Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А12-23853/2024

11 марта 2025 года

город  Волгоград

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 11 марта 2025 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Тимонина Н.А.,

при ведении протокола помощником судьи Завалевской О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлениям: 1) общества с ограниченной ответственностью "АГРО-ПРОДУКТ" (403221, Волгоградская область, р-н Киквидзенский, стца Преображенская, ул. Мира, д.13, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.12.2002, ИНН: 

<

***>), 

2) индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.04.2004) 

о признании незаконным решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: 

<

***>), 

третье лицо: Межмуниципальный отдел по городу Михайловка, Кумылженскому и Серафимовическому районам Управления Росреестра по Волгоградской области (403343, 

<

...>).

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: от 1-го ФИО3, доверенность № 34/11-269-ГЗ от 26.04.2024, 

от 2-го ФИО3, доверенность № 34-34/19-24/3 

при использовании  вэб – конференции 

от ответчика: ФИО4, доверенность № 49 от 09.08.2023

от третьего лица: не явились, извещены 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АГРО-ПРОДУКТ» и  индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – заявители) обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным решение государственного регистратора Межмуниципального отдела по городу Михайловка, Кумылженского и Серафимовическому районам Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО5 от «01» июля 2024 года № КУВД-001/2024- 26828942/1, № КУВД001/2024-26828942/3 о приостановлении государственной регистрации Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым номером 31:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) №34-34:11-3/24-2 от «21» июня 2024 года, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО «Агро-Продукт» (новый арендатор); об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице его структурного подразделения – Межмуниципальный отдел по городу Михайловка, Кумылженскому и Серафимовическому районам возобновить (произвести) государственную регистрацию Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым номером 31:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) №34-34:11-3/24-2 от «21» июня 2024 г., заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО «Агро-Продукт» (новый арендатор) на основании заявления от «21» июня 2024 г. и представленных документов в течении 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Заявление мотивировано тем, что заинтересованным лицом нарушены нормы Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», выразившиеся в приостановлении регистрационных действий договора аренды поскольку внесение изменение в договор аренды, возобновленный на неопределенный срок государственной регистрации не требует. Для устранения причин приостановления заявителю было предложено перезаключить договор аренды на новый срок и в рамках этого срока осуществить перенайм, либо погасить существующую запись об аренде и заключить договор аренды напрямую с новым арендатором.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Межмуниципальный отдел по городу Михайловка, Кумылженскому и Серафимовическому районам Управления Росреестра по Волгоградской области.

Определением от 17.12.2024 судом объединены в одно производство дела №№ А12-23853/2024 и А12-31693/2024, присвоив объединенному делу номер №А12-23853/2024.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.

В судебном заседании представитель заявителей поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области возражала против удовлетворения заявления по доводам, изложенным в отзыве, пояснила, что:

- Договор уступки от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2 заключен после выдела из земельного участка с кадастровым номером 34:11:000000:163 земельных участков с кадастровыми номерами 34:11:000000:924, 34:11:000000:1279, 34:11:000000:1296, 34:11:000000:1375, то есть на момент заключения договора уступки от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2 уступки от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2 площадь земельного участка с кадастровым номером 34:11:000000:163 составляла 3 877 500 м2. При этом, Договор аренды от 01.12.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:11:000000:163 заключен до выдела из него выше указанных земельных участков. На момент заключения договора аренды от 01.12.2005 площадь земельного участка с кадастровым номером 34:11:000000:163 составляла 4 290 000 м2;

- срок договора аренды от 01.12.2005 истек 10.01.2021;

- приостановление государственной регистрации договора обусловлено тем, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- 01.10.2024 государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственной регистрации сделки - договора уступки от 21.06.2024 в связи с истечением срока приостановления, при этом причины приостановления заявителями не устранены.

Представитель Межмуниципального отдела по городу Михайловка, Кумылженскому и Серафимовическому районам Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, извещена надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечил. Дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющимся доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судом проверено и установлено, что процессуальный срок, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативноправовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка б/н от 01.12.2005 с множественностью лиц на стороне арендодателя, земельный участок с кадастровым номером 34:11:000000:163 был передан в аренду ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 сроком на 15 лет.

Запись регистрации об обременении в виде аренды внесена 10.01.2006.

21.06.2024 между ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор), был заключен договор перенайма № 34-34:11-3/24-2, в соответствии с условиями которого все права и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 01.12.2005 перешли к ООО "Агро-Продукт".

В тот же день стороны данного договора обратились в МФЦ с заявлением о его государственной регистрации.

Письмом от 01.07.2024 №КУВД-001/2024-26828942/1 управление уведомило заявителей о приостановлении государственной регистрации, поскольку внесение изменение в договор аренды, возобновленный на неопределенный срок государственной регистрации не требует. Для устранения причин приостановления заявителю было предложено перезаключить договор аренды на новый срок и в рамках этого срока осуществить перенайм, либо погасить существующую запись об аренде и заключить договор аренды напрямую с новым арендатором.

