Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-28997/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего	 Бадрызловой М.М.,

судей	Бедериной М.Ю.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+» на решение от 19.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Голубева Ю.Н.) и постановление от 08.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сухотина В.М., Ваганова Р.А., Захаренко С.Г.) по делу № А45-28997/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным протокола общего собрания.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Альянс», индивидуальный предприниматель ФИО2.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новая Сибирь» (далее - ООО «Новая Сибирь», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЗапСиб-Сервис+» (далее - ООО «ЗапСиб-Сервис+», ответчик) о признании недействительным протокола от 01.08.2023 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, пр. Карла Маркса, д. 37/2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – ООО «Альянс»), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2).

Решением от 19.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 08.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенными решением и постановлением, ООО «ЗапСиб-Сервис+» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя, в данном случае проведение собрания путем заочного голосования без предварительного проведения очного голосования не является существенным нарушением требований норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), влекущим признание недействительным решений общего собрания, принятых в результате заочного голосования; действия истца необходимо расценивать как злоупотребление правом; решения внеочередного общего собрания собственников, оформленные протоколом от 01.08.2023, на права истца не влияют, признанию недействительными не подлежат, поскольку не влекут существенных неблагоприятных последствий для него, не могут привести к возникновению убытков, лишению истца права на использование общего имущества нежилого здания, ограничению или лишению истца возможности в будущем участвовать в проведении собраний; истец не доказал, что понес убытки, а определенная собранием стоимость затрат на содержание общего имущества, нарушает принципы разумности или установлена с превышением полномочий; истец, имея в собственности помещения, знал и должен был знать о наличии у каждого собственника обязанности по содержанию общего имущества объекта недвижимости, следовательно, обязан принять меры к установлению размера таких расходов и производить их оплату.

В приобщенном к материалам дела отзыве на кассационную жалобу, истец выразил несогласие с изложенными в ней доводами.

Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в порядке статей 286, 288 АПК РФ законность судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, собственниками нежилых помещений в здании торгового квартала «МетроМаркет» (далее - здание, ТК «МетроМаркет»), расположенном по адресу: 

<

...> д. 57/2, являются: ООО «Альянс», которому принадлежат нежилые помещения площадью 4 916,8 кв.м (доля в общем имуществе собственников помещений здания - 81,21 %), ООО «Новая Сибирь», которому принадлежит нежилое помещение площадью 1 051,6 кв.м (доля в общем имуществе собственников помещений здания - 17,37 %), ИП ФИО2, которой принадлежит нежилое помещение площадью 86,0 кв.м (доля в общем имуществе собственников помещений здания - 1,42 %).

Управляющей компанией указанным зданием избрано ООО «ЗапСиб-Сервис+».

В период с 17.07.2023 по 31.07.2023 по инициативе ООО «ЗапСиб-Сервис+» проведено общее собрание в форме заочного голосования собственников нежилых помещений здания ТК «МетроМаркет» со следующей повесткой дня:

1. Избрание председательствующим и секретарем собрания, а также лицом, осуществляющим подсчет голосов - ООО «Альянс» в лице директора ФИО3, действующего на основании устава.

2. Принятие решения об утверждении ежемесячной стоимости затрат (расходов) на содержание, эксплуатацию общего имущества в здании ТК «Метро Маркет». Расчет ежемесячной стоимости затрат (расходов) на содержание, эксплуатацию общего имущества в здании, на срок не менее чем 1 год, начиная с 01.09.2023, в размере 891 087 руб., из которых: доля ООО «Альянс» в общем имуществе собственников помещений в здании - 81,21 % (4 916,8 кв.м), размер ежемесячных расходов 723 651 руб. 75 коп.; доля ООО «Новая Сибирь» в общем имуществе собственников помещений в здании - 17,37 % (1 051,6 кв.м), размер ежемесячных расходов 154 781 руб. 81 коп.; доля ИП ФИО2 в общем имуществе собственников помещений в здании - 1,42 % (86,0 кв.м), размер ежемесячных расходов 12 653 руб. 44 коп.

