АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

27 ноября 2017 года

Дело №

А55-6241/2017

Резолютивная часть решения объявлена 24.11.2017

Текст решения в полном объеме изготовлен 27.11.2017

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Селиваткина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании    дело по иску, заявлению

Администрации муниципального района Волжский Самарской области

От  20 марта 2017 года   № 

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Аккумулятор"

с участием Управления Росреестра по Самарской области

о взыскании, расторжении договора

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность

от ответчика и третьего лица – не явились, извещены 

установил:

Администрация муниципального района Волжский Самарской области обратилась в арбитражный суд с иском к  ООО «Аккумулятор», в котором просит: 

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.04.1998 № 218/168; 

- взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 15.04.1998 № 218/168 за период с 01.07.2010 по 07.02.2017 в размере 1 054 308 руб. 43 коп. в том числе: основной долг в размере 811 770 руб. 14 коп.; неустойка в размере 242 538 руб. 29 коп.

                   От истца поступило заявление об уточнении заявленных требований, в котором истец просит: 

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.04.1998 № 218/168; 

- взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 15.04.1998 № 218/168 за период с 01.08.2008 по 31.01.2017 в размере 3 072 432 руб. 64 коп. в том числе: основной долг в размере 2 029 272 руб. 68 коп.; неустойка в размере 1 043 159 руб. 96 коп.

       Определением от 10.08.2017 Суд в порядке ст.49 АПК РФ принял уточнение истцом предмета требований. 

 Определением от 31.10.2017 суд, в порядке ст.51 АПК РФ привлек в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Россреестра по Самарской области.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, также как и третье лицо, в отзыве требования о взыскании суммы основного долга по существу не оспаривает, заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности, о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, нахождении объектов недвижимого имущества на земельном участке.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие ответчика по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 15.04.98 г. № 218/168, в соответствии с п. 1.1 которого Истец (Арендодатель) предоставил Ответчику (Арендатор) в аренду земельный участок, общей площадью 1768 (Одна тысяча семьсот шестьдесят восемь) кв.м., отнесенный к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее - Участок), расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, в районе с.Николаевка по автодороге, кадастровый номер 63:17:0704001:1.

В соответствии с постановлением Администрации Волжского района Самарской области от 29.05.2017 №571 земельный участок предоставлен для строительства автозаправочной станции контейнерного типа.

Дополнительным соглашением №1 от 26.12.2001г. продлен срок действия договора до 29.05.2005г.

Дополнительным соглашением №2 от 15.04.2005г. продлен срок действия договора до 30.05.2010г.

По окончании срока его действия стороны о его расторжении не заявили, таким образом он считается пролонгированным на неопределенный срок согласно со ст.610,621 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.З Дополнительного соглашения № 2 к Договору аренды земельного участка от 15.04.1998 г. № 218/168 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными частями от указанной в п. 2 Договора суммы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно ст. 190 ГК РФ, установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. При этом, срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Таким образом, исходя из условий Договора аренды и указанных выше норм законодательства, обязанность Ответчика по внесению им арендной платы Арендодателю за предоставленный по Договору Земельный участок должна им исполняться не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Однако в период с 01.08.2008 по 31.01.2017, Ответчик в нарушение условия п.п. 2.2 Договора и норм действующего законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного земельного участка.

По расчету истца задолженность ответчика составляет 3 072 432 руб. 64 коп., в том числе: основной долг в размере 2 029 272 руб. 68 коп.; неустойка в размере 1 043 159 руб. 96 коп.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Арендатор до настоящего времени арендную плату не вносит в соответствии с обязанностью, установленной в Договоре, чем нарушил обязательства по оплате арендной платы и срокам ее внесения.

Истцом в адрес Ответчика направлялась претензия (исх. № 503 от 08.02.2017 г), о расторжении и взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 15.04.1998 г. № 218/168.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Администрация при заключении Договора рассчитывала на получение денежных средств в виде арендной платы за пользование земельным участком, переданным в пользование Арендатору в установленный Договором срок. 

Однако Арендатором существенно нарушены сроки исполнения обязательств по Договору аренды земельного участка от 15.04.1998 г. №218/168.

На момент подачи настоящего искового заявления ответ на претензию истцом не получен. 

Таким образом, расторгнуть Договор по соглашению сторон не представляется возможным.

Указанные обстоятельства и нормы права послужили истцу поводом для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

При этом суд также учитывает положения ч.3.1 ст.70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земельные участки, переданные в аренду, взимается арендная плата. Согласно п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Взыскиваемая сумма ответчиком не оспорена, наличие задолженности и факт просрочки в оплате подтверждается материалами дела, доказательств оплаты задолженности за спорный период в полном объеме, ответчиком в материалы дела не представлено.    

Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности в части требований. 

  В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года. 

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). 

