﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-150675/2018

14 июня 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2019 года.

Судья Тринадцатого арбитражного апелляционного суда

С.В. Изотова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияКуренковой Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя Краевского А.А. (доверенность от 26.12.2018),

от Товарищества представителя Кузнецова А.А. (доверенность от 22.02.2019),

апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Империал-Стройинвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2019 по делу № А56-150675/2018 (судья Геворкян Д.С.), рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076)

к товариществу собственников жилья «Империал-Стройинвест» (196601, Санкт-Петербург, Пушкин, ул. Московская, д. 24; ОГРН 1057811093152, ИНН 7820303453)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к товариществу собственников жилья «Империал-Стройинвест» (далее – Товарищество, ответчик) о взыскании 174 735 руб. 88 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 18.02.1997 № 00/ЗК-00432(18) за период с 01.04.2018 по 30.09.2018, 21 428 руб. 06 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2018 по 16.08.2018, а также неустойки, начисленной с 17.08.2018 в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения основного обязательства.

Решением от 12.02.2019 по делу № А56-150675/2018 (судья Геворкян Д.С.), рассмотренному в порядке упрощенного производства, исковые требования удовлетворены в полном объеме, с Товарищества в пользу Комитета взысканы 196 163 руб. 94 коп., в том числе основная задолженность в размере 174 735 руб. 88 коп. и неустойка в размере 21 428 руб. 06 коп.; неустойка за просрочку исполнения основного обязательства, составляющего 174 735 руб. 88 коп., начисленная с 17.08.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из ставки 0,15% от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки; с Товарищества в доход федерального бюджета взыскано 6 885 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), частей 1 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктов 13, 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указывает, что, по его мнению, спорный договор прекратил свое действие по нескольким основаниям: в связи с истечением срока (не позднее 31.03.2014), в связи с завершением строительства многоквартирного дома и регистрацией права собственности граждан на жилые помещения, на основании положений статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в связи с невозможностью исполнения договора обеими сторонами, в связи с переходом права собственности на земельный участок к собственникам жилых помещений; ответчик арендуемым земельным участком не пользуется и не имеет возможности пользоваться ввиду окончания строительства дома и регистрации прав собственности на помещения за дольщиками, создавшими новое ТСЖ; на спорном земельном участке с кадастровым номером 78:42:0018209:28 расположен единственный объект недвижимости - многоквартирный жилой дом, указанный земельный участок сформирован, прошел межевание и государственный кадастровый учет; Комитет является ненадлежащим арендодателем земельного участка и не вправе взимать арендную плату за указанный в иске период, Товарищество является ненадлежащим ответчиком; судебные акты по делу № А56-70883/2016 не имеют преюдициального значения для настоящего дела; действия истца должны быть квалифицированы, как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, указывает, что ответчиком не представлены доказательства предоставления спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению, право государственной собственности не может прекратиться автоматически; все значимые обстоятельства установлены судебными актами по делу № А56-70883/2016.

С учетом характера и сложности рассматриваемого вопроса, а также доводов апелляционной жалобы, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) единолично с вызовом сторон в судебное заседание.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверена в апелляционном порядке.

Согласно части 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В силу пункта 1 части 1 статьи 227 АПК РФ дела по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц пятьсот тысяч рублей, для индивидуальных предпринимателей двести пятьдесят тысяч рублей рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В соответствии с разъяснениями содержащимися в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» при принятии искового заявления (заявления) к производству суд решает вопрос о том, относится ли дело к категориям дел, указанным в части первой статьи 232.2 ГПК РФ, частях 1 и 2 статьи 227 АПК РФ.

Если по формальным признакам дело относится к категориям дел, названным в части первой статьи 232.2 ГПК РФ и частях 1 и 2 статьи 227 АПК РФ, то оно должно быть рассмотрено в порядке упрощенного производства, о чем указывается в определении о принятии искового заявления (заявления) к производству (часть вторая статьи 232.3 ГПК РФ, часть 2 статьи 228 АПК РФ). Согласие сторон на рассмотрение данного дела в таком порядке не требуется.

Поскольку ответчик не указал обстоятельства, при наличии которых суд переходит к рассмотрению дел по общим правилам искового производства, не обосновал невозможность представления доказательств при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о переходе к рассмотрению дела в общем исковом порядке.

В судебном заседании представитель Товарищества доводы жалобы поддержал, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18.02.1997 между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) – правопредшественником Комитета и акционерным обществом закрытого типа «Стройинвест» (первоначальный арендатор) был заключен договор аренды № 00/ЗК-00432(18) земельного участка общей площадью 30 000 кв. м, расположенного по адресу: Квартал 9 Южной части Пушкинского района, корп. 2а и 2б, для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями (пункты 1.1, 1.2 договора).