3. Принятие решения о благоустройстве прилегающей территории со стороны общежития НГТУ, выполнении асфальтового покрытия. Предоставление управляющей организации - ООО «ЗапСиб-Сервис+» права по заключению от своего имени, за счет средств и в интересах собственников нежилых помещений в здании договора по благоустройству прилегающей территории здания с обществом с ограниченной ответственностью СК «Шелковый путь» (далее – ООО СК «Шелковый путь»), дальнейшей приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписание соответствующих актов. Возложение на собственников нежилых помещений в здании обязанности по уплате стоимости работ/услуг по договору с ООО СК «Шелковый путь» в размере 2 364 200 руб. посредством перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «ЗапСиб-Сервис+» из расчета 390 руб. 56 коп. за 1 кв.м площади принадлежащего собственнику помещения в срок до 01.09.2023.

4. Принятие решения о производстве ремонтно-восстановительных работ по повышению предела огнестойкости несущих металлических конструкций (наружная эвакуационная лестница). Предоставление ООО «ЗапСиб-Сервис+» права по заключению от своего имени, за счет средств и в интересах собственников нежилых помещений в здании договора по повышению предела огнестойкости несущих металлоконстрструкций с обществом с ограниченной ответственностью СТК «ОПЛОТ», дальнейшей приемке оказанных услуг и (или) выполнененных работ, в том числе подписание соответствующих актов. Возложение на собственников нежилых помещений в здании обязанности по уплате стоимости работ услуг по указанному договору в размере 134 620 руб. посредством перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «ЗапСибСервис+» из расчета 22 руб. 24 коп. за 1 кв.м площади принадлежащего собственнику помещения в срок до 01.09.2023.

5. Принятие решения о разработке рабочей документации «Система пожарной сигнализации» согласно предписанию прокуратуры. Предоставление ООО «ЗапСиб-Сервис+» права по заключению от своего имени, за счет средств и в интересах собственников нежилых помещений в здании договора на разработку рабочей документации с обществом с ограниченной ответственностью «СПЕЦПОЖМОНТАЖ-НСК», дальнейшей приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписание соответствующих актов. Возложение на собственников нежилых помещений в здании обязанности по уплате стоимости работ услуг по указанному договору в размере 197 379 руб. посредством перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «ЗапСиб-Сервис+» из расчета 32 руб. 60 коп. за 1 кв.м площади принадлежащего собственнику помещения в срок до 01.09.2023.

6. Принятие решения о подготовке проектной документации на узел учета тепловой энергии горячего водоснабжения, приобретении оборудования и материалов, монтаже и пуско-наладочных работах приборов учета тепловой энергии и горячего водоснабжения. Предоставление ООО «ЗапСиб-Сервис+» права по заключению от своего имени, за счет средств и в интересах собственников нежилых помещений в здании договора по подготовке проектной документации, установке, монтажу, пуско-наладке приборов учета тепловой энергии горячего водоснабжения с ИП ФИО4 Возложение на собственников нежилых помещений в здании обязанности по уплате стоимости работ/услуг по договору в размере 290 206 руб. 80 коп. посредством перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «ЗапСиб-Сервис+» из расчета 47 руб. 93 коп. за 1 кв.м площади принадлежащего собственнику помещения в срок до 01.09.2023.

7. Принятие решения о проведении работ по мытью витража над входом в здание ТК «МетроМаркет». Предоставление ООО «ЗапСиб-Сервис+» права по заключению от своего имени, за счет средств и в интересах собственников нежилых помещений в здании договора по мытью витража над входом в здание ТК «Метромаркет» с обществом с ограниченной ответственностью «Клининг-Сибирь», дальнейшей приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписание соответствующих актов. Возложение на собственников нежилых помещений в здании обязанности по уплате стоимости работ услуг по договору в размере 45 600 руб. посредством перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «ЗапСиб-Сервис+» из расчета 7 руб. 53 коп. за 1 кв.м площади принадлежащего собственнику помещения в срок до 01.09.2023.

Истцу направлено сообщение от 07.07.2023 о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании в форме заочного голосования, срок направления решений в период с 17.07.2023 с 09 час. 00 мин. по 31.07.2023 в 17 час. 00 мин., которое, по утверждению последнего, получено им 11.07.2023.

Бланк голосования с указанием информации о принятых решениях по вопросам повестки дня истец направил ответчику 31.07.2023.

