Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-35068/2023

10 апреля 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (адрес: 191124, Санкт-Петерубрг, ул. лафонская, д.6, лит.А, ОГРН 

<

***>);

ответчики: 1) индивидуальный предприниматель Жукофф Ольга Владимировна (адрес: 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д.34, кв.24, ОГРНИП 316784700200584); 2) судебный пристав-исполнитель ОСП Центрального р-на ГУ ФССП СПб Сиротская Марина НиколаевнаРоссия 191015, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Суворовский пр-кт, д. 34, кв. 24; Россия 191028, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Кирочна, д. 10; Россия 191028, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 10; Россия 190121, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,, БОЛЬШАЯ МОРСКАЯ УЛ, Д. 59, ЛИТЕРА А, Главное управление Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу в лице отдела судебных приставов по Центральному району (адрес: Россия 191028, Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 10);

третьи лица: 1) Государственное казенное учреждение Ленинградской области "Управление автомобильных дорог Ленинградской области"; 2) Комитет по дорожному хозяйству Ленинградской области; 3) Общество с ограниченной ответственностью "Геосервис"; 4) общество с ограниченной ответственностью "Медиа Простор", 5) Государственное казенное учреждение Ленинградской области «Дирекция дорожного строительства»; 

об изъятии земельных участков,

при участии: 

- от истца: ФИО3 (доверенность от 25.10.2024),

- от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 04.07.2024). 2, 3 - не явились, извещены;

- от третьих лиц: 1-4 не явились, извещены; 5) ФИО5 (доверенность от 18.04.2024),

- эксперт ФИО6 (по паспорту),

установил:

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальном предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель), судебному приставу-исполнителю Отдела судебных приставов по Центральному району ГУФССП по Санкт-Петербургу ФИО2 (далее - судебный пристав), Главному управлению Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу в лице отдела судебных приставов по Центральному району (далее - Служба) с требованием об изъятии в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:66, площадью 16 902 кв.м, с выплатой ФИО1 возмещения за изымаемое недвижимое имущество согласно отчету об оценке размера возмещения №248/ОЦ-22 от 17.11.2022, выполненному ООО «Геосервис» по состоянию на 16.11.2022, в размере 18 152 580 руб. в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу; изъятии в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:52, площадью 5660 кв.м, с выплатой ФИО1 возмещения за изымаемое недвижимое имущество согласно отчету об оценке размера возмещения № 153/ОЦ-22 от 05.09.2022, выполненному ООО «Геосервис» по состоянию на 02.09.2022, в размере 54 525 404 руб. в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу; о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:66 площадью 16902 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли АОЗТ «Выборгское» и на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:52 площадью 5660 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, автодорога М - 18 «Кола», 12+500 км; об обязании ФИО1 освободить земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:0612001:66 и 47:07:0612001:52 не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Ленинградской области на земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:0612001:66 и 47:07:0612001:52; об обязании судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Центральному району Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу ФИО2 снять ограничение в виде запрета на совершение действий по регистрации с земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:52, наложенного на основании постановления от 18.07.2022 №439794361/7819.

Дело принято к производству судьей Целищевой Н.Е. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены государственное казенное учреждение Ленинградской области «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» (далее – Ленавтодор), Комитет по дорожному хозяйству Ленинградской области (далее – Комитет), общество с ограниченной ответственностью «Геосервис» (далее – Геосервис).

Определением суда от 26.11.2023 производство по делу приостановлено в связи с проведением по ходатайству ответчика судебной экспертизы по вопросам:

1.1. каков размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:66, площадью 16 902 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли АОЗТ «Выборгское»?

1.2. каков размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:52, площадью 5600 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение предприятий розничной торговли (киосков, магазинов, павильонов, торговых комплексов, рынков), расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, автодорога М-18 «Кола», 12+500 км?

Проведение экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Центр независимой оценки и экспертизы «Биллион» ФИО7.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО8 от 11.12.2023 в связи с назначением Целищевой Н.Е. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, дело передано в производство судье Варениковой А.О.

