АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-2784/25 

Екатеринбург 27 августа 2025 г. Дело № А60-21544/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Рябовой С.Э., судей Краснобаевой И.А., Беляевой Н.Г. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Губернский Яхт-клуб «Коматек» (далее - общество «Губернский Яхт-клуб «Коматек») на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2025 по делу № А60-21544/2023 Арбитражного суда Свердловской области.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители: 

общества «Губернский Яхт-клуб «Коматек» - ФИО1 (доверенность от 25.08.2025), Турта (доверенность от 14.02.2025), ФИО2 (доверенность от 23.01.2025);  

Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) – ФИО3 (доверенность от 19.08.2025 № 206/05/01-12/0111);  

ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО5 (далее - ФИО5) – ФИО6 (доверенность от 17.12.2024).  

В судебном заседании обществом «Губернский Яхт-клуб «Коматек» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Указанное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено, в его удовлетворении отказано в связи с отсутствием у суда кассационной инстанции полномочий на приобщение и исследование дополнительных доказательств (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 30 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу «Губернский Яхт-клуб «Коматек» о признании трехэтажного здания, расположенного по адресу: 

<

...> самовольной постройкой и обязании в течение 24 (двадцати четырех) месяцев с даты вступления решения суда в силу привести объект самовольной постройки - трехэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...> в соответствие с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Нижне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (далее - Нижне-Обское БВУ), Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, индивидуальный предприниматель ФИО5, ФИО4, ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Сеал», Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Свердловской области.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2024 исковые требования удовлетворены. Трехэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...> признано самовольной постройкой. На общество «Губернский Яхт-клуб «Коматек» возложена обязанность в течение 24 месяцев с даты вступления решения суда в силу привести объект самовольной постройки - трехэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...> в соответствие с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2025 решение суда изменено. Трехэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...> признано самовольной постройкой. На общество «Губернский Яхт-клуб «Коматек» возложена обязанность в течение шести месяцев с момента вынесения постановления снести самовольную постройку - трехэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...> в пределах земель кадастрового квартала 66:41:0307044. В случае неисполнения ответчиком постановления апелляционного суда в установленный срок Администрации предоставлено право на принудительный снос указанного здания с возложением расходов на общество «Губернский Яхт-клуб «Коматек».  

В кассационной жалобе общество «Губернский Яхт-клуб «Коматек» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в  

силе решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.  

Заявитель жалобы считает постановление суда апелляционной инстанции необоснованным, поскольку суд принял судебный акт на основании самостоятельных требований третьих лиц, тогда как истец от требования о сносе самовольной постройки отказался, настаивал на приведении ее в соответствие с требованиями действующего законодательства. Тем самым суд апелляционной инстанции вышел за пределы исковых требований, позволив третьим лицам изменить основание и предмет иска, чем нарушил нормы процессуального права.  

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о невозможности приведения спорного объекта в соответствие с установленными требованиями. Обращает внимание, что суд не выносил на обсуждение сторон вопрос об устранимости как нарушений градостроительных и строительных норм и правил, так и о возможности приведения в соответствие земельного участка с должным разрешенным использованием. По мнению заявителя, нахождение спорного объекта в нескольких зонах с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ) и в пределах береговой полосы не доказано, поскольку заключение кадастрового инженера, на котором суд апелляционной инстанции основывал свои выводы, сделано без учета сведений об их координатах содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Более того сведения о ЗОУИТ внесены в Единый государственный реестр недвижимости значительно позднее, чем построен спорный объект. При этом спорный объект ущерб водному объекту или экологии не наносит, что подтверждено письмом от 04.04.2025 № 03-04-09/5369. Заявитель указывает, что 28.03.2024 Министерством природных ресурсов и экологии Свердловской области были внесены уточнения границ береговой линии, в результате чего под спорный объект был образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0307044:192 с видом разрешенного использования – «Водный спорт».  

Кроме того, по мнению заявителя, суды ошибочно указали, что срок исковой давности не пропущен, поскольку Администрация о спорном объекте знала с 2016 года, что подтверждается актом осмотра объекта капитального строительства от 26.07.2016, составленном сотрудником Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации.  

