АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

24 февраля 2025 года

Дело № А33-14312/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 февраля 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 24 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Летникова И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Красноярского края в интересах муниципального образования Емельяновский район в лице администрации Емельяновского района Красноярского края (ИНН 2411003682, ОГРН 1022400665297)

к администрации Емельяновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

о признании договоров недействительными,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

в судебном заседании присутствуют:

от процессуального истца: ФИО2 – старший прокурор отдела прокуратуры Красноярского края, личность удостоверена служебным удостоверением №380015 от 27.09.2024,

от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО3 – представитель по доверенности от 29.07.2024, личность удостоверена паспортом; ФИО4 – представитель по доверенности от 21.02.2024, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цысарь А.В.,

установил:

Прокуратура Красноярского края в интересах муниципального образования Емельяновский район в лице администрации Емельяновского района Красноярского края (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации Емельяновского района, к муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края», к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчики):

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2019 № 139, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1;

- о применении последствий недействительности сделки, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить администрации Емельяновского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:161, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона) по акту приема-передачи;

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 27.08.2019 № 105, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1;

- о применении последствий недействительности сделки, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить администрации Емельяновского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:160, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона) по акту приема-передачи;

- о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 16.12.2020 № 304 заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1;

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2021 № 39, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1;

- о применении последствий недействительности сделки, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить администрации Емельяновского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:164, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона) по акту приема-передачи;

- о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 16.12.2020 № 305, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1;

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2021 № 38, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1;

- о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:158, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона).

Определением от 14.05.2024 исковое заявление принято к производству суда, предварительное судебное заседание назначено на 02.07.2024, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Поскольку лица, участвующие в деле, присутствуют в предварительном судебном заседании, возражений относительно перехода в судебное разбирательство не заявили, в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд завершил предварительное судебное заседание и продолжил рассмотрение дела в судебном заседании первой инстанции.

Судебное заседание откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 28.01.2025.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 15 час. 20 мин. 10.02.2025.

Представитель процессуального истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Емельяновского района Красноярского края от 23.08.2019 № 2135 между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно - имущественных отношений администрации Емельяновского района» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 105 от 27.08.2019.

По условиям договора в собственность ФИО1 передан земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:160, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона), общей площадью 10 000 кв.м., из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса (станция технического обслуживания, смотровая эстакада, моечный пункт, стоянка транспортных средств, площадка отдыха). Цена участка составила 382 500 руб.

Договор купли-продажи заключен без проведения торгов в порядке, установленном пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в связи с нахождением на земельном участке принадлежащих ФИО1 на праве собственности объектов недвижимого имущества - склада и иного сооружения вспомогательного использования, площадь которых составляет 34,2 кв.м. и 12,5 кв.м. соответственно.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 10.09.2019.

На основании постановления администрации Емельяновского района Красноярского края от 23.08.2019 № 2136 между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно -имущественных отношений администрации Емельяновского района», и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 139 от 06.12.2019.

Согласно условиям договора в собственность ФИО1 передан земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:161, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона), общей площадью 10 000 кв.м., из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса (станция технического обслуживания, смотровая эстакада, моечный пункт, стоянка транспортных средств, площадка отдыха). Цена участка составила 382 500 руб.

Договор купли-продажи заключен без проведения торгов в порядке, установленном пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в связи с нахождением на земельном участке принадлежащих ФИО1 на праве собственности объектов недвижимого имущества - склада и иного сооружения вспомогательного использования, площадь которых составляет 34,2 кв.м. и 12.5 кв.м. соответственно.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 31.12.2019.

На основании постановления администрации Емельяновского района Красноярского края от 08.12.2020 № 1923 между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей в лице МКУ «Управление земельно -имущественных отношений администрации Емельяновского района», и ФИО1 заключен договор аренды от 16.12.2020 № 304 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290201:164, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона), общей площадью 10 000 кв.м., из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса (станция технического обслуживания, смотровая эстакада, моечный пункт, стоянка транспортных средств, площадка отдыха) сроком на 49 лет.