Результаты собрания закреплены в протоколе от 01.08.2023 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании (далее – спорный протокол), размещенном на сайте ответчика 25.08.2023. Исходя из содержания указанного документа, решения по повестке дня приняты большинством голосов ООО «Альянс».

Согласно правовой позиции истца, решение собрания является недействительным по следующим основаниям: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) решение собрания влечет существенные неблагоприятные последствия для истца.

Как утверждает истец, нарушение порядка проведения общего собрания выразилось в том, что решение принято на собрании в форме заочного голосования без проведения собрания в очной форме с аналогичной повесткой, истец не был надлежащим образом в установленный срок извещен о проведении собрания, поскольку сообщение о проведении собрания истец получил 11.07.2023, то есть менее чем за 10 дней до его проведения, что не соответствует части 4 статьи 45 ЖК РФ. Также истец считает, что ответчиком произведен неверный подсчет голосов собственников помещений здания, так как общая площадь помещений и здания, указанная в ЕГРН, не соответствует фактической площади и является недостоверной; решения истца не учтены при подсчете голосов и составлении протокола.

Помимо сказанного, обосновывая заявленные требования, истец указал на злоупотребление правами, допущенное ответчиком, выразившееся, в том числе в установлении нерыночных тарифов на содержание общего имущества; расходы на благоустройство прилегающей территории, ремонтно-восстановительные работы наружной эвакуационной лестницы, подготовку проектной документации, мытье витража являются необоснованными; оспариваемое решение собрания собственников подлежит признанию недействительным, поскольку влечет существенные неблагоприятные последствия для истца в виде неправомерного требования оплаты расходов в общей сумме 526 704 руб. 35 коп., которые не являются необходимыми для сохранения имущества; принимая решение ответчик действовал исходя из собственной выгоды и в интересах мажоритарного собственника здания - ООО «Альянс».

Несогласие истца с решением общего собрания явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из доказанности факта существенного нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; неверного подсчета голосов; несоответствия площади здания, указанной в протоколе, его действительной площади; завышения размера ежемесячных расходов истца на содержание общего имущества здания.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд округа не может согласиться с занятой судами позицией, исходя из следующего.

По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании (пункт 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее - Постановление № 25).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения (пункт 2 статьи 181.4 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2, пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).

В статье 181.5 ГК РФ предусмотрены основания ничтожности собрания. В частности, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Пунктом 4 статьи 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 Постановления № 25.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно пункту 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В силу положений статьи 259.4 ГК РФ если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2).

Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2 ГК РФ) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.

В пунктах 104 и 105 Постановления № 25 разъяснено, что правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ).

Решения собраний могут приниматься посредством очного или заочного голосования (пункт 1 статьи 181.2 ГК РФ). Если специальным законодательством не предусмотрены особые требования к форме проведения голосования, участниками гражданско-правового сообщества такие требования также не устанавливались (в частности, порядок проведения собрания не определен в уставе), то голосование может проводиться как в очной, так и в заочной или смешанной (очно-заочной) форме.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) содержится разъяснение, согласно которому к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

При принятии собственниками помещений решений применяются положения статей 44 - 48 ЖК РФ, в соответствии с которыми собственниками помещений может устанавливаться режим использования общего имущества и управления общим имуществом здания (пункт 6 Постановления № 64).

В пункте 41 Постановления № 25 также разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона возможно применение не только гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами.

Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из содержания статьи 44.1 Ж РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования предусмотрен статьей 47 ЖК РФ.

Как следует из части 1 вышеуказанной нормы, в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформленных в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования, указанной в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 47 ЖК РФ).

На основании исследования представленных в материалы дела доказательств, суды установили, что голосование по вопросам, вынесенным на повестку дня общего собрания собственников, оформленного протоколом от 01.08.2023, проводилось в заочной форме. Доказательств принятия мер по проведению голосования в очной форме ответчиком в материалы дела не представлено. В связи с чем суды пришли к выводу о нарушении порядка проведения собрания.

В соответствии с пунктами 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16) норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 3 Постановления № 16 при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Из содержания статьи 47 ЖК РФ не следует императивный запрет на проведение собрания в заочной форме в отсутствие ранее проведенного собрания путем совместного присутствия собственников помещений.