В дополнении к кассационной жалобе заявитель указывает, что в настоящее время им по согласованию с уполномоченными органами ведется работа по внесению изменений в Правила землепользования и застройки, а также по отмене защитной зоны объектов культурного наследия.  

От Министерства природных ресурсов и экологии Свердловской области, Администрации, ФИО5 и ФИО4 в материалы дела поступили отзывы, которые приобщены к материалам дела. Учитывая пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные  

статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» дополнительные документы, приложенные к отзывам, судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и подлежат возврату. Поскольку данные документы поступили в электронном виде, фактически они не возвращаются, однако не учитываются судом.  

 Как установлено судами и следует из материалов дела, Федеральным агентством по рыболовству Нижнеобского территориального управления 03.10.2016 выдано заключение о согласовании осуществления деятельности в рамках проектной документации «Спортивно-оздоровительный комплекс АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» по ул. Кирова в Верх-Исетском районе г. Екатеринбурга» № 763-с. В состав комплекса входят: основной объект (проектируемый) – здание Спортивно-оздоровительного комплекса АО «Губернский яхт-клуб «Коматек» и вспомогательные объекты – причальные сооружения и эллинг, предназначенный для хранения и обслуживания парусных и парусно-моторных яхт и других маломерных судов.  

Министерством природных ресурсов и экологии Свердловской области обществу «Губернский Яхт-клуб «Коматек» 28.04.2017 выдано решение о предоставлении водного объекта в пользование (водопользование без забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов) для строительства причалов, судоподъемных и судоремонтных сооружений (основного причала для швартовки маломерных судов, Т-образного причала для швартовки маломерных судов, радиального причала для швартовки маломерных судов, причала длинной 73 метра, причала длиной 48 метра, слипа № 1 для спуска на воду и подъема из воды маломерных судов, слипа № 2 для спуска на воду и подъема из воды маломерных судов).  

На основании данного решения между Министерством природных ресурсов и экологии Свердловской области (уполномоченный орган) и обществом «Губернский Яхт-клуб «Коматек» (водопользователь) заключен договор водопользования от 17.01.2018 № 66-14.01.05.005-Х-ДРБВ-С-2018-02129/00 по условиям которого уполномоченный орган, действующий в соответствии с водным законодательством, предоставляет, а водопользователь принимает в водное пользование акваторию Верх- Исетского водохранилища на реке Исеть на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 04.12.2027 № 271 по приобретению права на заключение договора водопользования в части использования участка акватории Верх-Исетского водохранилища для размещения одного «Г» - образного пирса на понтонно-сваечной системе, состоящего из 3 частей с 4 причальными пальцами со стоянкой плавательных средств, одного понтонного пирса с 10 причальными пальцами со стоянкой плавательных средств, бетонного слипа, спортивной и учебно-тренировочной трассы для маневрирования и обучения на плавательных средствах с  

разметкой границ акватории, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему договору (приложение 1).  

В рамках осуществления регионального строительного надзора главным специалистом отдела строительного надзора за объектами соцкультбыта на основании решения заместителя директора Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 10.02.2023 № 29-17-47/15 произведен осмотр объекта капитального строительства - здания эллинга для хранения маломерных судов по адресу: 

<

...>, по результатам которого составлен протокол осмотра от 15.01.2023 № 29-17-30/15.  

В ходе проведения осмотра установлено следующее состояние объекта. Выполнено здание бело-синего цвета, состоящее из двух прямоугольных частей, соединенных под тупым углом. В торце здания на первом этаже выполнены ворота в количестве 3 штук, на втором и третьем этажах окна офисных помещений и выполнена надпись - «Коматек Яхт-клуб». С левой стороны, размещена входная группа, в офисные помещения, под козырьком, ворота. На противоположном торце выполнены ворота. Кровля двускатная из профилированного листа. Ограждающие конструкции выполнены из сэндвич-панелей белого и синего цвета, горизонтальной раскладки. Вокруг здания выполнено благоустройство: асфальтовое покрытие, стоянки для автотранспорта. По периметру здания выполнено устройство бетонной отмостки, цоколь здания бетонный, монолитный. Выполнены бетонные пандусы для въезда в ворота. Здание выполнено в двух объемах: первый объем - трехэтажный, с воротами в помещение для осуществления ремонтных работ на первом этаже и офисными помещениями на втором и третьем этаже; второй - одноэтажный, помещение для хранения маломерных судов.  