В арбитражный суд 19.02.2024 поступило заключение эксперта №Б-01/02 от 15.02.2024, автономной некоммерческой организации «Центр независимой оценки и экспертизы «Биллион» с приложением счета на оплату, в связи с чем определением суда от 19.03.2024, производство по делу было возобновлено. 

Учреждение ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы по аналогичным вопросам, ранее поставленным на разрешение эксперта в заключении организации «Центр независимой оценки и экспертизы «Биллион» ФИО7 №Б-01/02 от 15.02.2024, представило списки экспертных учреждений, которым может быть поручено проведение экспертизы, пояснило что, рыночная стоимость объектов оценки значительно искажена, отсутствуют корректировки на такие важные ценообразующие факторы как местоположение и инженерные коммуникации, не проведен анализ рынка объекта оценки. Также Учреждение ходатайствовало о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Государственное казенное учреждение Ленинградской области «Дирекция дорожного строительства» (далее – Дирекция), поскольку на основании распоряжения Правительства Ленинградской области от 15.03.2024 №131-р, финансирование расходов, связанных с изъятием объектов недвижимости для государственных нужд Ленинградской области, будет осуществляться Дирекцией.

Суд, в порядке установленном ст. 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Государственное казенное учреждение Ленинградской области «Дирекция дорожного строительства». Помимо этого к участию с деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Медиа Простор».

С учетом мнения сторон суд определением от 30.07.2024 поручил проведение повторной экспертизы по тем же вопросам эксперту ООО «Прока» ФИО9

В арбитражный суд 05.09.2024 поступило заключение эксперта №ЭЗ 222/09/2024 от 30.07.2024, ООО «ПроКа» с приложением счета на оплату, в связи с чем производство по делу судом было возобновлено. 

Учреждение, изучив заключение эксперта, ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы по аналогичным вопросам, ранее поставленным на разрешение эксперта ООО «ПроКа» ФИО9, просило признать заключение эксперта ФИО9 №ЭЗ 322/09/2024 недопустимым доказательством, выбор экспертного учреждения осуществить на основании ранее полученных судом коммерческих предложений, денежные средства в сумме 160 000 руб., находящиеся на депозите суда не перечислять ООО «Прока» в счет оплаты экспертизы, использовать денежные средства в качестве средств для оплаты последующей повторной экспертизы.

Судом был дважды вызван в судебное заседание эксперт ФИО9 для дачи пояснений по заключению. Учитывая, что эксперт дважды не явился в судебное заседание для дачи пояснений по заключению, суд, обсудил представленное заключение с представителями сторон в отсутствие эксперта и пришел к выводу о невозможности использования заключения в качестве надлежащего доказательства по делу ввиду следующего. В заключении эксперт не обосновал критерии подбора объектов-аналогов, не обосновал ограничение выборки, при том, что в том диапазоне, в котором были подобраны объекты-аналоги, имеется достаточное количество земельных участков, которые могли быть использованы при сопоставлении рыночных цен. Произведенные экспертом корректировки не являются объективными, а качественные характеристики оцениваемых земельных участков существенно завышены. В частности, применительно к объекту оценки с кадастровым номером 47:07:0612001:66 эксперт указал, что к указанному участку имеется прямой доступ с земель общего пользования, тогда как согласно имеющимся в материалах дела фотоматериалам съезд к участку невозможен ввиду обустройства по обочине вдоль дороги дорожного ограждения. Также эксперт указал недостоверные данные о наличии коммуникаций, указав на наличие газопровода и водопровода. Используемые экспертом объекты аналоги по отношению к названному земельному участку, расположены в населенном пункте, в отношении них проведены работы по благоустройству, что не учтено при применении соответствующих корректировок. Также эксперт не обосновал применение в качестве объектов-аналогов земельных участков существенно отличающихся по площади от объекта оценки. Применительно к участку с кадастровым номером 47:07:0612001:66, площадью 16 902 кв.м, относящимся к землям сельхозназначения, экспертом в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки промышленности и торговли.

