заявление, направлены на опровержение собственного досудебного поведения (материальный аспект) и (или) поведения в рамках судебного разбирательства (процессуальный аспект).

При этом противоречивое поведение имеет негативный характер, являясь недобросовестным, когда субъект оборота намеренными действиями, осознавая их непоследовательность и избирательную направленность в зависимости от ситуативной выгоды, обманывает правомерные ожидания своих контрагентов, рассчитывавших на его предсказуемость, как если бы он вел себя так же, как любое другое лицо, поступающее сообразно доброй совести и разумной осмотрительности в делах.

Материалы дела свидетельствуют о противоречивом поведении истца, который выступил с инициативой расторжения договора субаренды с ответчиком, направил ответчику соглашение о его расторжении, а после подписания его ответчиком, отказался от подписания соглашения о расторжении договора со своей стороны со ссылкой на обстоятельства, не зависящие от ответчика, предъявил требование о внесении платы по договору субаренды, мотивируя его тем, что договор субаренды не расторгнут ввиду его не подписания со стороны истца.

Таким образом, отказ истца от подписания соглашения о расторжении договора субаренды (вторичное поведение) противоречит его первоначальному поведению (предложение расторгнуть договор субаренды). Такое поведение с очевидностью отклоняется от поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны  (добросовестного поведения). Противоречивое поведение истца направлено на продолжение получения оплаты по договору, т.е. имеет материальное выражение, впоследствии выразившееся в предъявлении настоящего иска в суд о взыскании долга и неустойки.

На основании вышеизложенного, а также в силу запрета противоречивого поведения, ведущего к нарушение прав и законных интересов другой стороны, суд отказывает в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в иске судебные расходы относятся на истца. Поскольку при увеличении размера иска истец госпошлину не доплачивал, госпошлина с увеличенной цены иска взыскивается с истца в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  (ОГРНИП 304290106900066; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 081 руб. 39 коп. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

Е.Б. Шапран