﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45074/2019

г. Краснодар

07 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – публичного акционерного общества «Банк Уралсиб» (ИНН 0274062111 ОГРН 1020280000190) – Смолиной Т.А. (доверенность от 18.12.2018), в отсутствие ответчика – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьих лиц: департамент имущественных отношений администрации города Сочи, департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью «Релакс», публичного акционерного общества Банк «ВТБ 24», индивидуального предпринимателя Вязенкина Сергея Александровича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи и департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020 по делу № А32-45074/2019, установил следующее.

Публичное акционерное общество «Банк Уралсиб» (далее – общество, банк) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением, в котором просило:

– взыскать с администрации 3 809 997 рублей 87 копеек неосновательного обогащения; 

– обязать администрацию привести в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации договор аренды от 28.05.1998 № 4900000941 путем заключения дополнительного соглашения, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за весь земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в Отчете об оценке ООО «Южно-региональное агентство оценки» № 411з/19 от 16.07.2019 и составляет 247 806,23 (Двести сорок семь тысяч восемьсот шесть рублей 23 копейки) рублей (1,5% от рыночной стоимости земельного участка)»; 

– обязать администрацию исправить техническую ошибку в приложении к договору аренды «Расчет арендной платы за земельный участок для «Арендатора», изложив его в редакции банка: кадастровый номер земельного участка – 23:49:0204008:3, площадь ЗУ, кв. м. – 1084, доля ЗУ, соразмерено долям в праве на здание (кв. м) – 636,09, сумма годовой арендной платы (руб./в год) – 145 412 рублей 42 копейки (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 166, 422, 424, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы несоответствием договора аренды от 28.05.1998 № 4900000941 нормативным правовым актам, определяющим размер арендной платы за пользование муниципальным земельным участком, что повлекло возникновение на стороне администрации неосновательного обогащения. Излишне внесенная в спорный период арендная плата за земельный участок по договору от 28.05.1998 №4900000941 подлежит возврату обществу. Также в договоре аренды допущена техническая ошибка в виде указания неправильной части (доли) земельного участка, находящегося в пользовании банка (одного из собственников нежилых помещений в задании, расположенном на этом участке). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент имущественных отношений), департамент по финансам и бюджету администрации города Сочи (далее – департамент финансов), ООО «Релакс», ПАО Банк «ВТБ 24» и индивидуальный предприниматель Вязенкин Сергей Александрович.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020, иск удовлетворен. С администрации в пользу банка взыскано неосновательное обогащение в размере 3 809 997 рублей 87 копеек. Суд обязал администрацию привести в соответствие с действующим законодательством договор аренды от 28.05.1998 № 4900000941, изложив пункт 2.2. договора в редакции, предложенной банком. Суд обязал администрацию исправить техническую ошибку в приложении к договору «Расчет арендной платы за земельный участок для «Арендатора», указав долю общества в праве на здание равной 636,09 кв. м, а сумму годовой арендной платы – 145 412 рублей 42 копейки. 

