ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-17193/2024

г. Челябинск

05 февраля 2025 года

Дело № А07-9706/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А., 

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2024 по делу № А07-9706/2024.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание), до и после окончания перерыва приняли участие представители:

администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО1 (доверенность от 30.09.2024 сроком действия на один год, паспорт, диплом);

Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО1 (доверенность от 26.12.2024 сроком действия до 31.12.2025, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект» - ФИО2 (доверенность от 23.01.2025 сроком действия до 31.03.2025, удостоверение адвоката), Асадуллин М.Н. (доверенность от 02.09.2024 сроком действия до 31.12.2025, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Агростройинвест» - Асадуллин М.Н. (доверенность от 02.09.2024 сроком действия до 31.12.2025, паспорт, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» (далее - истец, ООО «Стройпроект») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, администрация) об обязании в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу изменить условия договора № 3-КО-09 выполнения условий продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Демский район городского округа город Уфа РБ, восточнее озера «Кустаревское» от 03.04.2009 путем заключения дополнительного соглашения о следующем:

«1. По всему тексту договора слова «Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агростройинвест» в соответствующем падеже заменить словами «Общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» в соответствующем падеже. 

2. Абзац третий пункта 3.1.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» обязуется осуществить производство строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с утвержденными проектом планировки, проектом межевания и разработанной градостроительной документацией в срок до 21 декабря 2033 года» (т. 1, л.д. 5-10).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Агростройинвест», Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ООО «Агростройинвест», Управление, Главархитектура, третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2024 исковые требования удовлетворены (т. 1, л.д. 135-145).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что с учетом положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.4 договора продление срока действия договора возможно только при установлении виновного неисполнения другой стороной обязательств, обусловленных договором, и не более чем на период, в течение которого другая сторона препятствовала (бездействовала) застройщику в исполнении обязательства. Иное привело бы к необоснованному увеличению срока действия договора. Между тем, истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о невозможности выполнения отдельных этапов работ в срок до 21.12.2027. 

Кроме того, с 01.01.2021 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан является органом государственной власти Республики Башкортостан, осуществляющим полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления. Следовательно, администрация с 01.01.2021 утратила полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также выбыла из спорных правоотношений, вытекающих из исполнения договора № З-КО-09 от 03.04.2009. К аналогичным выводам пришел Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 22.02.2023 по делу № А07-2360/2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 апелляционная жалоба была принята к рассмотрению, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 27.01.2025.

К дате судебного заседания от ООО «Стройпроект» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; третье лицо - Главархитектура явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

С учетом мнения представителей истца, ответчика и третьих лиц - ООО «Агростройинвест» и Управление и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица – Управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители истца и третьего лица - ООО «Агростройинвест», ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просили судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании 27.01.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 03.02.2025 до 11 час. 30 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание продолжено с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) в том же составе суда в присутствии представителей сторон и третьих лиц, принявших участие в судебном заседании до объявления перерыва.

От администрации поступила письменная позиция по делу, приобщенная к материалам дела на основании статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ООО «Стройпроект» поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, приобщенные к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представителем истца представлены дополнительные доказательства в обоснование возражений против довода апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле Министерства: выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2021 № КУВИ-999/2021-310729 в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:55:050504:27 (муниципальная собственность), от 03.02.2025 № КУВИ-001/2025-28958464 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050504:27 (муниципальная собственность).

Документы приобщены к материалам дела на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика и третьего лица – Управления пояснил, что с учетом представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2021 № КУВИ-999/2021-310729, от 03.02.2025 № КУВИ-001/2025-28958464, поддерживает только один довод апелляционной жалобы о том, что истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о невозможности выполнения отдельных этапов работ в срок до 21.12.2027. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между сторонами сложились договорные отношения, связанные с исполнением договора комплексного освоения, которые ранее уже были предметом судебной оценки при рассмотрении Арбитражным судом Республики Башкортостан дела № А07-37702/2017.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Администрацией принято постановление № 377 от 30.01.2009 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, восточнее озера «Кустаревское». Указанным постановлением утверждены условия торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

03.04.2009 по результатам проведения торгов на основании протокола № 2 аукционной комиссии от 13.03.2009 между администрацией и ООО «Агростройинвест» заключен договор № 3-КО-09 выполнения условий продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с абзацем первым п. 3.1.1 договора ООО «Агростройинвест» обязалось осуществить разработку проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства в течение 12 месяцев с даты проведения торгов.

