415/2023-11196(2) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А46-7052/2021  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2023 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:  председательствующего Дерхо Д.С.,  судей Демидовой Е.Ю.,  

 ФИО1  

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц- связи при введении протокола помощником судьи Прусс Е.М. кассационную жалобу  департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение  от 11.07.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.10.2022  Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-7052/2021 по иску  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений администрации  города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий.  

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета  спора: администрация города Омска, ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков»,  общество с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания Старт».  

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного  суда Омской области (судья Рашидов Е.Ф.) в судебном заседании приняли участие  представители: департамента имущественных отношений администрации города Омска –  ФИО3 по доверенности от 06.06.2022; индивидуального предпринимателя  ФИО2 - ФИО4 и ФИО5 по доверенности  от 11.07.2022.  

Суд установил: 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2,  предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации  города Омска (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникшие  при заключении договора купли-продажи от 14.11.2013 (далее – договор купли-продажи),  

заключенного между муниципальным образованием город Омск в лице департамента  и предпринимателем, в частности: определить стоимость приобретаемого «объект 2»  на основании заключения судебной оценочной экспертизы и включить условие об оплате  в рассрочку, определив редакцию указанного договора на условиях протокола  разногласий от 16.02.2021, за исключением пунктом с 1 по 6 и с 8 по 11 протокола.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Омска  (далее – администрация), ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (далее –  ассоциация «МСО»), общество с ограниченной ответственностью «Независимая  Оценочная Компания Старт» (далее – оценочная компания).  

Определением суда от 15.07.2021 производство по настоящему делу было  приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А46-8295/2021  по заявлению предпринимателя к администрации о признании незаконным  и не подлежащими применению распоряжения от 14.12.2020 № 283-р «Об условиях  приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска»  (далее – распоряжение № 283) в части включения в приложение к нему условий  об отчуждении земельного участка площадью 5 351 кв. м с кадастровым номером  55636:090301:15225 (выкупная стоимость земельного участка 19 182 600 руб.) с видом  разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1.); служебные гаражи  (код.4.9); автомобильные мойки (код 4.9.1.3); ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), для иных  видов использования, характерных для населенных для населенных пунктов, именуемые  «Объект 2».  

В рамках указанного дела, суды установив, что обозначенный земельный участок  неразрывно связан с другими объектами недвижимости (нежилыми зданиями,  расположенными на нем, указанными в договоре купли-продажи), в связи с чем, следуя  принципу судьбы земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости, пришли  к выводу о том, что включение его в распоряжение № 283 и последующая передача  в собственность объектов недвижимости с расположенным под ними земельным участком  в порядке приватизации соответствует нормам закона и не нарушает права или законные  интересы предпринимателя. Решением суда от 16.09.2021, оставленным без изменения  постановлением апелляционного суда от 24.01.2022 и постановлением суда округа  от 23.05.2022, в удовлетворении требований отказано.  

Протокольным определением от 22.02.2022 производство по делу возобновлено. 

Решением от 11.07.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным  без изменения постановлением от 06.10.2022 Восьмого арбитражного апелляционного  суда, исковые требования удовлетворены. Разрешая разногласия суд определил редакцию  договора купли-продажи на условиях протокола разногласий от 16.02.2021, в частности:  

- исключив из протокола разногласий от 16.02.2021 пункты 1-6, 8-11; - изменив статью договора «4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ»; 

- определив статью 4.1 в следующей редакции: «4.1. Цена за приобретаемые «Объект  

1» и «Объект 2» составляет сумму в размере 21 877 000 (Двадцать один миллион  восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек»;  

- определив статью 4.4. в следующей редакции: «4.4. Оплата за «Объект 2»  составляет сумму 8 016 000 (Восемь миллионов шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек,  производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение восьми лет со дня  подписания настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ на расчетный  счет: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации  города Омска) ИНН/КПП 

<

***>/550301001, казначейский счет  02100643000000015200, единый казначейский счет 40102810245370000044, банк  получателя: ОТДЕЛЕНИЕ .ОМСК БАНКА РОССИИ/УФК по Омской области г. Омск,  БИК 015209001, ОКТМО 52701000, КБК 909 114 06 024 04 0000 430 ежемесячно равными  частями до 25 числа каждого месяца»;  

- дополнив статью пунктом 4.5. следующего содержания: 

«4.5. На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.4. настоящего договора,  на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя  из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской  Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. Сумма  начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ одновременно с оплатой  ежемесячного платежа».  

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился  с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт  об отказе в удовлетворении иска.  

В обоснование кассационной жалобы ее заявитель указывает, что экспертное  заключение от 30.05.2022 № 715/2-3 (далее – экспертное заключение) содержит  неточности, используемые объекты-аналоги находятся на значительном удалении  от объекта оценки, что послужило причиной внесением значительного количества  корректировок, в связи с чем расчет эксперта произведен в нарушение требований  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного  Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7);  в отношении большинства выводов эксперта отсутствует возможность проверить  их на предмет обоснованности и достоверности, в связи с чем они не могут быть  положены в основу при определении рыночной стоимости спорного имущества.  

