АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5618/2022

г. Краснодар

26 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315230800008681) – ФИО2 (доверенность от 10.02.2024), от ответчика – администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 09.01.2024), в отсутствие ответчика – управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьих лиц: управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Горячий Ключ; финансового управления администрации муниципального образования город Горячий Ключ, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 по делу № А32-5618/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, застройщик) обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края (далее – администрация), управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Горячий Ключ (далее – управление) с исковым заявлением, в котором просил:

– взыскать 30 028 240 рублей 16 копейки, из которых 25 058 520 рублей 30 копеек неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами с 30.05.2018 по 31.03.2022 в размере 3 628 187 рублей 04 копеек и убытков в размере 1 341 532 рублей 82 копеек;

– применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи от 09.06.2018 о государственной регистрации договора аренды от 30.05.2018 № 4100006000 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН);

– указать, что решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85 правом аренды, зарегистрированным в пользу предпринимателя на основании договора от 30.05.2018 № 4100006000 (с учетом изменения первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статьей 15, 166 – 168, 328, 606, 611, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 65, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и мотивирован следующим. Предприниматель на основании публичных процедур приобрел право аренды в отношении муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85, предоставленного для жилищного строительства. Истец вносил на протяжении длительного периода времени арендную плату по договору от 30.05.2018 № 4100006000, а также нес значительные расходы, связанные с его исполнением. Администрация, разрешившая подготовку документации по планировке территории, отказала предпринимателю в ее утверждении со ссылкой на несоответствие целевого использования земельного участка Генеральному плану муниципального образования город Горячий Ключ, утвержденному решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.08.2013 № 243 (далее – Генеральный план), согласно которому участок расположен в рекреационной зоне. На данной территории предполагается размещение парка аттракционов и развлечений с элементами обслуживания. Таким образом, на момент организации и проведения торгов на заключение договора аренды для цели строительства микрорайона многоэтажной застройки земельный участок с кадастровым номером 23:41:1004001:85 относился к территориям общего пользования и не мог предоставляться в аренду, а также использоваться для цели, указанной в аукционной документации. Следовательно, договор от 30.05.2018 № 4100006000 недействителен (ничтожен), а уплаченные предпринимателем арендные платежи подлежат возврату с начислением на них процентов. Возмещению подлежат также убытки, понесенные предпринимателем в связи с исполнением договора аренды, поскольку освоение земельного участка невозможно по причинам, не связанным с действиями арендатора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023, иск удовлетворен. С  администрации в пользу предпринимателя взыскано 25 058 520 рублей 30 копеек неосновательного обогащения, 3 628 187 рублей 04 копейки процентов, 1 341 532 рубля 82 копейки убытков, а также 179 141 рубль расходов по уплате государственной пошлины. В ЕГРН погашена запись от 09.06.2018 № 23:41:1004001:85-23/010/2018-2 о регистрации договора аренды от 30.05.2018 № 4100006000.