Земельный участок передан ФИО1 в аренду без проведения торгов на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ как собственнику расположенных на нем здания склада и сооружения вспомогательного использования площадью 34,4 кв.м. и 12,6 кв.м. соответственно.

В дальнейшем по заявлению ФИО1 на основании постановления администрации Емельяновского района Красноярского края от 27.04.2021 № 688 между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно - имущественных отношений администрации Емельяновского района» и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № 39 от 13.05.2021. Видом разрешенного использования является размещение и эксплуатация объектов дорожного сервиса (станция технического обслуживания, смотровая эстакада, моечный пункт, стоянка транспортных средств, площадка отдыха). Цена участка составила 382 500 руб.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 02.06.2021.

Договор купли-продажи заключен без проведения торгов в порядке, установленном пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в связи с нахождением на земельном участке принадлежащих ФИО1 на праве собственности объектов недвижимого имущества - склада и сооружения вспомогательного использования, площадь которых составляет 34,4 кв.м. и 12.6 кв.м. соответственно.

На основании постановления администрации Емельяновского района Красноярского края от 08.12.2020 № 1922 между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей в лице МКУ «Управление земельно - имущественных отношений администрации Емельяновского района», и ФИО1 заключен договор аренды от 16.12.2020 № 305 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290201:158, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона), общей площадью 10 000 кв.м., из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для размещения объектов дорожного сервиса (станция технического обслуживания, смотровая эстакада, моечный пункт, стоянка транспортных средств, площадка отдыха) сроком на 49 лет.

Земельный участок передан ФИО1 в аренду без проведения торгов на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ как собственнику расположенных на нем здания склада и сооружения вспомогательного использования площадью 34,4 кв.м. и 12,5 кв.м. соответственно.

По заявлению ФИО1 на основании постановления администрации Емельяновского района Красноярского края от 27.04.2021 № 689 между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно - имущественных отношений администрации Емельяновского района» и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № 38 от 13.05.2021. Видом разрешенного использования является размещение и эксплуатация объектов дорожного сервиса (станция технического обслуживания, смотровая эстакада, моечный пункт, стоянка транспортных средств, площадка отдыха). Цена участка составила 382 500 руб.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 27.05.2021.

Договор купли-продажи также заключен без проведения торгов в порядке, установленном пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ в связи с нахождением на земельном участке принадлежащих ФИО1 на праве собственности объектов недвижимого имущества - склада и иного сооружения вспомогательного использования, площадь которых составляет 34,4 кв.м. и 12,5 кв.м. соответственно.

Ввиду несоразмерности площади земельных участков, Прокуратура Красноярского края обратилась в суд с настоящим иском. 

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 14.05.2024, от филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю 30.05.2024 поступили копии материалов реестрового дела (в том числе документы – основания постановки на кадастровый учет) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:11:0290201:161; 24:11:0290201:160; 24:11:0290201:164; 24:11:0290201:158 и в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:11:0290201:754, 24:11:0290201:793, 24:11:0290201:798, 24:11:0290201:814, 24:11:0290201:794, 24:11:0290201:770.

Управление Росреестра по Красноярскому краю представило в материалы дела отзыв на исковое заявления, в котором привело нормативно-правовое регулирование в области спорных правоотношений.

Ответчик – индивидуальный предприниматель ФИО1, возражая на исковые требования, в отзыве указывает следующее:

- в Письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). У правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено;

- при определении обоснованности предоставления площади земельного участка собственнику объекта необходимо учитывать не только арифметическое соотношение площадей объекта и земельного участка, но и фактические обстоятельства выделения участка, его использования. На спорных земельных участках ответчиком ведется производственная деятельность в соответствии с целевым назначением использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Объекты, расположенные на земельных участках объединены единым целевым назначением, раздел каждого из земельных участков в целях предоставления только его части непосредственно под выстроенными объектами нарушит сложившуюся предпринимательскую деятельность. В таком случае участок должен быть предоставлен под объектами общей используемой площадью (аналогичная позиция выражена в Определении Верховного Суда РФ от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416 по делу № А38-4588/2015);

