РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-41567/25-147-201

г. Москва

10 июля 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2025года

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2025 года

Арбитражный суд в составе: судьи Дейна Н.В., единолично

При ведении протокола секретарём судебного заседания Багдасарян М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ФИНАНСОВОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО ФИО1 ФИО2

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО Г. МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 03.11.2009)

о признании незаконными решения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выраженные в уведомлениях №КУВД-001/2025-3824114/3 и №КУВД-001/2025-3824113/3 от 25.05.2025 г.;

при участии:

от заявителя – ФИО3 (паспорт, диплом, по дов. от 19.02.2025 г.)

от ответчика – ФИО4 (удостов., диплом, по дов. от 29.01.2025 г.)

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 ФИО2 (далее – Заявитель, Общество) обрался в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – Ответчик) о признании незаконны Решения от 05.05.25 № КУВД-001/2025-3824114/3 и № КУВД-001/2025-3824113/3. Требования уточнялись, приняты судом к рассмотрению в указанной редакции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Изучив материалы дела, выслушав заявителя и ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2019 г. по делу № А40-4162/2019 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2023 г. (резолютивная часть определения оглашена 29.05.2023 г.) по делу № А40-4162/2019 финансовым управляющим утвержден ФИО2.

В процедуре реализации имущества гражданина финансовый управляющим было выявлено имущество, полдежащее реализации на торгах:

1. Здание: кадастровый номер: 77:21:0140409:28 назначение: Нежилое виды разрешённого использования: данные отсутствуют; местоположение: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. 

<

...>; количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0; площадь, кв.м.: 43; Вид права: Собственность;

2. Земельный участок: кадастровый номер: 50:26:0140409:58; категория земель: Земли населенных пунктов; виды разрешённого использования: для садоводства; адрес: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Москва, п. Новофедоровское, д. Ожигово, тер. СНТ Лесхим, уч. Владение 69; площадь, кв.м.: 900; Вид права: Собственность.

Указанное имущество находилось в залоге у ФИО5 на основании Договора займа от 12.09.2018 г., заключенного между ФИО1 (Заемщик) и ФИО5 (Займодавец), а также Договора залога от 12.09.2018 г., заключенного между ФИО1 (Залогодатель) и ФИО5 (Залогодержатель) Согласно условиям, Залогодатель передал в залог Залогодержателю, принадлежащие ему на праве индивидуальной собственности нежилое здание с кадастровым номером 77:21:0140409:28 по адресу г. Москва, п. Новофедоровское у д. Ожигово, СНТ «Лесхим», участок 69, и земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140409:58, на котором расположено данное здание, переданы в залог ФИО5 в обеспечение обязательств по договору займа от 12.09.2018 г.

В процедуре реализации имущества гражданина была оспорена и признана недействительной цепочка взаимосвязанных сделок Договор займа от 12.09.2018, заключенный между ФИО1 и ФИО5, и Договор залога от 12.09.2018, заключенный между ФИО1 и ФИО5, в отношении объектов недвижимого имущества: нежилого дома с кадастровым номером 77:21:0140409:28 по адресу г. Москва, п. Новофедоровское у д. Ожигово, СНТ «Лесхим», участок 69 и земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140409:58 по адресу г.Москва, п.Новофедоровское у д.Ожигово, СНТ «Лесхим», участок 69 (Определение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2024 г. по делу № А40-4162/2019). Судебный акт вступил в законную силу.

28.01.2025 г. финансовый управляющий обратился в Филиал ГБУ МФЦ города Москвы района Сокольники с Заявлениями о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами (погашение записи об ипотеки) в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:21:0140409:28 и 50:26:0140409:58, с приложением следующих документов: 1.Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2019 г. по делу № А40-4162/2019; 2. Определение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2023 г. (резолютивная часть определения оглашена 29.05.2023 г.) по делу № А40-4162/2019; 3. Копия Определения Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2024 г. по делу № А40-4162/2019; 4. Определение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2024 г. по делу № А40-4162/2019.