Также, 15.02.2023 в соответствии с заданием от 10.02.2023 № 29-17-41/15 на проведение мероприятий без взаимодействия главным специалистом отдела строительного надзора за объектами соцкультбыта проведено выездное обследование в отношении общества «Губернский Яхт-клуб «Коматек» в целях проверки достоверности поступивших в департамент сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям и о возможных нарушениях градостроительного законодательства обществом «Губернский Яхт-клуб «Коматек» при строительстве указанного строения, по результатам которого составлен акт № 29-17-42/15.  

Из данного акта следует, что обществом «Губернский Яхт-клуб «Коматек» по запросу представлены следующие документы: решение о предоставлении водного объекта в пользование от 18.04.2017, договор водопользования, заключение специалиста от 21.07.2017 № Е-2017-Э-047, эскизный проект от 2015, выполненный ООО ПИК «Оптимус», разделы проекта шифр № 34-2.2/2015-АР и № 34-2-.2/2015-КР от 2016, выполненного ООО ПИК «Оптимус». Разрешение на строительство и разрешение на ввод указанного строения собственником не представлено. В акте также указано,  

что объект выполнен на фундаментной плите из монолитного железобетона В25 толщиной 500 мм по бетонной подготовке толщиной 100 мм. Основанием фундаментной плиты является подушка из скальника с расклинцовкой щебнем взамен выбранных грунтов ИГЭ-1 и ИГЭ-2 до грунтов ИГЭ-3. Конструктивная схема каркаса здания - рамно-связевая, из стальных прокатных колонн, балок, связей, прогонов, ферм. Все заводские соединения сварные, монтажные приняты на сварке и болтах класса прочности 5,8 и высокопрочных болтах. Междуэтажное перекрытие, в офисной части - монолитное железобетонное по несъемной опалубке из бетона В25 толщиной 150 мм, арматура класса А500. Лестничная клетка выполнена из стальных косоуров с монолитными железобетонными ступенями, лестничная площадка - монолитная железобетонная по металлическим балкам. Согласно проекту здание двухэтажное, визуально выполнено три этажа. Кроме того, из акта следует, что в представленных собственником здания документах указаны сведения о наличии в указанном здании централизованных сетей теплоснабжения, электроснабжения и водоснабжения и собственной системы хозбытовой канализации, с поступлением стоков в септик. Также выполнены внутренние сети. Согласно проектной документации эллинг для хранения парусных и парусно-моторных яхт и других маломерных судов представляет собой двухэтажное здание со встроенными помещениями складского назначения; предназначен для хранения маломерных судов на берегу Верх-Исетского пруда; имеет асфальтовое покрытие проезда; устройство фундамента. Указанное строение не выполняет какие-либо обслуживающие функции по отношению к рядом расположенному зданию оздоровительного комплекса, кроме как хранение судов, их ремонт.  

Ссылаясь на то, что здание эллинга (далее также – спорный объект) является самовольной постройкой, поскольку возведено на земельном участке не предназначенном для строительства и без его предоставления в границах зон с особыми условиями использования территории в отсутствии разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с нарушением градостроительных норм и правил, Администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу о признании спорного объекта самовольной постройкой и приведении его в соответствие с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.  

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект – здание эллинга является самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку относится к  

капитальным строениям и построено без разрешения на строительство. 

Вместе с тем, с учетом выводов экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, согласно которым спорный объект соответствует требованиям противопожарной защиты, экологическим, санитарным, гигиеническим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и его конструктивные элементы не создают угрозу жизни и здоровью граждан, принимая во внимание, что объект может использоваться для  

временного пребывания в нем людей, состояние элементов конструкций здания не угрожает их безопасности, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения обязанности на ответчика в течение 24 месяцев с даты вступления судебного акта в законную силу привести спорный объект в соответствие с требованиями установленными законодательством Российской Федерации.  

