СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ТомскДело № А02-425/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Л.И. Ждановой,

судей: М.А. Фертикова, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.В. Стуловой,

при участии в судебном заседании:

от истца: Руфина Е.А. по доверенности от 10.11.2017 (сроком до 31.12.2017),

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 20.10.2017 (сроком на 1 год); ФИО2, протокол № 3 от 01.07.2010. приказ № 3 от 01.07.2010,

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алэм" (07АП-8567/2017) на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 14 августа 2017 года по делу № А02-425/2017 (судья Ф.Ю. Якшимаева)

по иску Жилищно-строительного кооператива "ЖСК 34/1" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Гоголя, 54, г. Горно-Алтайск)

к обществу с ограниченной ответственностью "Алэм" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Чаптынова, 32, г. Горно-Алтайск)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ГАСК» в лице к/у ФИО3,

о признании права собственности на земельный участок и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Алэм" к Жилищно-строительному кооперативу "ЖСК 34/1" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 30 000 руб., компенсационных выплат за оплаченный налог на землю в размере 150780 руб. и 4 593 406 руб. в уплату выкупной цены,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив "ЖСК 34/1" (далее – кооператив «ЖСК 34/1», истец) обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алэм" (далее – ООО «Алэм», ответчик) о прекращении права собственности на земельный участок ответчика и признании возникновения прав собственности на этот земельный участок у истца.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ГАСК» в лице к/у ФИО3

Определением от 20.07.2017г. суд, руководствуясь статьей 132 АПК РФ, принял к разрешению встречное исковое заявление ООО «Алэм» к кооперативу «ЖСК 34/1» о взыскании 50 000 руб. в счет уплаты арендных платежей, компенсационных выплат и задолженности по выкупной цене.

В судебном заседании 25.07.2017 ответчик уточнил и увеличил исковые требования; просил взыскать с кооператива 30 000 руб. в уплату арендных платежей, 150 780 руб. в уплату компенсационных выплат за уплаченный обществом налог на землю и 4 593 406 руб. в уплату задолженности по выкупной цене за земельный участок.

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд принял к разрешению увеличение цены исковых требований с уточнением их по предмету.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 14 августа 2017 года по делу № А02-425/2017 первоначальные исковые требования удовлетворены, признано прекратившимся право собственности ООО "Алэм" на земельный участок, площадью 1895 м.кв., с кадастровым номером 04:11:020152:295, расположенный по адресу: 

<

...>; признано возникшими право собственности Жилищно-строительного кооператива "ЖСК 34/1" на земельный участок, площадью 1895 м.кв., с кадастровым номером 04:11:020152:295, расположенный по адресу: 

<

...>; с ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, просит его изменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования истца оставить без удовлетворения, требования ответчика удовлетворить частично, взыскав с истца 30 000 руб. в уплату арендных платежей, 150 780 руб. в уплату компенсационных выплат за уплаченный обществом налог на землю.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе. 

Истец в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании, состоявшемся 23.10.2017,  ответчиком представлено дополнение к апелляционной жалобе, в соответствии с которым ООО «Алэм» просит принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца, удовлетворить требования ответчика, взыскав с истца 30 000 руб. в уплату арендных платежей, 150 780 руб. в уплату компенсационных выплат за уплаченный обществом налог на землю, 4 593 406 руб. в уплату выкупной цены земельного участка, 3 000 руб. в счет компенсации расходов по оплате государственной пошлины.

Более подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в ней с учетом дополнений.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу.

Третье лицо, участвующие в деле, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

В порядке части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения, отзыва, заслушав представителя истца и представителей ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение суда в обжалуемой части не подлежащим отмене на основании следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно свидетельства о государственной регистрации прав серии 02-АВ № 226613 от 18.05.2012 ООО «Алэм» является собственником земельного участка площадью 1895 м.кв. с категорией – земли населенных пунктов, кадастровый номер 04:11:020152:295, находящегося по адресу: 

<

...>.

24.05.2012 между ООО «Алэм» как арендодателем и ООО «ГАСК» как арендатором заключен договор аренды земельного участка № 24/12 с последующим выкупом. Предметом аренды с последующим выкупом являлся вышеуказанный земельный участок, земельный участок передавался в аренду для строительства на нем многоквартирного жилого дома. Договор заключался сроком на 5 лет. Арендатор должен был по истечении 30 дней после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, возведенного на земельном участке выкупить его за 21213206 (с учетом последующих согласований) путем передачи арендодателю отдельных помещений общей полезной площадью не менее 289,9 м.кв.

