ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-100121/17

12 июля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 июля 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  12 июля 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Миришова Э.С.,

судей Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Акционерного общества  «Атомэнергоремонт» -  ФИО2, представитель по доверенности от 28.12.17г., 

от АК «Перловский завод энергетического оборудования» -  ФИО3, представитель по доверенности от 04.07.18г., паспорт;

от Общества с ограниченной ответственностью «ИРИДА» - представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества «Атомэнергоремонт» на решение Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2018 года по делу № А41-100121/17, принятое судьей Е.М. Новиковой, по иску  АО «Атомэнергоремонт» к  АК Перловский  завод энергетического оборудования  о взыскании третье лицо Общества с ограниченной ответственностью «ИРИДА», 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Атомэнергоремонт» (далее – АО «Атомэнергоремонт», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Акционерному обществу «Перловский завод энергетического оборудования» (далее – АО «ПЗЭО», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за фактическое пользование недвижимым имуществом после прекращения договора аренды от 01.03.2012 № Д/02/2012-20/32/61 за период с 01.03.2017 по 08.08.2017 в размере 5 243 883,49 руб. (с учетом уменьшения исковых требований, заявленного в порядке ст. 49 АПК РФ и принятого судом к рассмотрению).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2018 года в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Не согласившись с указанным судебным актом, АО «Атомэнергоремонт» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Согласно доводам апелляционной жалобы, истец указывает, что исследовав и оценив в совокупности,  представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил факт наличия задолженности Ответчика перед Истцом в сумме 5 243 883,49 руб. за фактическое пользование арендуемым недвижимым имуществом за период с 01.03.2017 по 08.08.2017, что следует из содержания абз. 5 стр. 1 и абз. 2 стр. 3 мотивировочной части решения. В то же время, в удовлетворении иска суд отказал и лишил Истца права на защиту своих законных интересов, чем нарушил принцип возмездности договора аренды.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2018 года апелляционная жалоба АО «Атомэнергоремонт» принята к производству.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители Общества с ограниченной ответственностью «ИРИДА»  в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Общества с ограниченной ответственностью «ИРИДА»,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.До начала судебного разбирательства заявлений и ходатайств не заявлено.

От АК «Перловский завод энергетического оборудования» через канцелярию суда поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.

Суд определил приобщить к материалам дела к дополнения отзыву на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Акционерного общества «Атомэнергоремонт» поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель АК «Перловский завод энергетического оборудования» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Согласно материалам дела, как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2012 № Д/02/2012-20/32/61, согласно которому истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: здание: сборочный и заготовительный цеха, 2 х пролетный корпус с бытовыми помещениями, назначение: нежилое, 3–этажный, общая площадь 5 510,5 кв.м, инв. № 139:042-4133 (0689), лит. Б, условный номер: 50:12:10:05328:004, кадастровый номер: 50:12:0100108:77, адрес: 

<

...> (далее – здание) и земельный участок под ним, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общая площадь 5 407 кв.м, кадастровый номер: 50:12:0100108:49, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, 

<

...> (далее – земельный участок). 

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11.05.2012 за № 50-50-12/003/2012-406. 

Здание передано ответчику в аренду 01.03.2012 по Акту приема-передачи здания (приложение №3) в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатации нежилых помещений. 

Земельный участок передан ответчику в аренду 01.03.2012 по Акту приема-передачи земельного участка. 

В соответствии с п. 3.1 договора здание и земельный участок были переданы ответчику в аренду на 5 лет (с 01.03.2012 по 28.02.2017). 

Согласно п. 4.5 договора арендатор обязан в течение 30 дней с момента прекращения договора передать арендодателю здание и земельный участок по акту приема-передачи (возврата), в котором должно быть отражено техническое состояние здания на момент передачи. 

В адрес ответчика неоднократно направлялись письма о подготовке здания и земельного участка к возврату и информировании истца о дате передачи (возврата) здания и земельного участка (письмо от 24.01.2017 № 31-1/1283 (входящий № ПЗЭО/Вх-79-17 от 24.01.2017), от 15.02.2017 № 31-1/3328 (почтовое отправление № 14101108008202), которые оставлены ответчиком без ответа. 

Письмом № 31-1/4236 от 27.02.2017 (входящий № ПЗЭО/Вх-326-17 от 27.02.2017) и телеграммой (квитанция № 99925181 от 27.02.2017) истец заявил об отказе от продолжения арендных отношений по истечении установленного договором срока аренды и потребовал от ответчика возвратить здание и земельный участок по акту приема-передачи (возврата) в срок не позднее 30.03.2017, а также предложил ответчику сообщить конкретную дату возврата имущества. 

Ответа на указанное письмо со стороны ответчика не последовало. 

Таким образом, в связи с истечением срока аренды (с 01.03.2012 по 28.02.2017) и заявленными истцом возражениями против продолжения арендных отношений договор прекратил своё действие с 01.03.2017. 

На основании заключенного договора купли-продажи от 17.07.2017 №31/2691-Д Управлением Росреестра по Московской области 08.08.2017 был зарегистрирован переход права собственности на арендуемое недвижимое имущество от Истца к ООО «Ирида», что подтверждается выписками из ЕГРН от 08.08.2017. 