С учетом мнения сторон и с согласия истца и третьих лиц, присутствовавших в судебном заседании, определением суда от 11.02.2025проведение повторной экспертизы поручено эксперту ФИО6

Заключение эксперта ФИО6 №ЭЗ А56/35068/2023/1 поступило в материалы дела.

Определением от 11.03.2025 судебное заседание по делу возобновлено.

Судебный пристав-исполнитель, Служба, Ленавтодор, Комитет по дорожному строительству, Геосервис, ООО "Медиа Простор", извещенные о дате и времени в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании 08.04.2025 эксперт дал пояснения по заключению, ответил на вопросы суда и сторон.

Представители истца и Дирекции поддержали требования в полном объеме, настаивали на выплате компенсации на основании отчета об оценке размера возмещения №248/ОЦ-22 от 17.11.2022, выполненного ООО «Геосервис» по состоянию на 16.11.2022.

Ответчик полагал, что с учетом выкупа объектов в 2025 году размер стоимости изымаемых земельных участков должен определяться на основании заключения эксперта Зань.Е.А.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 09.12.2021 № 749-р «Об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд Ленинградской области в целях размещения линейного объекта регионального значения «Транспортная развязка на Мурманском шоссе для подъезда к ТПУ «Кудрово» (по титулу «Строительство подъезда к ТПУ «Кудрово» с реконструкцией транспортной развязки на км 12+575 автомобильной дороги Р-21 «Кола»)» (далее - Распоряжение) в целях размещения линейного объекта регионального значения «Транспортная развязка на Мурманском шоссе для подъезда к ТПУ «Кудрово» (по титулу «Строительство подъезда к ТПУ «Кудрово» с реконструкцией транспортной развязки на км 12+575 автомобильной дороги Р-21 «Кола») подлежат изъятию для государственных нужд Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:66 площадью 16 902 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:52 площадью 5660 кв.м.

Согласно сведениям, содержащимся в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:66, площадью 16902 кв.м, категория земель: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли АОЗТ «Выборгское; земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:52, площадью 5660 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение предприятий розничной торговли (киосков, магазинов, павильонов, торговых комплексов, рынков), расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, автодорога М -18 «Кола», 12+500 км.

Истцом подготовлено письмо-уведомление № 18-10485/2022 о принятом Распоряжении и направлено в адрес Ответчика 24.10.2022.

Письмо-уведомление было получено Ответчиком 05.11.2022. Однако ответ от предпринимателя на указанное уведомление не поступил.

Кроме того, истцом проведена оценка размера возмещения за изымаемые земельные участки. Согласно отчету об оценке размера возмещения № 153/ОЦ-22 от 05.09.2022, выполненному ООО «Геосервис», по состоянию на 02.09.2022 размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:52, площадью 5660 кв.м, составляет 54 525 404 руб., размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:66, составляет 18 152 580 руб. 

Проекты соглашений об изъятии земельных участков по указанной цене были направлены предпринимателю 29.11.2022 письмом №18-11831/2022 и 24.11.2022 письмом №18-10485/2022.

Между тем, соглашения заключены не были.

Более того, согласно сведениям, содержащимся в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:52, подлежащий изъятию для государственных нужд Ленинградской области, судебным приставом-исполнителем ФИО2 наложено ограничение в виде запрета на совершение действий по регистрации на основании постановления от 18.07.2022 № 439794361/7819. Указанное обстоятельство является препятствием для осуществления процедуры изъятия объекта недвижимого имущества для государственных нужд Ленинградской области и дальнейшего строительства линейного объекта регионального значения «Транспортная развязка на Мурманском шоссе для подъезда к ТПУ «Кудрово» (по титулу «Строительство подъезда к ТПУ «Кудрово» с реконструкцией транспортной развязки на км 12+575 автомобильной дороги Р-21 «Кола»).