04.02.2025 г. финансовым управляющим были получены Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав по заявлениям о снятии обременении в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:21:0140409:28 и 50:26:0140409:58, выраженные в следующих уведомлениях: №КУВД-001/2025-3824114/1 от 04.02.2025 г., №КУВД-001/2025-3824113/1 от 04.02.2025 г.

05.05.2025 Управлением вынесены решение об отказе в связи с неустранением причин и истечением срока приостановления в порядке ст. 27 Закона о недвижимости.

Не согласившись с данными решениями, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с рассматриваемым заявлением.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации права.

Согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из пункта 65 названного Постановления судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона (в настоящем случае - п. 2 ст. 335 ГК РФ) или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (в настоящем случае - должника), ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом, судом в рамках дела о банкротстве установлено, что заключенные Договор займа от 12.09.2018 г., а также Договор залога от 12.09.2018 г., являются недействительными как заключенные между аффилированными лицами без реальной передачи денеженых средств по Договору займа от 12.09.2018 г.

Как следует из п. 1, 3 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Согласно абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном указанной статьей.

По общему правилу при признании договора ипотеки недействительным ипотека как обременение прекращается (пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

В этом случае кредитор, который остался без обеспечения, сможет потребовать, чтобы должник досрочно исполнил обеспеченное обязательство, но только если такое право предусмотрено законом или договором с должником (пп. 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ).

Если залогодатель не был собственником имущества и не был управомочен распоряжаться им, ипотека сохранится, если одновременно соблюдаются следующие условия (п. 2 ст. 335 ГК РФ):

1) залогодержатель добросовестный, то есть он не знал и не должен был знать, что залогодатель не вправе закладывать имущество. Критериями добросовестности считают, в частности, то, проверил ли он права залогодателя на имущество, запросил ли сведения из открытых источников;

2) имущество добровольно выбыло из владения собственника или того, кому он передал его во владение. Например, собственник по своей воле заключил с залогодателем договор купли-продажи и передал ему имущество. Если же имущество выбыло помимо воли (например, похищено), ипотека прекратится даже несмотря на добросовестность залогодержателя.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного суда РФ от 28.04.2016 N 301-ЭС15-20282 по делу N А43-5100/2014 согласно которой, в случае признания сделки недействительной, суду следует установить, сохранился ли до настоящего времени залог и если да, решить, является ли залогодержатель добросовестным.

Указанным Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2024 г. по делу № А40-4162/2019 суд установил факт недобросовестности сторон оспариваемого договора ипотеки, направленность их действий исключительно в целях уменьшения стоимости активов, за счет реализации которых возможно исполнение обязательств перед независимыми кредиторами, задолженность перед которыми возникла задолго до совершения оспариваемой заявлением сделки.

Следовательно, с учетом установленного судом факта недобросовестности и залогодателя и залогодержателя по договору ипотеки, признания договора ипотеки ничтожной сделкой, суд считает незаконным отказ заинтересованного лица погашения записей об ипотеке в отношении указанного имущества.

В данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Судом проверены все доводы ответчика, однако они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов лиц, участвующих в деле, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 305-КГ17-13690).

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность произвести действия по регистрации прав по заявлениям от 28.01.25 за № КУВД-001/2025-3824114 и № КУВД-001/2025-3824113 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке и сроки.

Согласно ст.110 АПК РФ, с учетом положений ч.1ст.333.37 НК РФ, уплаченная госпошлина в размере 10 000 руб. подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Решения Управления Росреестра по Москве от 05.05.25 № КУВД-001/2025-3824114/3 и № КУВД-001/2025-3824113/3 – признать незаконными и отменить в полном объеме.

Обязать Управление Росреестра по Москве произвести действия по регистрации прав по заявлениям от 28.01.25 за № КУВД-001/2025-3824114 и № КУВД-001/2025-3824113 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке и сроки.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 10 000 руб.

Решение подлежит исполнению после вступления в законную силу и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.В. Дейна