АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

г. Пенза                                                                                                    дело № А49-6822/2022 

«02» февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2023 года

Полный  текст решения изготовлен 02 февраля 2023 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва в судебном заседании помощником судьи Скакалиной Е.А., после перерыва в судебном заседании секретарем судебного заседания ФИО1, протоколировании с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307770000174382) 

к закрытому акционерному обществу «Пензенская горэлектросеть», Московская ул., д. 82В, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 811 899 руб., 

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310132602700019),

при участии в судебном заседании:

от истца: до перерыва - представитель ФИО4 (доверенность, диплом); после перерыва - не явился, извещен; 

от ответчика: до и после перерыва - представитель ФИО5 (доверенность, диплом);

от третьего лица: до перерыва - представитель ФИО4 (доверенность, диплом); после перерыва - не явился, извещен;

установил:

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ЗАО «Пензенская горэлектросеть» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г. за период с 01.03.2022 г. по 19.05.2022 г. в сумме 228 012 руб. 00 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2022 г. по 15.06.2022 г. в сумме 150 094 руб. 00 коп. и пени согласно п. 7.1 договора, начисленные на дату вынесения решения  до фактического исполнения обязательства.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 330, 395, 606, 614 ГК РФ.

Определением от 24.11.2022 г. судом в порядке ст. 130 АПК РФ дело № А49-6821/2022 по иску ИП ФИО2 к ЗАО «Пензенская горэлектросеть» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г. за период с 01.03.2022 г. по 19.05.2022 г. в сумме 261 593 руб. 00 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2022 г. по 15.06.2022 г. в сумме 172 200 руб. 00 коп. и пени согласно п. 7.1 договора, начисленных на дату вынесения решения  до фактического исполнения обязательства, объединено с делом № А49-6822/2022 в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер №А49-6822/2022.

Судебное заседание назначено на 24.01.2023 г.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске и в возражениях на отзыв.

Представитель ответчика в судебном заседании по иску возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 26.01.2023 г.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика.

От истца в материалы дела ходатайство о проведении заседания в отсутствие истца и его представителя. Исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал заявленную позицию.

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.  

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, до перерыва в судебном заседании, арбитражный суд установил следующее.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ИП ФИО2 и ИП ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит (по 1/2 доли в праве каждой) помещение 1 этажа, площадью 278,1 кв.м., в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.04.2010 г. 

Кроме того, ИП ФИО2 и ИП ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит (по 1/2 доли в праве каждой) помещение 1 этажа, площадью 216 кв.м., в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2010 г.

19.05.2010 г. между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (арендодателями) и ЗАО «Пензенская горэлектросеть» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее - Объект аренды) общей площадью 278,1 кв.м., расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза. Ленинский район, ул. Космодемьянской, д. 3Б (этаж 1 номера на поэтажном плане 1-5) (п. 1.1 договора).

Объект аренды передается в аренду для использования в целях размещения персонала арендатора (п. 1.2 договора).

Срок действия настоящего Договора аренды 11 месяцев с момента подписания (п. 2.1 договора).

Если арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тот же срок.

В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом Арендатора письменно за 10 (десять) дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть Объект аренды арендодателю в порядке, указанном в разделе 3 настоящего Договора (п. 2.4 договора).

За указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 450 рублей за один кв.м.

В арендную плату не включены:

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью (оплачиваются в сроки, установленные договором на обслуживание, либо в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Арендодателя);

- плата за предоставляемые коммунальные услуги (оплачивается в срок, установленный коммунальными службами, либо в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Арендодателя) (п. 6.1 договора).

Арендная плата вносится Арендатором в следующем порядке:

- внесение авансового платежа за три месяца аренды в размере 291 600 (двести девяносто одна тысяча шестьсот) рублей в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания настоящего Договора,

- в дальнейшем ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца, 50% суммы, указанной в п. 6.1 настоящего Договора, перечисляются в порядке, указанном в п.6.3 настоящего Договора, остальные 50% ежемесячного платежа зачитываются в счет авансового платежа до момента его погашения (п. 6.2 договора).

При неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим Договором сроки начисляются пени в размере 1% (одного процента) от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки (п. 7.1 договора).

Объект передан арендатору 19.05.2010 г. по акту приема передачи к договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г.

01.06.2017 г. сторонами заключено Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г., в котором стороны изложили п. 6.1 договора в следующей редакции:

За указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 808 рублей за один кв.м., НДС не облагается.

В арендную плату не включены:

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью (оплачиваются в сроки, установленные договором на обслуживание, либо в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Арендодателя);

- плата за предоставляемые коммунальные услуги (оплачивается в срок, установленный коммунальными службами, либо в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Арендодателя)».

Кроме того, 19.05.2010 г. между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (арендодателями) и ЗАО «Пензенская горэлектросеть» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее - Объект аренды) общей площадью 216 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Космодемьянской, д. 3Б (этаж 1 номера на поэтажном плане 1-5) (п. 1.1 договора).

