АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-8146/2022

г. Салехард

21 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 сентября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания  секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на созданный объект,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 24.05.2022;

от ответчика – представитель не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2; истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент; ответчик) о признании права собственности на созданный объект недвижимости - здание Магазин «Березка», расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, Коротчаево на земельном участке площадью 866 кв.м с кадастровым номером 89:11:080201:4920.

Ответчик представил отзыв на иск, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований истца отказать в полном объеме, дело рассмотреть в отсутствие своего представителя.

В обоснование своих возражений Департаментом указывается, что истцом неверно указано основание иска, а именно ссылка истца на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ссылка на ст. 225 Гражданского кодекса РФ.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» утратил силу с 01.01.2020 в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (подп. 1 ч. 2 ст. 30).

Исходя из изложенного, ответчик считает, что в рассматриваемом споре подлежат применения положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а также положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По мнению ответчика, истцом не представлены в материалы дела документы, которые бы соответствовали требованиям п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, что подтверждается письмом Администрации города Новый Уренгой от 20.02.2021 № 89-176/08-07/162.

Департамент явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, заявил ходатайство о рассмотрении дела по существу в его отсутствие.

В судебном заседании представитель Истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, исследовав, представленные по делу доказательства,  заслушав представителя истца, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 12.05.2011 г. № 728-р ИП ФИО2 согласовано место размещения объекта торговли и питания площадью 809 кв.м на земельном участке из земель населенного пункта, расположенном в районе Коротчаево, утвержден акт о выборе земельного участка для строительства объекта торговли и питания от 20.04.2011 г., утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

28.03.2013 г. между сторонами заключен договор аренды земельного участка № НУ/к-840 сроком до 28.03.2016 г., согласно которому ИП ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок площадью 809 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:080201:4920 для строительства объекта торговли и питания.

Письмом от 22.08.2016 г. № 301-12/8822-03 подтверждено возобновление действия договора аренды на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением № 1 от 04.03.2019 г. площадь земельного участка увеличена до 866 кв.м

Истцом были выполнены работы по строительству объекта - магазин «Березка».

СОГУП «Областной Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» утвержден проект Магазина.

17.02.2015 г. АО «Уренгойэлектросеть» выдан истцу Акт о выполнении технических условий подключения к электросетям.

14.06.2016 г. подготовлен межевой план земельного участка.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЯНАО выдан кадастровый паспорт земельного участка от 28.07.2016 г. №8900/200/16-101910.

01.04.2021 г истцу выдан градостроительный план земельного участка.

Истцом указывается, что письмом от 20.02.2021 г. № 89-176/0807/162 ему было отказано в выдаче разрешения на строительство.

Отсутствие всех необходимых документов для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, лишает истца возможности зарегистрировать свои права на созданный им объект, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Право застройщика - лица, которое осуществляет строительство либо реконструкцию объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательного права на сам объект недвижимости.

Статья 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51 - 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, принятого в 2004 году). Причем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении Президиума № 5698/12 от 25.09.2012, судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку.

Пункт 2 статьи 1 ГК РФ предусматривает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. 

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

В соответствии со ст.ст. 40-41 Земельного кодекса РФ собственники, землепользователи и арендаторы имеют право возводить жилые, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. Из анализа договора аренды № НУ/к-840 от 28.03.2013 и дополнительного соглашения к нему от 04.03.2019 № 1 видно, что земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства объекта торговли и питания.

Строение, являющееся предметом настоящего иска, является объектом недвижимого имущества, что следует из описания объекта, содержащегося в заключении по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций объекта, выполненного ООО Научно-производственная фирма «Трест Геопроектстрой».

Согласно действующего законодательства, Застройщиком до начала строительства, должен быть предоставлен необходимый перечень документов в  Уполномоченный орган для выдачи разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие предоставленной проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. 

Из пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22) следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзац третий пункта 26 Постановления № 10/22).

Таким образом, в целях разрешения вопроса о наличии или отсутствии оснований для признания права собственности на самовольную постройку, следует исходить из того, имело ли лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка, права, допускающие строительство на нем данного объекта, и отвечает ли на день обращения указанного лица в суд возведенная постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимся в иных документах, а также не нарушит ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозы жизни и здоровью граждан. 

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Анализ содержания статьи 222 ГК РФ в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный или реконструированный объект недвижимости, допущенная законодателем в третьей части статьи 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

По смыслу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо обращается в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Департаментом в отзыве указывается, что Истец обратился в Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Новый Уренгой с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Строительство объекта торговли и питания» на земельном участке с кадастровым номером 89:11:080201:4920, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, район Коротчаево, в феврале 2021 года (вх. № 89-176-06/01-07/323 от 17.02.2021), фактически после строительства спорного объекта, что является нарушением требований Градостроительного кодекса РФ.

Между тем, как указано в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного намеренно недобросовестного поведения. При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления № 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации N 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 09.12.2010, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно Заключению ООО НПФ «Трест Геопроектстрой», Объект: Здание магазина «Березка», расположенное район Коротчаево, г. Новый Уренгой, ЯНАО» установлено, что на основании результатов визуального обследования строительные конструкции здания магазина в целом находятся в работоспособном состоянии, и соответствуют требованиям Федерального Закона № 164-ФЗ «О техническом регулировании» и № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Данное состояние присваивается, когда некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований в данных конкретных условиях эксплуатации, не приводят к нарушению работоспособности, не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью.

Техническое состояние строительных конструкций здания допускает дальнейшую безопасную эксплуатацию.

Здание магазина «Березка» построено в соответствии с требованиями технических регламентов (СНиПы, ГОСТы и др.), в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обязательными требованиями.

Изложенные обстоятельства подтверждают, что сохранение возведенной силами Истца объекта недвижимости (самовольной постройки) и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Как указано выше, построенный Объект в настоящее время не имеет каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование ИП ФИО2 о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины суд оставляет за Истцом, поскольку решение о признании права собственности Истца на самовольно возведенное им строение не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) право собственности на объект недвижимости - здание Магазин «Березка», расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, Коротчаево на земельном участке площадью 866 кв.м. с кадастровым номером 89:11:080201:4920.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья

С.В. Соколов