АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-13199/2023

г. Краснодар

08 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя –  общества с ограниченной ответственностью                    «Автопорт-Т» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность           от 09.01.2023), в отсутствие представителей ответчика – комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества                             с ограниченной ответственностью «Автопорт-Т» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 по делу № А53-13199/2023, установил следующее. 

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) подал                в Арбитражный суд Ростовской области иск к обществу с ограниченной ответственностью «Автопорт-Т» (далее – общество) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0007042:41 площадью застройки 1343,7 кв. м, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0007042:28 площадью 2845 кв. м, местоположение которого определено относительно находящегося в границах участка ориентира с почтовым адресом: 

<

...>, относящемся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства автосалона (далее – объект незавершенного строительства, земельный участок). Возбуждено производство по делу № А53-13199/2023. 

Общество обратилось Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к комитету о признании незаконным изложенного в письме от 06.03.2023 № 60.04.5/2122 решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый трехлетний срок. Возбуждено производство по делу № А53-14663/2023. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2023 по ходатайству сторон дела № А53-13199/2023, А53-14663/2023 объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен № А53-13199/2023. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2023 оспариваемое решение комитета признано незаконным. Комитет присужден к подготовке и направлению обществу проекта договора аренды земельного участка на 3 года. С комитета в пользу общества взыскано 3000 рублей расходов на уплату государственной пошлины. Обществу возвращены из федерального бюджета 3000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины. В удовлетворении иска комитета отказано. Решение суда мотивировано следующим. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу на праве собственности. Общество имеет право на заключение договора аренды земельного участка для завершение строительства. Основания для изъятия объекта незавершенного строительства и его продажи с публичных торгов отсутствуют. Оспариваемое  решение комитета об отказе в заключение договора аренды не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2023 отменено. Объект незавершенного строительства изъят у общества путем его продажи с публичных торгов. В удовлетворении заявления общества отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства автосалона и находится у него в фактическом арендном пользовании с 2009 года. В 2019 году общество реализовало право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства, заключив в этих целях договор от 15.10.2019 № 19-175 аренды земельного участка на три года до 15.10.2022. Длительное время объект незавершенного строительства находится в состоянии фундамента с четырехпроцентной степенью готовности. У общества отсутствует право на повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Изложенное в письме от 06.03.2023 № 60.04.5/2122 оспариваемое решение комитета об отказе в заключение нового договора аренды является законным. Комитет своевременно (в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды) реализовал право на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и его реализации путем продажи с публичных торгов. Объективные препятствия для освоения земельного участка не доказаны и правового значения не имеют.    

Общество, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), настаивает на несоответствии выводов суда апелляционной инстанции установленным по делу фактическим обстоятельствам. Общество имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Оно не могло своевременно завершить строительство по не зависящим от него обстоятельствам. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзывы на нее, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании постановления администрации города Таганрога № 539 от 03.03.2009 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 15.12.2009 № 840 аренды земельного участка для строительства автосалона. Срок договора установлен до 03.03.2014. Обществу выдано разрешение на строительство автосалона № RU61311000-40 со сроком действия до 11.02.2014 (продлено до 30.12.2014). 

Государственная регистрация права собственности общества на возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства осуществлена 03.10.2014 (запись с номером регистрации 61-61-42/125/21014-352). По заявлениям общества с ним дважды заключались договоры от 02.12.2014, от 15.10.2019 аренды земельного участка со сроками до 19.11.2019 и до 15.10.2022 для завершения строительства. В период действия договоров аренды строительство не завершено. 

Расположенный в границах земельного участка объект незавершенного строительства имеет степень готовности 4 процента. В составленном специалистами комитета акте обследования от 28.02.2023 и фотоматериалах к нему отражено наличие на земельном участке столбчатого фундамента и металлоконструкции, произрастание травы, отсутствие активного строительства. 

Общество в 2023 году обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Письмом от 06.03.2023 № 60.04.5/2122 комитет известил общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка  в аренду без проведения торгов. Комитет указал на возможность однократного на 3 года предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов. Продление срока такого договора было возможным при условии обращения арендатора с соответствующим заявлением в период срока аренды. Общество обратилось в комитет с заявлением по истечении этого срока. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения сторон в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой                           и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) допускается прекращение права собственности на имущество при его (права) утратев предусмотренных законом случаях (пункт 1 статьи 235). Одним из таких случаев является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235). Расположенные на таком участке объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды, как заключенного по результатам аукциона (пункт 1 статьи 239.1), так и заключенного без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, которое не было завершено (пункт 6 статьи 239.1). 

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса). 

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося                                    в публичной собственности, на торгах в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Одним из исключений из этого правила является случай нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства. В этом случае договор аренды заключается без проведения торгов однократно в целях завершения строительства с собственником объекта незавершенного строительства если в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6).

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) не распространяются на случаи заключения договора аренды публичного земельного участка до 01.03.2015 (пункт 33 статьи 34, статья 35 Закона № 171-ФЗ).

Если государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на находящемся в публичной собственности земельном участке, или предоставление этого участка в аренду осуществлены до 01.03.2015, то собственник такого объекта также вправе приобрести такой участок в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Данные положения применяются в случае, если в соответствии с ними ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ). 

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта                      не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ  (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022). 

Названные нормативные положения преследуют цель определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды. Продажа такого объекта с публичных торгов возможна в случае реализации его собственником права на однократное заключения договора аренды земельного участка без проведения торговдля завершения строительства. Повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства возможно только в случае необращения уполномоченного органа в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и нашла отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023. 

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся         в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанций обоснованно заключил о следующем. Земельный участок находился в аренде общества с 2009 года. После 01.03.2015 общество однократно реализовало предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ право на заключение договора аренды земельного участка на три года без проведения торгов для завершения строительства. До истечения срока заключенного в 2019 году договора аренды общество не обращалось в комитет с заявлением о пролонгации этого договора на основании частей 3, 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Строительство автосалона не завершено. Срок действия разрешения на строительство истек. Общество с необходимой степенью достоверности не подтвердило связь нарушения срока строительства с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. 

Комитет как представитель публичного собственника земельного участка своевременно (в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды от 15.10.2019) обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. У общества отсутствует право на повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства автосалона. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 оставить                   без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                             В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин