ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-30549/2020

г. Саратов

21 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т. В.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2022 года по делу № А12-30549/2020, 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, 

при участии в судебном заседании представителей сторон: - от Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области представитель ФИО2 по доверенности от 05.08.2022, выданной сроком до 31.12.2022, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (далее – ООО «Жилищные услуги», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее  – УМИ г. Волжского, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в отношении нежилого помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III.

Просит признать недостоверной рыночную стоимость выкупаемого недвижимого имущества, установленную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» № 2599/20 от 20.08.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в отношении нежилого помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III.

Пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 901 000 (один миллион девятьсот одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС) и соответствует его рыночной стоимости, определенной экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы «Феникс» (Заключение эксперта N507-10/2021 СЗ по гражданскому делу №А12-30549/2020).».

Пункт 4.1. изложить в следующей редакции: «ПОКУПАТЕЛЬ производит оплату цены объекта в 1 901 000 (один миллион девятьсот одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС)  в рассрочку в течение восьми лет согласно графику платежей (Приложение № 2)».

Пункт 7.1. изложить в следующей редакции: «В случае несвоевременной оплаты цены объекта, просрочки очередных платежей, установленных графиком (Приложение № 2), ПОКУПАТЕЛЬ перечисляет ПРОДАВЦУ пеню в размере 0,02% от суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки».

Пункт 7.3. договора исключить.

Пункт 8.1.2. договора исключить.

Пункт 9.1.5. изложить в следующей редакции: «ПОКУПАТЕЛЬ обязан ежегодно, в течение 10 (десяти) календарных дней по истечении отчетного периода, предоставлять ПРОДАВЦУ справку о наличии и состоянии заложенного имущества».

Пункт 9.1.11. изложить в следующей редакции: ««ПОКУПАТЕЛЬ вправе сдавать в аренду  находящееся в залоге имущество».

Пункт 9.4.1. договора исключить.

Приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества принять в редакции общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги»: 

 

Приложение № 2

 

к договору купли-продажи недвижимого имущества                                                                                  от _____________ № _______   

 

ГРАФИК

 

платежей по договору купли-продажи от ______________ № _______ за нежилое помещение общей площадью 144,6 кв. м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: город Волжский Волгоградской области, пр-кт им. Ленина, д.80, пом.III

 

Покупатель: ООО «Жилищные услуги»

 

Цена объекта согласно договору купли-продажи без учета НДС (руб.)

      1 901 000,00   

 

Ставка рефинансирования ЦБ РФ

4,25%

 

Порядковый номер платежа

Дата (месяц) платежа

Кол-во дней в месяце

Начислено за расчетный период согласно графику платежей

Остаток задолженности        (сумма для начисления процентов),                      руб

 

Итого начисленная сумма,                           руб

в том числе:

 

Сумма основного долга,                         руб

Сумма  начисленных процентов,                      руб

 

1

2

3

4

5

6

7

2022 год

 

1

июнь

30

       22 015,57   

     19 802,08   

        2 213,49   

   1 901 000,00   

 

2

июль

31

       22 065,53   

     19 802,08   

        2 263,45   

   1 881 197,92   

 

3

август 

31

       22 041,70   

     19 802,08   

        2 239,62   

   1 861 395,84   

 

4

сентябрь

30

       21 946,40   

     19 802,08   

        2 144,32   

   1 841 593,76   

 

5

октябрь

31

       21 994,05   

     19 802,08   

        2 191,97   

   1 821 791,68   

 

6

ноябрь

30

       21 900,29   

     19 802,08   

        2 098,21   

   1 801 989,60   

 

7

декабрь

31

       21 946,40   

     19 802,08   

        2 144,32   

   1 782 187,52   

 

 

214

       153 909,94   

     138 614,56   

        15 295,38   

 

2023 год

 

8

январь

31

       21 922,58   

     19 802,08   

        2 120,50   

   1 762 385,44   

 

9

февраль

28

       21 695,85   

     19 802,08   

        1 893,77   

   1 742 583,36   

 

10

март

31

       21 874,92   

     19 802,08   

        2 072,84   

   1 722 781,28   

 

11

апрель

30

       21 785,00   

     19 802,08   

        1 982,92   

   1 702 979,20   

 

12

май

31

       21 827,27   

     19 802,08   

        2 025,19   

   1 683 177,12   

 

13

июнь

30

       21 738,89   

     19 802,08   

        1 936,81   

   1 663 375,04   

 

14

июль

31

       21 779,62   

     19 802,08   

        1 977,54   

   1 643 572,96   

 

15

август

31

       21 755,80   

     19 802,08   

        1 953,72   

   1 623 770,88   

 

16

сентябрь

30

       21 669,71   

     19 802,08   

        1 867,63   

   1 603 968,80   

 

17

октябрь

31

       21 708,14   

     19 802,08   

        1 906,06   

   1 584 166,72   

 

18

ноябрь

30

       21 623,60   

     19 802,08   

        1 821,52   

   1 564 364,64   

 

19

декабрь

31

       21 660,49   

     19 802,08   

        1 858,41   

   1 544 562,56   

 

 

365

       261 041,87   

     237 624,96   

        23 416,91   

 

2024 год

 

20

январь

31

       21 631,65   

     19 802,08   

        1 829,57   

   1 524 760,48   

 

21

февраль

29

       21 491,39   

     19 802,08   

        1 689,31   

   1 504 958,40   

 

22

март

31

       21 584,13   

     19 802,08   

        1 782,05   

   1 485 156,32   

 

23

апрель

30

       21 503,65   

     19 802,08   

        1 701,57   

   1 465 354,24   

 

24

май

31

       21 536,61   

     19 802,08   

        1 734,53   

   1 445 552,16   

 

25

июнь

30

       21 457,66   

     19 802,08   

        1 655,58   

   1 425 750,08   

 

26

июль

31

       21 489,09   

     19 802,08   

        1 687,01   

   1 405 948,00   

 

27

август

31

       21 465,33   

     19 802,08   

        1 663,25   

   1 386 145,92   

 

28

сентябрь

30

       21 388,68   

     19 802,08   

        1 586,60   

   1 366 343,84   

 

29

октябрь

31

       21 417,81   

     19 802,08   

        1 615,73   

   1 346 541,76   

 

30

ноябрь

30

       21 342,69   

     19 802,08   

        1 540,61   

   1 326 739,68   

 

31

декабрь

31

       21 370,29   

     19 802,08   

        1 568,21   

   1 306 937,60   

 

 

366

       257 678,98   

     237 624,96   

        20 054,02   

 

2025 год

 

32

январь

31

       21 350,76   

     19 802,08   

        1 548,68   

   1 287 135,52   

 

33

февраль

28

       21 179,36   

     19 802,08   

        1 377,28   

   1 267 333,44   

 

34

март

31

       21 303,11   

     19 802,08   

        1 501,03   

   1 247 531,36   

 

35

апрель

30

       21 231,63   

     19 802,08   

        1 429,55   

   1 227 729,28   

 

36

май

31

       21 255,45   

     19 802,08   

        1 453,37   

   1 207 927,20   

 

37

июнь

30

       21 185,51   

     19 802,08   

        1 383,43   

   1 188 125,12   

 

38

июль

31

       21 207,80   

     19 802,08   

        1 405,72   

   1 168 323,04   

 

39

август

31

       21 183,98   

     19 802,08   

        1 381,90   

   1 148 520,96   

 

40

сентябрь

30

       21 116,34   

     19 802,08   

        1 314,26   

   1 128 718,88   

 

41

октябрь

31

       21 136,32   

     19 802,08   

        1 334,24   

   1 108 916,80   

 

42

ноябрь

30

       21 070,23   

     19 802,08   

        1 268,15   

   1 089 114,72   

 

43

декабрь

31

       21 088,67   

     19 802,08   

        1 286,59   

   1 069 312,64   

 

 

365

     254 309,16   

   237 624,96   

      16 684,20   

 

 

 

 

2026 год

 

44

январь

31

       21 064,85   

     19 802,08   

        1 262,77   

   1 049 510,56   

 

45

февраль

28

       20 921,12   

     19 802,08   

        1 119,04   

   1 029 708,48   

 

46

март

31

       21 017,20   

     19 802,08   

        1 215,12   

   1 009 906,40   

 

47

апрель

30

       20 954,94   

     19 802,08   

        1 152,86   

       990 104,32   

 

48

май

31

       20 969,54   

     19 802,08   

        1 167,46   

       970 302,24   

 

49

июнь

30

       20 908,83   

     19 802,08   

        1 106,75   

       950 500,16   

 

50

июль

31

       20 921,89   

     19 802,08   

        1 119,81   

       930 698,08   

 

51

август

31

       20 898,07   

     19 802,08   

        1 095,99   

       910 896,00   

 

52

сентябрь

30

       20 839,66   

     19 802,08   

        1 037,58   

       891 093,92   

 

53

октябрь

31

       20 850,42   

     19 802,08   

        1 048,34   

       871 291,84   

 

54

ноябрь

30

       20 793,54   

     19 802,08   

            991,46   

       851 489,76   

 

55

декабрь

31

       20 802,76   

     19 802,08   

        1 000,68   

       831 687,68   

 

