АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru   е-mail: a03.info@arbitr.ru

 

Именем  Российской  Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-16645/2018

30 января 2019 года

г. Барнаул

 

Резолютивная часть решения суда объявлена 23 января 2019 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 30 января 2019 года.

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления  имущественных отношений Алтайского края   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Крук» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, о расторжении договора аренды, признании права отсутствующим, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управления Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю в лице ОСП Индустриального района города Барнаула, г.Барнаул,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи,

при участии представителей: 

от истца – ФИО2 – доверенность от 20.11.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Крук» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 185-а от 11.02.2015, обязании ответчика возвратить земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 22:63:030322:305, общей площадью 19 405 кв. м) по передаточному акту в недельный срок, признании отсутствующим право собственности на объект недвижимости  - нежилое здание  (строение вспомогательного использования), с кадастровым номером 22:63:030322:307, площадью 432 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

...>, взыскании в случае неисполнения судебного акта за первые 30 дней со дня истечения месяца с момента вступления решения суда в законную силу 50 000 рублей, с увеличением взыскиваемой суммы на 50 000 рублей ежемесячно до момента фактического исполнения судебного акта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управление Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю в лице Отдела судебных приставов Индустриального района города Барнаула.

Исковые требования со ссылками на статьи  309, 308.3, 310, 606, 608, 614, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, ответчик использует земельный участок, переданный ему по договору аренды, с существенным нарушением условий договоров, а именно не оплачивает в установленные сроки арендные платежи за их пользование более двух раз подряд, земельный участок не используется, что  является  основание для  досрочного расторжения договора. Истец просил ответчика расторгнуть вышеуказанный договор аренды в добровольном порядке, однако  ответчик на предложение истца о добровольном расторжении договора не ответил. Кроме того, истец указал, что  в ходе проведенного обследования земельного участка, выявлено, что  никаких незавершенных зданий, сооружений  на нем не находится, разрешение на строительство ответчику не выдавалось. Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Управление Россреестра по Алтайскому краю в отзыве указало, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), собственником здания по адресу: 

<

...> е, является ООО «Крук» на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 11.06.2015 и договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 185-а от 11.02.2015. В отношении земельного участка по адресу: 

<

...> е в ЕГРН имеется запись об аренде и регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 185-а от 11.02.2015, где арендодателем указано Главное управление имущественных отношений Алтайского края, а арендатором – ООО «Круг». В случае принятия судом решения о признании отсутствующим  права собственности ООО «Крук»  на вышеуказанный объект недвижимого имущество,  просило учесть, что такое решение будет являться основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН, дело просило рассмотреть в отсутствие своего представителя.

Ко дню судебного заседания о  от Межрайонной инспекции Федерального налоговой службы России № 15 по Алтайскому краю во исполнения определения суда от 04.12.2018 поступили сведения о том, что  по состоянию на 14.12.2018 ООО «Крук» в Едином государственной реестре юридических лиц зарегистрировано по адресу: 

<

...>.

Ответчик явку своего представителя в настоящее судебное заседание не обеспечил,  письменный мотивированный отзыв на исковое заявление, не представил,  почтовая корреспонденция, направленная судом  ответчику по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, вернулась с отметкой отделения связи «истек срок хранения», что в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением.

Третьи лиц явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц, в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца на требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, доводы искового заявления, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению  по следующим основаниям

Как следует из материалов дела, 11.02.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 185-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору  за плату во временное владение и пользование  земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030322:305, местоположение: Алтайский край г.Барнаул,  Индустриальный район, пр.Энергетиков, 39е, площадью 19405 кв.м., для строительства складов V класса опасности по классификации СанПин.

 В п. 1.4 договора  установлено, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял участок.

Срок аренды участка по договору установлен сторонами на 5  лет (п. 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора арендная плата до настоящему договору исчисляется с момента подписания его сторонами. Арендная плата вносится арендатором  ежеквартально, равными долями, рассчитанными  пропорционально относительно годовой  суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 03.03.2015.

Ответчик принял земельный участок, осуществлял его использование по вышеуказанному договору, однако обязанность по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, просрочка внесения арендной платы в размере и в сроки, установленные договором,  составила более двух раз подряд.