Ссылаясь на изложенное, истец обратился в суд с иском о принудительном изъятии для государственных нужд Ленинградской области земельного участка, в отношении которого Правительством Ленинградской области принято решение об изъятии, и (или) расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости, а также с требованием об обязании судебного пристава-исполнителя снять ограничение с земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:52.

Ответчик не оспаривал само право на изъятие земельных участков, однако полагал, что размер убытков, обусловленных изъятием земельных участков, должен быть установлен с учетом проведенной экспертизы.

Оценив в соответствии с требованиями процессуального законодательства представленные сторонами доказательства, суд считает требование подлежащим удовлетворению частично ввиду следующего.

Согласно части 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В пункте 1 ст. 279 ГК РФ сказано, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с подп. 2 ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Статьей 62 ЗК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 13 статьи 56.10 ЗК РФ возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации.

В силу пп. 1, 2, 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера такого возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

В пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, указано, что выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Судом установлено, что принадлежащие предпринимателю на праве собственности земельные участки подлежат изъятию для государственных нужд в целях строительства автомобильной дороги.

Между истцом и ответчиком отсутствует спор о необходимости выплаты Обществу возмещения за изъятие земельных участков, однако имеется спор относительно размера, обусловленного изъятием земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизы по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Как было указано ранее, по ходатайству сторон судом было назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков и убытков, причиненных их изъятием.

В суд поступило заключение эксперта №ЭЗ А56/35068/2023/1.

Истцом представлены возражения по проведенной экспертизе. В частности, истец указал, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:52 экспертом не проведена корректировка на местоположение со ссылкой на то, что корректировка для участков, расположенных в переделах 10 км от КАД не нужна; у объекта-аналога №1 коммуникации описаны неверно. Корректировка на электроснабжение введена, но по найденному объявлению ее нет; объект-аналог № 2 находится на Пулковском шоссе, вблизи аэропорта, имеет твердое покрытие и используется по существующую автостоянку. Вместе с тем, корректировки по данным параметрам не вводились; объект-аналог №3 имеет ограждение, находится за шумозащитным экраном и при этом имеет слишком маленькую площадь для объективного сравнения. Использование такого аналога будет отличаться от объекта оценки; объект-аналог № 4 имеет завышенную стоимость, так как по местоположению сопоставим с объектом аналогом №2, при этом, объект аналога №2 расположен на 1 -й линии и имеет больше улучшений. Также следует отметить, что цена объекта аналога №4 выше, чему объекта аналога №1. При этом у объекта оценки нет свободного подъезда, так как он находится в границах другого участка, что уменьшает тем самым его ценность, т.к. существует риск необходимости установления сервитута в будущем или покупки части соседнего участка для въезда. Корректировка по данному параметру экспертом не применяется.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:66 все использованные объекты аналоги в расчете представляют сбой земельные участки промышленного назначения или населенных пунктов. Объект оценки относится к землям сельскохозяйственного назначения, на данный момент некорректно относить его к земельным участкам промышленного назначения в виду невозможности перевода его в данную категория с учетом анализа градостроительной документации. Также экспертом не введена корректировка на местоположение со ссылкой на то, что корректировка для участков, расположенных в переделах 10 км от КАД, не нужна, вместе с тем, объекты-аналоги №3,4 находятся в черте города, в направлении Московского шоссе в зоне плотной застройки. Объект №2 расположен на Мурманском шоссе (в 8 км от города) и в ближайшем окружении имеет достаточно много незастроенных участков сельскохозяйственного назначения. Ближайший населенный пункт - деревня Разметелево (2820 человек) в 3 км от участка. Наблюдается несоответствие в данных по инженерной обеспеченности участка, а именно: у объекта-аналога №2 не указаны водоотведение, наличия ТУ и договора на проектирования газоснабжения и внутриквартальные дороги.