 

365

     250 942,82   

   237 624,96   

      13 317,86   

 

2027 год

 

56

январь

31

20 778,94

19 802,08

976,86

811 885,60

 

57

февраль

28

20 662,88

19 802,08

860,80

792 083,52

 

58

март

31

20 731,29

19 802,08

929,21

772 281,44

 

59

апрель

30

20 678,25

19 802,08

876,17

752 479,36

 

60

май

31

20 683,63

19 802,08

881,55

732 677,28

 

61

июнь

30

20 632,14

19 802,08

830,06

712 875,20

 

62

июль

31

20 635,98

19 802,08

833,90

693 073,12

 

63

август

31

20 612,16

19 802,08

810,08

673 271,04

 

64

сентябрь

30

20 562,97

19 802,08

760,89

653 468,96

 

65

октябрь

31

20 564,51

19 802,08

762,43

633 666,88

 

66

ноябрь

30

20 516,85

19 802,08

714,77

613 864,80

 

67

декабрь

31

20 516,85

19 802,08

714,77

594 062,72

 

 

365

247 576,45

237 624,96

9 951,49

 

2028 год

 

68

январь

31

20 491,14

19 802,08

689,06

574 260,64

 

69

февраль

29

20 424,46

19 802,08

622,38

554 458,56

 

70

март

31

20 443,62

19 802,08

641,54

534 656,48

 

71

апрель

30

20 399,93

19 802,08

597,85

514 854,40

 

72

май

31

20 396,10

19 802,08

594,02

495 052,32

 

73

июнь

30

20 353,94

19 802,08

551,86

475 250,24

 

74

июль

31

20 348,58

19 802,08

546,50

455 448,16

 

75

август

31

20 324,82

19 802,08

522,74

435 646,08

 

76

сентябрь

30

20 284,96

19 802,08

482,88

415 844,00

 

77

октябрь

31

20 277,29

19 802,08

475,21

396 041,92

 

78

ноябрь

30

20 238,97

19 802,08

436,89

376 239,84

 

79

декабрь

31

20 229,77

19 802,08

427,69

356 437,76

 

 

366

244 213,58

237 624,96

6 588,62

 

2029 год

 

80

январь

31

20 207,12

19 802,08

405,04

336 635,68

 

81

февраль

28

20 146,40

19 802,08

344,32

316 833,60

 

82

март

31

20 159,47

19 802,08

357,39

297 031,52

 

83

апрель

30

20 124,88

19 802,08

322,80

277 229,44

 

84

май

31

20 111,82

19 802,08

309,74

257 427,36

 

85

июнь

30

20 078,77

19 802,08

276,69

237 625,28

 

86

июль

31

20 064,16

19 802,08

262,08

217 823,20

 

87

август

31

20 040,34

19 802,08

238,26

198 021,12

 

88

сентябрь

30

20 009,60

19 802,08

207,52

178 219,04

 

89

октябрь

31

19 992,69

19 802,08

190,61

158 416,96

 

90

ноябрь

30

19 963,48

19 802,08

161,40

138 614,88

 

91

декабрь

31

19 944,64

19 802,08

142,56

118 812,80

 

 

365

240 843,37

237 624,96

3 218,41

 

2030 год

 

92

январь

31

       19 921,21   

     19 802,08   

            119,13   

         99 010,72   

 

93

февраль

28

       19 888,16   

     19 802,08   

              86,08   

         79 208,64   

 

94

март

31

       19 873,56   

     19 802,08   

              71,48   

         59 406,56   

 

95

апрель

30

       19 848,19   

     19 802,08   

              46,11   

         39 604,48   

 

96

май

31

       19 826,23   

     19 802,40   

              23,83   

         19 802,40   

 

 

151

       99 357,35   

     99 010,72   

            346,63   

 

ИТОГО:

2 009 873,52

1 901 000,00

108 873,52

 

* Примечание: формула для расчета суммы начисленных процентов – 

 

 

 

 Остаток задолженности по основному  долгу с учетом  фактической оплаты 

 

 

Сумма начисленных процентов, руб.  

=

 *  (4,25% / 3)  * 

 Кол-во дней в месяце 

 / Кол-во дней в году 

 

К участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее  - ООО «Аналитик Центр»).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2022 года исковые требования удовлетворены.

Суд решил: признать недостоверной рыночную стоимость выкупаемого недвижимого имущества, установленную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» № 2599/20 от 20.08.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в отношении нежилого помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III.

Пункт 2.1. принять в редакции общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги»: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 901 000 (один миллион девятьсот одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС) и соответствует его рыночной стоимости, определенной экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы «Феникс» (Заключение эксперта N507-10/2021 СЗ по гражданскому делу №А12-30549/2020).».