- через все спорные земельные участки (разделяя их по центру) проходит магистральная линия электропередач, у которой определяется охранная зона, ограничивающая возможность застройки на значительной площади каждого земельного участка, что также должно быть учтено при соотношении площади застройки объекта и площади предоставленного земельного участка под объектом. Организуемая на земельных участках коммерческая деятельность требует использования всей площади каждого из спорных земельных участков, а не только занятой непосредственно возведенным объектом недвижимости. Так на земельных участках с кадастровыми номерами 24:11:0290201:161, 24:11:0290201:164, 24:11:0290201:158 помимо имевшихся на момент выкупа в собственность объектов недвижимости в настоящее расположен (зарегистрирован в ЕГРН) объект недвижимости - сооружение энергетики для обеспечения функционала расположенных на земельных участках объектов недвижимости, имевшихся на момент обращения с заявлением о заключении оспариваемых договоров купли-продажи. Также на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0290201:161 имеются сооружения в виде двух колодцев, которым подключены центральные сети водоснабжения также для обеспечения функционирования расположенных на участках объектов недвижимости, для эксплуатации которых осуществлялся выкуп земельных участков, на которых они расположены;

- по исковым требованиям о признании недействительными в силу ничтожности договоров купли-продажи земельных участков от 06.12.2019 № 139 (ЗУ с кадастровым номером 24:11:0290201:161), от 27.08.2019 № 105 (ЗУ с кадастровым номером 24:11:0290201:160); договора аренды земельного участка от 16.12.2020 № 304 (ЗУ с кадастровым номером 24:11:0290201:164); договора аренды земельного участка от 16.12.2020 № 305 (ЗУ с кадастровым номером 24:11:0290201:158), применении последствий недействительности истцом пропущен срок исковой давности. Специальный трехлетний срок исковой давности, предусмотренный п. 1 ст. 181 ГК РФ по каждому из договоров истек не позднее трех лет с даты регистрации (договора аренды (18.12.2023 и 21.12.2023, соответственно), права собственности ответчика на основании договора купли-продажи (31.12.2022, 10.09.2022);

- до заключения, оспариваемого истцом по признакам ничтожности договора купли-продажи от 06.12.2019 года №139 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290201:161, данный спорный земельный участок находился на праве аренды у индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27 ноября 2018 года №282, срок действия договора аренды установлен на три года. До заключения, оспариваемого истцом по признакам ничтожности договора купли-продажи от 27.08.2019 года №105 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290201:160, данный спорный земельный участок находился на праве аренды у индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27 ноября 2018 года №281, срок действия договора аренды установлен на три года. Утрата правоотношений из вышеуказанных договоров аренды была связана с заключением соответственно оспариваемых договоров купли-продажи от 06.12.2019 года №139 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290201:161 и от 27.08.2019 года №105 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290201:160, требования, о признании которых недействительными заявлены истцом. Срок аренды по данным договорам аренды на момент заключения спорных договоров купли-продажи не истек (по договору аренды в отношении земельного участка с к.н. 24:11:0290201:161 - право арендного использования более двух лет, по договору аренды в отношении земельного участка с к.н. 24:11:0290201:160 - право арендного использования два года), соответственно стороны в случае признания договоров купли-продажи недействительными должны быть возвращены в первоначальные (арендные) правоотношения;