В судебном заседании 08.04.2025 эксперт ФИО6, предупрежденная об уголовной ответственности в соответствии с требованиями процессуального законодательства, дала пояснения и ответы на вопросы сторон. В частности, эксперт пояснила, что в отношении земельных участков, расположенных в пределах 10 км от КАД, независимо от им местоположения (юг, север и т.п.) имеют одну и ту же стоимость. Согласно Справочнику оценщика, под ред. ФИО10, коэффициент корректировки в этом случае равен 1, т.е. введение корректировка не требуется.

Применительно к доводам истца по объекту-аналогу № 1 эксперт пояснил, что указанный объект находится в черте города и, соответственно, городские коммуникации идут по границе участка, что означает потенциальную возможность упрощенного подключения коммуникаций. Согласно данным СтатРиэлт (стр. 104 Заключения эксперта), земельный участок при обеспечении центральной электроэнергией 380-400 В имеет коэффициент обеспеченности - 1,14. Указанный коэффициент отражен в таблице эксперта, на стр. 97 Заключения.

Применительно к объекту-аналогу №2 эксперт указал, что указанный объект-аналог расположен в границах Всеволожского района Ленинградской области и города Санкт-Петербурга, соответственно, его местоположение аналогично объекту оценки и корректировка не требуется. Также эксперт указал, что из публичной кадастровой карты не следует, что на участке имеется асфальтовое покрытие, об этом не указано и в самом объявлении.

Применительно к объекту-аналогу №3 эксперт применил корректировку (-37%) на различия в площади объекта-оценки и объекта-аналога № 3 (стр. 96 Заключения эксперта). Также эксперт пояснил, что ею проведена выборка всех подходящих по характеристикам объектов-аналогов. Согласно выборке представлены объекты в ценовом диапазоне от 3000 руб. до 30 000 руб. Для проведения экспертизы экспертом взяты объекты-аналоги в среднем ценовом диапазоне. Цена за кв.м. объекта-аналога № 3 составляет 13 438 руб., что близко к среднему значению диапазона стоимости предложений за 1 кв.м. земельных участков для торгового использования в районе местоположения объекта-оценки. То же касается и объекта-аналога №4.

Отклоняя доводы истца об отсутствии корректировки на доступность земельного участка, эксперт пояснила, что введение корректировки не требуется, поскольку земельный участок не изолирован от подъезда. Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:52, принадлежащий на праве собственности Ответчику, расположен внутри другого земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:66, также принадлежащего на праве собственности Ответчику и также изымаемого для государственных нужд в рамках настоящего дела. Земельный участок с КН 47:07:0612001:66 имеет свободный проезд к дорогам общего пользования, через указанный земельный участок и осуществляет доступ к объекту оценки.

Относительно доводов истца по участку с кадастровым номером 47:07:0612001:66 эксперт пояснила, что все используемые ей объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, как и объект оценки. Причем именно вид разрешенного использования земельного участка является критерием для подбора объектов-аналогов. Также следует отметить, что согласно Правилам землепользования и застройки спорный участок включен в зону промышленных объектов.

Применительно к объекту -аналогу № 2 эксперт пояснила, что на участок получена мощность 150 КВт, что позволяет использовать напряжение 380-400 В. Согласно данным СтатРиэлт (стр. 62 Заключения эксперта), земельный участок при обеспечении центральной электроэнергией 380-400В имеет коэффициент обеспеченности 1,14. Указанный коэффициент отражен в таблице эксперта. Также в объявлении указано, что на территории зоны уже подключено электричество, построены внутриквартальные дороги, сделано водоотведение, получены ТУ на газ, заключен договор на проектирование и строительство газопровода.

Применительно к объекту-аналогу №4, из объявления в отношении указанного объекта следует, что коммуникации к земельному участку не подведены. Согласно данным СтатРиэлт (стр. 62 Заключения эксперта), необеспеченный инженерными коммуникациями участок имеет коэффициент обеспеченности - 1. Указанный коэффициент отражен в таблице эксперта, на стр. 55-56 Заключения.

