АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12473/2018

г. Владивосток

24 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Алимовой О.А., рассмотрев исковое заявление Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511004094, ОГРН 1022500859600) к Открытому акционерному обществу "Примснабконтракт" (ИНН 2536008492; ОГРН 1022501288600), обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный парк Уссурийск» (ИНН 2511094010, ОГРН 1152511002775) о взыскании солидарно задолженности

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 15.04.2019 №1735, удостоверение

от ОАО "Примснабконтракт"- не явился, извещен;

от ООО «Промышленный парк Уссурийский» – не явился, извещен;

установил:

Администрация Уссурийского городского округа Открытое акционерное общество "Примснабконтракт"; Открытое акционерное общество "Примснабконтракт", ООО «Промышленный парк Уссурийский»  с иском о взыскании 1 124 164, 12 руб. солидарно, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка № 26251 от 09.06.2003 (земельный участок с кадастровым номером 25:34:017402:0008) в размере 344 555 руб. 89 коп., пени за просрочку платежей в размере 779 608 руб.23коп. (в редакции принятых судом уточнений на основании ст. 49 АПК РФ).

Определением от 03.12.2018 судом изменен процессуальный статус третьего лица - ООО «Промышленный парк Уссурийский» на соответчика. 

ОАО "Примснабконтракт", ООО «Промышленный парк Уссурийский» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствии.

Истец требования поддержал, настаивает на их удовлетворении.

ОАО «Примснабконтракт» в письменном отзыве не оспаривая наличия задолженности, заявил о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Ответчик, ООО «Промышленный парк Уссурийский» требования оспорил, указал, что фактически принял права и обязанности по договору аренды, не включающие обязанность по оплате задолженности по арендным платежам  и штрафным санкциям ОАО «Примснабконтракт», возникшим до даты регистрации, то есть до 26.09.2017. Указал, что в дополнительном соглашении №1/2651 от 01.11.2017 также отсутствуют условия о переводе спорного долга на нового арендатора. Полагает, что сама по себе сделка перенайма, предметом которого является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды не является безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма. В подтверждение своей правовой позиции сослался также на судебную практику. Полагает, что истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия в адрес последнего не направлялась.

Исследовав материалы дела, судом установлено, что 09.06.2003 администрацией муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район (в настоящее время – Администрация Уссурийского городского округа) (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Примснабконтракт» (арендатор) заключен договор № 2651 аренды земельных участков из земель поселений с кадастровыми номерами 25:34:017402:0007, 25:34:017402:0008,25:34:017402:0009, находящихся по адресу: 

<

...>, в границах размещения филиала открытого акционерного общества «Примснабконтракт», общей площадью 71,9843 га, сроком с 19.09.2002 по 19.09.2027 (пункты 1.1, 2.1 договора).

Пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается в размере ставки земельного налога для 11 экономического района и составляет в 2003 году 3 145 714 рублей, вносимых ежеквартально равными долями в срок до 15 числа последнего месяца квартала; арендная плата начисляется с 01.07.2002.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы

Пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена выплата неустойки из расчета 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с актом приема-передачи от 13.02.2007 арендодатель принял, а ответчик как арендатор передал участок площадью 1,4742 га с кадастровым номером 25:34:017402:0007.

24.07.2017 г. между ОАО «Примснабконтракт», в качестве продавца, и ООО «ПП УССУРИЙСКИЙ» в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи, согласно которому на основании Протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 от 20.07.2017 г. в электронной форме путем проведения открытого аукциона с закрытой формой представления предложений о цене по продаже имущества ОАО «Примснабконтракт», признанного банкротом и находящегося в процедуре конкурсного производства, было продано недвижимое имущество, в том числе и права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017402:0008 площадью 221 914,25 кв.м.

В силу подп. 11 п. 1.1.1 ОАО «Примснабконтракт» переуступило права аренды по договору аренды от 09.06.2003 №2651, земельный участок, общей площадью 221 914,25 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под территорию отвала осадков и отходов. Кадастровый номер: 25:34:017402:0008, адрес объекта: 

<

...>.

Согласно п. 4.1 договора, права аренды на имущество, указанное в п. 1.1.1 возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в установленном законодательством РФ порядке.

Государственная регистрация перехода права аренды земельного участка состоялась- 26.09.2017.

Как следует из пояснений истца, о том, что состоялась переуступка права аренды земельного участка, администрация узнала из письма ООО «Промышленный парк» от 19.10.2017 №619, в связи с чем, между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №1/2651 от 01.11.2017.

Согласно записи ЕГРН №25:34:017402:8-25/005/2018-4, дополнительное соглашение от 01.11.2017 №1/2651 зарегистрировано – 19.01.2018.

В материалы дела представлен ответ Управления Росреестра по Приморскому краю от 29.04.2019 №13-0496, согласно которому   отсутствие записи ЕГРН №25:34:017402:8-25/005/2018-4 от 19.01.2018 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2017 №1/2651, 25:34:017402:8-25/005/2017-1 от 26.09.2017 о государственной регистрации договора (уступки требований) от 24.08.2017 связано с тем, что составом сведений выписок ЕГРН не предусмотрено указание данной информации, форма и состав сведений которых утверждены Приказами Минэкономразвития от 20.06.2016 №378 и от 25.12.2015 №975.