Пункт 4.1. принять в редакции общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги»: «ПОКУПАТЕЛЬ производит оплату цены объекта в 1 901 000 (один миллион девятьсот одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС)  в рассрочку в течение восьми лет согласно графику платежей (Приложение № 2)».

Пункт 7.1. договора исключить.

Пункт 7.3. договора исключить.

Пункт 8.1.2. договора исключить.

Пункт 9.1.5. договора исключить.

Пункт 9.1.11. договора исключить.

Пункт 9.4.1. договора исключить.

Приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества принять в редакции общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги»: 

 

Приложение № 2

 

к договору купли-продажи недвижимого имущества                                                                                  от _____________ № _______   

 

ГРАФИК

 

платежей по договору купли-продажи от ______________ № _______ за нежилое помещение общей площадью 144,6 кв. м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: город Волжский Волгоградской области, пр-кт им. Ленина, д.80, пом.III

 

Покупатель: ООО «Жилищные услуги»

 

Цена объекта согласно договору купли-продажи без учета НДС (руб.)

      1 901 000,00   

 

Ставка рефинансирования ЦБ РФ

4,25%

 

Порядковый номер платежа

Дата (месяц) платежа

Кол-во дней в месяце

Начислено за расчетный период согласно графику платежей

Остаток задолженности        (сумма для начисления процентов),                      руб

 

Итого начисленная сумма,                           руб

в том числе:

 

Сумма основного долга,                         руб

Сумма  начисленных процентов,                      руб

 

1

2

3

4

5

6

7

2022 год

 

1

июнь

30

       22 015,57   

     19 802,08   

        2 213,49   

   1 901 000,00   

 

2

июль

31

       22 065,53   

     19 802,08   

        2 263,45   

   1 881 197,92   

 

3

август 

31

       22 041,70   

     19 802,08   

        2 239,62   

   1 861 395,84   

 

4

сентябрь

30

       21 946,40   

     19 802,08   

        2 144,32   

   1 841 593,76   

 

5

октябрь

31

       21 994,05   

     19 802,08   

        2 191,97   

   1 821 791,68   

 

6

ноябрь

30

       21 900,29   

     19 802,08   

        2 098,21   

   1 801 989,60   

 

7

декабрь

31

       21 946,40   

     19 802,08   

        2 144,32   

   1 782 187,52   

 

 

214

       153 909,94   

     138 614,56   

        15 295,38   

 

2023 год

 

8

январь

31

       21 922,58   

     19 802,08   

        2 120,50   

   1 762 385,44   

 

9

февраль

28

       21 695,85   

     19 802,08   

        1 893,77   

   1 742 583,36   

 

10

март

31

       21 874,92   

     19 802,08   

        2 072,84   

   1 722 781,28   

 

11

апрель

30

       21 785,00   

     19 802,08   

        1 982,92   

   1 702 979,20   

 

12

май

31

       21 827,27   

     19 802,08   

        2 025,19   

   1 683 177,12   

 

13

июнь

30

       21 738,89   

     19 802,08   

        1 936,81   

   1 663 375,04   

 

14

июль

31

       21 779,62   

     19 802,08   

        1 977,54   

   1 643 572,96   

 

15

август

31

       21 755,80   

     19 802,08   

        1 953,72   

   1 623 770,88   

 

16

сентябрь

30

       21 669,71   

     19 802,08   

        1 867,63   

   1 603 968,80   

 

17

октябрь

31

       21 708,14   

     19 802,08   

        1 906,06   

   1 584 166,72   

 

18

ноябрь

30

       21 623,60   

     19 802,08   

        1 821,52   

   1 564 364,64   

 

19

декабрь

31

       21 660,49   

     19 802,08   

        1 858,41   

   1 544 562,56   

 

 

365

       261 041,87   

     237 624,96   

        23 416,91   

 

2024 год

 

20

январь

31

       21 631,65   

     19 802,08   

        1 829,57   

   1 524 760,48   

 

21

февраль

29

       21 491,39   

     19 802,08   

        1 689,31   

   1 504 958,40   

 

22

март

31

       21 584,13   

     19 802,08   

        1 782,05   

   1 485 156,32   

 

23

апрель

30

       21 503,65   

     19 802,08   

        1 701,57   

   1 465 354,24   

 

24

май

31

       21 536,61   

     19 802,08   

        1 734,53   

   1 445 552,16   

 

25

июнь

30

       21 457,66   

     19 802,08   

        1 655,58   

   1 425 750,08   

 

26

июль

31

       21 489,09   

     19 802,08   

        1 687,01   

   1 405 948,00   

 