Суд апелляционной инстанции признал правильными выводы суда первой инстанции о том, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку разрешение на его строительство ответчику не выдавалось, земельный участок, на котором расположен спорный объект, ответчику не предоставлялся. Между тем, указав на отсутствие у ответчика прав на землю и на запрет возведения объекта капитального строительства на территории его фактического расположения, с учетом установленных ЗОУИТ, границ береговой полосы и вида разрешенного использования земельного участка суд пришел к выводу, что надлежащим способом устранения нарушенных прав является снос здания эллинга, поскольку возможность приведения спорного объекта в соответствие с установленными требованиями отсутствует, в связи с чем изменил решение суда в указанной части и возложил на общество «Губернский Яхт-клуб «Коматек» обязанность в течение шести месяцев с момента вынесения постановления снести самовольную постройку - трехэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...> в пределах земель кадастрового квартала 66:41:0307044.  

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

В пункте 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, разъяснено, что к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 Гражданского кодекса  

Российской Федерации применению не подлежат. Такой же подход содержится в разъяснениях, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12. 2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44).  

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.  

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела  

 № А60-62447/2023, а также фактическое состояние трехэтажного объекта на фундаментной плите с обширными инженерными сетями, зафиксированное в протоколе осмотра от 15.02.2023 № 29-17-30/15 и акте по результатам выполнения задания на проведение выездного обследования от 15.02.2023 № 29-17-42/15, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный объект - здание эллинга, исходя из его характеристик, является объектом недвижимого имущества, на который распространяется действие норм о самовольной постройке.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума № 44 в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:  

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;  

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный объект – здание эллинга возведено на земельном участке, который в установленном законом порядке обществу «Губернский Яхт-клуб «Коматек» не предоставлялся и без получения последним разрешения на строительство  

и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, спорный объект правомерно признан судами самовольной постройкой в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Вопреки позиции общества «Губернский яхт-клуб Коматек», судами рассмотрены и обоснованно отклонены его доводы о пропуске срока исковой давности со ссылкой на то, что Администрация знала о самовольном объекте с 2016 года, с учетом следующего.  

В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).  

В пункте 15 постановления Пленума № 44 разъяснено, что к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.  

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В данном случае, как верно указано судами, спорный объект построен на земельном участке, не переданном обществу и не отведенном в установленном порядке для целей капитального строительства, без соответствующих согласований и процедур. Администрация не лишена права владения земельным участком, следовательно, нормы об исковой давности к требованиям о сносе самовольной постройки для приведения земельного участка в первоначальное положение, применению не подлежат.  

 Вместе с тем, принимая решение привести спорный объект – здание эллинга в соответствии с установленными требованиями (суд первой инстанции) и решение о принудительном сносе (суд апелляционной инстанции) суды не учли следующее.  

В пункте 25 постановления Пленума № 44 указано, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.  

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.  

В пункте 19 постановления Пленума № 44 разъяснено, что при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).  

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.  

Суд апелляционной инстанции, указывая, что спорный объект – здание эллинга подлежит сносу, поскольку оформление прав на земельный участок под ним не представляется возможным, так как оно находится в зоне  

сильного подтопления, в зоне затопления, водоохраной зоне, зоне прибрежной защитной полосы, защитной зоне объектов культурного наследия, а также в границе береговой полосы и в зоне 601 – зоне озелененных территорий общего пользования, где располагаются парки, скверы и бульвары, строительство на которых запрещено, не учел следующее.  

Во-первых, в соответствии с частью 7 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса, не допускается внесение в правила землепользования и застройки изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена такая постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры такой постройки, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или в орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.  

Таким образом, вопреки выводам суда апелляционной инстанции, в случае поступления уведомления о самовольной постройки в соответствующий орган запрет на внесение изменений в правила землепользования и застройки, а также запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка не является безусловным, поскольку при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями соответствующие изменения могут быть внесены.  

Во–вторых, в соответствии с частью 3 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления запрещается, в частности, строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.  

Согласно части 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство,  

реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.  

Таким образом, нахождение спорного объекта в зоне сильного подтопления, в зоне затопления, водоохраной зоне само по себе не является препятствием для его приведения в соответствии с установленными требованиями по защите охраны водных объектов.  

В-третьих, в пунктах 30 и 31 постановления Пленума № 44 разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).  

Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.  

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).  