Таким образом, проведение собрания в заочной форме само по себе не влечет признание его недействительным в отсутствие дополнительно установленных существенных нарушений прав истца, вызванных непосредственно данным фактом.

Признавая спорный протокол незаконным, суды не установили какие неблагоприятные для истца последствия наступили в данном конкретном случае в результате проведения собрания путем заочного голосования без предварительного проведения очного голосования, позволяющие отнести указанное нарушение требований норм ЖК РФ к существенным, влекущим безусловное признание недействительным решений общего собрания, принятых в результате заочного голосования.

В силу части 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети «Интернет», на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества.

Установив факт получения истцом 10.07.2023 сообщения о проведении внеочередного общего собрания собственников в форме заочного голосования, в котором указано, что срок приема решений собственников с 17.07.2023 09 час. 00 мин. по 31.07.2023 17 час. 00 мин., суды сделали вывод о несоблюдении порядка извещения ООО «Новая Сибирь» о проведении указанного собрания, установленного частью 4 статьи 45 ЖК РФ (уведомление направлено менее, чем за 10 дней до его проведения).

Однако делая подобный вывод, суды как первой, так и апелляционной инстанции не проверили и не дали оценку доводу ООО «ЗапСиб-Сервис+» о том, что уведомление о проведении собрания размещено более чем за месяц до его проведения в сети «Интернет» на сайте ответчика.

В силу части 5 статьи 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (в случае проведения голосования опросным путем).

Как указано выше, направив истцу извещение, ответчик определил срок приема решений собственников по вопросам повестки дня с 17.07.2023 по 31.07.2023. При формулировании вывода о нарушении срока извещения истца о проведении собрания, судами не учтено, что итоги общего собрания подведены и закреплены в соответствующем протоколе 01.08.2023, сообщение о проведении собрания получено истцом более чем за 10 дней до указанной даты. Доказательства невозможности принятия решений по вопросам повестки дня в период с 10.07.2023 до 31.07.2023, то есть в течение 20 календарных дней, в материалах дела отсутствуют, указанное обстоятельство не проверено судами.

Истцу на праве собственности принадлежат помещения в здании общей площадью 1 051,6 кв.м, его доля в общем имуществе составляет 17,37 %.

Учитывая, что решение собрания, нарушающее требования ГК РФ в части положений подпункта 1 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ, по общему правилу является оспоримым, а количество голосов, принадлежащих истцу, даже в случае неучастия его в собрании по причине незаблаговременного уведомления о проведении собрания, в любом случае не могли быть решающими, что не является безусловным основанием для признания решения собрания недействительным, в отсутствие установленного судами факта злоупотребления правами собственником, обладающим преимущественным количеством голосов.

При рассмотрении споров по вопросам определения правомерности платы за содержание общего имущества и управление в предмет исследования суда входит проверка расчета, произведенного управляющей компанией, в том числе в части примененных установленных тарифов.

Как следует из пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П, утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание общего имущества не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Из системного анализа норм законодательства следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.

Нормы, предусматривающие установление (изменение) размера платы за содержание и ремонт общего имущества посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников помещений.

Исходя из содержания оспариваемого протокола, собранием принято решение по второму вопросу повестки дня об утверждении ежемесячной стоимости затрат (расходов) на содержание, эксплуатацию общего имущества, на срок не менее чем 1 год, начиная с 01.09.2023, в размере 891 087 руб., из которых: доля ООО «Альянс» в общем имуществе собственников помещений в здании - 81,21 % (4 916,8 кв.м), размер ежемесячных расходов 723 651 руб. 75 коп.; доля ООО «Новая Сибирь» в общем имуществе собственников помещений в здании - 17,37 % (1 051,6 кв.м), размер ежемесячных расходов 154 781 руб. 81 коп.; доля ИП ФИО2 в общем имуществе собственников помещений в здании - 1,42 % (86,0 кв.м), размер ежемесячных расходов 12 653 руб. 44 коп.

Таким образом, в спорном протоколе не указан размер тарифа на содержание 1 кв.м общего имущества, не приведена формула его расчета, а лишь определена общая сумма ежемесячных затрат на содержание ТК «МетроМаркет» всех собственников помещений и размер этих расходов, относящийся на каждого собственника.