27

август

31

       21 465,33   

     19 802,08   

        1 663,25   

   1 386 145,92   

 

28

сентябрь

30

       21 388,68   

     19 802,08   

        1 586,60   

   1 366 343,84   

 

29

октябрь

31

       21 417,81   

     19 802,08   

        1 615,73   

   1 346 541,76   

 

30

ноябрь

30

       21 342,69   

     19 802,08   

        1 540,61   

   1 326 739,68   

 

31

декабрь

31

       21 370,29   

     19 802,08   

        1 568,21   

   1 306 937,60   

 

 

366

       257 678,98   

     237 624,96   

        20 054,02   

 

2025 год

 

32

январь

31

       21 350,76   

     19 802,08   

        1 548,68   

   1 287 135,52   

 

33

февраль

28

       21 179,36   

     19 802,08   

        1 377,28   

   1 267 333,44   

 

34

март

31

       21 303,11   

     19 802,08   

        1 501,03   

   1 247 531,36   

 

35

апрель

30

       21 231,63   

     19 802,08   

        1 429,55   

   1 227 729,28   

 

36

май

31

       21 255,45   

     19 802,08   

        1 453,37   

   1 207 927,20   

 

37

июнь

30

       21 185,51   

     19 802,08   

        1 383,43   

   1 188 125,12   

 

38

июль

31

       21 207,80   

     19 802,08   

        1 405,72   

   1 168 323,04   

 

39

август

31

       21 183,98   

     19 802,08   

        1 381,90   

   1 148 520,96   

 

40

сентябрь

30

       21 116,34   

     19 802,08   

        1 314,26   

   1 128 718,88   

 

41

октябрь

31

       21 136,32   

     19 802,08   

        1 334,24   

   1 108 916,80   

 

42

ноябрь

30

       21 070,23   

     19 802,08   

        1 268,15   

   1 089 114,72   

 

43

декабрь

31

       21 088,67   

     19 802,08   

        1 286,59   

   1 069 312,64   

 

 

365

     254 309,16   

   237 624,96   

      16 684,20   

 

 

 

 

2026 год

 

44

январь

31

       21 064,85   

     19 802,08   

        1 262,77   

   1 049 510,56   

 

45

февраль

28

       20 921,12   

     19 802,08   

        1 119,04   

   1 029 708,48   

 

46

март

31

       21 017,20   

     19 802,08   

        1 215,12   

   1 009 906,40   

 

47

апрель

30

       20 954,94   

     19 802,08   

        1 152,86   

       990 104,32   

 

48

май

31

       20 969,54   

     19 802,08   

        1 167,46   

       970 302,24   

 

49

июнь

30

       20 908,83   

     19 802,08   

        1 106,75   

       950 500,16   

 

50

июль

31

       20 921,89   

     19 802,08   

        1 119,81   

       930 698,08   

 

51

август

31

       20 898,07   

     19 802,08   

        1 095,99   

       910 896,00   

 

52

сентябрь

30

       20 839,66   

     19 802,08   

        1 037,58   

       891 093,92   

 

53

октябрь

31

       20 850,42   

     19 802,08   

        1 048,34   

       871 291,84   

 

54

ноябрь

30

       20 793,54   

     19 802,08   

            991,46   

       851 489,76   

 

55

декабрь

31

       20 802,76   

     19 802,08   

        1 000,68   

       831 687,68   

 

 

365

     250 942,82   

   237 624,96   

      13 317,86   

 

2027 год

 

56

январь

31

20 778,94

19 802,08

976,86

811 885,60

 

57

февраль

28

20 662,88

19 802,08

860,80

792 083,52

 

58

март

31

20 731,29

19 802,08

929,21

772 281,44

 

59

апрель

30

20 678,25

19 802,08

876,17

752 479,36

 

60

май

31

20 683,63

19 802,08

881,55

732 677,28

 

61

июнь

30

20 632,14

19 802,08

830,06

712 875,20

 

62

июль

31

20 635,98

19 802,08

833,90

693 073,12

 

63

август

31

20 612,16

19 802,08

810,08

673 271,04

 

64

сентябрь

30

20 562,97

19 802,08

760,89

653 468,96

 

65

октябрь

31

20 564,51

19 802,08

762,43

633 666,88

 

66

ноябрь

30

20 516,85

19 802,08

714,77

613 864,80

 

67

декабрь

31

20 516,85

19 802,08

714,77

594 062,72

 

 

365

247 576,45

237 624,96

9 951,49

 

2028 год

 

68

январь

31

20 491,14

19 802,08

689,06

574 260,64

 

69

февраль

29

20 424,46

19 802,08

622,38

554 458,56

 