По условиям договора ООО «ГАСК» имело право досрочного расчета с ООО «Алэм» по выкупной цене. По условиям договора арендатор земельного участка вправе привлекать к строительству дольщиков, указывать в договорах и в последствии передавать им соответствующие площади построенного объекта с долей земельного участка без согласия арендодателя.

В течение с 2012г. по 2015г. ООО «ГАСК» заключало договоры долевого участия с физическими лицами. При государственной регистрации данных договоров производилась государственная регистрация обременений вышеуказанного земельного участка в пользу участника долевого строительства.

В последующем ООО «ГАСК» и ООО «Алэм» заключали договоры долевого участия последнего в строительстве жилого дома по ул. В.И. Чаптынова, 34/1, в соответствии с которым застройщик должен был передать дольщику жилые (нежилые) помещения. Оплату их стоимости стороны засчитывали в зачет выкупной цены земельного участка.

Таким образом, на 14.08.2015г. с зачетом в расчеты стоимости передаваемых площадей ООО «ГАСК» остался должен ООО «Алэм» 4593406 руб., что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по состоянию на 14.08.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 28.12.2015г. (дело №А02-1542/2015) ООО «ГАСК» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства и назначением конкурсным управляющим ФИО3

До настоящего времени конкурсное производство не завершено.

Определением от 17.10.2016г. (дело №А02-1542/2015) Арбитражный суд передал созданному из дольщиков кооперативу «ЖСК 34/1» права застройщика, в том числе: 

- право собственности на объект незавершенного строительства площадью 3459, 2 м.кв., степенью готовности 72%, по адресу: 

<

...>, с кадастровым (условным) номером 04:11:020152:464;

- права аренды земельного участка площадью 1895 м.кв. с кадастровым номером 04:11:020152:296 по адресу: 

<

...>.

На основании определения суда кооператив «ЖСК 34/1» произвел 06.02.2017 государственную регистрацию своих прав собственности на объект незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда от 15.03.2016г. (дело №А02-1542/2015) требования ООО «Алэм» к ООО «ГАСК» о задолженности по выкупной цене по договору аренды № 24/12 от 24.05.2012 признаны обоснованными, требования в размере 4593406 руб. включены в реестр требований кредиторов должника четвертой очереди. Письмом от 17.04.2017г., председатель кооператива «ЖСК 34/1» просил директора ООО «Алэм» в добровольном прядке передать кооперативу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 04:11:020152:295, указывая, что расчет по выкупной цене ООО «ГАСК» произвело путем передачи полезных площадей на 16619800руб. и включением в реестр требований конкурсных кредиторов должника на сумму 4593406 руб.

Добровольной передачи не состоялось, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

19.06.2017 кооперативом «ЖСК 34/1» получено требование – претензия ООО «Алэм» о добровольной оплате 30 000 руб. в уплату арендных платежей за 5 лет аренды, 150 780 руб. компенсационных выплат в возмещение уплаченного за 5 лет земельного налога и 4 593 406 руб. в оплату оставшегося долга по выкупной цене земельного участка.

Кооператив «ЖСК 34/1» отказался удовлетворять требования ООО «Алэм», указывая в ответе на претензию на отсутствие законных оснований для возложения на кооператив заявленных долговых обязательств, что также послужило основанием для обращения в суд с иском.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, в удовлетворении требований ответчика надлежит отказать.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Исходя из ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, не исключая возможности применения иных способов, предусмотренных в законе.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (статья 606 ГК РФ). 

Согласно положениям статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендуемое имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды и при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как верно указал суд первой инстанции, правоотношения сторон по договору аренды состоялись в исполнение заключенного договора: ООО «Алэм» передало земельный участок, ООО «ГАСК» использовало его под строительство многоквартирного дома, заключая договоры долевого участия в строительстве с третьими лицами. Согласованными способами стороны производили взаиморасчеты по выкупной цене земельного участка по договору. В соответствии с условиями договора по окончанию строительства арендатор должен был произвести окончательный расчет по выкупной цене с зачетом в выкупную цену произведенные арендные платежи (п. 4.3 договора) и компенсировать расходы по земельному налогу.

Таковое содержание условий договора следует из фактических правоотношений. ООО «ГАСК» и ООО «Алэм» до начала процедур банкротства арендатора не имели друг к другу претензий по поводу исполнения обязательств в том числе и по поводу уплаты арендных платежей и компенсационных выплат. 

