АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-3323/2019

г.Тверь

26 июля 2019 года

(резолютивная часть объявлена 22.07.2019)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Ивановой И.Е., при участии представителей: от АО «Комет» - генерального директора ФИО1 (до перерыва), ФИО2  по доверенности, ИП ФИО3 лично, от ИП ФИО3 – ФИО4 по доверенности, ФИО5 (после перерыва), по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Комет», г.Тверь, к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Тверь, о взыскании     22 500 руб. 72 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения № 23/03-1,

а также по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к Акционерному обществу «Комет» о признании договора аренды нежилого помещения №23/03-1, заключенного между АО «Комет» и ИП ФИО3, недействительной сделкой, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Комет», г. Тверь, (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – истец по встречному иску, ответчик по первоначальному иску, предприниматель,) с заявлением о взыскании 22 500 руб. 72 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 23.03.2018 № 23/03-1.

Определением от 16 апреля 2019 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьёй 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на исковые требования. 

22 мая 2019 года индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением к Обществу о признании договора аренды нежилого помещения от 23.03.2018 № 23/03-1 недействительной сделкой. 

Определением от 7 июня 2019 года встречное исковое заявление принято судом к производству; этим же определением суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании Общество поддержало требования по первоначальному иску. Просит взыскать с ответчика 22 500, 72 руб. задолженности по арендной плате, в том числе: 18 940,00 руб. основного долга, 3560,72 руб. пеней.

Предприниматель против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на недействительность договора аренды как сделки, совершенной под влиянием обмана и заблуждения относительно ее предмета, на ее кабальность, а также на отсутствие государственной регистрации договора аренды. Поддержал требования, изложенные во встречном исковом заявлении.

Общество с требованиями предпринимателя о признании сделки недействительной не согласно по основаниям, приведенным в письменных объяснениях.

Из материалов дела следует, что 23.03.2018 между Обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №23/03-1, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимости: нежилое здание, магазин, кадастровый номер 69:40:0100626:326, общей площадью 189,4 кв.м, местонахождение: 

<

...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Цель использования объекта – под магазины. 

В соответствии с пунктом 1.1. договор заключается на срок три года, срок действия исчисляется с даты регистрации договора. Пунктом 3.4.7 договора на арендатора возложена обязанность в течение трех месяцев с момента подписания договора обратиться и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Пунктом 4.1 договора определен размер арендной платы: 18 940 руб. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно авансом не позднее 10-го числа текущего месяца. Сторонами также 23.03.2018 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменен его пункт 4.1, где указано, что в связи с необходимостью проведения ремонтных работ, указанных в акте приема-передачи, арендная плата с момента заключения договора по 30.06.2018 не начисляется.

В соответствии с пунктом 4.2. договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности. Начисление пени производится начиная со дня, следующего за последним днем срока уплаты очередного платежа,  и по день уплаты  включительно.

В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи (приложение №  2 к договору аренды), где указаны технические недостатки предмета аренды.

Договор не был зарегистрирован в установленном порядке, 31.07.2018 Обществом получено заявление предпринимателя о расторжении договора аренды с указанной даты.

Исходя из этого начисление арендной платы произведено Обществом за один месяц – июль 2018 года – в размере 18 940 руб.

Поскольку указанная сумма уплачена не была, на основании пункта 4.2. договора предпринимателю начислены пени за период с 11.07.2018 по 14.01.2019 в размере 3560,72 руб.

Направленная в адрес  ответчика претензия от 15.01.2019 №2 не была им исполнена, в связи с чем Общество обратилось в суд с рассматриваемым иском о взыскании с предпринимателя указанных сумм.

 Предприниматель, оспаривая наличие у него арендных обязательств, обратился к Обществу с иском о недействительности сделки. 

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, заслушав объяснения сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требование о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате истец по первоначальному иску основывает на наличии заключенного сторонами и действовавшего в спорный период договора аренды.

Ответчик по первоначальному иску ссылается, в числе прочего, на незаключенность данного договора ввиду отсутствия его обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В данном случае соглашение по всем существенным условиям договора аренды недвижимого имущества достигнуто.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 названной статьи).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок 3 года, и подлежал обязательной государственной регистрации, на что и указали стороны в тексте договора. Государственная регистрация названного договора не производилась, что ни одной из сторон не отрицается.

В то же время, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции  Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, согласно редакции названной нормы, действовавшей на момент подписания спорного договора аренды, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. Для сторон договора факт отсутствия его государственной регистрации правового значения для момента заключения договора не имеет. 