70

март

31

20 443,62

19 802,08

641,54

534 656,48

 

71

апрель

30

20 399,93

19 802,08

597,85

514 854,40

 

72

май

31

20 396,10

19 802,08

594,02

495 052,32

 

73

июнь

30

20 353,94

19 802,08

551,86

475 250,24

 

74

июль

31

20 348,58

19 802,08

546,50

455 448,16

 

75

август

31

20 324,82

19 802,08

522,74

435 646,08

 

76

сентябрь

30

20 284,96

19 802,08

482,88

415 844,00

 

77

октябрь

31

20 277,29

19 802,08

475,21

396 041,92

 

78

ноябрь

30

20 238,97

19 802,08

436,89

376 239,84

 

79

декабрь

31

20 229,77

19 802,08

427,69

356 437,76

 

 

366

244 213,58

237 624,96

6 588,62

 

2029 год

 

80

январь

31

20 207,12

19 802,08

405,04

336 635,68

 

81

февраль

28

20 146,40

19 802,08

344,32

316 833,60

 

82

март

31

20 159,47

19 802,08

357,39

297 031,52

 

83

апрель

30

20 124,88

19 802,08

322,80

277 229,44

 

84

май

31

20 111,82

19 802,08

309,74

257 427,36

 

85

июнь

30

20 078,77

19 802,08

276,69

237 625,28

 

86

июль

31

20 064,16

19 802,08

262,08

217 823,20

 

87

август

31

20 040,34

19 802,08

238,26

198 021,12

 

88

сентябрь

30

20 009,60

19 802,08

207,52

178 219,04

 

89

октябрь

31

19 992,69

19 802,08

190,61

158 416,96

 

90

ноябрь

30

19 963,48

19 802,08

161,40

138 614,88

 

91

декабрь

31

19 944,64

19 802,08

142,56

118 812,80

 

 

365

240 843,37

237 624,96

3 218,41

 

2030 год

 

92

январь

31

       19 921,21   

     19 802,08   

            119,13   

         99 010,72   

 

93

февраль

28

       19 888,16   

     19 802,08   

              86,08   

         79 208,64   

 

94

март

31

       19 873,56   

     19 802,08   

              71,48   

         59 406,56   

 

95

апрель

30

       19 848,19   

     19 802,08   

              46,11   

         39 604,48   

 

96

май

31

       19 826,23   

     19 802,40   

              23,83   

         19 802,40   

 

 

151

       99 357,35   

     99 010,72   

            346,63   

 

ИТОГО:

2 009 873,52

1 901 000,00

108 873,52

 

* Примечание: формула для расчета суммы начисленных процентов – 

 

 

 

 Остаток задолженности по основному  долгу с учетом  фактической оплаты 

 

 

Сумма начисленных процентов, руб.  

=

 *  (4,25% / 3)  * 

 Кол-во дней в месяце 

 / Кол-во дней в году 

 

 

 

 

 

С Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлине в размере 6 000, 00 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 45 000, 00 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения III, общей площадью 144,6 кв.м., расположенного в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

...> на основании договора аренды недвижимого имущества № 236АП от 01.02.2017 и осуществляет до настоящего времени владение и пользование указанным объектом недвижимого имущества.

Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ - город Волжский Волгоградской области на основании свидетельства о государственной регистрации права № 34- 34-03/012/2009-96, выданного 15.01.2015 управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

10.08.2020 года истец обратился в УМИ г. Волжского с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области 21.09.2020 вынесено постановление № 4691 «О принятии условий приватизации муниципального имущества, арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги».

Во исполнение указанного постановления 29.09.2020 ответчик передал истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, указав цену приобретения 2 555 110 рублей, без учета НДС.

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества указано, что цена объекта соответствует его рыночной стоимости, определена независимым оценщиком  ООО «Аналитик Центр» в отчете № 2599/20 от 20.08.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III».

27.10.2020 ООО «Жилищные услуги» направило в адрес Администрации подписанный договор купли-продажи и протокол разногласий к данному договору, из которого следует, что ООО «Жилищные услуги» не согласилось с пунктами 2.1, 4.1, 7.1, 7.3, 8.1.2, 9.1.5, 9.1.11, 9.4.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, а также просило пересчитать график платежей с учетом новой рыночной цены выкупаемого нежилого помещения.

Письмом от 09.11.2020 № 18/9822 УМИ г. Волжского сообщило обществу, что цена выкупаемого имущества определена независимым оценщиком ООО «Аналитик Центр», составляет 2 555 000 руб., график платежей не может быть пересмотрен, пункты протокола разногласий не могут быть приняты к рассмотрению в целях соблюдения равноправия хозяйствующих субъектов и недопущения предоставления отдельным лицам каких-либо преимуществ.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями. 