Согласно отметки канцелярии суда на исковом заявлении иск предъявлен 20.03.2017, то есть по истечении 3-х годичного срока, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации для защиты нарушенного права по исковым требованиям, приходящимся до этой даты (до 20.03.2014г.). 

Доказательств перерыва сроков исковой давности истец суду не представил. 

Ввиду того, что ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, суд применяет исковую давность в вышеуказанном периоде. 

В связи с указанными обстоятельствами у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска в полном объеме. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности в части взыскания основного долга по 20.03.2014г. и  пени  на сумму долга.

Ввиду того, что ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, суд применяет исковую давность в вышеуказанном периоде.

Исходя из расчета истца задолженность за период с 20.03.2014 по 31.01.2017 составляет 522616 руб. 45 коп. – основной долг, 92608 руб. 80 коп. – пени за период с 20.03.2014 по 09.01.2017.

            Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указано в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"  Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В нарушение указанной нормы ответчиком не представлено доказательств несоразмерности начисленной неустойки.

Как разъяснено в п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Если размер неустойки установлен законом, то в силу пункта 2 статьи 332 ГК РФ он не может быть по заранее заключенному соглашению сторон уменьшен, но может быть увеличен, если такое увеличение законом не запрещено. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 73 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

В данном случае размер выгоды кредитора не превышает размер ответственности должника за нарушение обязательства, который является обычным для данного вида обязательства. 

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) ( п.75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

При указанных обстоятельствах, при отсутствии доказательств несоразмерности неустойки, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате потребленного энергоресурса, арбитражный суд считает требование о взыскании с ответчика законной неустойки обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для освобождения от ответственности за нарушение обязательства в силу ст. 401 ГК РФ, ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено.

С учетом указанных норм права и вышеизложенных обстоятельств, требования истца о взыскании задолженности являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению частично в размере 615225 руб. 25 коп., в т.ч. 522616 руб. 45 коп. – основной долг, 92608 руб. 80 коп. – неустойка.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так же, статьей 450 ГК РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законамиили договором.

08.02.2017 г. в адрес ООО «Аккумулятор» было направлено письмо исх. № 503 заказное с уведомлением о вручении с претензией о взыскании арендной платы за земельный участок и расторжении договора. Однако письмо вернулось, т. к. истек срок хранения.

Ответчиком никаких мер по погашению задолженности предпринято не было.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» указано следующее: по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом представлены документы, подтверждающие направление уведомления о досрочном расторжении спорного договора в связи с нарушением его условий по оплате.

Указанные обстоятельства не оспорены ответчиком.

С учетом вышеустановленных обстоятельств и норм права суд приходит к выводу об обоснованности заявленного истцом требования о расторжении договора и необходимости его удовлетворения.

Доводы ответчика о том, что на земельном участке располагается недвижимое имущество, что является препятствием для расторжения договора, суд признает необоснованными.

Как установлено судом и не опровергнуто ответчиком согласно акта осмотра от 30.08.2017 на земельном участке находится автозаправочная станция,  расположено 3 некапитальных строения общей площадью не более 12 кв.м.

Исходя из технического паспорта от 10.07.2008, на земельном участке располагается АЗС контейнерного типа, состоящее из трех нежилых помещений – блок управления лит.А, блок хранения лит. Б, блок хранения лит. В, площадью 8,4 кв.м, 13,4 кв.м, 13,4 кв.м соответственно, материал стен, кровли, перекрытий – металлический, фундамент бетонный.

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Учитывая назначение и особенности гражданского оборота недвижимости, Гражданский кодекс и Закон о регистрации предусматривают осуществление государственной регистрации вещных прав и сделок только в отношении объектов, имеющих признаки, установленные статьей 130 Гражданского кодекса.

Частью 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в ЕГРП, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Достоверность государственного реестра означает также бесспорность принадлежности объекта, на который зарегистрированы вещные права, к недвижимому имуществу. Иное свидетельствует о недостоверности реестра.

Однако произведенная государственная регистрация является единственным подтверждением прав на недвижимое имущество и сделок с ним до тех пор, пока не будут внесены иные сведения в закрепленном законом порядке.

Как установлено судом, право собственности ответчика сооружение АЗС контейнерного типа не зарегистрировано в ЕГРП за ответчиком.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

В нарушение ст.65 АПК РФ доказательств получения разрешительной документации, строительства объекта с соблюдением градостроительных норм и правил ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у спорного объекта, расположенного в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности признаков недвижимости.

Расходы по государственной пошлине по иску в размере 13682 руб. следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку истец при подаче иска освобожден от ее уплаты на основании ст.33.37 НК РФ.

Руководствуясь ст. 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка №218/168 от 15.04.1998г.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Аккумулятор" в пользу Администрации муниципального района Волжский Самарской области 615225 руб. 25 коп., в т.ч. 522616 руб. 45 коп. – основной долг, 92608 руб. 80 коп. – неустойка. В остальной части требований отказать.

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Аккумулятор" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 13682 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

П.В. Селиваткин