Объект аренды передается в аренду для использования в целях размещения персонала арендатора (п. 1.2 договора).

Срок действия настоящего Договора аренды 11 месяцев с момента подписания (п. 2.1 договора).

Если арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тот же срок.

В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом Арендатора письменно за 10 (десять) дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть Объект аренды арендодателю в порядке, указанном в разделе 3 настоящего Договора (п. 2.4 договора).

За указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 450 рублей за один кв.м.

В арендную плату не включены:

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью (оплачиваются в сроки, установленные договором на обслуживание, либо в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Арендодателя);

- плата за предоставляемые коммунальные услуги (оплачивается в срок, установленный коммунальными службами, либо в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Арендодателя) (п. 6.1 договора).

Арендная плата вносится Арендатором в следующем порядке:

- внесение авансового платежа за три месяца аренды в размере 291 600 (двести девяносто одна тысяча шестьсот) рублей в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания настоящего Договора,

- в дальнейшем, ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца, 50% суммы, указанной в п.6.1 настоящего Договора, перечисляются в порядке, указанном в п.6.3 настоящего Договора, остальные 50% ежемесячного платежа зачитываются в счет авансового платежа до момента его погашения (п. 6.2 договора).

При неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим Договором сроки начисляются пени в размере 1% (одного процента) от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки (п. 7.1 договора).

Объект передан арендатору 19.05.2010 г. по акту приема передачи к договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г.

01.06.2017 г. сторонами заключено Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г., в котором стороны изложили п. 6.1 договора в следующей редакции:

«За указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 808 рублей за один кв.м., НДС не облагается.

В арендную плату не включены:

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью (оплачиваются в сроки установленные договором на обслуживание, либо в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Арендодателя);

- плата за предоставляемые коммунальные услуги (оплачивается в срок, установленный коммунальными службами, либо в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Арендодателя)».

Обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись ненадлежащим образом.

Обратившись с иском в суд, истец указал, что за ЗАО «Пензенская горэлектросеть» числится задолженность по арендной плате по договору от 19.05.2010 г. аренды нежилого помещения общей площадью 278,1 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Космодемьянской, д. 3Б, за период с 01.03.2022 г. по 19.05.2022 г. в сумме 261 593 руб. 00 коп.

А также за ЗАО «Пензенская горэлектросеть» числится задолженность по арендной плате по договору от 19.05.2010 г. аренды нежилого помещения общей площадью 216 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Космодемьянской, д. 3Б, за период с 01.03.2022 г. по 19.05.2022 г. в сумме 228 012 руб. 00 коп.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 23.03.2022 г. с требованием оплаты задолженности по арендной плате в отношении помещения площадью 278,1 кв.м. по договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г. в сумме 261 593 руб. 00 коп. и неустойки в сумме 135 577 руб. 00 коп., в отношении помещения площадью 216 кв.м. по договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г. в сумме 228 012 руб. 00 коп. и неустойки в сумме 118 172 руб. 00 коп.

Претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что в период с 01.03.2022 г. по 19.05.2022 г.  ответчик не исполнил обязанность по внесению арендной платы за помещения, площадью 216 кв.м. и 278,1 кв.м., расположенные по адресу: Пензенская область, г. Пенза. Ленинский район, ул. Космодемьянской, д. 3Б (1 этаж) по договорам аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г., ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ЗАО «Пензенская горэлектросеть» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г. за период с 01.03.2022 г. по 19.05.2022 г. в сумме 228 012 руб. 00 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2022 г. по 15.06.2022 г. в сумме 150 094 руб. 00 коп. и пени согласно п. 7.1 договора, начисленных на дату вынесения решения  до фактического исполнения обязательства, а также задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г. за период с 01.03.2022 г. по 19.05.2022 г. в сумме 261 593 руб. 00 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2022 г. по 15.06.2022 г. в сумме 172 200 руб. 00 коп. и пени согласно п. 7.1 договора, начисленных на дату вынесения решения  до фактического исполнения обязательства.

В письменных отзывах на иск ответчик просил в удовлетворении иска отказать, поскольку согласно пунктам 2.1 и 2.4 Договоров от 19.05.2010 г. аренды нежилых помещений, расположенных на 1 этаже по адресу: 

<

...> ЗБ, срок действия договоров установлен в 11 месяцев с момента подписания; если Арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тот же срок.

Исходя из буквального содержания пунктов 2.1 и 2.4 договоров аренды от 19.05.2010 г., их действие ограничено сроком 11 месяцев со дня подписания, по истечении которого арендатор обязан был вернуть Объект аренды.

При этом в случае продолжения пользования арендатором Объектом аренды после истечения срока действия вышеуказанных договоров при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя данные договоры подлежали пролонгации на тот же срок, т.е. на следующие 11 месяцев (до 19 апреля 2011 г.).