Предприниматель, как сторона данного договора, не вправе ссылаться на его незаключенность на основании отсутствия его государственной регистрации, на что неоднократно указывалось в судебной практике, в частности – в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Как указано в названном пункте Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Таким образом, вопреки доводам предпринимателя, спорный договор аренды, подписанный сторонами и содержащий соглашение по всем существенным условиям, является заключенным, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

При этом для установления факта заключения договора не имеют юридического значения обстоятельства, связанные с последовательностью действий сторон при подписании договора, на которые ссылается  предприниматель, а именно - какая из сторон (арендатор или арендодатель) подписала экземпляры договора первой, каким способом осуществлялась передача экземпляров другой стороне, а также у какой из сторон находятся подписанные экземпляры договора, и переданы ли они после подписания сторонами обратно арендатору.   

Таким образом, у суда отсутствуют основания для вывода о незаключенности спорного договора. Напротив, в силу приведенных норм, он считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В то же время, в соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, по общему правилу момент возникновения обязательств сторон по договору, обусловленный моментом вступления договора в силу, совпадает с моментом заключения договора.

Однако данная норма не препятствует сторонам установить иной момент вступления в силу заключенного ими договора.

В рассматриваемом случае стороны установили, что  договор аренды от 23.03.2018 № 23/03-1 вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1.2 договора). Трехлетний срок действия договора также исчисляется с даты его регистрации (пункт 1.1).

Таким образом, в данном случае своим соглашением стороны отступили от общего правила, и связали момент вступления договора в силу и момент возникновения обязательств по нему с моментом государственной регистрации договора. При этом государственная регистрация договора не состоялась, из чего следует, что спорный договор в силу не вступил, в связи с чем не повлек возникновения арендных обязательств.

При этом до момента вступления договора в силу арендатор направил арендодателю заявление о расторжении данного договора с 31.07.2018.

Арендодатель возражений относительно его расторжения не заявил, прекратил с указанной даты начисление арендной платы, действий по понуждению предпринимателя к государственной регистрации договора аренды не предпринимал, подписанные экземпляры договора для осуществления государственной регистрации предпринимателю не возвратил. В судебном заседании предприниматель пояснил, что впоследствии объект недвижимости, подлежавший передаче ему в аренду по спорному договору, передан Обществом в аренду иному лицу.  Общество данный факт не отрицает. 

Оценив совокупность приведенных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что, несмотря на отсутствие подписанного обеими сторонами соглашения о расторжении договора аренды, фактически он был расторгнут по обоюдному согласию сторон с 31.07.2018, то есть до момента его вступления в силу и возникновения арендных обязательств по нему.

При этом после подписания договора аренды объект аренды фактически не передавался арендодателем арендатору и не использовался последним. Данный вывод сделан судом на основании следующего.

Сторонами одновременно с договором аренды подписан акт приема—передачи от 23.03.2018, где указано на передачу имущества арендатору, а также перечислены недостатки объекта недвижимости, такие как: общее неудовлетворительное наружное состояние, отсутствие цоколя и отмостки, перекрытий, частичное отсутствие крыши, стропил, обрешетки, кровли, водосточных труб и желобов, отсутствие внутри объекта перекрытий и потолков, полов, лестниц, санузлов, электрической проводки, систем отопления, водоснабжения и водоотведения, а также иные недостатки.

На арендатора, согласно условиям спорного договора, возложена обязанность использовать объект по целевому назначению (под магазин) – пункт 3.4.2 договора аренды; за счет собственных средств произвести работы по ремонту (восстановлению) объекта недвижимости, указанные в акте приема-передачи, без возмещения их стоимости со стороны арендодателя – пункт 3.4.3; заключить договоры на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание объекта недвижимости (пункт 3.4.8); в течение 3 месяцев с момента подписания акта приема-передачи самостоятельно и за свой счет застраховать в пользу арендодателя риски гибели и повреждения переданного в аренду имущества – пункт 3.4.14, а также иные предусмотренные договором обязанности.

Арендодатель, помимо передачи объекта арендатору, обязался предоставить арендатору право пользования земельным участком, принадлежащем ему на праве собственности, расположенным под арендуемым объектом недвижимости, в целях использования объекта (пункт 1.1 договора), а также передать техническую документацию на объект недвижимости в момент подписания акта приема-передачи (пункт 2.3).

Ни при подписании акта приема-передачи от 23.03.2018, ни в последующий период права на земельный участок Общество предпринимателю не передало, равно как и техническую документацию на объект недвижимости, что исключило возможность использования здания как объекта аренды, а также выполнения арендатором обязательств, предусмотренных, в частности, пунктами 3.4.2, 3.4.3, 3.4.8 договора аренды. При этом ни одна из сторон договора не требовала от другой стороны выполнения принятых на себя обязательств. 