В период с 01.03.2017 по 08.08.2017 арендуемое имущество не было возвращено ответчиком истцу по акту приема-передачи (возврата) и находилось в фактическом владении и пользовании ответчика. 

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование зданием и земельным участком за весь срок действия договора составляет 84 204 943,44 руб. 

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата за пользование зданием и земельным участком устанавливается в виде: - определенных в твердой сумме арендных платежей, вносимых ежеквартально в размере 1 244 849,31 руб.; - возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного здания в сумме 59 307 957,24 руб. в течение срока действия договора. 

Размер арендной платы, вносимой ежеквартально и определенной в твердой сумме арендных платежей, в соответствии с п. 5.4 договора был изменен истцом в одностороннем порядке с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого Министерством экономического развития Российской Федерации (письма АО «Атомэнергоремонт» от 03.04.2013 № ЦА-1421, от 27.01.2014 № ЦА-386, от 28.01.2015 № 20/401) и с 01.03.2015 составляет 1 496 456,70 руб. 

Исходя из определенного договором размера арендной платы за весь срок действия договора (п. 5.1 договора), с учетом индексации арендных платежей в твердой сумме (п. 5.4. договора), а также с учетом перехода с 08.08.2017 права собственности на арендуемое недвижимое имущество от истца к ООО «Ирида», образовалась задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за фактическое пользование арендуемым недвижимым имуществом за период с 01.03.2017 по 08.08.2017 в размере 5 243 883,49 руб. 

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что суду не представлено доказательств заключения сторонами дополнительных соглашений, которыми были бы установлены перечень и характер улучшений арендованного здания за период с 01.03.2017 по 08.08.2017, а также согласования размера указанных улучшений, которые должны быть произведены ответчиком в счет исполнения своей обязанности по внесению арендной платы.

Апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды от 0101.03.2012 № Д/02/2012-20/32/61 подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. 

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела № А41-40362/16 решением Арбитражного суда Московской области от 03.10.2016, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 и Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2017, установлено, что из буквального значения пункта 5.1 договора аренды следует, что возложение на арендатора затрат на улучшение имущества означает, что ответчик взял на себя обязанность по несению расходов на улучшение имущества.

Проведение неотделимых улучшений арендованного имущества не является обязанностью арендатора по правилам статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Однако стороны, пользуясь принципом свободы договора, установили возможность арендатора произвести улучшения арендованного имущества, обязанность арендодателя засчитать стоимость произведенных работ по улучшению в счет арендной платы.

 Таким образом, по условиям пункта 5.1 договора аренды, затраты на улучшение арендованного имущества ответчик вправе был произвести лишь в течение срока действия договора в соответствии с заключенными между сторонами дополнительными соглашениями, устанавливающими перечень и характер таких улучшений. 

Однако, ответчик в установленном договором порядке не реализовал предоставленную ему возможность произвести улучшения арендованного имущества и засчитать стоимость произведенных затрат на улучшения в счет арендной платы. 

При этом, ввиду возмездного характера арендных отношений данное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанности внести истцам арендную плату в размере стоимости непроизведенных затрат на улучшения в денежном эквиваленте. Иначе будут нарушены имущественные интересы истцов, которые в значительной степени лишатся доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества, на получение которых могли рассчитывать при заключении договора аренды. 

Кроме этого, в разделе 7 договора установлена обязанность арендатора при выполнении ремонтных работ согласовывать с арендодателем проектно-сметную документацию на ремонтные работы.

Согласно пункту 7.5 договора при окончании срока действия договора или его прекращении по любым другим основаниям арендатор не вправе требовать от арендодателя компенсации затрат по капитальному ремонту и реконструкции, произведенных им в здании в течение действия настоящего договора. Все произведенные улучшения здания являются собственностью арендодателя и передаются ему арендатором в порядке, предусмотренном настоящим договором. 

В соответствии с пунктом 5.6 договора все произведенные в период действия договора аренды затраты на улучшения арендованного здания ответчик обязан передать истцу по акту приемки- передачи, который подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора. 

Также в соответствии с вышеуказанным пунктом договора, ответчик обязан предоставлять истцу документы, подтверждающие сумму затрат, произведенных на улучшение арендованного здания (договоры подряда, акты о приемке выполненных работ (форма № КС-2), справки о стоимости работ и затрат (форма № КС-3), платежные документы об оплате произведенных улучшений).

Однако документы, подтверждающие затраты, в соответствии пунктом 5.6 договора аренды, ответчиком в материалы дела не представлены. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении  заявленных истцами требований.

Следовательно,  исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2018 года по делу № А41-100121/17 отменить. 

Взыскать с АО «Перловский завод энергетического оборудования» в пользу АО «Атомэнергоремонт»  задолженности по арендной плате за фактическое пользование недвижимым имуществом после прекращения договора аренды от 01.03.2012                        № Д/02/2012-20/32/61 за период с 01.03.2017 по 02.08.2017 в размере 5 243 883,49 рублей.

Взыскать с АО «Перловский завод энергетического оборудования» в пользу АО «Атомэнергоремонт»  государственную пошлину за подачу искового заявления в размере 52 391 руб. и за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев.

 

Председательствующий cудья

 

Э.С. Миришов

Судьи

 

С.К. Ханашевич

 Н.С. Юдина