ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-63672/17

22 января 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  16 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 января 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Луховицы Московской области (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) – ФИО2, по доверенности от                        28 декабря 2017 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная строительная группа» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) – ФИО3, по доверенности от 10 ноября 2018 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная строительная группа» на решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2017 года по делу № А41-63672/17, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Администрации городского округа Луховицы Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная строительная группа» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 256 736 руб. 77 коп. за период с 01 января 2016 года по 17 февраля 2016 года, пени по состоянию на 19 сентября 2017 года в размере 102 140 руб. 95 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Луховицы Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Обществу с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная строительная группа» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 256 736 руб. 77 коп. за период с 01 января 2016 года по 17 февраля 2016 года, пени по состоянию на 19 сентября 2017 года в размере 102 140 руб. 95 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 108-109).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 14 октября 2004 года Администрация городского округа Луховицы Московской области (арендодатель) и ЗАО «Стройметресурс» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 278, предметом которого является земельный участок общей площадью 15 200 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием – строительство жилого дома.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 14 октября 2004 года до                  12 октября 2005 года (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 4.2 расчет арендной платы указан в Приложении № 2, которое является составной и неотъемлемой частью договора.

Пунктом 4.3 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом.

Дополнительным соглашением от 12 сентября 2007 года № 278/3-д к договору аренды земельного участка от 14 октября 2004 года № 278 срок действия договора установлен с 14 октября 2004 года по 31 декабря 2010 года. Данное соглашение 01 октября 2007 года зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области за регистрационным № 50-50-3 5/015/2007-110.

Согласно Соглашению о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14 октября 2004 года № 278 от 02 октября 2007 года ООО «Стройметресурс» передало свои права и обязанности но договору аренды ООО «Юго- Восточная строительная группа». Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 16 октября 2007 года за №50-50-35/015/2007-110.

Дополнительным соглашением от 19 октября 2010 года № 278/4-д к договору аренды земельного участка от 14 октября 2004 года № 278 срок действия договора установлен по 31 декабря 2013 года. Данное соглашение также зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 14 декабря 2010 года за № 50-50-35/015/2010-444.

Дополнительным соглашением от 19 октября 2010 года № 278/5-д к договору аренды земельного участка от 14 октября 2004 года № 278 срок действия договора установлен по 31 декабря 2015 года. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 01 ноября 2013 года за № 50-50-35/024/2013.

Как указал истец, в связи с регистрацией права собственности ответчика на квартиру в жилом доме, построенном на земельном участке, являющимся предметом договора аренды от 14 октября 2004 года № 278, договор аренды земельного участка прекратил свое действие с момента регистрации права собственности ответчика на квартиру в жилом доме – 17 февраля 2016 года.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 01 января 2016 года по 17 февраля 2016 года составила 256 736 руб. 77 коп. на которую начислена неустойка в размере 102 140 руб. 95 коп. за период с 16 декабря 2015 года по 19 сентября 2017 года (л.д.88).

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности по уплате арендных платежей и пени за просрочку оплаты арендной платы.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 01 января 2016 года по 17 февраля 2016 года составила 256 736 руб. 77 коп.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по состоянию на 19 сентября 2017 года в размере 102 140 руб. 95 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Апелляционным судом отклоняется довод ответчика об отсутствии у него обязательства по внесению платы за пользование земельным участком за спорный период со ссылкой на окончание предусмотренного договором срока аренды 31 декабря 2015 года, по следующим обстоятельствам.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после окончания срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

 Кроме того документы, свидетельствующие о прекращении действия настоящего договора, возвращения земельного участка арендатором арендодателю, в материалах дела отсутствуют.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2011 года № 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Договор аренды земли от 14 октября 2011 года № 278, в редакции дополнительного соглашения от 18 сентября 2013 года, не содержит прямого запрета на возобновление арендных отношений по истечении установленного соглашением сторон срока.

Пункт 1.1 дополнительного соглашения от 18 сентября 2013 года, согласно которому срок договора продлен до 31 декабря 2015 года, не может рассматриваться как исключающий применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Также несостоятельна ссылка на письмо от 25 сентября 2015 года исх. № 179, которым общество просило администрацию рассмотреть возможность досрочного прекращения действия договора аренды в связи с реализацией инвестиционного контракта, поскольку доказательств заключения в установленном порядке сторонами соглашения о расторжении договора аренды до истечения установленного срока, суду не представлено.

Направление ответчиком в адрес истца письма от 25 сентября 2015 года не влечет обязанности администрации по досрочному прекращению договора аренды, а с учетом отсутствия в деле доказательств совершения ответчиком действий по возврату земельного участка администрации и уклонения последнего от принятия земельного участка, а также принимая во внимание отсутствие доказательств наличия возражений арендодателя относительно продолжения использования земельного участка обществом, суд первой инстанции правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, в связи с чем за ответчиком сохранилось обязательство по внесению арендной платы до момента перехода права собственности на спорный земельный участок к собственникам помещений в жилом доме – 17 февраля 2016 года.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2017 года по делу № А41-63672/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.В. Боровикова

 В.Н. Семушкина