АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-5638/17 

Екатеринбург 27 сентября 2017 г. Дело № А34-80/2017 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2017 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Рябовой С.Э., судей Тороповой М.В., Семеновой З.Г. 

при ведении протокола помощником судьи Маркарян Ж.С. рассмотрел в  судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при  содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную  жалобу индивидуального предпринимателя Филиппова Виктора Васильевича  (далее – предприниматель Филиппов В.В.) на решение Арбитражного суда  Курганской области от 10.04.2017 по делу № А34-80/2017 и постановление  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 по тому же  делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя  Филиппова В.В. – Соколов В.В. (доверенность от 19.09.2017).  

Предприниматель Филиппов В.В. обратился в Арбитражный  суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации  Целинного района (далее – администрация) о взыскании убытков в сумме  46 709 руб. 20 коп.  

 На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена  Целинная районная Дума.  

Решением Арбитражного суда Курганской области от 10.04.2017 (судья  Антимонов П.Ф.) в удовлетворении исковых требований отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 22.06.2017 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение  суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе предприниматель Филиппов В.В. просит  указанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении исковых  требований о взыскании убытков за период с 28.04.2014 по 13.10.2014, а также  убытков в виде понесенных им расходов на проведение оценки рыночной  стоимости нежилого помещения, направить дело на новое рассмотрение,  ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и  процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим  обстоятельствам дела. По мнению заявителя, поскольку преддоговорной спор  между сторонами возник в связи с неправомерными действиями ответчика,  неверно определившего дату на которую должна быть произведена рыночная  стоимость выкупаемых помещений, постольку арендная плата за период с  28.04.2014 (с даты направления проекта договора купли-продажи) по 13.10.2014  (дата заключения мирового соглашения по делу № А34-5326/2014) подлежит  взысканию в качестве убытков. Ссылаясь на то, что отчет об оценке рыночной  стоимости нежилого помещения от 26.06.2014 № 41/01/14 составлен в  рамках досудебного урегулирования преддоговорного спора и направлен  ответчику с заявлением о разногласиях по договору, предприниматель  Филиппов В.В. считает, что расходы по составлению указанного отчета не  следует рассматривать в качестве судебных расходов по делу № А34-5326/2014.  

При рассмотрении спора судами установлено, что между администрацией  (арендодателем) и предпринимателем Филипповым В.В. (арендатором)  заключен договор аренды нежилого помещения от 11.01.2011 № 27 по  условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное  пользование нежилое помещение, общей площадью 36 кв. м, в том числе,  торговый зал 20 кв. м, расположенное по адресу: Курганская область,  Целинный район, с. Целинное, ул. Советская, 59, для реализации животных и  растений (п. 1.1 договора).  

Предприниматель Филиппов В.В. 22.01.2014 обратился в администрацию  с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи арендуемого  нежилого помещения, ссылаясь на наличие преимущественного права  приобретения названного помещения субъектом малого предпринимательства.  

Письмом от 06.02.2014 № 190 администрация предложила истцу  использовать свое право на приобретение нежилого помещения на общих  основаниях, посредством открытого аукциона.  

Не согласившись с ответом администрации, фактически выражающим  отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  нежилого помещения в собственность, предприниматель Филиппов В.В.  обратился в Арбитражный суд Курганской области.  

Письмом от 19.03.2014 № 366 администрация предложила истцу  реализовать преимущественное право на приобретение спорного нежилого  помещения в собственность.  

Предприниматель Филиппов В.В. 02.04.2014 направил администрации  сообщение о реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества в собственность.  

Решением Целинной районной Думы от 24.04.2014 № 230 решено  предоставить заявителю за плату в собственность спорное нежилое помещение  площадью 35,5 кв. м, по цене 295 560 руб. с рассрочкой оплаты на 3 года.  

Истцу 28.04.2014 направлен проект договора купли-продажи встроенных  нежилых помещений от 28.04.2014 № 1 с приложением графика платежей по  оплате нежилых помещений в рассрочку.  

Решением Арбитражного суда Курганской области от 06.10.2014 по делу   № А34-1059/2014 отказ администрации в реализации преимущественного права  на приобретение помещения расположенного по адресу: Курганская область,  Целинный район, с. Целинное, ул. Советская, д. 59, выраженный в письме  от 06.02.2014 № 190, признан незаконным. Требования заявителя о возложении  на администрацию обязанности по заключению договора купли-продажи  отклонены в связи с фактическим направлением договора в адрес  предпринимателя до принятия решения.  