С целью проверки довода истца о завышении расходов на содержание общего имущества судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «Аргумент» ФИО5.

Согласно заключению эксперта от 29.10.2024 № ЭЗ-485-Н-24 рыночная стоимость обслуживания общего имущества и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.08.2023, за 1 кв.м составляет: 135 руб. 99 коп.

Кроме того, экспертом даны письменные ответы на вопросы суда и сторон по проведенному исследованию.

Исследовав и оценив указанное экспертное заключение, а также самостоятельно определив, исходя из общей суммы ежемесячных затрат на содержание общего имущества здания, отраженной в оспариваемом протоколе, что решением собрания утвержден тариф на содержание 1 кв.м общего имущества в размере 147 руб. 17 коп., суды пришли к выводу о завышении ответчиком применяемого тарифа и о нарушении этим прав истца.

Обращаясь в суд с кассационной жалобой, ответчик указал, что 01.04.2025 участником спорного собрания (ООО «Альянс») составлен акт об исправлении технической (математической ошибки) в протоколе от 01.08.2023, составленном по результатам общего собрания собственников здания. Следуя позиции ответчика, с учетом исправленных математических ошибок, размер тарифа на содержание общего имущества ТК «МетроМаркет» установлен в размере 135 руб. 99 коп.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

По смыслу приведенных норм процессуального права, согласующихся с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 18-КГ20-24-К4, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, однако такая оценка не может быть произведена произвольно и с нарушением закона. Каждое доказательство суд должен оценить не только в отдельности, но также в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

Вышеуказанный акт не получил оценку судов, как и доводы ответчика о незначительной разнице в размере тарифа, фактически установленного на спорном собрании и определенного экспертом.

Кроме того, суды согласились с доводами истца о том, что в протоколе указана и учитывалась площадь здания, относящаяся к помещениям, принадлежащим собственникам – 6 054,4 кв.м, что, по мнению судов, повлияло на правильность подсчета голосов и является одним из оснований для признания решения собрания недействительным.

Суд округа считает указанный вывод ошибочным.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общая площадь здания составляет 6 435,2 кв.м, из которых площадь общего имущества – 380,8 кв.м, площадь помещений, находящихся в собственности – 6 054,4 кв.м. В спорном протоколе отражено, что общая площадь всех помещений здания, находящихся в собственности физических и юридических лиц (без учета площади общего имущества) составляет 6 054,4 кв.м.

В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 46 ЖК РФ определен кворум для принятия решений по отдельным вопросам.

В соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Данная норма, действующая в системе положений о порядке голосования на общем собрании собственников помещений в здании, направлена на обеспечение справедливого баланса интересов участников соответствующего гражданско-правового сообщества

Содержащееся в параграфе 2 главы 16 ГК РФ правовое регулирование отношений собственников недвижимых вещей по поводу их общего имущества предусматривает, что решение по вопросам владения, пользования и распоряжения этим имуществом по общему правилу принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, а количество голосов, принадлежащих конкретному собственнику, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна площади принадлежащей ему недвижимой вещи (пункт 1 статьи 259.2, пункты 2 и 3 статьи 259.3 ГК РФ).

Исходя из вышеуказанных норм права собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

При таких обстоятельствах, площадь мест общего пользования не подлежит учету при определении общего количества голосов при проведении общего собрания собственников помещений, поскольку права в отношении общего имущества данного дома пропорциональны правам собственников помещений.

Учитывать места общего пользования при расчете кворума не имеется оснований, поскольку данный подход приводит к отклонению суммы долей в праве на общее имущество всех собственников помещений от 100 %, а установленное соотношение площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам, принявшим участие в голосовании, к общей площади здания ведет к искажению результата подсчета кворума.

При рассмотрении настоящего спора суды не установили отсутствие кворума и наличие оснований для признания собрания ничтожным. Из содержания спорного протокола следует, что в собрании приняло участие ООО «Альянс», доля которого в общем имуществе собственников помещений в здании составляет 81,21 % (4 916,8 кв.м), в то же время указано, что количество голосов собственников, проголосовавших «за» составляет 100 %. Данное обстоятельство, по мнению судов, свидетельствует о неверном подсчете голосов, влекущем недействительность принятых решений.