Письмом от 01.10.2024 №КУВД-001/2024-26828942/7 управление уведомило заявителей об отказе в государственной регистрации, поскольку основания, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, устранены не были.

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью "АГРО-ПРОДУКТ" и индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В качестве оснований приостановления государственной регистрации, регистратором были приведены доводы о том, что по сведениям ЕГРН срок, установленный договором аренды, истек, но в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды возобновился на неопределенный срок, а с учетом п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, к которым применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункгу 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключаемый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка в пределах срока аренды вправе передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с соблюдением правил, установленных названными нормами.

В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, но общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

По своему смыслу, в системе действующего правового регулирования, договор перенайма призван лишь изменить субъектный состава на стороне арендатора в арендных правоотношениях, он не влечет и не может повлечь изменение структуры либо предмета аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отступая от диспозитивных положений пункта 2 статьи 621 и пункта 2 статьи 610 стороны в пункте 4. Договора аренды предусмотрели иной порядок определения срока действия договора согласно которому: - «договор по окончании его срока действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 30 дней до окончания его срока действия письменно не уведомит другую сторону об отказе его продления на новый срок».

Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.

В пункте 10 (абзац 5) информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" высказана принципиальная позиция, заключающаяся в том, что в случае, если договор аренды был заключен на определенный срок и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора меж;^ сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом, договор аренды от 01.12.2005, заключенный на срок - пятнадцать лет отсчитываемых с момента регистрации (т.е. с 10.01.2006 до 10.01.2021) в связи с отсутствием от сторон до истечения его срока волеизъявления на расторжение (прекращение) сделки, является возобновленным на тех же условиях и на такой же срок (т.е. до 10.01.2036), в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.

Автоматическое продление договора "на следующий период равный пятнадцати годам" не является основанием для признания факта заключения договора на неопределенный срок, так как договор остается срочным, что согласуется с разъяснениями приведенными в абзаце 5 пункта 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

Следовательно, квалификация договора аренды как заключенного на неопределенный срок, установленная пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не применима.

Приведенные же регистратором обстоятельства того, что по сведениям ЕГРН срок, установленный договором аренды, на дату договора перенайма от 21.06.2024 уже истек, правового значения также не имеет в силу следующего.

Из положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 г. N 154-0 указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Аналогичная правоприменительная позиция изложена также в определении Верховного Суда РФ от 31.01.2023 № 16-КГ22-40-К4, определении Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 5-КГ 17- 242, определении Верховного Суда РФ от 26.11.2019 N 5-КГ19-196, определении Верховного Суда РФ от 19.01.2021 N 18-KI 20-87-K4, определении Верховного Суда РФ от 24.11.2020 N 117-КГ20-2- К4 и др.

Исходя из приведенных положений и актов их толкования факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора, при этом орган государственной регистрации таким третьим лицом не является так как сам ведёт сбор, автоматизированный учет и хранение этой информации.

Таким образом, государственная регистрация права носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий (правоудостоверяющий) характер. Отсутствие же государственной регистрации в ЕГРН пролонгации срока действия договора аренды после истечения первого периода его действия не влияет на действительность условий самой сделки о её автоматическом продлении и как следствие не может свидетельствовать о том, что срок действия договора аренды истек и договор возобновился на неопределенный срок.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации в ЕГРН пролонгации срока действия договора аренды от 01.12.2005 не является основанием для произвольной квалификации договора аренды как возобновленного на неопределенный срок, а равно, препятствием для государственной регистрации договора перенайма аренды от 21.06.2024, с учетом действующих и никем не оспоренных условий о его автоматической пролонгации изложенных в пункте 4 зарегистрированного договора аренды от 01.12.2005 и исходя из разъяснений, изложенных в пункте 10 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001      N59.

Вывод регистратора о том, что подписанный сторонами договор перенайма аренды земельного участка в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ не подлежит государственной регистрации так как вносит изменения в возобновленный на неопределенный срок договор аренды, неправомерен.

Ссылка регистратора на пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не может быть принята во внимание, поскольку пункт 11 не устанавливает какое-либо исключение из правил в отношении необходимости регистрации договора перенайма по зарегистрированному договору аренды земельного участка, заключенного на срок более года, с учетом условий договора аренды от 01.12.2005 (в частности пункта 4) о его автоматическом продлении. При этом если исходить из буквального толкования данного пункта, то и в этом случае договор перенайма подлежал регистрации, так как в соответствии с данным договором вносились лишь изменения в субъектный состав на стороне арендатора в уже зарегистрированный (и до настоящего времени зарегистрированный) договор аренды.

Иной подход нарушает автономию воли арендодателя и арендатора и позволяет необоснованно расширять границы административного воздействия и право вмешиваться в процесс определения и реализации условий договора.

Утверждение регистратора о продлении договора аренды от 01.12.2005 на неопределенный срок основано на неправильном толковании норм права и условий договора, следовательно, подлежат отклонению его доводы об отсутствии оснований для регистрации договора перенайма от 21.06.2024 и доводы о необходимости учета правила пункта 2 статьи 621 и пункта 2 статьи 65Г Гражданского кодекса Российской Федерации.