Между тем, суд апелляционной инстанции не поставил на обсуждение сторон вопросы об устранимости нарушений и о возможности приведения спорного объекта в соответствие с установленными требованиями.  

Тогда как из пояснений сторон, представленных в суд кассационной инстанций следует, что в настоящее время уполномоченными органами изменена граница береговой линии, под спорным объектом сформирован земельный участок с установлением вида разрешенного использования «Водный спорт», ведется работа по внесению изменений в Правила землепользования и застройки, а также изменению защитной зоны объектов культурного наследия.  

Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции том, что оформление прав на земельный участок под спорным объектом – зданием  

эллинга не представляется возможным и он подлежит сносу, а не приведению в соответствие с требованиями законодательства является преждевременным.  

В пункте 29 постановления Пленума № 44 разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.  

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.  

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.  

Суд первой инстанции, делая вывод о том, что спорный объект – здание эллинга соответствует требованиям противопожарной защиты, экологическим, санитарным, гигиеническим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и его конструктивные элементы не создают угрозу жизни и здоровью граждан, и, следовательно, может быть приведен в соответствии с требованиями установленными законодательством Российской Федерации не учел следующее.  

Из материалов дела следует, что спорный объект – здание эллинга состоит из двух частей: холодная часть – помещение, предназначенное для хранения маломерных судов, и теплая часть – офисные помещения.  

Определением суда от 22.09.2023 назначено проведение судебной экспертизы, по результатам которой в материалы дела поступило заключение эксперта от 31.10.2023 № 3/306э – 23 из содержания которого следует, что она проводилась в отношении соответствия градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологической и противопожарной безопасности холодной части - помещения, предназначенного для хранения маломерных судов.  

Определением суда от 11.07.2024 назначено проведение дополнительной экспертизы в отношении соответствия градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологической и противопожарной безопасности теплой части спорного объекта – офисных  

помещений, по результатам которой в материалы дела поступило дополнительное заключение эксперта от 03.09.2024 № 3/219э-24.  

Таким образом, по делу проведены две самостоятельные экспертизы в отношении двух частей одного объекта.  

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указано, что при назначении экспертизы суд должен руководствоваться требованиями законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле.  

В силу части 3 статьи 41 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.  

Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в состав которого с 31.10.2023 вошла судебная строительно-техническая экспертиза, как судебная экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством (распоряжение Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р)  

Согласно статье 11 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы.  

Вместе с тем дополнительная экспертиза в отношении соответствия градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологической и противопожарной безопасности теплой части спорного объекта назначена после 31.10.2023 и поручена обществу с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза», которое не относится к специализированным учреждениям уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданным исключительно для организации и производства судебной экспертизы, а поэтому не является государственным судебно-экспертной организацией, которая вправе проводить судебную строительно-техническую экспертизу, связанную с самовольным строительством.  

Следовательно, суд первой инстанции при проведении дополнительной экспертизы нарушил порядок назначения судебной экспертизы, установленный статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Кроме того, делая вывод о возможности приведения спорного объекта в соответствие с установленными требованиями суд первой инстанции не проверил возможно ли это с учетом его нахождения в зонах сильного подтопления, затопления и водоохраной зоне (часть 3 статьи 67.1, часть 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации).  

Также, с учетом наличия в спорном объекта двух частей с разными целями использования необходимо установить возможно ли приведение всего здания в целом в соответствие с установленными требованиями с учетом вида разрешенного использования земельного участка на котором он расположен.  

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.  

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Довод заявителя жалобы о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы исковых требований, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку выбор судами конкретных последствий возведения самовольной постройки (сохранение, снос, приведение в соответствие с нормативными параметрами или в исходное состояние) при разрешении данной категории дел осуществляется в рамках их дискреционных полномочий исходя из позиции сторон спора и фактических обстоятельств, что согласуется с принципами справедливости и адекватности публично-правового реагирования на совершенное противоправное деяние соразмерно его общественной опасности, что было отмечено, в частности, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 31.05.2022 № 1203-О.  

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, распределить судебные  

расходы, в том числе по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.  

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2024 по делу 

 № А60-21544/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2025 по тому же делу отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий С.Э. Рябова  

Судьи И.А. Краснобаева 

 Н.Г. Беляева