Суды установили, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и акционерным коммерческим банком «Юг-банк» (правопредшественник общества; арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 28.05.1998 № 4900000941 (в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2017). По условиям договора банку передан в пользование на условиях совместной аренды с иными пользователями земельный участок площадью 1084 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204008:3, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 5. Участок из категории земель населенных пунктов предоставлен для размещения и эксплуатации административно-производственного здания. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 14.09.2019 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204008:3 обременен правами аренды следующих лиц: банка на основании договора от 28.05.1998 № 941 (зарегистрировано 20.12.2002 № 23-01.50-35.2002-.84), ПАО «Банк ВТБ 24» на основании договора от 10.09.2009 № 4900005378 (зарегистрировано 18.08.2010 № 23-23-50/079/2010-299); ООО «Релакс» на основании договора от 28.11.2005 № 4900003701 (зарегистрировано 06.05.2006 № 23-23-50/032/2006-428). С каждым арендатором заключен отдельный (самостоятельный) договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204008:3 (с определением доли каждого из арендаторов). Доля в праве на земельный участок определена для каждого из соарендаторов пропорционально доле в праве собственности на административное здание, расположенное на данном участке. Часть земельного участка (площадью 240 кв. м) обременена проездом общего пользования. Доля в праве собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке, принадлежит также индивидуальному предпринимателю Вязенкину С.А., с которым ранее заключался договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.11.2005 № 4900003702 (выписка из ЕГРН по состоянию на 07.06.2019). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2018 по делу № А32-2259/2016 договор аренды с указанным лицом расторгнут. Из пункта 2.2. договора (в редакции пункта 1 дополнительного соглашения от 20.03.2017) следует, что размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 07.03.2017 № З-П/9 (далее – отчет З-П/9) и составляет 2 377 918 рублей в год. Исчисление арендной платы устанавливается с 07.03.2017 (пункт 2 соглашения от 20.03.2017). Сумма годовой арендной платы для банка составляет 1 570 654 рубля 32 копейки в год (пункт 3 дополнительного соглашения от 20.03.2017). В соответствии с уведомлением департамента имущественных отношений от 15.01.2018 № 540/02-05-16 размер годовой арендной платы в 2018 году был увеличен на коэффициент инфляции в размере 1,040 и составил 1 633 480 рублей 49 копеек в год. Согласно уведомлению департамента имущественных отношений от 15.01.2019 № 476/02-05-16-16 годовой размер арендной платы в 2019 году был увеличен на коэффициент инфляции в размере 1,043 и составил 1 703 720 рублей 15 копеек в год. Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально равными частями до истечения 15-го дня начала следующего квартала по реквизитам, указанными в договоре (пункт 2.3). Стороны в пункте 2.4 договора согласовали возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем в случае изменения базовых ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. За период с 07.03.2017 по 3 квартал 2019 года (включительно) обществом внесена арендная плата в сумме 4 198 718 рублей 56 копеек, что подтверждается копиями платежных поручений. Поскольку указанная в отчете З-П/9 рыночная стоимость земельного участка и арендной платы превышали рыночные показатели, общество обратилось в Некоммерческое партнерство Саморегулируемая межрегиональная организация оценщиков, с целью проведения экспертизы на соответствие отчета ЗП/9 требованиям законодательства об оценочной деятельности. Получено отрицательное заключение о несоответствии отчета ЗП/9 Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Также банком был заключен договор с ООО «Южно-региональное агентство оценки» на проведение оценки рыночной стоимости права пользования земельным участком, получен отчет об оценке от 16.07.2019 № 411з/19. Согласно справке об объекте недвижимости от 10.07.2019 № КТ/2019-373371, выданной государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», доля банка в площади административного здания составляет 636,09 кв. м (в договоре аренды – 716 кв. м). В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора администрации банком направлена претензия от 21.08.2019 с просьбой привести договор аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации путем заключения дополнительного соглашения. Также общество просило установить годовой размер арендной платы в сумме 145 412 рублей 42 копеек, возвратить неосновательное обогащение в размере 3 892 448 рублей 71 копейки и исправить техническую ошибку в указании площади земельного участка. Департамент имущественных отношений в ответе на претензию предложил обществу обратиться в арбитражный суд. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 424, 451, 453, 606, 614, 1102 Гражданского кодекса, статьи 65 Земельного кодекса. Суды установили, что отчет З-П/9 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (экспертное заключение от 05.06.2019 № 19/06-071/ЭЗ/77). Поэтому стоимость земельного участка, на основании которой был определен размер годовой арендной платы за пользование им, не является рыночной, а, следовательно, не может применяться для расчета арендной платы за пользование земельным участком. Согласно отчету от 16.07.2019 № 411з/19 размер годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204008:3 на 07.03.2017 составляет 247 806 рублей 23 копейки (1,5% от рыночной стоимости). Площадь участка, за которую устанавливается арендная плата, составила 636,09 кв. м (рассчитана пропорционально площади помещений, принадлежащих банку в административном здании). Однако в приложении к договору «Расчет арендной платы за земельный участок для арендатора» (в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2017) указан иной размер доли земельного участка (716 кв. м). Размер годовой арендной платы за пользование частью земельного участка площадью 636,09 кв. м составляет 145 412 рублей 42 копейки. С учетом изложенного, суды пришли к выводу об обоснованности требования общества об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 28.05.1998 № 4900000941, изложив пункта 2.2 договора в предложенной банком редакции, а также об исправлении технической ошибки в указании площади арендуемой части земельного участка. Отчет об оценке 16.07.2019 № 411з/19 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и администрацией не оспорен. Исходя из содержания данного отчета (подтвержденного размера годовой арендной платы), общество за весь спорный период пользования земельным участком должно было внести арендные платежи в сумме 388 720 рублей 69 копеек. Таким образом, сумма переплаты банка по договору аренды составила 3 809 997 рублей 87 копеек, которая подлежит возврату истцу как неосновательное обогащение. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Администрация, департамент имущественных отношений и департамент финансов обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса). Общество, принимая (наряду с иными лицами) в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204008:3, согласилось с его существенными условиями, в том числе, с условием о размере арендной платы. Обстоятельства, предусмотренные статьей 451 Гражданского кодекса (изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), судами при разрешении данного спора не установлены. Поэтому оснований для удовлетворения исковых требований у судебных инстанций не имелось.