Впоследствии сторонами заключен ряд дополнительных соглашений в том числе дополнительные соглашения от 01.03.1998, 29.05.1998, 12.10.1998, 12.10.1999, 25.02.2003, 17.02.2006, 07.08.2006, 11.04.2007, 19.08.2008 № 11, 11.03.2009 № 12, 14.02.2011 № 13, 04.06.2012 № 14.

Дополнительным соглашением от 07.08.2006 к договору аренды произведена замена арендатора земельного участка на Товарищество.

Дополнительным соглашением от 14.02.2011 № 13 к договору аренды стороны изменили предмет договора аренды земельного участка и изложили его в новой редакции, установив, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок общей площадью 26 187 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18209:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пушкин, ул. Архитектора Данини, д. 11/6, лит. А.

Дополнительным соглашением от 04.06.2012 № 14 к договору аренды земельного участка срок действия договора аренды земельного участка продлен по 31.03.2014.

Согласно пункту 3.6 договора арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга; новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

В ходе исполнения договора размер арендной платы неоднократно изменялся.

Согласно пункту 3.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2011 № 13 арендная плата за пользование участком с 22.12.2010 устанавливается в рублях; величина годовой арендной платы (Агод) за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 283397.80 руб.; плата за аренду участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 70849.45 руб.

В соответствии с пунктом 3.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2011 № 13 арендатор самостоятельно рассчитывает сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек=Акварт*Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Согласно пункту 5 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по отношению к ставке арендной платы, установленной Положением, составляет в 2010 году – 1,01, 2011 году – 1,05, в 2012 году – 1,10, в 2013 году – 1,15, в 2014 году – 1,20, в 2015 году – 1,25 (с 01.01.2015 по 31.03.2015), 1,2 – с 01.04.2015 по 31.12.2015, в 2016 году – 1,20, в 2017 году – 1,20, в 2018 году - 1,2 (с 01.01.2018 по 30.06.2018), 1,24 - с 01.07.2018 по 31.12.2018.

Уведомлением от 30.11.2015 № 18926-ув./15 Комитет уведомил Товарищество о том, что в связи с изменением размера базовых ставок арендной платы размер арендной платы по договору с 01.12.2015 составляет 85 935.68 руб. в квартал.

Согласно пунктам 3.7, 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала. При неуплате арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента окончания срока платежа, арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке.

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.1998 установлена ответственность арендатора за просрочку перечисления арендной платы в виде пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиком сроков оплаты арендных платежей Комитет направил в адрес ответчика претензию от 16.08.2018 № 3994-пр./18, в которой потребовал произвести оплату спорной задолженности и пеней. Ответчик оставил претензию без удовлетворения, что послужило для истца основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащими ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент введения жилого дома в эксплуатацию) земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно части 1 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу положений пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей в период регистрации прав на жилые помещения в многоквартирном доме, построенном на спорном земельном участке, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 09.02.2011 № 130 22.11.1999 указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Спорный земельный участок был предоставлен под строительство жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (пункт 1.2 договора).

Достижение цели заключения договора аренды Комитетом не оспаривается.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2017 № А56-70883/2016, 04.07.2014 года жилой дом со встроенными помещениями (корпус 2 «б»), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Архитектора Данини, д. 11/6, лит. А, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-3716в-2014, выданным службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Все помещения в доме непосредственно после его ввода в эксплуатацию переданы ответчиком дольщикам для регистрации их прав.

Комитетом не оспаривается, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 78:42:0018209:28 расположен единственный объект недвижимости - многоквартирный жилой дом по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Архитектора Данини, д. 11/6, лит. А с кадастровым номером 78:42:0018209:3018.

Согласно представленному в дело свидетельству о государственной регистрации права от 07.10.2014, регистрация права собственности на помещения в указанном жилом доме впервые была произведена не позднее 07.10.2014.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772, в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума № 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, договор аренды от 18.02.1997 № 00/ЗК-00432 (18) прекратил свое действие на позднее 07.10.2014, ответчик арендуемым земельным участком не пользуется и не имеет возможности пользоваться ввиду окончания строительства дома и регистрации прав собственности на помещения за дольщиками, в связи с чем в удовлетворении исковых требований Комитета должно быть отказано.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2019 по делу № А56-150675/2018 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу товарищества собственников жилья «Империал-Стройинвест» 3 000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья									С.В. Изотова