Заслушав пояснения экспертов, рассмотрев экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что подобранные экспертами объекты-аналоги и произведенные корректировки, в том числе на местоположение спорного объекта и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, являются обоснованными, а выводы, построенные на основании этих данных – достоверными.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Представленное в материалы дела заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества – земельных участков. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение, транспортную доступность и прочие - оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы экспертов, не доказывают наличие в экспертных заключениях дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости объектов. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленные заключения по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключения отражают все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, являются надлежащими доказательствами по делу, которое может быть использовано для установления размера убытков, обусловленных изъятием земельных участков.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:66 должен составлять 45 270 441 руб., за земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:52 - 83 189 907 руб.

В исковом заявлении истец указывает на необходимость оплаты стоимости земельных участков в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

От участников процесса возражений относительно предложенного срока выплаты стоимости возмещения за изымаемые участки не представлено, в связи с чем суд полагает возможным установить для исполнения судебного акта именно указанный срок.

Также истцом заявлено требование о прекращении права собственности предпринимателя на земельные участки.

Согласно ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

Пунктом 10 ст. 60 указанного Федерального закона установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, изъятые для государственных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти. Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе на земельные участки, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.

В соответствии с п. 1 ст. 56.11. Земельного кодекса РФ, вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 56.11. Земельного кодекса РФ, в случае, если вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают после предоставления указанного возмещения.

С учетом изложенного выплата истцом ответчику возмещения является основанием для внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации прекращения права собственности ответчика на исходные земельные участки и исключения из ЕГРН сведений об этих земельных участках, внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки, изымаемые для государственных нужд; основанием для внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ответчика на остающиеся у него земельные участки.

С учетом изложенного подлежит также удовлетворению и требование истца об обязании предпринимателя освободить земельные участки в течение 20 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Ленинградской области. Возражений от ответчика на указанное требование не поступило.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об обязании судебного пристава-исполнителя снять ограничения в виде запрета на совершение действий по регистрации с земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:52.

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов определяются положениями Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве, Закон №229-ФЗ).

В силу статьи 2 Закона №229-ФЗ задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях, - исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Частью 2 статьи 4 №229-ФЗ предусмотрено, что одним из принципов осуществления исполнительного производства является своевременность совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения.

Согласно части 1 статьи 64 Закона №229-ФЗ исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - Постановление №50) перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона N 229-ФЗ, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона №229-ФЗ), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении его регистрационных действий).

В рассматриваемом случае истцом не оспорены ни действия судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на земельный участок, ни сам ненормативный акт, которым наложен арест. Заявителем вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено ни одного доказательства нарушения судебным приставом-исполнителем норм действующего законодательства при наложении ареста, как не представлено доказательств уклонения пристава-исполнителя об исполнения законной обязанности по снятию такого ограничения.

При таких обстоятельствах у суда не имеется основания для обязания судебного пристава-исполнителя снять арест, наложенный на земельный участок.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения данного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор. 

Учитывая, что целью обращения истца являлось определение размера убытков, подлежащих возмещению предприинмателю в связи с изъятием земельных участков, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении соглашения не свидетельствует о незаконности действий, либо неправоте какой-либо из сторон. С учетом изложенного, суд считает справедливым оставить судебные расходы, понесенные при рассмотрении настоящего дела (судебные расходы по оплате экспертизы), на ответчике. Судебные расходы по оплате пошлины в сумме 24 000 руб. относятся на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Изъять в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:66, площадью 16 902 кв.м, с выплатой ФИО1 возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 45 270 441 руб. в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Изъять в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:52, площадью 5660 кв.м, с выплатой ФИО1 возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 83 189 907 руб. в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:66 площадью 16902 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли АОЗТ «Выборгское» и на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0612001:52 площадью 5660 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, автодорога М - 18 «Кола», 12+500 км.

Обязать ФИО1 освободить земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:0612001:66 и 47:07:0612001:52 не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Ленинградской области на указанные земельные участки.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 24 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Судебные расходы по экспертизе оставить на ответчике.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.