В соответствии с абзацем третьим п. 3.1.1 договора ООО «Агростройинвест» обязалось осуществить производство строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с утвержденными проектом планировки, проектом межевания и разработанной градостроительной документацией в срок до 16.03.2019. 

16.07.2010 во исполнение договора между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Агростройинвест» заключен договор № 25/т-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050504:3 сроком до 16.03.2019.

01.08.2012 Главой администрацией городского округа город Уфа принято постановление № 3367 «О заключении новых договоров аренды земельных участков с ООО «Агростройинвест» для комплексного освоения в целях жилищного строительства, со дня подписания настоящего постановления, сроком до 16.03.2019:

1.1.1. площадью 15765 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:15;

1.l.2. площадью 2764 кв.м с кадастровым номером 02:55 :050504: 16;

1.1.3. площадью 7206 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:17;

1.1.4. площадью 5486 кв.м с кадастровым номером 02:55 :050504: 18;

1.l.5. площадью 6736 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504: 19;

1.1.6. площадью 2067 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:20;

1.1.7. площадью 7886 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:21;

1.1.8. площадью 8186 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:22;

1.1.9. площадью 6822 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:23;

1.1.10. площадью 7773 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:24;

1.1.11. площадью 12149 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:25;

1.1.12. площадью 4239 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:26;

1.1.13. площадью 1269936 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:27;

1.1.14. площадью 9322 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:29;

1.1.15. площадью 7655 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:30;

1.1.16. площадью 8817 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:31;

1.1.17. площадью 9788 кв.м с кадастровым номером 02:55:050504:32.

Постановлением администрации № 3367 расторгнут договор аренды земельного участка № 25/Т-10 от 16.07.2010. 

16.08.2012 между Управлением и ООО «Агростройинвест» заключен договор № 599-12 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050504:27 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 1 269 936 кв. м. Срок аренды установлен с 01.08.2012 по 16.03.2019.

Дополнительным соглашением № 1 к от 22.08.2016 площадь земельного участка изменена с 1 269 936 кв. м на 1 249 907 кв. м.

Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2018 по делу № А07-37702/2017 дополнительным соглашением № 2 от 28.02.2019 к договору срок окончания производства строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию изменен с 16.03.2019 до 21.12.2027.

21.07.2017 Главой администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление № 944 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона, восточнее озера «Кустаревское» в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

В соответствии с условиями договора комплексного освоения, с учетом дополнительных соглашений № 1 от 08.11.2010, № 2 от 08.11.2010, № 3 от 10.02.2012, № 4 от 30.03.2018, а также решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2018 по делу № А07-37702/2017 (продление срока окончания производства строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию по договору), решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2018 по делу № А07-9101/2018 (признаны недействительными отдельные пункты договора комплексного освоения и дополнительных соглашений к нему), в соответствии с п. 3.1 договора комплексного освоения покупатель обязуется:

- осуществить разработку проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом требований градостроительного заключения № ГЗ-4608/ПЗ от 31.08.2006 и согласований к нему в срок до 31.12.2016 поэтапно, в соответствии с приложением № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора;

- осуществить разработку и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации по строительству объектов социальной инфраструктуры в объеме, в соответствии с нормативными требованиями. Разработку проектной документации на объекты социальной инфраструктуры осуществлять по согласованию с администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Разработанную и утвержденную проектно-сметную документацию передать для осуществления строительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

- осуществить производство строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с утвержденными проектом планировки, проектом межевания и разработанной градостроительной документацией в срок до 21 декабря 2027 года (п. 3.1.1 договора комплексного освоения);