Направленное истцом в адрес ответчика письмо от 28.03.2018 № 24/4681, содержащее требование о погашении образовавшейся задолженности и о досрочном расторжении договора оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон договора при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом, в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 6.3 договора аренды стороны установили, что договор может быть досрочно расторгнут судом по инициативе арендодателя в случае, в том числе невнесения арендатором более двух раз подряд арендных платежей в размере и в сроки, установленные договором.

Согласно представленному истцом своду начислений  и платежей по обязательству на 09.01.2019, задолженность ответчика по арендной плате  за период с 31.03.2016 по 31.12.2018 составила 10 240 678 руб. 68 коп.

 Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей более двух раз подряд, в том числе подтверждается  вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 22.03.2017 по делу № А03-22827/2016, которым с ООО «Крук», г. Барнаул в пользу Министерства имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул, взыскано 1 541 919 руб. 07 коп., состоящих из 1 504 099 руб. 68 коп. основного долга,  37 819 руб. 39 коп. неустойки за период с 01.04.2016 г. по 10.11.2016 г. по договору аренды от 11.02.2015 № 185-а. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 15.08.2018 по делу № А03-12348/2018, которым с ООО «Крук», в пользу Министерства имущественных отношений Алтайского края  взыскано 3 331 544 руб. 07 коп., в том числе 2 912 193 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 11.02.2015 №185-а за период с 01.07.2017 по 31.03.2018 и 419 351 руб. 07 коп. пени за период с 11.07.2017 по 19.04.2018.

Доказательств, подтверждающих своевременное внесение арендных платежей по договору аренды земельного участка и отсутствие задолженности по арендным платежам и пени, ответчиком в материалы дела не представлено.

Кроме того, из материалов дела следует, что в результате  проведенного  истцом обследования земельного участка по адресу: 

<

...>,  на предмет  соблюдения земельного законодательства и его целевого использования, установлено, что территория земельного участка не огорожена, на участке  произрастает сорная растительность, кустарники, на части земельного участка находятся бетонные плиты, строительный мусор, участок свободен от строений и строительство на нем  не ведется, о чем составлены акта обследования от 12.03.2018, от 05.09.2018, что свидетельствует  о том, что участок ответчиком не используется по целевому назначению - для строительства складов V класса опасности по классификации СанПин.

 

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса  Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса  Российской Федерации  устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Факт невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договорами срока платежа, а также неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению, подтвержден материалами дела и ответчиком прямо не оспорен.

Факт направления ответчику требования с предложением оплатить образовавшуюся задолженность и о расторжении  договора  аренды подтвержден письмом  от  28.03.2018 № 24/4681, копией конверта  заказного письма с уведомлением о вручении (л.д. 12-14), в связи с чем, арбитражный  суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

При таких обстоятельствах, суд признает исковые требования  в части расторжения договора аренды земельного участка № 185-а от 11.02.2015 земельного участка,  государственная собственность на который не разграничена, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истец также просит обязать ООО  «Крук»  возвратить земельный участок, расположенный по адресу:  

<

...> (кадастровый номер 22:63:030322:305, общей площадью 19 405 кв. м) по передаточному акту в недельный срок.

В связи с расторжением договора у ответчика возникает предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

 В п. 4.4.17 договора стороны согласовали, что арендатор обязан передать  земельный участок арендодателю  по передаточному акту в недельный срок после окончания срока аренды либо после прекращения действия договора в случае его  досрочного расторжения.

При таких обстоятельствах, суд признает исковые требования  в части обязания ООО  «Крук»  возвратить земельный участок, расположенный по адресу:  

<

...> (кадастровый номер 22:63:030322:305, общей площадью 19 405 кв. м) по передаточному акту в недельный срок, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истец также просит признать  отсутствующим право собственности на объект недвижимости  - нежилое здание (строение вспомогательного использования), с кадастровым номером 22:63:030322:307, площадью 432 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу:     

<

...>.

По смыслу положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ с учетом пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1998 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержанием записи о государственной регистрации объекта недвижимости является запись о вещном праве на соответствующий объект.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ вывод о наличии права собственности может быть сделан при наличии в натуре соответствующего имущества.