- администрация Емельяновского района Красноярского края и Индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) в случае удовлетворения судом исковых требования в части признания сделок купли продажи земельных участков с кадастровыми номерами 24:11:0290201:161, 24:11:0290201:160 недействительными, подлежат возврату в правоотношения из договоров аренды от 27 ноября 2018 года №281 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290201:160 и от 27 ноября 2018 года №282 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290201:161. Названный правовой подход содержится, в частности, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2021 N 309-ЭС21-6162.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Исходя из положений части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокуратурой Красноярского края в интересах муниципального образования Емельяновский район в лице администрации Емельяновского района Красноярского края заявлены требования к администрации Емельяновского района, к муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края», к индивидуальному предпринимателю ФИО1 - о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2019 № 139, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1; о применении последствий недействительности сделки, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить администрации Емельяновского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:161, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона) по акту приема-передачи; о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 27.08.2019 № 105, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1; о применении последствий недействительности сделки, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить администрации Емельяновского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:160, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона) по акту приема-передачи; о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 16.12.2020 № 304 заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1; о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2021 № 39, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1; о применении последствий недействительности сделки, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить администрации Емельяновского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:164, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона) по акту приема-передачи; о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 16.12.2020 № 305, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1; о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 13.05.2021 № 38, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и индивидуальным предпринимателем ФИО1; о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:158, расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, 8-й км. автодороги «Красноярск-Енисейск» (правая сторона).

При этом в качестве оснований заявленных исковых требований в рамках настоящего дела Прокурор Красноярского края указывает на нарушения ответчиками положений Земельного кодекса Российской Федерации. 

Обращаясь с настоящим иском, с учетом избранного способа защиты, вопреки возражениям материального истца и ответчиков, прокурор выступает в защиту интересов муниципального образования - Емельяновский район, для обеспечения имущественных интересов (публичной собственности) в лице муниципального органа – Емельяновского района Красноярского края в целях эффективного использования земельного участка, а также соблюдения интересов неопределенного круга лиц, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением земельного законодательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований на основании следующего. 

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из содержания определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории. 

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить. Названный подход находит свое подтверждение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 по делу № А33-30944/2020, от 04.12.2023 по делу №А33-22037/2022, от 22.12.2023 по делу №А33-32884/2022, от 23.01.2024 по делу №А33-23599/2022).

Как следует из материалов дела, что заявленная ФИО1 на момент заключения оспариваемых сделок площадь объектов недвижимости, расположенных на каждом из участков с кадастровыми номерами 24:11:0290201:161, 24:11:0290201:160 составляла 46,7 кв.м., а площадь полученных по договорам купли-продажи земельных участков в 214 раз превышала общую площадь объектов капитального строительства (площадь застройки составляла 0,4%). Кроме того, на сегодняшний день объектов капитального строительства, принадлежащих на праве собственности ФИО1, на участках с кадастровыми номерами 24:11:0290201:161, 24:11:0290201:160 не имеется, что подтверждается выписками из ЕГРН от 21.03.2024, актом осмотра от 03.04.2024.

Заявленная площадь объектов недвижимости, расположенных на участке с кадастровым номером 24:11:0290201:164, составляла 47 кв.м., а площадь полученного в аренду, а в дальнейшем - в собственность земельного участка в 212,7 раз превышала общую площадь объектов недвижимого имущества (площадь застройки составляла 0,4%). Кроме того, в настоящее время объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности ФИО1, на участке с кадастровым номером 24:11:0290201:161 отсутствуют, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.03.2024, актом осмотра от 03.04.2024.

Заявленная площадь объектов недвижимости, расположенных на участке с кадастровым номером 24:11:0290201:158, составляла 46,9 кв.м., а площадь полученного по оспариваемым договорам аренды, купли-продажи земельного участка в 213 раз превышала общую площадь объектов недвижимого имущества (площадь застройки составляла 0,4 %). На сегодняшний день на земельном участке расположен только склад площадью 34,4 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.03.2024, актом осмотра от 03.04.2024.

Однако при предоставлении ответчику участков не приведено обоснование их площади, указывающее на необходимость использования для эксплуатации строений именно в таком размере.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2).

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. 

Таким образом, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

Бремя обоснования необходимости приобретения земельного участка в испрашиваемом размере возлагается на собственника объекта недвижимости на момент подачи заявления, рассмотрения уполномоченным органом вопроса предоставления публичных земель, в связи с чем, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа.