Впоследствии истцом инициирован судебный спор об урегулировании  разногласий по договору купли-продажи встроенных нежилых помещений от  28.04.2014 № 1, обусловленный разногласиями в определении продажной цены  объекта, которая, по мнению предпринимателя Филиппова В.В., должна  составлять 147 000 руб.  

В дело № А34-5326/2014 в подтверждение своей позиции  предпринимателем Филипповым В.В. был представлен отчет об оценке  рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 35,5 кв. м,  расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Целинное,  ул. Советская, д. 59/1 от 26.06.2014 № 41/01/1.  

Указанный отчет составлен на основании договора возмездного оказания  услуг по оценке от 02.04.2014 № 41/01/14, заключенного между  предпринимателем Филипповым В.В. (заказчик) и обществом с ограниченной  ответственностью Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» (далее –  общество Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт») (оценщик), согласно  пункту 1.1 которого заказчик поручает, а оценщик принимает на себя оказание  услуг по оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью  35,5 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с.  Целинное, ул. Советская, д. 59/1, в соответствии с действующим  законодательством Российской Федерации.  

Пунктом 2.1 названного договора предусмотрено, что вознаграждение  исполнителя за проведение оценки составляет 10 000 руб.  

В подтверждение оплаты указанной суммы истцом представлена  квитанция от 26.06.2014 № 005820 на сумму 5 000 руб. и письмо общества  Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» от 12.12.2016, согласно которому  услуги по проведению оценки нежилого помещения оплачены заказчиком на  сумму 10 000 руб.  

Определением Арбитражного суда Курганской области от 13.10.2014 по  делу № А34-5326/2014 между сторонами утверждено мировое соглашение,  согласно которому продажная цена объекта определена в размере 147 000 руб.  

В п. 2 мирового соглашения стороны указали, что обязуются не взыскивать  понесенные по делу судебные расходы.  

Подписание договора купли-продажи произведено сторонами 12.10.2014.  Государственная регистрация права собственности предпринимателя  Филиппова В.В. на нежилое помещение произведена 05.11.2014.  

За период пользования спорным нежилым помещением с февраля по  октябрь 2014 года истец произвел внесение арендной платы в сумме 36 709 руб.  20 коп., что подтверждается квитанциями представленными в материалы дела.  

В направленной администрации претензии от 08.11.2016,  предприниматель Филиппов В.В. просил возместить убытки в сумме 46 709  руб. 20 коп.  

В ответ на претензию администрацией направлено письмо от 15.11.2016   № 1653, которым отказано в возмещении убытков, поскольку требования не  носят нормативно-обоснованный характер, кроме того бюджетом Целинного  района не предусмотрены денежные средства на возмещение убытков.  

Отказ в удовлетворении требований о возмещении убытков в виде  внесенных арендных платежей и стоимости услуг оценщика послужил  основанием для обращения предпринимателя Филиппова В.В. в арбитражный  суд области с рассматриваемым иском.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно  исходили из следующего.  

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.  

На основании положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской  Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного  возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не  предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками  понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или  должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или  повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы,  которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота,  если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред,  причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном  объеме лицом, причинившим вред (п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред,  причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий  (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в  том числе в результате издания не соответствующего закону акта  государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит  возмещению.  

По смыслу норм ст. 12, 15, 1064 Гражданского кодекса Российской  Федерации для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков,  истцу необходимо доказать нарушение ответчиком принятых на себя  

обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и  неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и размер  убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих  обязательств.  

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159- ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением  субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14  Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего  предпринимательства в Российской Федерации», при возмездном отчуждении  арендуемого имущества из государственной собственности субъекта  Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются  преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной  его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке,  установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».  

В случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность  арендатором в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, заключая  договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время  обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса  Российской Федерации), а по смыслу ст. 3 и 5 данного Закона в силу особого  характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп  арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор  продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении  обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после  его заключения (п. 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды»).  

Таким образом, обязанность истца по уплате арендной платы считается  прекращенной с момента заключения договора купли-продажи  муниципального имущества, в силу чего при ненадлежащем исполнении  уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению  договора купли-продажи истец вправе взыскать с публично-правового  образования убытки в виде вынужденной оплаты арендной платы, доказывание  которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой  ответственности (ст. 15, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган,  уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:  

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной  стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным  законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения  заявления;  

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в  двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;  

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого  имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях  приватизации арендуемого имущества.  

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации,  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в  подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным  условиям договора.  