Суды установили, что администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) по результатам публичных процедур заключили договор от 30.05.2018 № 4100006000 аренды земельного участка площадью 80 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:41:1004001:85, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, землепользование № ? по ул. Революции. Участок из категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование – размещение микрорайона (МКР) многоэтажной застройки. В договоре (пункт 1.2) предусмотрено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора, целевому назначению участка. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН. Постановлением администрации от 15.08.2018 № 1522 предпринимателю разрешена подготовка за счет собственных средств документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории). Постановлением администрации от 4.04.2019 № 722 предпринимателю разрешена подготовка за счет собственных средств документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85. В целях исполнения обязательств по договору аренды застройщиком заключен ряд договоров с различными организациями и индивидуальными предпринимателями (на изготовление объемного макета «Жилой комплекс по ул. Революции, г. Горячий Ключ», на проектирование и разработку визуализации многоквартирного жилого комплекса, на выполнение инженерно-геодезических работ, на подготовку проекта межевания территории и др.). Также предпринимателем оплачены работы по рубке зеленых насаждений (порубочный билет от 06.11.2019 № 12). Администрация письмом от 11.07.2019 № 101-1701/19.01-01-12 отказала застройщику в утверждении документации по планировке территории (проекта планировки территории и проект межевания территории) со ссылкой на то, что в соответствии с Генеральным планом земельный участок расположен в рекреационной зоне, на данной территории предполагается размещение парка аттракционов и развлечений с объектами обслуживания. По результатам рассмотрения представленной документации по планировке территории выявлено ее несоответствие требованиям части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса. Предприниматель указывает, что ни при проведении торгов, ни при заключении договора аренды ему не сообщалось о том, что имеются ограничения использования земельного участка. Ссылаясь на данные обстоятельства, застройщик после направления администрации претензии, обратился в суд с иском о взыскании ранее внесенных арендных платежей с начислением на них процентов, а также расходов, понесенных на исполнение обязательств по договору аренды от 30.05.2018 № 4100006000. При разрешении спора судебные инстанции исходили из следующего. Представленными истцом в материалы дела платежными поручениями подтверждается исполнение им обязанности по внесению арендной платы за земельный участок по договору аренды. Факт внесения денежных средств подтверждается также актом сверки сторон по состоянию на 16.06.2022, данное обстоятельство ответчиками не оспаривается, как и не заявлены возражения относительно размера взыскиваемых истцом процентов и убытков. Земельный участок, который относится к территориям общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу, формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования недопустимо. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка был проведен 30.05.2018, в этот период согласно Генеральному плану участок располагался в рекреационной зоне. Исходя из принципа первичности Генерального плана по отношению к Правилам землепользования и застройки, в случае наличия противоречий между сведениями, содержащимися в правилах землепользования и застройки и в генеральном плане, следует руководствоваться последним. Таким образом, выставление администрацией земельного участка на торги и передача его в аренду для цели жилищного строительства является нарушением действующего законодательства, что подпадает под определение ничтожной сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Апелляционный суд отметил, что ни при проведении торгов, ни при заключении договора аренды предпринимателю не сообщалось, что имеются ограничения использования земельного участка. при этом на основании заявления истца от 10.04.2019 о даче согласия и выдаче технического задания на разработку проекта планировки и межевания территории земельного участка администрацией издано постановление от 24.04.2019 № 722, которым предпринимателю разрешено за счет собственных средств подготовить документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории). Управлению архитектуры и градостроительства администрации предписано выдать застройщику техническое задание на разработку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, предъявляемыми к составу и содержанию документации по планировке территории. Письмом от 27.05.2019 № 781 администрация направила техническое задание на разработку документации по планировке территории для земельного участка. В письме от 31.10.2019 № 101-2331/19.01.01-12 администрация указала, что не возражает против проведения работ по рубке 15 зеленых насаждений в границах земельного участка, истцу выдан порубочный билет, оплаченный последним на сумму 514 862 рубля 82 копеек. Администрация не могла не знать о том, что предоставленный в аренду земельный участок согласно Генеральному плану не предназначен для застройки (расположен в рекреационной зоне). При таких обстоятельствах поведение администрации после заключения договора аренды давало основание предпринимателю полагаться на действительность сделки. Ошибочная ссылка в решении на постановление администрации от 21.05.2015 № 894, применительно к тому, что участок прошел в управлении архитектуры администрации обязательную экспертизу на предмет возможности его использования в целях жилищного строительства, не влияет на осведомленность администрации о невозможности использования участка для указанных целей на дату заключения договора. При этом, принимая арендную плату за участок, администрация не могла не знать о том, что для истца полностью исключена возможность получить разрешение на строительство и приступить к работам, поскольку строительство на земельном участке, отнесенном к рекреационной зоне, в соответствии с законом не допускается. Несмотря на это, администрация принимала арендные платежи без возражений, не сообщала предпринимателю о признаках недействительности договора аренды, не требовала его расторжения и не обращалась в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной. Истцу впервые в письме от 11.07.2019 № 101-1701/19.01-01-12 было сообщено о том, что согласно Генеральному плану земельный участок располагается в рекреационной зоне, то есть то, что проектное решение предпринимателя не соответствует Генеральному плану. Суды признали обоснованными доводы истца об отсутствии у него реальной возможности пользоваться объектом аренды для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (расположение земельного участка в рекреационной зоне), и которая исключала использование земельного участка для целей, определенных договором на дату его заключения. Выставление администрацией земельного участка на торги и передача его в аренду предпринимателю для цели жилищного строительства является нарушением действующего законодательства. Таким образом, администрация неосновательно обогатилась на сумму арендных платежей в размере 25 058 520 рублей 30 копеек, которые подлежат взысканию в пользу истца. Администрация указывает на то, что предпринимателю было известно о нахождении земельного участка в границах водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы и зонах затопления, что оговаривалось в аукционной документации и в договоре аренды (пункт 10.6). Кроме того, земельный участок располагается в территориальной зоне комплексного и устойчивого развития территории (далее – территориальная зона КУРТ). Истец мог достичь цели заключения договора аренды путем комплексного освоения территории (разработка застройщиком и утверждение органом местного самоуправления проекта планировки территории и проекта межевания территории, заключение между застройщиком и органом местного самоуправления договора развития территории). Однако приведенные доводы не порочат вывод о недействительности договора аренды по мотиву невозможности предоставления земельного участка для цели жилищного строительства по состоянию на 2018 год. Договор являлся недействительным и не мог влечь для истца законных оснований для использования земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85. В этой связи требование предпринимателя о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 30.05.2018 по 31.03.2022 в размере 3 628 187 рублей 04 копеек признано обоснованным и подлежащим удовлетворению. Также истцом заявлено требование о взыскании убытков в размере 1 341 532 рублей 82 копеек. По условиям договора (пункты 4.1.2 и 4.1.3) обязанностью арендатора является осуществление строительства после согласования и утверждения проектной документации и получение разрешения на строительство в установленном порядке, а также соблюдение требований градостроительных регламентов и установленных законодательством правил, нормативов. Строительство должно быть завершено и произведен ввод объектов в эксплуатацию не позднее 30.05.2025 (пункт 4.1.4). В целях исполнения договорных обязательств предпринимателем был заключен ряд договоров с организациями и индивидуальными предпринимателями, необходимых для подготовки проектной документации, получения разрешения на строительство и начала строительных работ. Ведение на участке строительных работ без предварительных работ по межеванию и созданию проекта строительства здания невозможно. Поэтому суды признали подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании убытков в размере 1 341 532 рублей 82 копеек, которые также установили, что главным распорядителем денежных средств по договору является управление. Поэтому взыскание неосновательного обогащения и процентов следует производить с муниципального образования город Горячий Ключ в лице управления. Убытки в размере 1 341 532 рублей 82 копеек, причиненные предпринимателю действиями администрации по предоставлению земельного участка, не соответствующего требования закона, подлежат взысканию за счет казны муниципального образования город Горячий Ключ в лице администрации. Признано обоснованным и требование истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРН записи от 09.06.2018 о государственной регистрации договора аренды от 30.05.2018 № 4100006000. В данном споре цель предъявления истцом данного требования состоит в исключении из ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85. Исходя из установленных обстоятельств, имеются основания аннулирования в ЕГРН записи от 09.06.2018 № 23:41:1004001:85-23/010/2018-2 об обременении земельного участка арендным обременением, зарегистрированным в пользу предпринимателя на основании ничтожного договора от 30.05.2018 № 4100006000.