- при разработке проектов объекта, руководствоваться условиями, техническими условиями, предоставленными на момент проведения торгов соответствующими инженерными службами города, нормами действующего законодательства (п. 3.1.2 договора комплексного освоения);

- заключить с Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в срок 16.03.2010. Сумма задатка в размере 10 049 600 руб., уплаченная покупателем за участие в торгах, засчитывается в счет оплаты цены права на заключение договора аренды земельного участка. Оставшаяся сумма, в размере 40 198 400 руб., подлежит оплате в срок с 16.03.2010 до 16.03.2017 ежеквартально равными платежами. Ставка арендной платы на период эксплуатации построенного объекта будет определена в соответствии с общими правилами установления арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 3.1.3 договора комплексного освоения);

- заключить с МУП «Уфаводоканал» договор на подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения (п. 3.1.5 договора комплексного освоения).

Инженерное обеспечение вышеуказанной территории возможно на основании технических условий, выдаваемых энерго- и водоснабжающими организациями, после утвержденного проекта планировки и проекта межевания указанного участка. Финансирование затрат по инженерному обеспечению производится отдельно на основании договоров, заключаемых с указанными организациями.

Изменение условий по порядку и способу расчетов между продавцом и покупателем определяется дополнительными соглашениями к настоящему договору, заключаемыми между сторонами в письменной форме (п. 3.1.6 договора комплексного освоения);

- после завершения разработки проектно-сметной документации на объекты согласовать ее в установленном порядке в срок, предусмотренный п. 3.1.1 настоящего договора, и получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ в Отделе градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 3.1.7 договора комплексного освоения);

- после завершения строительно-монтажных работ ввести построенный на земельном участке объект в установленном порядке в эксплуатацию. Свидетельством окончания строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию является разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, выдаваемое в установленном порядке администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 3.1.8 договора комплексного освоения);

- не изменять целевое назначение объекта, вида использования земельного участка, указанного в пункте 2.1. настоящего договора (перепрофилирование объекта не допускается (п. 3.1.9 договора комплексного освоения).

В силу п. 3.2 договора комплексного освоения продавец обязуется:

- передать покупателю пакет документации, подготовленный для проведения торгов (п. 3.2.1 договора комплексного освоения);

- предпринять все необходимые действия, находящиеся в компетенции продавца, в целях обеспечения возможности надлежащего выполнения покупателем своих обязательств, указанных в п. 3.1.1 настоящего договора (п. 3.2.2 договора комплексного освоения).

В соответствии с решением единственного участника от 19.06.2018 ООО «Агростройинвест» переименовано в общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агростройинвест» (далее - ООО СЗ «Агростройинвест»).

02.07.2018 данные изменения внесены в ЕГРЮЛ (ГРН 2180280754950).

В соответствии с дополнительным соглашением от 16.05.2022 срок действия договора № 599-12 аренды земельного участка (кадастровый номер 02:55:050504:27) продлен до 21.12.2033. Договоры аренды земельных участков, предоставленных на основании и во исполнение договора, продлены на 6 лет - до 21.12.2033.

Соглашением о передаче прав и обязанностей от 08.12.2023, все права и обязанности ООО СЗ «Агростройинвест» по договору переданы ООО «Стройпроект».

11.12.2023 ООО «Стройпроект» обратилось в администрацию с предложением подписать дополнительное соглашение к договору выполнения условий продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, восточнее озера «Кустаревское», согласно которому предлагалось:

«1. По всему тексту Договора слова «Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агростройинвест» в соответствующем падеже заменить словами «Общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» в соответствующем падеже. 

2. Абзац третий пункта 3.1.1 договора изложить в следующей редакции:

«Общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» обязуется осуществить производство строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с утвержденными проектом планировки, проектом межевания и разработанной градостроительной документацией в срок до 21 декабря 2033 года».

На письмо общества «Стройпроект» от Управления 11.01.2024 поступил ответ, в котором сообщалось на отсутствие оснований для подписания дополнительного соглашения об увеличение сроков исполнения договора.