Банк в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Администрацией использовалась нерыночная стоимость земельного участка, что не предусмотрено нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Использование ответчиком отчета об оценке, согласно которому определенная оценщиком стоимость участка более чем в 5 раз превышает его рыночную стоимость, противоречит принципу добросовестности и свидетельствует о неосновательности получения администрацией платы, рассчитанной на основании такого отчета. Ссылка подателей жалобы на положения статьи 451 Гражданского кодекса неправомерна в связи с тем, что банк на указанную статью в обоснование своих требований не ссылался. Предметом иска являлось приведение условий договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства и взыскание неосновательного обогащения. В данном случае размер арендной платы по договору должен определяться исходя из действительной рыночной стоимости земельного участка, установленной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили. 

В судебном заседании представитель банка возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. 

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.   

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и акционерным коммерческим банком «Юг-банк» (правопредшественник общества; арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 28.05.1998 № 4900000941. В настоящее время договор аренды действует в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2017. 

По условиям договора банку передан в пользование на условиях совместной аренды с иными пользователями земельный участок площадью 1084 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204008:3, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 5. Участок из категории земель населенных пунктов предоставлен для размещения и эксплуатации административно-производственного здания. 

Согласно выписке из ЕГРН от 14.09.2019 земельный участок обременен правами аренды следующих лиц: банка на основании договора от 28.05.1998 № 941 (зарегистрировано 20.12.2002 № 23-01.50-35.2002-84), ПАО «Банк ВТБ 24» на основании договора от 10.09.2009 № 4900005378 (зарегистрировано 18.08.2010 № 23-23-50/079/2010-299); ООО «Релакс» на основании договора от 28.11.2005 № 4900003701 (зарегистрировано 06.05.2006 № 23-23-50/032/2006-428). 

С каждым арендатором заключен отдельный (самостоятельный) договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204008:3 (с определением доли каждого из арендаторов). Доля в праве на земельный участок определена для каждого из соарендаторов пропорционально доле в праве собственности на административное здание, расположенное на данном участке. Часть земельного участка (площадью 240 кв. м) обременена проездом общего пользования. 

Доля в праве собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке, принадлежит также индивидуальному предпринимателю Вязенкину С.А., с которым ранее был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.11.2005 № 4900003702 (выписка из ЕГРН по состоянию на 07.06.2019). 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2018 по делу № А32-2259/2016 договор аренды с указанным лицом расторгнут. Однако индивидуальный предприниматель Вязенкин С.А. продолжает оставаться собственником части помещений в административном здании, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 5.

Из пункта 2.2. договора (в редакции пункта 1 дополнительного соглашения от 20.03.2017) следует, что размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом № З-П/9 и составляет 2 377 918 рублей в год. Исчисление арендной платы устанавливается с 07.03.2017 (пункт 2 дополнительного соглашения от 20.03.2017). Сумма годовой арендной платы для банка составляет 1 570 654 рубля 32 копейки в год (пункт 3 дополнительного соглашения от 20.03.2017). Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально равными частями до истечения 15-го дня начала следующего квартала по реквизитам, указанными в договоре (пункт 2.3). Стороны в пункте 2.4 договора согласовали возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем в случае изменения базовых ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

В соответствии с уведомлением департамента имущественных отношений от 15.01.2018 № 540/02-05-16 размер годовой арендной платы в 2018 году был увеличен на коэффициент инфляции в размере 1,040 и составил 1 633 480 рублей 49 копеек в год. 

Согласно уведомлению департамента имущественных отношений от 15.01.2019 № 476/02-05-16-16 годовой размер арендной платы в 2019 году был увеличен на коэффициент инфляции в размере 1,043 и составил 1 703 720 рублей 15 копеек в год. 

За период с 07.03.2017 по 3 квартал 2019 года включительно обществом внесена арендная плата в сумме 4 198 718 рублей 56 копеек, что подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных поручений. 