В приобщенном в материалы дела отзыве на кассационную жалобу  предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу  без удовлетворения.  

В судебном заседании представители департамента и предпринимателя поддержали  доводы кассационной жалобы и отзыва на нее.  

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается  рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ,  определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338),  

суд округа полагает, что выводы судов соответствуют обстоятельствам дела  и примененным нормам права.  

Из материалов дела следует и судами установлено, что между предпринимателем  и департаментом 14.11.2023 заключены договоры аренды № 41927/5А, № 41928/5А,   № 41929/5А, № 41930/5А, имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, в том числе: нежилое одноэтажное здание гаража (литер М),  нежилое одноэтажное здание гаража (литер Л), двухэтажное здание с одноэтажной  и трехэтажной пристройками (литера У, У1, У2), нежилое одноэтажное здание проходной  гаража (литера Е, далее совместно – муниципальное имущество); срок аренды – 5 лет.  

На заседании Координационного совета по отчуждению муниципального  недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, созданного распоряжением Мэра города Омска от 01.10.2008   № 304-р, 02.08.2018 принято решение о предоставлении предпринимателю  преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.  

В связи с бездействием департамента, предприниматель обратился в суд с иском   об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества.  

Вступившим в законную силу решением от 06.11.2019 Арбитражного суда Омской  области по делу № А46-18830/2018 исковые требования предпринимателя удовлетворены,  на департамент возложена обязанность заключить с предпринимателем договор  купли-продажи муниципального имущества.  

В целях исполнения вынесенного решения суда администрацией 14.12.2020 издано  распоряжение № 283 в отношении земельного участка с кадастровым номером  55:36:090301:15225.  

Департаментом 24.12.2020 в адрес предпринимателя направлен проект договора  купли-продажи, предметом которого является муниципальное имущество, именуемое  «Объект 1» и «Объект 2» стоимостью 13 861 000 руб. и 19 182 600 руб., соответственно.  

Договор купли-продажи и акт приема-передачи, направленные департаментом,  подписаны покупателем с протоколом разногласий от 16.02.2021.  

Основная часть разногласий истца сводится к: несогласию с размером выкупной  стоимости земельного участка (19 182 600 руб.), которая, по мнению предпринимателя,  не может превышать размер кадастровой стоимости (10 615 955 руб. 92 коп.);  необходимости указания на способ оплаты «в рассрочку» в пункте 4.4 договора;  исключения из условий пункта 2.7 (возложение на покупателя обязанности  по страхованию за свой счет приобретаемого имущества в полной стоимости) из пунктов  5.1, 5.2, 5.3 условий о начислении штрафа в размере 20% от продажи «Объекта 1»  и «Объекта 2».  

В ответ на проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий  от 16.02.2021, департаментом в адрес предпринимателя повторно направлен договор  купли-продажи с протоколом согласования разногласий от 16.03.2021 (сопроводительное  письмо от 16.03.2021 Исх № -ОГ-ДИО/310), которым предложено принять все пункты  

протокола разногласий в редакции продавца, то есть в первоначальной редакции договора  купли-продажи.  

При определении стоимости отчуждаемых объектов ответчик руководствовался  отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 08/11/2020-Н (далее – отчет  об оценке), подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Независимая  Оценочная компания Старт».  

Отказ департамента от заключения договора в редакции протокола разногласий  послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим  иском.  

В целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной  рыночной стоимости имущества судом была назначена экспертиза, проведение которой  поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной  экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.  

Согласно заключению эксперта от 30.05.2022 рыночная стоимость спорного  земельного участка по состоянию на 17.11.2020 составляет 8 016 000 руб.  

Разрешая исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции  руководствовался статьями 329, 330, 331, 421, 432, 455, 466 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ), статья 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008   № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося  в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее – Закон № 159-ФЗ), статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной  деятельности), разъяснениями изложенными в пунктах 11, 22 ФСО № 7, пункте 11  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами  споров, связанных с договорами на участие в строительстве», признав обоснованными  выводы судебного эксперта о стоимости земельного участка, указав, что выбранный  предпринимателем способ оплаты в форме рассрочки является его правом, как субъекта  малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права  на приобретение арендуемого имущества, сопряженным с применением положений части  3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ (начисление процентов); условие об установлении неустойки  в виде штрафа подлежит исключению из договора купли-продажи в связи с наличием  возражений истца; исходил из того, что предпринимателем законно и обоснованно  заявлены возражения относительно условий договора купли-продажи, который подлежит  установлению в соответствии с редакцией истца.  