Администрация обжаловала судебные акты в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело отправить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судами при разрешении спора не дана оценка заявлению администрации о пропуске предпринимателем срока исковой давности по заявленным требованиям. О расположении земельного участка в рекреационной зоне, на которой предполагается размещение парка аттракционов и развлечений с объектами обслуживания, истец узнал не позднее получения письма администрации от 11.07.2019 № 101-1701/19.01-01-12. Судами не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что спорный участок располагается в территориальной зоне КУРТ, что также было оговорено аукционной документацией. Это означает, что предоставленный в аренду земельный участок не мог быть застроен в общем порядке. Застройка данной территории была возможна только после выполнения мероприятий, предусмотренных статьей 46.9 Градостроительного кодекса (разработка застройщиком и утверждение органом местного самоуправления проекта планировки территории и проекта межевания территории, заключение между застройщиком и органом местного самоуправления договора комплексного развития территории). При этом предварительные мероприятия (разработка проекта планировки территории и проекта межевания территории) арендатором производились, которому администрацией оказывалось содействие (издавались постановления от 13.08.2018 № 1522 и от 24.04.2019 № 722 о подготовке документации по планировке территории). Однако предусмотренные Градостроительным кодексом мероприятия по освоению земельного участка, расположенного в территориальной зоне КУРТ, застройщиком не выполнены, что и явилось реальным препятствием к освоению земельного участка.  Суды необоснованно не учли, что указанная территориальная зона виды разрешенного использования земельного участка, что подтверждается фрагментом (текстовой частью) Правил землепользования и застройки. Установление конкретных видов разрешенного использования в территориальной зоне КУРТ возможно при наличии утвержденных проектов планировки и межевания территории после внесения в Генеральный план, Правила землепользования и застройки, а также после заключения договора о комплексном развитии территории, в заключении которого предприниматель инициативу не проявил. Суды также не учли, что земельный участок был образован в 2007 году, то есть до принятия Генерального плана и Правил землепользования и застройки, и на момент формирования не относился землям общего пользования, а имел разрешенное использование – размещение МКР многоэтажной застройки. Такие участки могут использоваться правообладателями без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев выявления опасности для жизни и здоровья граждан, для окружающей среды и объектов культурного наследия.