Истец полагает, что после получения прав и обязанностей по соглашению, необходимо изменить сторону в договоре. При этом считает, что необходимо исходить из взаимосвязи сроков аренды земельных участков и срока исполнения договора, а именно срок окончания производства строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию по договору должен быть равен сроку действия договоров аренды земельных участков. Более того, в период исполнения договора имело место увеличение сроков выполнения этапов работ не по вине истца, при этом своевременное исполнение обязательств истца обусловлено исполнением администрацией встречных обязательств, в том числе совершением предусмотренных законодательством распорядительных действий, рассмотрением заявлений о выдаче разрешения на строительство, которые являются правовыми основаниями для разработки и утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, предоставлении земельных участков, выдаче разрешения на строительство и акта ввода объектов в эксплуатацию.

Изложенное послужило основанием для обращения общества «Стройпроект» в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в пункте первом статьи 431 Гражданского кодекса, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 статьи 23 Закона № 166-ФЗ, вступившего в силу 08.06.2020, статья 19 Закона № 98-ФЗ дополнена частями 4 - 8.

В силу части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (в редакции Закона № 166-ФЗ) до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В части 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не применяются.

Таким образом, в соответствии с указанными выше положениями Закона № 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условий, установленных в части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. При этом частью 8 статьи 19 предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 данной статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.

Согласно части 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона или после дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона).

В силу части 2 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, в случае если до дня вступления в силу данного Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется согласно статьям 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Принимая во внимание, что аукцион на заключение договора о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства был проведен 13.03.2009, договор заключен 03.04.2009, с учетом положений части 14 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам данного аукциона регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Как следует из материалов дела, соглашением от 08.12.2023 права и обязанности по договору от 03.04.2009 № 3-КО-09 переданы обществу «Стройпроект». 

В силу п. 6 соглашение вступило в силу с момента его подписания. 

Соглашение от 08.12.2023 о передаче прав и обязанностей по договору от 03.04.2009 № 3-КО-09 не оспорено. 

При этом права и обязанности первоначальной стороны в полном объеме одновременно переходят к заменяющей стороне. При передаче договора переходят в том числе права и обязанности, возникшие до передачи, если иное прямо не установлено в соглашении (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)).

Договор от 03.04.2009 № 3-КО-09 заключен по результатам торгов на основании протокола № 2 аукционной комиссии от 13.03.2009.

Основания для предоставления исходного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон при заключении договора от 03.04.2009 № 3-КО-09.

Установленные пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о запрете передачи договоров, заключенных на торгах, вступили в силу 01.06.2015, в связи с чем установленный Гражданским кодексом Российской Федерации запрет на передачу договоров, заключенных на торгах, не применим в рассматриваемом случае.

По изложенным основаниям суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковое заявление общества «Стройпроект» в части требования о внесения изменений в договор от 03.04.2009 № 3-КО-09 «1. По всему тексту Договора слова «Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агростройинвест»» в соответствующем падеже заменить словами «Общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект»».

Общество «Стройпроект» указывает на задержку рассмотрения и утверждения внесения изменений в проект планировки и проекта межевания территории, предоставленной под комплексное освоение в целях жилищного строительства.

По условиям п. 4.4 договора в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству не по вине покупателя, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. В случае увеличения сроков выполнения предшествующих этапов сроки выполнения последующих этапов должны возобновляться с момента завершения предшествующего этапа и продлеваться на период, который предполагался при заключении договора. 

Какие-либо возражения относительно ненадлежащего исполнения администрацией своих обязательств по договору, ответчиком не представлены.

Несвоевременное рассмотрение и утверждение проекта планировки и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства является невыполнением встречных обязательств администрации, что установлено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-37702/2027 (часть 2 статьи 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах являются обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что в связи с нарушением сроков рассмотрения и утверждения изменений в проект планировки и проект межевания, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, в соответствии с п. 4.4 договора требования о невозможности исполнения договорных обязательств ООО СЗ «Агростройинвест» в течение 9 месяцев является обоснованным.

