Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-169871/23-145-1352

г. Москва

23 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 октября 2023 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи М.Т. Кипель

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Ремстройтрест» (119421, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2016, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третье лицо – Департамент городского имущества г.Москвы

о признании незаконным решения от 18.07.2023 № КУВД-001/2023-15015067/54

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО2 (по дов. от 09.01.2023 г. № б/н, паспорт);

от ответчика: ФИО3 (по дов. от 24.01.2023 г. № Д-31/2023

от третьего лица: неявка (изв.);

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ремстройтрест» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения от 18.07.2023 № КУВД-001/2023-15015067/54.

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо, надлежаще извещенное о дате и времени судебного разбирательства в суд не прибыло. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в его отсутствие.

Ранее Департаментом представлены пояснения, в которых он возражал против удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 05.04.2016, Управлением Росреестра по Москве, за № 77-77/022-77/0221028/2016-2211/2, была осуществлена государственная регистрация Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-06-001115 от 05.07.2016г., заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «РЕМСТРОЙТРЕСТ».

Общество 13.04.2023 обратилось в Управление Росреестра по Москве через Филиал ГБУ МФЦ г. Москвы с заявлением о прекращении права аренды земельного участка, предоставленного по Договору аренды земельного участка для целей капитального строительства №  И-06-001115 от 05.07.2016 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Уведомлением Управления от 18.07.2023 № КУВД-001/2023-15015067/54 отказано в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003013:17896 в ЕГРН, мотивированное тем, что не представлены документы, подтверждающие расторжение договора, в порядке, предусмотренном действующим законодательством, либо документ подтверждающий возврат собственнику арендованного имущества и, положения ст.413 ГК РФ согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, не могут быть применены в описываемом случае (в том числе и по той причине, что на земельном участке сформированном под размещение МКД, в силу закона возникает право общей долевой собственности жильцов МКД, а не право собственности застройщика, в отношении которого зарегистрирована аренда), в связи с чем заключенный и зарегистрированный договор аренды не может считаться прекращенным на указанном основании. Также Управление сослалось на позицию Росреестра, выраженную в письме от 26.07.2022 № 14-06684/22, согласно которой, если земельный участок под МКД принадлежит застройщику на праве аренды, для государственной регистрации прекращения права аренды необходимо представить заявление одной или обеих сторон соответствующего договора и необходимые документы. При этом вопрос «автоматического» прекращения аренды требует дополнительного законодательного урегулирования.

Заявитель посчитал оспариваемый отказ, нарушающим права и законные интересы Общества, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона № 238-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу ч.5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской  Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Как видно из материалов дела и установлено судом, основанием для обращения с заявлением о прекращении права аренды земельного участка, предоставленного по Договору аренды земельного участка для целей капитального строительства №  И-06-001115 от 05.07.2016 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы являлись следующие обстоятельства:

1) завершения объекта капитального строительства, для целей которого предоставлялся земельный участок с КН 77:06:0003013:17896, общей площадью 8 400 кв.м., путем получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-06-011191-2022 от 30.12.2022 г.

2) государственной регистрации права собственности на помещение в построенном Объекте.

Так, согласно условиям Договора № И-06-001115 от 05.07.2016 г. земельный участок, был предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома (п.1.1. и 4.1. Договора), с целью обеспечения строительства и ввода в эксплуатацию (п.4.3.).

Данная цель была достигнута, Объект введен в эксплуатацию 30.12.2022.

В соответствии ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Суд отмечает, что при подаче заявления о погашении записи об аренде, Обществом было указана причина «в связи с переходом земельного участка в общедолевую собственность».

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2017 года N 307-ЭС16-17333, от 6 апреля 2017 года N 5-КГ16-236, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года).

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Жилищный кодекс).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вышеуказанный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в котором также указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09 и от 02.03.2010 N 13391/09.

С учетом данных подходов, право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.

Следовательно, с даты регистрации (27.01.2023) первого права собственности № 77:06:0003013:22827 участника долевого строительства на жилое помещение (квартиру № 160) в МКД, земельный участок поступил в общедолевую собственность собственников помещений в МКД, а действие договора аренды прекратилось, со стороны Департамента городского имущества города Москвы - с утратой права на распоряжение, а со стороны застройщика ООО «РЕМСТРОЙТРЕСТ» - права пользования арендованным имуществом.

Таким образом обстоятельства, указанные в качестве отказа в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде, являются необоснованными.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что отказ Управления Росреестра по Москве в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003013:17896 в ЕГРН, оформленный Уведомлением от 18.07.2023 № КУВД-001/2023-15015067/54, является незаконным и необоснованным, поскольку он не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы Заявителя и подлежит отмене.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на заявление и в судебном заседании, судом рассмотрены и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

На основании вышеизложенного, требования заявителя обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Признать незаконными и отменить отказ Управления Росреестра по Москве в осуществлении регистрационных действий по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003013:17896 в ЕГРН, оформленный Уведомлением от 18 июля 2023 года № КУВД-001/2023-15015067/54.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Ремстройтрест» в течении 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу путем осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка посредством погашения записей о сделке.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Ремстройтрест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (Три тысячи рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                           М.Т. Кипель