Полагая, что указанная в отчете З-П/9 рыночная стоимость земельного участка и арендной платы превышали рыночные показатели, общество обратилось в Некоммерческое партнерство Саморегулируемая межрегиональная организация оценщиков, с целью проведения экспертизы на соответствие отчета ЗП/9 требованиям законодательства об оценочной деятельности. Получено заключение о несоответствии отчета ЗП/9 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Также банком был заключен договор с ООО «Южно-региональное агентство оценки» на проведение оценки рыночной стоимости права пользования земельным участком, получен отчет об оценке от 16.07.2019 № 411з/19, в котором годовой размер арендной платы определен в сумме 145 412 рублей 42 копейки.

Согласно справке об объекте недвижимости от 10.07.2019 № КТ/2019-373371, выданной государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», доля банка в площади административного здания составляет 636,09 кв. м (в договоре аренды – 716 кв. м). 

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора банк направил администрации претензию от 21.08.2019 с просьбой привести договор аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации путем заключения дополнительного соглашения. Также общество просило установить годовой размер арендной платы в сумме 145 412 рублей 42 копеек, возвратить неосновательное обогащение в размере 3 892 448 рублей 71 копейки и исправить техническую ошибку в указании площади земельного участка. 

Департамент имущественных отношений в ответе на претензию предложил обществу обратиться в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. 

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость  государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При этом регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды от 28.05.1998 № 4900000941 заключен до вступления в действие Земельного кодекса. В то же время, с учетом содержания пункта 2.4 договора, а также заключенного сторонами 20.03.2017 дополнительного соглашения к договору аренды, к спорным правоотношениям должна применяться нормативная (регулируемая) цена. При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

С 02.08.2016 порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, урегулирован в постановлении администрации от 18.07.2016 № 1699 (далее – постановление № 1699). Согласно пункту 2 названного постановления размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (пункт 7 постановления № 1699).

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса). 

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения. Бремя доказывания указанных обстоятельств (в совокупности) лежит на истце (часть 1 статьи 65 Кодекса). 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.01.2013 № 11524/12 указал следующее. Обязательства из неосновательного обогащения возникают в случаях приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, отсутствия правового основания такого сбережения (приобретения), отсутствия обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса. Основания возникновения обязательства из неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. 

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, т.е. приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке. Право на взыскание неосновательного обогащения имеет только то лицо, за счет которого ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрел имущество (определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 № 20- КГ15-5 и от 22.12.2015 № 306-ЭС15-12164).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, истолковав условия договора аренды от 28.05.1998 № 4900000941 (в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2017) в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции исходили из следующего. К спорным правоотношениям подлежит применению регулируемая арендная плата, размер которой определяется на основании постановления № 1699. Отчет З-П/9 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поэтому стоимость земельного участка, на сновании которой определен размер годовой арендной платы за пользование им, не является рыночной. Следовательно, установленная отчетом З-П/9 стоимость не могла применяться в расчете арендной платы за пользование земельным участком. Согласно отчету от 16.07.2019 № 411з/19 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204008:3 по состоянию на 07.03.2017 составляет 247 806 рублей 23 копейки (1,5% от рыночной стоимости). Отчет об оценке 16.07.2019 № 411з/19, представленный в обоснование иска обществом, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (администрацией не оспорен). Площадь участка, за которую устанавливается арендная плата, рассчитывается пропорционально площади помещений, принадлежащих банку в административном здании (составляет 636,09 кв. м). Размер годовой арендной платы за пользование указанной частью земельного участка составляет 145 412 рублей 42 копейки. С учетом установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций признали требования банка обоснованными, поэтому обязали администрацию заключить дополнительное соглашение к договору от 28.05.1998 № 4900000941, исправили техническую ошибку в указании площади земельного участка и взыскали в пользу общества 3 809 997 рублей 87 копеек неосновательного обогащения (излишне внесенной арендной платы).

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска со ссылкой на положения статей 421, 451 Гражданского кодекса, несостоятелен. Податели жалобы не учитывают, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой (статья 424 Гражданского кодекса, статья 39.7 Земельного кодекса), что исключает применение к отношениям сторон норм Гражданского кодекса о свободе договора. Положения же статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям не применимы, исходя из предмета и оснований требований, заявленных банком и рассмотренных по существу судебными инстанциями.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020 по делу № А32-45074/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин

                                                                                                                               Е.Г. Соловьев