06.04.2018 истцом в адрес конкурсного управляющего ОАО «Примснабконтракт» направлено требование об уплате основного долга по договору аренды и неустойки, однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

Представленными в материалы дела документами установлено, что 24.07.2017 ОАО «Примснабконтракт»" в качестве арендатора и ООО «Промышленный парк Уссурийский» в качестве нового арендатора заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.06.2003 №2651.

Пунктом 11 договора от 24.07.2017 стороны установили, что ОАО «Примснабконтракт» уступает все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.06.2003 №2651. В отношении данного объекта настоящий договор заключается на весь срок действия договора аренды земельного участка от 09.06.2003 № 2651 (срок с 28.07.2003 по 19.09.2007).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В данном случае Общество передало свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 09.06.2003 ООО «Промышленный парк Уссурийский» без согласия Администрации (п. 4.3.5 договора и пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

И кроме того, условиями заключенного договора передачи прав и обязанностей по договору аренды не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального арендатора, а равно первоначальный арендатор не освобожден от исполнения обязательств, то в соответствии со ст. 391 ГК РФ старый и новый арендаторы несут солидарную обязанность по внесению арендных платежей.

Таким образом, принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, связанные с тем, что права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.06.2003 №2651, принадлежавшие ОАО «Примснабконтракт», впоследствии перешли к ООО «Промышленный парк Уссурийский», условия п. 11 договора от 24.07.2017 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды №2651, изложенную выше правовую позицию Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу о наличии солидарной ответственности ОАО «Примснабконтракт» и ООО «Промышленный парк Уссурийский» за уплату спорной задолженности по арендной плате и пени за спорный период.

При рассмотрении настоящего спора, судом также учитывается правовая позиция, изложенная в  Постановлении Президиума ВАС РФ от 01 октября 2013 года N 3914/13 по делу N А06-7751/2010, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и применительно к п. 1 ст. 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

В силу пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Факт пользования ответчиками в спорный период переданным в аренду земельным участком подтверждается самим договором аренды земельного участка от 09.06.2003 №2651, договором  о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.07.2017, дополнительным соглашением №1/2651 от 01.11.2017 и ответчиками не оспаривается.

Принимая во внимание, что условия договора аренды за весь период аренды не исполнены ни арендатором ОАО «Примснабконтракт» ни новым арендатором и ООО «Промышленный парк Уссурийский», факт ненадлежащего исполнения обязательств ответчиками в рамках договора аренды от 09.06.2003 №2651 подтвержден материалами дела, суд приходит к выводу о наличии неисполненной солидарной обязанности ответчиков перед истцом по оплате арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 25.09.2017.

Доказательств отсутствия задолженности ответчиками не представлено, в связи с чем, суд с учетом положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ, приходит к выводу о взыскании солидарно с Общества с ограниченной ответственностью ОАО «Примснабконтракт» и ООО «Промышленный парк Уссурийский» задолженности в размере 344 555, 89 рублей.

Довод ООО «Промышленный парк Уссурийский» о несоблюдении  истцом претензионного порядка урегулирования спора, судом не принимается, поскольку стороны несут солидарную ответственность, в связи с чем, достаточно предъявления претензии в адрес первоначального  арендатора.

Как усматривается из материалов дела, условиями договора об уступке права аренды спорного земельного участка от 24.07.2017 определен порядок исполнения договора и расчетов между сторонами, тогда как претензионный порядок разрешения спора последним не установлен.

Доводы ООО «Промышленный парк Уссурийский» со ссылками на судебную практику по иным делам, судом не принимается во внимание, поскольку обстоятельства, установленные приведенными судебными актами, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.

Истцом также заявлено требование о солидарном взыскании с ответчиков неустойки в сумме 779 608,23 рублей за период с 16.03.2016 по 13.08.2018 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиками обязательств по внесению арендных платежей. 

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена выплата неустойки из расчета 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

При этом, ответчики заявил ходатайство о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Как указано в пункте 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 №293-0, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Исследовав материалы дела, суд полагает чрезмерно завышенной установленный в договоре размер неустойки.

Принимая во внимание сумму задолженности, период просрочки исполнения обязательств, исходя из сохранения баланса интересов сторон, а также учитывая, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то есть до 37 923,25 руб.

Указанная сумма подлежит взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ. 

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат в связи с явной несоразмерностью предъявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате госпошлины относят на ответчика с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», согласно которому в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать солидарно с Открытого акционерного общества "Примснабконтракт" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), Общества с ограниченной ответственностью «Промышленный парк «Уссурийский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму основного долга в размере 344 555 (триста сорок четыре тысячи пятьсот пятьдесят пять) рублей 89 копеек, неустойку в размере 37 923 (тридцать семь тысяч девятьсот двадцать три) рубля 25 копеек.

В остальной части требований отказать.

Взыскать солидарно с Открытого акционерного общества "Примснабконтракт" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), Общества с ограниченной ответственностью «Промышленный парк «Уссурийский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 248 (восемь тысяч двести сорок восемь) рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Кобко Е.В.