От предпринимателя в суд округа поступил (направлен в электронном виде 15.02.2024) отзыв на кассационную жалобу, к которому не приложены доказательства направления его копий иным лицам, участвующим в деле.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 279 Кодекса лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле. Отзыв направляется в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания. Отзыв на бумажном носителе направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении. Отзыв в электронном виде направляется лицам, участвующим в деле, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг либо системы электронного документооборота участника арбитражного процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

Учитывая, что предпринимателем нарушены требования статьи 279 Кодекса о направлении отзыва до начала судебного заседания иным участвующим в деле лицам, поступивший отзыв судом не принимается и при рассмотрении кассационной жалобы администрации не учитывается.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель администрации поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства, а также материалам дела, подтверждающим незаконность проведения аукциона и невозможность использования земельного участка по целевому назначению. Пояснил, что арендатор предпринимал меры, направленные на внесение изменений в Генеральный план как в судебном порядке (дело № 2а-1735/2019), так и в административном порядке (через проведение публичных слушаний). Однако бездействие органов местного самоуправления (их уклонение от согласования документации) лишило застройщика возможности возведения и ввода в эксплуатацию объектов в соответствии с условиями аукциона и договора аренды (не позднее 30.05.2025).

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей администрации и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) по результатам публичных процедур заключили договор от 30.05.2018 № 4100006000 аренды земельного участка площадью 80 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:41:1004001:85, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, землепользование № ? по ул. Революции. Участок из категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование – размещение микрорайона (МКР) многоэтажной застройки. В договоре (пункт 1.2) предусмотрено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора, целевому назначению участка. Строительство должно быть завершено и произведен ввод объектов в эксплуатацию не позднее 30.05.2025 (пункт 4.1.4). Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН. Согласно аукционной документации, содержащейся в разделе «Предмет аукциона», разрешенным использованием участка, право аренды в отношении которого выставлялось  на торги, является размещение МКР многоэтажной застройки. По сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка – размещение МКР многоэтажной застройки.