Принимая законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ.

 В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В соответствии с нормами статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, в рамках дела №А12-30549/2020 рассматривалось заявление ООО «Жилищные услуги» о признании недействительным постановления Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 11.12.2020 № 6665 «Об отмене постановления Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 21.09.2020 № 4691».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.06.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2021 заявленные требования удовлетворены. 

Суд признал недействительным постановление Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 11.12.2020 № 6665 «Об отмене постановления Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 21.09.2020 № 4691».

Удовлетворяя заявленные требования, суды двух инстанций исходили из того, что общество не утратило преимущественного права на выкуп спорного имущества.

Таким образом, наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено вступившим в законную силу судебным актом. 

В рассматриваемом случае преддоговорной спор обусловлен, прежде всего, возникшими между истцом и ответчиком разногласиями по поводу величины рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, установленной в отчете общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» № 2599/20 от 20.08.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III».

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 14.10.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – обществу с ограниченной ответственностью «Бюро Независимой Экспертизы «Феникс», эксперту ФИО3

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет ООО «Аналитик Центр» № 2599/20 от 20.08.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. III.» (Дата проведения оценки 10.08.20) требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность?

2. В случае выявления несоответствия установить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. III. Дата проведения оценки 10.08.2020.

В соответствии с экспертным заключением № 507-10/2021 С3, отчет ООО «Аналитик Центр» № 2599/20 от 20.08.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. III.» (Дата проведения оценки 10.08.2020) частично не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе: оценщиком не допущено нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Однако в отчете допущены нарушения законодательства в отборе аналогов для расчета стоимости, которые повлияли на вывод об итоговой рыночной стоимости объекта оценки, информация об аналогах не является достоверной (отсутствует подтверждение даты публикаций объявлений). Таким образом, отчет не соответствует требованиям законодательства в оценочной деятельности, является не достоверным.

Рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III, определенная на дату проведения оценки 10.08.2020г, округленно, составляет: 1 901 000, 00 рублей.

    В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, оценив экспертное заключение, по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд первой инстанции обоснованно признал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не опровергнуто надлежащими и допустимыми доказательствами.

Оценив указанное заключение, суд первой инстанции пришел к правильному  выводу о том, что выполненный  ООО «Аналитик Центр» отчет № 2599/20 от 20.08.2020 не отражает реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и не может быть использован при определении размера арендной платы, в связи с чем принял в редакции истца пункт 2.1. условия о цене объекта недвижимости - нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. III. в размере 1 901 000, 00 рублей.

Поскольку при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции определена иная стоимость выкупаемого имущества, и прилагаемый к проекту договора купли-продажи график платежей ей не соответствовал, суд первой инстанции верно счел возможным согласовать в редакции ООО «Жилищные услуги»   пункт 4.1 «ПОКУПАТЕЛЬ производит оплату цены объекта в 1 901 000 (один миллион девятьсот одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС)  в рассрочку в течение восьми лет согласно графику платежей (Приложение № 2) и график платежей (Приложение № 2)  по договору купли-продажи.

Относительно требования об урегулировании разногласий по пунктам 7.1, 7.3, 8.1.2, 9.1.5, 9.1.11, 9.4.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, судом первой инстанции отмечено следующее.

Согласно редакции ответчика пункт 7.1 договора «В случае несвоевременной оплаты цены объекта, просрочки очередных платежей, установленных графиком (Приложение № 2), ПОКУПАТЕЛЬ перечисляет ПРОДАВЦУ пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки».

В редакции истца пункт 7.1 договора «В случае несвоевременной оплаты цены объекта, просрочки очередных платежей, установленных графиком (Приложение № 2), ПОКУПАТЕЛЬ перечисляет ПРОДАВЦУ пеню в размере 0,02% от суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки».

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Применение условий в договоре по мерам гражданско-правовой ответственности для сторон носит добровольный характер согласования, то есть в данном случае применяется условие свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и согласие сторон. 

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом. 

Принимая во внимание, что данный пункт нормативно не обоснован, как со стороны истца, так и со стороны ответчика, в связи с чем, ни одна из сторон не вправе навязывать друг другу условия об ответственности за нарушение условий договора, а также произвольным образом назначать штрафные санкции, а также учитывая, что обоюдное согласие по штрафным санкциям не достигнуто, пункт 7.1 договора обоснованно исключен судом из договора.

Также суд первой инстанции счел подлежащим исключению пункт 7.3 из договора, согласно которому «В случае нарушения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательства, предусмотренного в п. 6.1.2 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает ПРОДАВЦУ штраф в размере 1% от цены объекта, что составляет 25 550 (двадцать пять тысяч пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек».