Истец не может в установленные договором сроки для его исполнения до 27.12.2027 освоить территорию и осуществлять жилищное строительство в запланированном объеме, поскольку жители построенных многоквартирных домов не будут обеспечены необходимым количеством мест в дошкольных образовательных организациях.

Договор для комплексного освоения в целях жилищного строительства является социально значимым. 

По условиям абзаца второго п. 3.1.1 договора истец обязан осуществить разработку и утверждение в установленном порядке проектно-сметной документации по строительству объектов социальной инфраструктуры в объеме в соответствии с нормативными требованиями. Разработанную и утвержденную проектно-сметную документацию передать для осуществления строительства администрации.

Из материалов дела следует, что письмом от 16.01.2023 исх.№ 6 (вх. № 01-02-00354/11 от 16.01.2023) ООО СЗ «Агростройинвест» передало администрации положительное заключение № 02-1-1-2-013765-2022 от 12.12.2022 на достоверность определения сметной стоимости по объекту: «Детское дошкольное учреждение на 190 мест в микрорайоне восточнее озера «Кустаревское» в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». 

Строительство указанного дошкольного учреждения не осуществляется. 

При заключении договора ООО «Агростройинвест» рассчитывало, что администрация будет исполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, то есть в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором и нормативными правовыми актами, своевременное исполнение обязательств застройщиком зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей, в частности, обязанности по принятию решения в установленные законом сроки.

Согласно пп.4 п.1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, администрация обеспечивает возможностью подключения (технологического присоединения) объектов, строительство которых осуществлялось обществом в рамках комплексного освоения территории, к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения.

ООО «Агростройинвест» получило возможность подключения (технологического присоединения) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения только после обращения в суд за защитой нарушенного права. Проекты договоров на подключение объектов капитального строительства к системе водоснабжения и водоотведения были направлены в адрес ООО «Агростройинвест» в ходе судебного разбирательства в рамках дела № А07-14384/2013. 

Обстоятельства того, что задержка подключения (технологического присоединения) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения является невыполнением встречных обязательств администрации рассматривалось Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дела № А07-37702/2017.  

В ходе рассмотрения указанного дела было установлено, что при согласовании проекта постановления об утверждении проекта планировки и межевания территории МУП «Уфаводоканал» письмом от 31.12.2015 № 13-03/51 направило в администрацию информацию о технической возможности подключения к централизованным системам водоснабжения и водоотведения на весь микрорайон «Яркий» - площадью 950 тыс. кв. м. В ответ на запрос о выдаче технических условий на 950 тыс. кв. м администрация письмом № 01-02-32243 от 07.12.2017 и ГУП «Уфаводоканал» письмами от 14.09.2017 № 13-45/113, от 16.04.2021 № 13-45/24, ответили отказом, указав, что техническая возможность подключения новых, в том числе строящихся объектов отсутствует.

Более того, письмом исх.№ 13-45/270 от 22.10.2024 ГУП «Уфаводоканал» сообщило, что до настоящего времени не выполнены мероприятия по развитию централизованных систем водоснабжения, которые позволили бы обеспечить дополнительную мощность и пропускную способность данных систем с целью подключения новых объектов, включая кварталы №№ 9, 11-18 на территории восточнее озера «Кустаревское» с расходом воды 6100 куб. м.

Доводы относительно задержки подключения (технологического присоединения) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения ответчиком не оспариваются. 

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на ООО «Стройпроект» как на лицо, имеющее преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, распространяются нормы, регулирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Общий срок продления договора аренды, указанными Федеральными законами составляет 6 лет, то есть до 21.12.2033.

Предлагаемые истцом изменения в условия договора не влияют на цену договора, не нарушают прав третьих лиц и не создают преимущественного положения общества перед другими участниками рынка, приступило к исполнению договора и уже понесло значительные затраты по его исполнению, исполняется и в настоящий момент, значительная часть договорных обязательств выполнена, продление сроков исполнения обязательств и самого договора соответствует основной цели и задачам договора.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2024 по делу № А07-9706/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.А. Аникин

Судьи:А.С. Жернаков

А.Х. Камаев