АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-12730/24

11 марта 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена              03 марта 2025 г.

Полный текст решения изготовлен                      11 марта 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуальных предпринимателей ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>, ФИО2 ИНН 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, ФИО3 ИНН 

<

***>,  ОГРНИП: 

<

***>,

к Администрации г. Ростова-на-Дону ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

о признании права собственности,

при участии:

от истцов: представитель ФИО4 по доверенности от 26.01.2024,

от ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону: представитель ФИО5 по доверенности от 27.12.2024,

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель ФИО6 по доверенности от 26.12.2024.

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в арбитражный суд с требованием к Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании права собственности.

Представитель истцов в судебном заседании доложил предмет и основание иска, требования поддержал, представил для приобщения к материалам дела технические паспорта и проектную документацию.

Ответчики против удовлетворения требований возражали по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебное заседание прибыли эксперты ФИО7 и ФИО8, которые дали пояснения по экспертизе, ответили на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле и суда.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 являются собственниками земельного участка с кадастровым номером: 61:44:0000000:165895, с видом разрешенного использования «рынки продовольственных и непродовольственных товаров», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский р-н, ул. Жданова, 14, в следующих долях: 7/10, 3/20, 3/20 соответственно.

На указанном земельном участке предпринимателями осуществлено строительство нежилых зданий – магазинов литер А, общей площадью 260, 4 кв.м, литер Б, общей площадью 259,3 кв.м, литер В, общей площадью 242 кв.м, литер Г, общей площадью 242,2 кв. м, литер  Д, общей площадью 138,3 кв.м, литер Е, общей площадью 117,5 кв.м и литер Ж, общей площадью 68,7 кв.м.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 21.02.2024 получен градостроительный план спорного земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2024-0371-0, из которого усматривается, что земельный участок расположен в территориальной зоне обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности ПД/8/5; основные виды разрешенного использования земельного  участка: многофункциональный комплекс (магазины, кафе, тренажерный зал), наземно-подземная автостоянка на 250 машино-мест.

ООО «РосТехКад» проведено исследование спорных объектов недвижимого имущества, по результатам которого установлено, что в отношении каждого объекта, исследуемые здания являются одноэтажными каркасными зданиями, имеются водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, вентиляция, водосток. Исследуемые здания соответствуют строительным, пожарным, санитарным и другим нормам и правилам. Техническое состояние указанных объектов не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью.

Индивидуальной предприниматель ФИО1 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимого имущества.

Департаментом отказано в выдаче разрешения ввиду возведения объектов в отсутствие разрешительной документации.

С учетом изложенного, у истца отсутствует возможность в административном порядке зарегистрировать право собственности на спорные объекты.

При таких обстоятельствах индивидуальный предприниматель ФИО9 со ссылкой на часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать за ней право собственности на указанные объекты недвижимости.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с постановлением от 29.04.2010 N 10 Пленума Верховного Суда РФ, N 22 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, п. 26, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истцами на принадлежащем им земельном участке, осуществлено строительство объектов.

Истцом принимались меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче разрешений отказано ввиду того, что объект возведен в отсутствие разрешительной документации.

Для всестороннего исследования обстоятельств дела и реализации иных задач судопроизводства в арбитражном суде, определением суда от 18.07.2024 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южному РЦСЭ Минюста России, с учетом Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: соответствуют ли нежилое здание Литер А, общей площадью 260,4 кв. м, нежилое здание – магазин Литер Б, общей площадью 259,3 кв. м, нежилое здание магазин Литер В, общей площадью 242,2 кв. м, нежилое здание – магазин Литер Г, общей площадью 305,2 кв. м, нежилое здание – магазин Литер Д, общей площадью 138,3 кв. м, нежилое здание – магазин Литер Е, общей площадью 117,5 кв. м, нежилое здание – магазин Литер Ж, общей площадью 68,7 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам?

В материалы дела представлено экспертное заключение № 4003, 4004/10-3-24.

Отвечая на поставленный вопрос, экспертом сделаны следующие выводы.

Нежилые здания - магазины литер «А», общей площадью 260,4 кв. м, литер «Б», общей площадью 259,3 кв. м, литер «В», общей площадью 242,2 кв. м, литер «Г», общей площадью 305,2 кв. м, литер «Д», общей площадью 138,3 кв. м, литер «Е», общей площадью 117,5 кв. м, литер «Ж», общей площадью 68,7 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, эксплуатация которых ведется по функциональному назначению, как объектов торговли, с отнесением их по функциональной пожарной опасности к классу Ф3.1 (здания организаций торговли), по своему набору помещений и обеспеченностью их функциональной взаимосвязью, которая обосновывается объемно-планировочным решением зданий магазинов, а также по габаритным размерам помещений в плане и их высоте, по выполненным конструктивному и инженерно-техническому решениям соответствуют требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения, а именно требованиям: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (п. 4.5, п. 4.13, п. 4.20, п. 4.26, п. 4.27, п. 5.1, п. 5.2, п. 6.8, п. 6.9, п. 6.10, п. 8.1, п. 8.3, п. В.2.12 Приложения В); СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1); СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88» (п. 4.2, п. 4.3, табл., 1); СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п. 4.1.2, п. 4.2.3, п. 4.2.7, п. 4.2.18, п. 4.2.19, п. 4.3.1, п. 4.3.2, п. 4.3.3, п. 43.5, п. 4.4.1, п. 4.4.2, п. 4.4.3, п. 4.4.4, п. 7.1.5, табл. 6); СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п. 6.7.1, табл. 6.9 табл. 6.11); СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.1, п. 4.3, п.4.5, табл. № 1, п. 7.1., п. 8.1.1, п. 8.1.4, п. 8.1.5, п. 8.1.6, п. 8.1.7, п. 8.2.1., п. 8.2.3., п. 8.2.6); СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» (п. 3.3., п. 5.3.); СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» (п. 6.6.5); Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 6, 52, 53, 54, 69, 80, 87, 89); Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 8, 10, 11, 17).