Исходя из приведенных норм земельного законодательства, только принадлежность объектов недвижимого имущества на праве собственности, либо ином вещном праве является основанием для предоставления занимаемого им земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ в собственность для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений.

При этом, в силу ст. 273 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право на использование лишь той части земельного участка, которая занята этим объектом, и необходима для его использования.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Таким образом, основанием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих обоснованность указанной заявителем площади испрашиваемого участка.

Следовательно, собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость получения прав на земельный участок в испрашиваемом размере. Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации бремя доказывания того, какой размер земельного участка, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его приобрести (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда РФ от 27.09.2021 № 304-ЭС21 -16458, от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394).

Предоставление уполномоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением земельного законодательства и законодательства о защите конкуренции (п. 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3. утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Вопреки позиции ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1, ответчик имеет в собственности только один объект недвижимости, расположенный на каждом из спорных земельных участков, право на который является основанием для приобретения участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Нахождение на земельных участках сооружений водоснабжения и электроэнергетики, принадлежащих ИП ФИО1 и предназначенных для обеспечения объектов капитального строительства не является основанием для предоставления участков в собственность и в аренду.

Согласно п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ, п. 5 Перечня, утверждённого постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300, размещение объектов электроэнергетики классом напряжения до 35 кВ, водопроводов и водоводов всех видов, линейных сооружений канализации и водоотведения, для которых не требуется разрешения на строительство, осуществляется без предоставления земельного участка.

При этом земельное законодательство не предусматривает выбора того или иного способа предоставления земельного участка с целью эксплуатации линейного объекта по усмотрению заявителя и не содержит норм. предусматривающих возможность заключения договора аренды и купли-продажи при наличии возможности предоставления земельного участка на ином праве (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2021 по делу № А50-26430/2020, постановление Третьего арбитражного суда от 07.03.2023 по делу №АЗЗ-16963/2022).

Правообладателем совокупности объектов капитального строительства, как единого имущественного комплекса, ФИО1 также не является, сооружения в качестве имущественного комплекса не зарегистрированы и не могут участвовать в гражданском обороте как единый объект гражданских прав.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом и, в том числе, не может выступать в качестве единого объекта при предоставлении земельного участка.

Приведённый подход подтверждается судебной практикой (определения Верховного Суда РФ от 18.06.2018 № 308-ЭС18-7144 по делу № А32-2417/2017, от 04.06.2019 № 304-ЭС19-7030 по делу № А46-13188/2018, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2019 по делу № АЗЗ-28318/2017, от 16.04.2018 по делу № АЗЗ-1960/2017, по делу № АЗЗ-17256/2022 и др.).

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20, Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы.

Согласно материалам дела, размер спорных участков более чем в 200 раз превышает площадь объектов недвижимого имущества на них расположенных. Площадь застройки составляла не более 0,4%.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт несоразмерности площадей земельных участков и объектов капитального строительства.

Довод общества о пропуске процессуальным истцом годичного срока исковой давности, подлежит отклонению.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно статьям 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктами 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума № 43) содержится указание на то, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам предусмотрены статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

Из материалов дела следует, что исковое заявление подано истцом нарочно 13.05.2024. Следовательно, срок исковой давности, составляющий три года, начинает течь 13.05.2021.

Вместе с этим, суд отказывает в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности по следующим основаниям.

В пункте 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», содержится следующее разъяснение.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 кодекса.

Так, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Назначение субъективного права состоит в предоставлении уполномоченному субъекту юридически гарантированной возможности удовлетворять потребности, не нарушая при этом интересов других лиц, общества и государства. По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребление правом, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему право, не соотносит поведение с интересами общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

Указанный подход изложен в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2015 № 32-КГ14-17.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 № 17912/09, злоупотребление стороны лишает ее права на заявление о пропуске срока исковой давности.

Поскольку заявление о применении срока исковой давности является одним из способов защиты прав, на данный способ защиты распространяется правило о возможности отказа суда в защите лицу, злоупотребляющему соответствующим правом.