Постановлением администрации от 15.08.2018 № 1522 предпринимателю разрешена подготовка за счет собственных средств документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории). Постановлением администрации от 4.04.2019 № 722 предпринимателю разрешена подготовка за счет собственных средств документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85.

В целях исполнения обязательств по договору аренды застройщиком заключен ряд договоров с различными организациями и индивидуальными предпринимателями (на изготовление объемного макета «Жилой комплекс по ул. Революции, г. Горячий Ключ», на проектирование и разработку визуализации многоквартирного жилого комплекса, на выполнение инженерно-геодезических работ, на подготовку проекта межевания территории и др.). Также предпринимателем оплачены работы по рубке зеленых насаждений (порубочный билет от 06.11.2019 № 12).

Администрация письмом от 11.07.2019 № 101-1701/19.01-01-12 отказала застройщику в утверждении документации по планировке территории (проекта планировки территории и проект межевания территории) со ссылкой на то, что в соответствии с Генеральным планом земельный участок расположен в рекреационной зоне, на данной территории предполагается размещение парка аттракционов и развлечений с объектами обслуживания. По результатам рассмотрения представленной документации по планировке территории выявлено ее несоответствие требованиям части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса.

Предприниматель указывает, что ни при организации и проведении торгов, ни при заключении договора аренды ему не сообщалось о том, что имеются ограничения использования земельного участка для цели, указанной в аукционной документации (жилищное строительство). Ссылаясь на данные обстоятельства, застройщик после направления администрации претензии, обратился в суд с иском о взыскании ранее внесенных арендных платежей с начислением на них процентов, а также расходов, понесенных для исполнения обязательств по договору от 30.05.2018 № 4100006000.

По правилам части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного  обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункты 1, 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (статья 606, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель, территории общего пользования (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Включение в состав границ земельного участка территории общего пользования (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса), режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке (пункт 1 статьи 1103 Гражданского кодекса).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса).

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована следующая правовая позиция. При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.

Судами при разрешении спора установлено, что земельный участок, который по итогам аукционных процедур предоставлен предпринимателю в аренду, в соответствии с документами территориального планирования (Генеральный план), относится к территории общего пользования. Данное обстоятельство исключало возможность его предоставления в аренду в целях строительства. Доказательства, свидетельствующие о том, что предприниматель имел для жилищного строительства юридическую возможность, ответчики в материалы дела не представили (статьи 9 и 65 Кодекса). В отсутствие встречного предоставления условий для сохранения у арендодателя внесенных истцом арендных платежей не имелось. В этой связи суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения и процентов. Отсутствие законных оснований для представления земельного участка истцу влечет погашение в ЕГРН записи об обременении спорного земельного участка арендой. 

Одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков (абзац девятый статьи 12 Гражданского кодекса).

Понятие убытков раскрывается в статье 15 Гражданского кодекса. Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности, установленной правилами статьи 15 Гражданского кодекса, необходимо наличие совокупности следующих условий правонарушения: противоправность действий ответчика, факт причинения истцу убытков, наличие причинно-следственной связи между заявленными убытками и действиями ответчика, а также размер убытков.