Схожая правоприменительная позиция изложена, в том числе, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2022 N Ф08-7702/2022 по делу N А53- 29571/2021 (оставлено в силе определением Верховного Суда РФ от 13.12.2022 N 308-ЭС22-24059 по делу N А53-29571/2021), постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 N Ф02-5376/2019 по делу N A33-33291/2017, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.02.2016 N Ф04-28495/2015 по делу N А67-3765/2015, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2015 N Ф04-19729/2015 по делу N А27-13010/2014. постановлении Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 N Ф05-4712/2017 по делу N А40-147497/16.

При этом Конституционный Суд РФ в своих судебных актах неоднократно отмечал, что однородные по своей юридической природе отношения должны регулироваться одинаковым образом; соблюдение конституционного принципа равенства (ст. 19 Конституции РФ), гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает^ помимо прочего, запрет вводить такие ограничения в нравах лиц. принадлежащих к одно^ категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях). Указанный правовой подход изложен в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.10.2002 N 233-0, от 10.12.2002            N316-0 и др.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Статьей 11.5 Земельного кодекса предусмотрено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). 11ри выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В силу статьи 11.5 Земельного кодекса множественность лиц на стороне арендодателя (собственники земельных долей) остается в отношении исходного участка, границы и площадь которого изменились, а в отношении выделенного участка арендодателем становится его собственник.

Положения Закона N 101-ФЗ, устанавливающего особенности выдела земельного участка в счет земельных долей, предусматривают право участника долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения выделить в счет принадлежащих ему земельных долей самостоятельный участок.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В приведенной норме отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованною в результате выдела, поэтому как в отношении исходного так и в отношении выделенного участка сохраняется право аренды на условиях ранее заключенного договора (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Таким образом, выдел земельного участка в счет земельных долей и регистрация на него права собственности не влекут прекращения либо изменения исходного договора аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенного участниками долевой собственности, до выдела вновь образованного участка.

Содержания пункта 4 договора аренды от 01.12.2005 не противоречит нормам действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы других лиц, не посягает на публичные интересы, изложенные в нем обязательства приняты арендодателями и арендатором добровольно в соответствии с принципом свободы договора (статья 421 ГК РФ) и исходя из принципа свободного и беспрепятственного осуществления гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Оценив представленные доказательства суд приходит к выводу о том, что в договоре аренды от 01.12.2005 сторонами с достаточной степенью определенности, ясно и недвусмысленно согласован срок его действия и порядок продления, не требующих оформления каких-либо дополнительных документов и предоставления данных документов в регистрирующий орган. Не предусмотрено подобных требований и отраслевым законодательством в области отношений по госрегистрации.

Действия государственного регистратора по блокированию государственной регистрации перенайма аренды, помимо сторон договора перенайма, нарушают также права долевых собственников на приведение публично-правового положения сторон договора аренды в соответствие с его фактическим положением, учитывая, что земельный участок находится в пользовании и владении нового арендатора ООО "Агро-Продукт", а в публичных данных арендатором числиться ФИО2, то есть исходный арендатор выбывший из договора арендатор.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведений.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При указанных обстоятельствах, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, оформленное в виде уведомления от 01.07.2024 № КУВД-001/2024-26828942/1, КУВД-001/2024-26828942/3 о приостановлении государственной регистрации Договора и последующее решение, оформленное в виде уведомления 01.10.2024 № КУВД-001/2024-26828942/7 об отказе государственной регистрации Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор), является незаконным и нарушает права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью "АГРО-ПРОДУКТ" и индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду принадлежит право выбрать способ восстановления нарушенных интересов заявителя.

Требование об обязании провести государственную регистрацию права собственности неразрывно связано с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации, так как в порядке статьи 201 АПК РФ суд, в случае признания отказа незаконным, обязан возложить на ответчика обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В связи с чем, обязание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области произвести государственную регистрацию Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор), суд рассматривает как меру, направленную на устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителей, что соответствует положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовому подходу, сформированному АС Поволжского округа по делам № А55-30603/2015, № А12-9800/2019.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, оформленное в виде уведомления от 01.07.2024 № КУВД-001/2024-26828942/1, КУВД-001/2024-26828942/3 о приостановлении государственной регистрации Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор).

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области оформленное в виде уведомления 01.10.2024 № КУВД-001/2024-26828942/7, об отказе государственной регистрации Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области произвести государственную регистрацию Договора уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым № 34:11:000000:163) сельскохозяйственного назначения (перенайма) от 21.06.2024 № 34-34:11-3/24-2, заключенного между ИП ФИО1 К(Ф)Х ФИО2 (исходный арендатор) и ООО "Агро-Продукт" (новый арендатор).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АГРО-ПРОДУКТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в порядке компенсации понесенных расходов на уплату государственной пошлины 3 000 рублей. 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в порядке компенсации понесенных расходов на уплату государственной пошлины 10 000 рублей.

            Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                  Н.А. Тимонин