Однако, с учетом вышеизложенного, несмотря на то, что в протоколе некорректно отражено количество голосов собственников, проголосовавших «за» (100 %), данный факт сам по себе не повлиял на принятие итоговых решений большинством голосов, следовательно, кворум для принятия решений на собрании имелся. Указанное нарушение, фактически являющееся ошибкой, само по себе не влечет признание решения общего собрания недействительным, поскольку не является предусмотренным положениями статей 181.4, 181.5 ГК РФ основанием для оспоримости или ничтожности решения общего собрания.

Общая площадь здания имеет значение для цели определения тарифа на содержание общего имущества, поскольку по общему правилу данная величина определяется путем деления общей суммы затрат на содержание здания на общую площадь всех помещений.

Однако, как указано выше, формула расчета тарифа в спорном протоколе отсутствует, следовательно, вывод о применении неверной площади здания при определении размера расходов собственников на содержание общего имущества является преждевременным. Кроме того, для расчета размера платы за содержание общего имущества для собственника в нежилом здании используется площадь помещения, которым владеет собственник. Такой размер определяется путем умножения тарифа на содержание 1 кв.м общего имущества на площадь помещений, принадлежащих конкретным собственникам. Сведения о нарушении порядка расчета платы, приходящейся на каждого собственника здания, в судебных актах не приведены.

Дополнительно кассационный суд отмечает следующее. В соответствии с оспариваемым протоколом на собрании приняты решения по семи вопросам повестки дня.

Признавая решение собрания недействительным в полном объеме, суды не исследовали и не установили наличие нарушений прав истца каждым из принятых решений; выводы о наступлении существенных неблагоприятных последствий для истца, которые, исходя из положений пункта 4 статьи 181.4 ГК РФ, могут являться основанием для признания решения собрания недействительным, в оспариваемых судебных актах не содержатся.

Принимая во внимание пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ и содержащиеся в пункте 109 Постановления № 25 разъяснения о том, что решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица, при вынесении судебных актов судам следовало установить наличие либо отсутствие совокупности вышеуказанных обстоятельств. Положения вышеуказанной нормы права оставлены судами без внимания. Следовательно вывод судов о необходимости удовлетворения требований истца в полном объеме является преждевременным.

В силу части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Поскольку выводы судов двух инстанций по настоящему делу сделаны при неполном выяснении всех существенных для разрешения настоящего спора обстоятельств, без исследования и оценки в совокупности представленных в дело документов и доводов сторон, в связи с чем судебные акты по настоящему делу нельзя признать законными и обоснованными.

Учитывая неправильное применение судами норм материального права, принимая во внимание отсутствие оценки совокупности всех обстоятельств спора, указанные нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций в отмененной части согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует в соответствии с положениями абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ учесть изложенные в настоящем постановлении указания суда кассационной инстанции, дать оценку всем доводам истца и ответчика и в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оценить доказательства, представленные каждой из сторон в обоснование своих доводов и возражений, в том числе акт от 01.04.2025 об исправлении технической (математической ошибки) в протоколе от 01.08.2023, доводы ответчика о незначительной разнице в размере тарифа на содержание общего имущества, установленного на спорном собрании и определенного экспертом, предложив последнему представить дополнительные пояснения относительно порядка их расчета и применяемого при этом тарифа; с учетом положений пункта 4 статьи 181.4 ГК РФ проверить возможность наступления существенных неблагоприятных последствий для истца в результате проведения заочного голосования в отсутствие предварительно проведенного собрания в очной форме, а также в результате принятия каждого из решений, отраженных в спорном протоколе; проанализировать действия ответчика, обладающего преимущественным количеством голосов, на предмет добросовестности и с учетом этого проверить правильность подсчета голосов с целью определения наличия кворума; при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; с учетом указанного вынести законный и обоснованный судебный акт со ссылками на имеющиеся в материалах дела доказательства, а также распределить судебные расходы, в том числе и по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьями 287, 288 статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 08.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-28997/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	 	М.М. Бадрызлова

Судьи	М.Ю. ФИО6

ФИО1