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования предпринимателя о взыскании убытков. Судебные инстанции признали доказанными факт причинения истцу убытков, его размер, причинную связь между возникшими убытками и действиями ответчиков, а также противоправное поведение последних.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации судом округа не принимаются. Заявлять о пропуске срока исковой давности ответчик может до принятия судом первой инстанции решения по существу спора (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Материалы дела не подтверждают, что администрация и (или) управление заявляли о пропуске предпринимателем давностного срока в суде первой инстанции, а такое заявление, сделанное в апелляционном суде, правового значения не имеет. Податель жалобы полагает также, что предоставленный в аренду земельный участок не мог быть застроен в общем порядке, поскольку располагается в территориальной зоне КУРТ. Застройка данной территории была возможна только после разработки предпринимателем и утверждения органом местного самоуправления проектов планировки и межевания территории, а также заключения договора комплексного развития территории. Данные доводы несостоятельны, поскольку с истцом заключался договор в соответствии с нормами земельного законодательства для цели жилищного строительства. При этом администрация не могла не знать о том, что земельный участок, предоставляемый в аренду предпринимателю, в соответствии с Генеральным планом расположен в рекреационной зоне и  предназначен для размещения парка аттракционов и развлечений с объектами обслуживания. Даже если следовать логике ответчика, истцом выполнялись мероприятия, на которые ответчик ссылается в жалобе, им разработан проект планировки территории и проект межевания территории. Однако данный проект не утвержден органом местного самоуправления не в связи с нежеланием (уклонением) истца от заключения договора о комплексном развитии территории (таких доказательств материалы дела не содержат), а ввиду его несоответствия документу территориального планирования (часть 10 статьи 45 Градостроительного кодекса). Суд округа также отмечает, что истец как добросовестный арендатор, предпринимал меры, направленные на внесение изменений в Генеральный план как в судебном порядке (дело № 2а-1735/2019), так и в административном порядке (через проведение публичных слушаний). В свою очередь, администрация, принимая арендную плату за земельный участок, который не мог использоваться предпринимателем по целевому назначению, прекратила с 2019 года какое-либо содействие в обеспечении арендатору возможности освоения муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85. В этой связи признаются несостоятельными доводы ответчика о том, что освоение земельного участка в спорный период не осуществлялось по причинам, не связанным с действиями органов местного самоуправления. Администрация ссылается также на то, что земельный участок с видом разрешенного использования – размещение МКР многоэтажной застройки был образован в 2007 году (до принятия документов территориального планирования и функционального зонирования), поэтому мог использоваться истцом для указанной цели (кроме случаев выявления опасности для жизни и здоровья граждан, для окружающей среды, объектов культурного наследия). Однако если спорный участок мог осваиваться застройщиком для цели жилищного строительства, то действия администрации, направленные на воспрепятствование такому использованию (уклонение от утверждения проекта планировки, внесения изменений в Генеральный план, Правила землепользования и застройки) не могут быть признаны законными, поскольку направлены на воспрепятствование достижению законной цели договора аренды. При этом администрация в ходе разрешения судам данного спора так не считала, настаивая на невыполнении застройщиком мероприятий по освоению арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:85, расположенного в территориальной зоне КУРТ.

Выводы судебных инстанций по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 288 Кодекса, не установлено. Несогласие подателя жалобы с выводами судов первой и апелляционной инстанций в силу иного понимания им норм земельного и градостроительного законодательства, а также иной оценки доказательств, представленных в материалы дела, не может служить достаточным правовым основанием для отмены обжалуемых судебных актов. С учетом обстоятельств, установленных судами при разрешении спора, оснований для отмены решения и апелляционного постановления у Арбитражного суда Северо-Кавказского округа не имеется. Кассационная жалоба администрации удовлетворению не подлежит.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2023 по ходатайству администрации исполнение судебных актов по данному делу приостанавливалось на срок до окончания рассмотрения кассационной жалобы. В связи с принятием настоящего постановления приостановление исполнения обжалуемых судебных актов на основании части 4 статьи 283 Кодекса прекратило свое действие. С учетом срока приостановления исполнения отмену приостановления исполнения судебного акта указывается в постановлении суда кассационной инстанции, принимаемом по результатам рассмотрения кассационной жалобы (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 283, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 по делу № А32-5618/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по делу № А32-5618/2022, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов

 

                                                                                                                             Р.Г. Калуцких