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого  имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в  письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже  считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации  или иными законами заключение договора обязательно для стороны,  направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет  направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в  течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить  другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении  протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо  неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок  сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия,  возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях  передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение  суда на основании ст. 445 данного Кодекса условия договора, по которым у  сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в  порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, установив, что  предприниматель Филиппов В.В. обратился в администрацию с заявлением о  реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества  22.01.2014, следовательно, при соблюдении сроков предусмотренных законом  действий на основании указанного обращения предпринимателя проект  договора купли-продажи должен быть направлен не позднее 16.05.2014, а  материалами дела подтверждено, что проект договора купли-продажи  направлен истцу 28.04.2014, суды обоснованно указали, что отказ  администрации от 06.02.2014 в реализации преимущественного права и  последующее признание его незаконным вступившим в законную силу  

решением Арбитражного суда Курганской области от 06.10.2014 по делу №  А34-1059/2014, не повлекли нарушений прав предпринимателя Филиппова В.В.  

В целях надлежащей реализации положений указанных в ст. 3  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ч. 3 ст. 9 данного Закона на  уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от  субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение  договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в  порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в  соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.  

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства  предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной  стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для  определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление  течения срока заключения договора купли-продажи (ч. 4.1, п. 2 ч. 8 ст. 4  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).  

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости  объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества,  могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом  случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий  (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию,  предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса.  

Однако возникновение между субъектом предпринимательства и  уполномоченным органом публично-правового образования разногласий  относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не  свидетельствует о наличии оснований для привлечения общества к  имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных  исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы (определение  Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).  

Приняв во внимание, что передача преддоговорного спора на разрешение  суда по смыслу ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  является правом сторон договора, суды правомерно исключили из заявленного  истцом периода период с 28.04.2014 по 13.10.2014.  

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении  заявленных предпринимателем Филипповым В.В. исковых требований в части  взыскания убытков в виде арендной платы, уплаченной с февраля по октябрь  2014.  

Приняв во внимание, что подготовка отчета об оценке рыночной  стоимости нежилого помещения от 26.06.2014 № 41/01/14 обусловлена, по  существу, несогласием истца с оценкой нежилого помещения, выполненной  независимым оценщиком Наумовым Владимиром Анатольевичем по заданию  органов местного самоуправления, она не имеет связи с действиями ответчика  и не свидетельствует о несоответствии их требованиям Федерального закона от  22.07.2008 № 159-ФЗ, признав, что указанный документ представлен истцом в  порядке реализации права, предусмотренного ч. 1 ст. 41 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, и обязанности доказывания  

своей правовой позиции согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, учитывая, что условиям мирового соглашения  по делу № А34-5326/2014 стороны приняли на себя обязательства не  взыскивать понесенные по делу судебные расходы, суды первой и  апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в  удовлетворении исковых требований предпринимателя Филиппова В.В. в части  взыскания убытков в виде понесенных им расходов на проведение оценки  рыночной стоимости нежилого помещения.  

Ссылка заявителя жалобы на неправомерность действий ответчика,  неверно определившего дату оценки недвижимости, не может быть принята во  внимание в связи со следующим.  

Инициируя преддоговорной спор по делу № А34-5326/2014  предприниматель Филиппов В.В. не ссылался на неправомерность действий  органа местного самоуправления, заказавшего оценку не на дату поступления в  уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества.  

Более того, из материалов дела следует, что в представленном истцом  отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 26.06.2014 №  41/01/14 составленном в рамках досудебного урегулирования преддоговорного  спора по делу № А34-5326/2014, рыночная стоимость нежилого помещения в  размере 147 000 руб. определена по состоянию на 02.04.2014, в то время как  предприниматель Филиппов В.В. обратился в администрацию с заявлением о  выкупе вышеуказанного нежилого помещения 22.01.2014, что противоречит  положениям ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и не  соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12.  

Доказательств, свидетельствующих о том, что при определении рыночной  стоимости выкупаемого имущества по состоянию на 22.01.2014 мог быть  получен иной результат рыночной оценки, чем указанный администрацией в  проекте договора купли-продажи от 28.04.2014 № 1 в материалы дела истцом в  нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, не представлены.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат  отклонению судом кассационной инстанции по основаниям указанным в  мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном  толковании норм материального права, с учетом установленных по делу  обстоятельств.  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие  существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства  исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки  доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной  инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации).  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в  силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной  инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 10.04.2017 по делу 

 № А34-80/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 22.06.2017 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Филиппова Виктора  Васильевича – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий С.Э. Рябова 

Судьи М.В. Торопова  

 З.Г. Семенова