Финансовая несостоятельность ООО «ГАСК» повлекла последствия в виде применения к нему норм параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Статья 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

В силу положений абзаца 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является принадлежность земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

При передаче должником-застройщиком принадлежавших ему прав на незавершенный строительством объект учрежденному участниками строительства кооперативу последний приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний застройщик, для завершения строительства.

Определение Арбитражного суда Республики Алтай от 17.10.2016г. (принятому по делу №А02-1542/2015) явилось основанием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект незавершенного строения от ООО «ГАСК» к кооперативу «ЖСК 34/1».

После включения судом сумы задолженности ООО «ГАСК» перед ООО «Алэм» по выкупной цене в размере 4 593 406 руб. в реестр конкурсных кредиторов должника четвертой очереди необходимо признать состоявшимися расчеты арендатора с арендодателем по договору № 24/12 от 24.05.2012г.

В таком случае, как верно указал суд первой инстанции, наступают последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 624 ГК РФ - арендованное имущество: земельный участок с кадастровым номером 04:11:020152:295 переходит в собственность арендатора – кооператива «ЖСК 34/1».

Делая вывод об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований ООО «Алэм», суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Обязательство по уплате выкупной цены земельного участка в размере 21 213 206 руб. являлось обязательствами ООО «ГАСК» перед ООО «Алэм».

Обязанность уплаты данной суммы в соответствии с положениями пункта 1 статьи 126 Закона «О банкротстве» наступила на дату принятия решения суда о признании ООО «ГАСК» несостоятельным (банкротом) на 28.12.2015, в связи с чем, в удовлетворении требования ответчика о взыскании с кооператива «ЖСК 34/1» 4 593 406 руб. правомерно отказано. 

Определением суда от 15.03.2016г., принятым по делу №А02-1542/2015 данная задолженность включена в реестр конкурсных кредиторов должника ООО «ГАСК». 

Таким образом, правовых оснований для возложения обязанности уплаты 4593406 руб. не кооператив «ЖСК 34/1» не имеется.

Также отсутствуют правовые основания для взыскания с кооператива «ЖСК 34/1» и 30000 руб. в уплату арендных платежей за весь период аренды с 24.05.2012г. по 23.05.2017г. (500 руб. x 12 мес. x 5 лет=30000 руб.), поскольку как следует из условий договора аренды № 24/12 от 24.05.2012 – арендные платежи подлежат зачету в выкупную цену.

Соответственно передав имущество стоимостью 1 611 800 руб. и включив в реестр конкурсных кредиторов – 4 593 406 руб. следует признать, что ООО «ГАСК» произвел полный расчет, в том числе и по арендным платежам, обязанность по уплате которых закончилась после 15.03.2017г.

В удовлетворении требование о взыскании 150 780 руб. в компенсацию расходов по уплате земельного налога также правомерно отказано судом первой инстанции.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, определением суда от 17.10.2016г. (дело №А02-1542/2015) кооперативу «ЖСК 34/1» переданы права арендатора по договору аренды № 24/12 от 24.05.2012. Из смысла и содержания пункта 3 статьи 201.10 ФЗ «О несостоятельности» права и обязанности арендатора передаются кооперативу на будущее время. До даты передачи прав обязанным по договору аренды остается правопредшественник – ООО «ГАСК». 

Задолженность по арендным платежам, по компенсационным выплатам образовавшимся на 17.10.2016г. должны быть заявлены к нему как реестровые или текущие долги.

Платежными поручениями № 6 от 26.12.2016 и № 8 от 07.06.2017 кооператив «ЖСК 34/1» перечислило ООО «Алэм» 3 841,40 руб. в компенсацию расходов по земельному налогу за период с 17.10.2016г. (дата определения о передаче прав арендатора земельного участка) до 24.05.2017г. (срок окончания аренды по договору № 24/12 от 24.05.2012г.) с учетом площади земельного участка – 1895 м.кв. В свою очередь ответчик не представил доказательств неверности исчисления данной компенсации. Представленные документы об уплате налога на землю не содержат сведений об объекте налогооблажения.

Соответственно, суд первой инстанции правомерно признал компенсацию расходов состоявшейся, а исковые требования в указанной части незаконными и необоснованными.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Учитывая, что приведенные в подателем жалобы доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 14 августа 2017 года по делу № А02-425/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Л.И. Жданова

ФИО4

Судьи

М.А. Фертиков

    Е.Г. Шатохина