Техническое состояние здания таково, что возможность его использования по назначению (под магазин) без проведения работ по ремонту (восстановлению) невозможно, что подтверждено сведениями, указанными в акте приема-передачи, объяснениями представителей сторон, данными в судебном заседании, фотоматериалами. Однако техническая документация, необходимая для проведения указанных работ, заключения договоров на предоставление коммунальных услуг, а также договора страхования, предпринимателю не предоставлена, в связи с чем он не имел возможности каким-либо образом использовать предмет аренды.  

Из приведенных обстоятельств следует, что подписание акта приема-передачи от 23.03.2018 носило сугубо формальный характер, и данный акт не подтверждает действительную передачу объекта аренды арендодателю. Косвенно это также подтверждается и тем, что впоследствии объект был передан в аренду иному лицу без подписания предпринимателем и Обществом возвратного акта приема-передачи имущества. При таких обстоятельствах наличие подписанного сторонами акта приема-передачи само по себе не является достаточным доказательством такой передачи. Иных доказательств действительной передачи имущества арендатору и использования его последним в спорный период истец, в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ, не представил.

Учитывая недоказанность факта передачи объекта недвижимости в пользование арендатору, а также фактического владения и пользования им предпринимателем в июле 2018 года, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика 22 500, 72 руб., в том числе: 18 940,00 руб. основного долга за указанный период и  3560,72 руб. пеней.

Требования истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежат. Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей в силу части 1 статьи 110 АПК РФ остаются на Обществе.

Суд также не усматривает оснований для удовлетворения встречного искового заявления предпринимателя к Обществу о признании договора аренды нежилого помещения №23/03-1 недействительной сделкой в связи со следующим. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также иными способами, предусмотренными законом (статья 12 ГК РФ).

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

К числу оспоримых сделок статья 179 ГК РФ относит сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ  сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В соответствии с пунктом 3 названной статьи сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Предприниматель, оспаривая договор аренды недвижимого имущества от 23.03.2018 № 23/03-1 на основании пунктов 2 и 3 статьи 179 ГК РФ, ссылается на следующие обстоятельства: подписание договора в срочном порядке, что свидетельствует о совершении сделки вынужденно; юридическая неграмотность предпринимателя; обман со стороны арендодателя относительно технического состояния объекта недвижимости; отсутствие у арендатора подписанного экземпляра договора.

Данные доводы предпринимателя суд признает несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Истец по встречному иску является предпринимателем, в силу чего при совершении коммерческих сделок должен осознавать последствия принятия на себя тех или иных обязательств, и не вправе ссылаться на отсутствие у него юридических знаний. Данное обстоятельство не свидетельствует ни о кабальности совершенной им сделки, ни о совершении ее под влиянием обмана или заблуждения.

Какого-либо обмана со стороны Общества относительно технического состояния объекта недвижимости, передаваемого в аренду, не усматривается. Все недостатки имущества перечислены подробно в акте приема-передачи от 23.03.2018, подписанном предпринимателем. Доказательств того, что арендодатель каким-либо образом воздействовал на предпринимателя, понуждая его к заключению договора, не имеется. Доказательства того, что предприниматель вынужден был подписать договор в силу стечения тяжелых обстоятельств, также отсутствуют. Предприниматель таких обстоятельств не привел. Заключение договора было обусловлено исключительно желанием самого предпринимателя получить имущество в аренду.

То обстоятельство, что некое лицо – ФИО6, не являющееся ни сотрудником, ни поверенным Общества, требовало от предпринимателя срочного подписания договора, никакого значения для оценки сделки как совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, не имеет.

Доказательств кабальности сделки, а именно – совершения ее на крайне не выгодных для предпринимателя условиях (завышенный размер арендной платы и т.п.) не имеется.

Иных оснований для признания сделки недействительной на основании статьи 179 ГК РФ не усматривается.

При таких обстоятельствах требования предпринимателя по встречному иску удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей остаются на предпринимателе.

Руководствуясь ст.ст. 110, ст.ст. 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Комет» к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 22 500,72 руб. задолженности отказать. 

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 по встречному иску к акционерному обществу «Комет» о признании договора аренды нежилого помещения №23/03-1 от 23.03.2018, заключенного между АО «Комет» и ИП ФИО3, недействительной сделкой, отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей оставить на акционерном обществе «Комет».

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей оставить на индивидуальном предпринимателе ФИО3.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в месячный срок со дня его принятия. 

Судья                                                                                  О.А. Басова