Фактически существующий набор конструктивных элементов исследуемых зданий магазинов Литер «А», Литер «Б», Литер «В», Литер «Г», Литер «Д», Литер «Е», Литер «Ж», определенный осмотром на месте объектов исследования, соответствует набору конструктивных элементов зданий магазинов, предусмотренному типовыми конструктивными решениями проектирования и строительства зданий с аналогичным функциональным назначением.

Конструктивные элементы исследуемых зданий магазинов Литер «А», Литер «Б», Литер «В», Литер «Г», Литер «Д», Литер «Е», Литер «Ж» не имеют повреждений, трещин, коррозии стальных конструкций каркаса, просадок конструкций и полов в ходовых частях и под технологическим оборудованием, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений в местах сопряжения конструкций стен и перекрытия (потолков), которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемых зданий.

Расположение исследуемых зданий магазинов Литер «А», Литер «Б», Литер «В», Литер «Г», Литер «Д», Литер «Е», Литер «Ж» и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:165895 по адресу: 

<

...>, в территориальной зоне обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД (ПД/8/5)), соответствует перечню основных видов разрешенного использования (код 4.4 «Магазины») земельных участков и объектов капитального строительства, приведенному в ст. 35 «Градостроительный регламент территориальной зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД)» Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Существующая высота и этажность исследуемых зданий магазинов Литер «А», Литер «Б», Литер «В», Литер «Г», Литер «Д», Литер «Е», Литер «Ж», процент застройки земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:165895 исследуемыми объектами, соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД), приведенному в ст. 35 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Расположение исследуемых зданий магазинов Литер «А», Литер «Б», Литер «В». Литер «Г», Литер «Д», Литер «Е», Литер «Ж» по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.7.1), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защита. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.3, п. 4.5 и табл. 1, п. 7.1., п. 8.1.1, п. 8.1.4, п. 8.1.5, п. 8.1.6, п. 8.1.7, п. 8.2.1., п. 8.2.3., п. 8.2.6., п. 6.1.3), Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 69, ст. 80), Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17), а также градостроительному регламенту территориальной зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД), приведенному в ст. 35 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

В заключении эксперта не имеется противоречий либо неясности, оно составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствует требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом; исследования проведены квалифицированными специалистами, обладающими специальными знаниями, экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного, суд принимает экспертное заключение в качестве допустимого доказательства.

С учетом доводов ответчиков администрации о некапитальности спорных объектов, экспертами, вызванными в судебное заседание, даны следующие пояснения.

Конструктивно здания представляют собой металлический каркас, опорой здания служат металлические колонны, опирающиеся на монолитную железобетонную фундаментную плиту. Глубина фундамента составляет 0,9 м, что соответствует глубине замерзания в Ростовской области.

Таким образом, спорные объекты относятся к объектам недвижимости.

Относительно доводов о  приаэродромной территорий

Согласно выводам экспертного заключения существующая высота и этажность исследуемых зданий магазинов соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД), приведенному в ст. 35 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих нарушение требований в части предельной (разрешенной) высоты зданий / строений, создания помех в работе наземных объектов, средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения.

Технические характеристики спорных объектов повреждены представленными в материалы дела техническими паспортами.

Документы о соответствии строения требованиям устойчивости и надежности подтверждают, что его сохранение, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, истцами за счет собственных средств на земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, возведены нежилые здания и сооружение, соответствующие параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки, сохранение которого не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

О наличии в отношении спорного объекта притязаний со стороны иных лиц не заявлено. Это означает, что суд не установил факта нарушения прав и охраняемых законом интересов иных лиц.

Выводы экспертизы относительно соответствия спорного здания действующим строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, с учетом устранения истцом установленного несоответствия, позволяют суду сделать вывод о том, что его сохранение, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, исковые требования о признании права собственности на нежилые здания – магазины литеры А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, расположенные по адресу: 

<

...>, суд находит подлежащими удовлетворению.

Нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно требованиям статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений статей 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для государственной регистрации прав является документ (совокупность документов) бесспорно свидетельствующих о принадлежности определенного объекта прав определенному в них лицу.

Решение суда, вступившее в законную силу, в соответствии со статьей 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для государственной регистрации права.

В силу этих обстоятельств исковые требования подлежат удовлетворению.

Поскольку по существу между сторонами отсутствует спор в отношении объекта, являющегося предметом иска и обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском не связано с наличием противоправных действий (бездействия) со стороны ответчика и направлено на установление права истца, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отнесения на последнего судебных расходов.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности на нежилые здания – магазины литеры А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, расположенные по адресу: 

<

...>, в следующих долях:

за индивидуальным предпринимателем ФИО1 - 7/10,

за индивидуальным предпринимателем ФИО2 - 3/20,

за индивидуальным предпринимателем ФИО3 - 3/20.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.