При рассмотрении настоящего спора судом установлен факт злоупотребления правом ответчиком с учетом следующих обстоятельств.

Само по себе использование процессуальных способов защиты, предоставленных ответчику, не может ставить перед собой исключительно целью уклонение от исполнения нарушенных обязательств, требования по которым обоснованно заявлено истцом и подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.

Как следует из материалов дела, действия ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО1, заявившего о приобретении в собственность земельных участков, площадь которых значительно превышает площадь расположенных на них объектов недвижимости, при отсутствии реальной потребности в эксплуатации такого участка, не отвечают принципам добросовестного поведения (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.10.2023 по делу № А82-3907/2022, оставленное без изменения определением Верховного Суда РФ от 17.01.2024 №301-ЭС23-28420).

Кроме того, материалами дела установлено, что продажа земельных участков публичной собственности при отсутствии на то правовых оснований осуществлена по цене существенно ниже их рыночной стоимости (15% от кадастровой стоимости объектов), что также свидетельствует о недобросовестности сторон.

Стороны не могли не знать о совершении сделки с нарушениями норм Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, общие положения о сроке исковой давности не подлежат применению.

Также неправомерна позиция ответчика о необходимости возврата сторон в правоотношения, возникшие из договоров аренды земельных участков.

Договоры аренды, указываемые ответчиком, заключены между администрацией Емельяновского района Красноярского края и ООО «Автосалон «Зеленый угол» без проведения торгов, права и обязанности по ним переданы ИП ФИО1 на основании договоров уступки (цессии) от 21.12.2018.

Вместе с тем согласно условиям договоров аренды срок их действия истек 12.03.2022 и 13.03.2022 соответственно.

К договорам аренды, заключенным 27.11.2018, не применяются положения гражданского законодательства о преимущественном праве на заключение договора на новый срок и о пролонгации договора на новый срок, а заключение новых договоров возможно только исключительно в порядке, предусмотренном земельным законодательством (на торгах).

Таким образом, с учетом того, что на момент рассмотрения настоящего спора срок действия договоров аренды истек, указанный довод ответчика подлежит отклонению (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.06.2024 по делу № А60-30442/2023).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

В качестве последствия ничтожности договоров купли-продажи, процессуальный истец просит прекратить право собственности прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) на земельные участки с кадастровым номером 24:11:0290201:158, 24:11:0290201:161, 24:11:0290201:164.

Согласно абзацу второму пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности общества на земельный участок, соответствует разъяснениям пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22.

Учитывая изложенное, в качестве последствий недействительности сделки суд прекращает право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:158, 24:11:0290201:161, 24:11:0290201:164.

При таких обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Определением от 14.05.2024 судом удовлетворено заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:11:0290201:161; 24:11:0290201:160; 24:11:0290201:164; 24:11:0290201:158, осуществлять на них строительство зданий, строений и сооружений, изменять их кадастровые характеристики; в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:11:0290201:161; 24:11:0290201:160; 24:11:0290201:164; 24:11:0290201:158.

Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», содержащееся в пункте 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о недействительности сделки составляет 6 000 руб., размер государственной пошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер составляет 3000 руб. 

Поскольку исковые требования заявлены к двум ответчикам по одной сделке, с учетом удовлетворения иска, а также, учитывая, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «Обслуживание коммунального комплекса» - 13 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными в силу ничтожности договоры купли-продажи земельных участков от 06.12.2019 № 139, от 27.08.2019 № 105, от 13.05.2021 № 39, от 13.05.2021 № 38, а также договоры аренды от 16.12.2020 № 304, от 16.12.2020 № 305, между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через муниципальное казенное учреждение «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края», и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Применить следующие последствия недействительности сделок, признанных ничтожными:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) возвратить администрации Емельяновского района Красноярского края по актам приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами: 24:11:0290201:160;

- прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290201:158, 24:11:0290201:161, 24:11:0290201:164.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета 13 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением от 14 мая 2024 года, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

Судья

И.В. Летников