Согласно  выписке из ЕГРН от 30.08.2018 № 22/001/060/2018-9498, а также отзыву Управления Россреестра по Алтайскому краю спорное право собственности на здание (строение вспомогательного использования)  общей площадью 432 кв.м. по адресу: 

<

...> е,  зарегистрировано за ООО «Круг»,  в отношении указанного объекта зарегистрированы ограничения (обременения) с 04.10.2017 в пользу Отдела судебных приставов Индустриального района г.Барнаула УФССП России по Алтайскому краю.

Из материалов дела следует, что, предмет регистрации права собственности – здание (строение вспомогательного использования)  общей площадью 432 кв.м. по адресу: 

<

...> е, фактически не существует,  что подтверждается актами Министерства имущественных отношений Алтайского края от 05.09.2018,  от 12.03.2018 № 1325.

Согласно письму комитета по строительству, архитектуре и развитию города от17.02.2017 № 223в и письму от 21.02.2018 № 233-в/1, разрешения на строительство объектов капитального строительства, в том числе для строительства складов V класса опасности по классификации СанПин, на земельном участке по адресу: 

<

...>, комитетом не выдавались.

В соответствии с ответом Отдела судебных приставов Индустриального района г.Барнаула УФССП России по Алтайскому краю от 15.11.2018 № 22022/18/525881,  отделом возбуждено сводное исполнительное производство 14150/18/22022-СД в отношении ООО «Крук» на общую сумму 35 061 313 руб. 30 коп. В рамках сводного исполнительного производства судебным приставом направлялись запросы  в органы, регистрирующие  имущество и имущественные права. Согласно ответам с регистрирующих органов за должником зарегистрировано недвижимое имущество по адресу: Россия, 

<

...> е, кадастровый номер 22:63:030322:307. 06.05.2017  судебным приставов вынесено постановление об обращении взыскания на  денежные средства, находящиеся в банке или иной кредитной организации. 25.05.2018 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Оценив относимость, допустимость, достоверность представленных доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что наличие зарегистрированного права на нежилое здание (строение вспомогательного использования), с кадастровым номером 22:63:030322:307, площадью 432 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу:          

<

...>,  которое фактически отсутствует на земельном участке,  ограничивает  истца в распоряжении спорным земельным участком, а также необоснованно предоставляет  ООО «Крук»  преимущественное право приобретения земельного участка и ограничивает права неопределенного круга лиц на его приобретение в установленном законом порядке, в связи с этим признает требования истца в части признания права собственности отсутствующим обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о  взыскании с  ответчика денежной суммы на случай неисполнения решения суда в установленный срок,  за первые 30 дней со дня истечения месяца с момента вступления решения суда в законную силу 50 000 рублей, с увеличением взыскиваемой суммы на 50 000 рублей ежемесячно до момента фактического исполнения судебного акта.

Возмещение финансовых потерь истца в случае неисполнения должником судебного акта осуществляется по правилам, предусмотренным нормами материального права.

Пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как разъяснено в пунктах 28, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка). Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства. Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Суд с учетом принципов справедливости и соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, посчитал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части, взыскав в случае неисполнения судебного акта  50 000 рублей за первые 30 дней со дня истечения месяца с момента вступления решения суда в законную силу, и далее по          50 000 рублей  ежемесячно, в остальной части  отказал.

При принятии искового заявления к производству истцом государственная пошлина не оплачивалась, так как он в соответствии со статьей  333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика, поскольку решение принято не в его пользу.  

Руководствуясь статьями 65, 71,  110,  167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть  договор  аренды земельного участка № 185-а от 11.02.2015 земельного участка,  государственная собственность на который не разграничена.

Обязать ООО  «Крук»  возвратить земельный участок, расположенный по адресу:                       

<

...> (кадастровый номер 22:63:030322:305, общей площадью 19 405 кв. м) по передаточному акту в недельный срок.

Признать  отсутствующим право собственности на объект недвижимости  - нежилое здание (строение вспомогательного использования), с кадастровым номером 22:63:030322:307, площадью 432 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу:          

<

...>.

Взыскать в случае неисполнения судебного акта  50 000 рублей за первые 30 дней со дня истечения месяца с момента вступления решения суда в законную силу, и далее по          50 000 рублей  ежемесячно, в остальной части  отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крук», г.Барнаул, в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

 

Судья                                                                                                                     В.А.Зверева