Утверждения департамента о том, что экспертом в расчетах использовались  объекты-аналоги, которые по местоположению существенно отличаются от объекта  экспертизы, в связи с чем в расчеты вносились корректировки, значительно изменяющие  

рыночную стоимость участка, признаны судом ошибочными, поскольку  основополагающим критерием при подборе объектов-аналогов является категория земель  и вид разрешенного использования, при этом иные ценообразующие факторы, влияющие  на рыночную стоимость объекта (местоположение, вид передаваемого имущественного  права, наличие и состав инженерных коммуникаций и т.д.) могут отличаться, однако  подлежат сопоставлению при помощи системы корректировок, которые нивелируют  степень отличия по данным факторам объектов-аналогов от объекта исследования.  

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился в полном  объеме, дополнительно указал, что департамент какого-либо обоснования нарушений  методики проведения оценки применительно к объектам недвижимости, таких  как нерепрезентативная выборка объектов-аналогов, не учет существенных  ценообразующих параметров объекта, особенностей локального рынка, ошибки  расчетных моделей, не привел, соответствующих доказательств не представил.  

По существу, спор разрешен судами правильно. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий,  возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445  настоящего Кодекса (заключение договора в обязательном порядке) либо по соглашению  сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются  в соответствии с решением суда.  

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий  по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности  в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии  с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).  

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются 

по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми  актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (статья 422  ГК РФ).  

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной  или муниципальной собственности, может быть передано его собственником  в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами  о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего  предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества  из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным  правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости  и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом  об оценочной деятельности.  

Частью 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ определено, что оплата недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской  Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого  и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права  на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку  посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки  оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого  имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен  составлять менее трех лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно  или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки  в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого  или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права  на приобретение арендуемого имущества.  

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает  наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,  участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного  рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых  он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости  доказательств.  

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные  в материалы дела доказательства, в том числе, договоры аренды, проект договора купли- продажи, протокол разногласий от 16.02.2021, протокол согласования разногласий,  заключение эксперта в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка  определена в размере 8 016 000 руб., принимая во внимание наличие со стороны  предпринимателя возражений относительно включения в текст договора условий  о начислении неустойки в виде штрафа, а также право выбора способа оплаты  приобретаемого имущества (рассрочка) с сопутствующим условием о начислении  процентов в порядке части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, суды первой и апелляционной  инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для согласования  условий договора купли-продажи на условиях, предложенных истцом.  

Установление такого рода обстоятельств является прерогативой судов первой  и апелляционной инстанции, которые в силу присущих им дискреционных полномочий,  необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа  самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления  и исследования всех его обстоятельств.  

Доводы департамента в кассационной жалобе фактически сводятся к несогласию  заявителя с результатами судебно-экспертного исследования и сделанными на его основе  выводами судов, что не может свидетельствовать о незаконности и необоснованности  решения суда и апелляционного постановления.  

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно  разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики  применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда  заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами  (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение  эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам  оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает  или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи  170 АПК РФ).  

С учетом положений статьи 291.11 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте  33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13  «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» нарушение  или неправильное применение норм процессуального права (включая правила оценки  доказательств) могут послужить основанием для отмены судебного акта в кассационном  порядке, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного  решения, повлекло за собой судебную ошибку существенного и непреодолимого  характера (например, если обжалуемый судебный акт основан на недопустимых  доказательствах (статья 68 АПК РФ), судами неправильно применены основания  для освобождения от доказывания (статья 69 АПК РФ).  

В данном случае такие нарушения процессуального закона судами допущены  не были. Заключение судебного эксперта признано судами достоверным доказательством  по делу, поскольку выполнено в соответствии с положениями норм процессуального  закона, компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями в исследуемой  области и соответствующей квалификацией, что подтверждено представленными  в материалы деле документами.  

Вопреки утверждению кассатора, выводы эксперта основаны на комплексе  представленных в его распоряжение документов, носят последовательный  и непротиворечивый характер. В заключении содержатся обоснования применения  сравнительного подхода, подробное и последовательное описание хода проведения  экспертизы, сведения о полученных результатах осмотра и подбора объектов-аналогов  и информация о выявленных предложениях (офертах) по продаже земельных участков  близких по характеристикам (соотносимых) к объекту исследования (представлена  таблица), даны полные и ясные ответы на поставленные судом вопросы.  

Возражая против обоснованности выводов эксперта, ответчик вопреки требованиям  статей 9, 65 АПК РФ не привел доказательств тому, что экспертное исследование  проведено с какими-либо нарушениями действующего законодательства об экспертной  деятельности.  

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не вправе отвергать обстоятельства,  

которые суды сочли доказанными, и принимать решение на основе другой оценки  представленных доказательств, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы  полномочий, предусмотренных статьей 287 АПК РФ, о существенном нарушении норм  процессуального права и о нарушении прав и законных интересов лиц,  участвующих в деле (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016   № 305-ЭС16-7224).  

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм  материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ  являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.  Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

С учетом результата рассмотрения кассационной жалобы расходы по уплате  государственной пошлины, связанные с ее подачей, относятся на заявителя (статья 110  АПК РФ).  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 11.07.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.10.2022  Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-7052/2021 оставить  без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий Д.С. Дерхо 

Судьи Е.Ю. Демидова  

 ФИО1