Статьей 131 Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), вступившим в силу с 01.01.2017.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим законом порядке.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не урегулирован срок, в течение которого субъект малого и среднего предпринимательства обязан перерегистрировать на себя право собственности на покупаемое помещение.

В пункте 4 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» указано, что право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

В рассматриваемом случае, санкции за нарушение сроков государственной регистрации перехода права собственности, законом императивно не установлены, соответственно оснований для назначения штрафа не имеется.

Спор относительно пункта 8.1.2 договора разрешен судом первой инстанции в следующем порядке.

По условиям проекта договора купли-продажи, предложенного  УМИ г. Волжского, спорный пункт изложен в следующей редакции: «ПРОДАВЕЦ вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях: просрочки свыше 30 (тридцати) календарных дней с момента окончания срока очередного платежа или срока полной оплаты».

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу пункта 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации  если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона № 159-ФЗ, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Однако ответчик указал в проекте договора, что независимо от внесенной истцом суммы ответчик имеет право расторгнуть договор.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что данный пункт противоречит требованиям закона, а потому подлежит исключению из условий договора.

Из протокола разногласий к договору купли-продажи также следует, что по пунктам 9.1.5, 9.1.11 стороны к соглашению не пришли.

В проекте договора купли-продажи пункт 9.1.5 изложен в следующей редакции: «ПОКУПАТЕЛЬ обязан ежеквартально, в течение 10 (десяти) календарных дней по истечении отчетного периода, предоставлять ПРОДАВЦУ справку о наличии и состоянии заложенного имущества».

ООО «Жилищные услуги» просит изложить данный пункт в следующей редакции»: «ПОКУПАТЕЛЬ обязан ежегодно, в течение 10 (десяти) календарных дней по истечении отчетного периода, предоставлять ПРОДАВЦУ справку о наличии и состоянии заложенного имущества». 

Судом первой инстанции обоснованно указано, что федеральным законодательством не установлена обязанность покупателя – субъекта малого и среднего предпринимательства предоставлять органу местного самоуправления какие-либо справки о наличии и состоянии заложенного имущества.

Также УМИ г. Волжского пункт 9.1.11 предлагает изложить в следующей редакции: «ПОКУПАТЕЛЬ вправе сдавать в аренду находящееся в залоге имущество только по письменному согласию ПРОДАВЦА».

ООО «Жилищные услуги» просит изложить данный пункт в следующей редакции»: ««ПОКУПАТЕЛЬ вправе сдавать в аренду находящееся в залоге имущество».

Согласно части 5 статьи 5 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

На основании статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Суд первой инстанции принял во внимание отсутствие соглашения сторон и диспозитивность правового регулирования, в связи с чем пункты 9.1.5, 9.1.11 исключил.

ООО «Жилищные услуги» так же просило исключить из договора пункт 9.4.1. следующего содержания: «В случае нарушения обязательств, предусмотренных в п. 9.1.2, п. 9.1.5, п. 9.1.11 и п. 9.1.12 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает ПРОДАВЦУ штраф в размере 0,1% от общей залоговой стоимости имущества, что составляет 3 576,27 (три тысячи пятьсот семьдесят шесть) рублей 27 копеек».

Согласно части 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки. 

Вышеуказанная норма носит диспозитивный характер, следовательно, включение указанных положений в договор возможно при согласии двух сторон, согласие обеих сторон не достигнуто, в связи с чем, пункт 9.4.1 подлежит исключению из договора.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В рассматриваемом случае истец избрал способ судебной защиты, обратившись в суд в порядке искового производства с требованием определить рыночную стоимость объекта недвижимости и урегулировать преддоговорный спор.

С учетом вышеизложенного, требования истца удовлетворены судом первой инстанции, разногласия по спорным пунктам урегулированы правомерно.

Суд апелляционной инстанции не усматривает правовых и фактических оснований не согласиться с данным выводом.

Доводы апелляционной жалобы о занижении истцом стоимости выкупаемого имущества опровергаются результатами судебной экспертизы.

Доводы о необходимости включения в условия договора пункты о неустойке противоречат принципам диспозитивности гражданских правоотношений, а потому не могут быть императивно включены.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с правомерными выводами суда первой инстанции и направлены на их переоценку, в связи с чем они отклоняются судебной коллегией. Надлежащих доказательств или доводов, не выступающих предметом исследования при рассмотрении иска в суде первой инстанции, заявителем не приведено.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2022 года по делу  № А12-30549/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

ПредседательствующийТ. ФИО4 

 

СудьиО.И. Антонова

 

С.А. Жаткина