Ответчик указывает, что поскольку в соответствии с условиями договора договор аренды по окончании срока его действия продлевается на определенный срок (11 месяцев), но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация на указанный срок, соответственно, возможность продления договора на следующие 11 месяцев считается однократной, после чего договор либо прекращает своё действие либо возобновляется на неопределённый срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

ЗАО «Пензенская горэлектросеть» письмами исх. № 11/7205, № 11/7205 от 09.11.2021 г. и дополнительными письмами от 20.12.2021 г. №11/8439, № 11/8440 уведомило ИП ФИО2  об отказе от вышеуказанных Договоров аренды №б/н от 19.05.2010 г. с 20 февраля 2022 года и просило истца принять по истечении указанного срока арендованные помещения. 

В ответах от 17.11.2021 г. и от 24.12.2021 г. ИП ФИО2 не согласилась с таким отказом, посчитав договор аренды продленным до 19.05.2022 г.

21.02.2022 г. ответчиком были составлены акты приема-передачи нежилых помещений и с сопроводительными письмами №24/1111, №24/1113 от 21.01.2022 г. направлены арендодателям по адресам, указанным в договорах аренды.

ИП ФИО3 акты были получены 10.03.2022 г., о чем свидетельствует отметка в уведомлении о вручении отправления. Подписанные ФИО3 экземпляры актов в ЗАО «ПГЭС» до настоящего времени не вернулись.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80091969257174 ИП ФИО2 акты не получала. 24.02.2022 г. письмо прибыло в место вручения, 26.03.2022 г. осуществлен возврат письма обратно отправителю, 05.07.2022 г. письмо вручено отправителю.

На основании счета на оплату № 7 от 01.02.2022 г. ЗАО «Пензенская горэлектросеть» платежным поручением № 594 от 08.02.2022 г. оплатило третьему лицу ИП ФИО3 арендную плату за помещение (108 м2) за полный календарный месяц - февраль 2022 г. из расчета 28 календарных дней. 

Впоследствии арендная плата, подлежащая оплате ответчиком третьему лицу - ИП ФИО3, была пересчитана третьим лицом, и ЗАО «Пензенская горэлектросеть» от ИП ФИО3 были возвращены денежные средства за арендную плату спорного помещения из расчета 20 календарных дней вместо 28 календарных дней, что подтверждается платежным поручением №9 от 01.03.2022 г.

На основании счета на оплату №9 от 01.02.2022 г. ЗАО «Пензенская горэлектросеть» платежным поручением №593 от 08.02.2022 г. оплатило третьему лицу ИП ФИО3 арендную плату за помещение (139,05 м2) также за полный календарный месяц - февраль 2022 г. из расчета 28 календарных дней. 

Впоследствии арендная плата, подлежащая оплате ответчиком третьему лицу - ИП ФИО3, была пересчитана третьим лицом, и ЗАО «Пензенская горэлектросеть» от ИП ФИО3 были возвращены денежные средства за арендную плату спорного помещения из расчета 20 календарных дней вместо 28 календарных дней, что подтверждается платежным поручением №10 от 01.03.2022 г.

С расчетом неустойки ответчик не согласен, так как исходя из положений  п. 6.2, п. 6.3 договора, срок окончательного расчета за аренду сторонами не определен, согласован только срок для уплаты авансовых платежей.

В данном случае применимо правило п. 2 ст. 314 ГК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, в связи с чем, требования об оплате аренды спорных помещений за март 2022 г. было получено ответчиком 24.03.2022 г., акт оказанных услуг № 37, № 38 за март 2022 г. датированы 31.03.2022 г., поскольку просрочка не может наступить ранее окончания периода аренды, ответчик полагает, что датой окончания периода исполнения обязательства за март 2022 г. является 31.03.2022 г. и начисление неустойки за март 2022 г. не может быть ранее 08.04.2022 г.

Требования об оплате аренды спорного помещения за апрель 2022 г. было получено ответчиком 13.05.2022  г. начисление неустойки за апрель 2022 г. не может быть ранее 21.05.2022 г.

Требования об оплате аренды спорного помещения за май 2022 г. было получено ответчиком 10.06.2022 г., начисление неустойки за май 2022 г. не может быть ранее 18.06.2022 г.

Ответчик просил снизить размер неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, поскольку примененная истцом для расчета неустойки процентная ставка является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с информационным сообщением Банка России ключевая ставка с 28.02.2022 г. по 10.04.2022 г. составляла 20% годовых; с 11.04.2022 г. по 26.05.2022 г.- 17% годовых; с 27.05.2022 г. по 13.06.2022 г. - 11% годовых; с 14.06.2022 г. по 24.07.2022 г. - 9,5% годовых; с 25.07.2022 г. - 8% годовых.

 Согласно информации, размещенной на официальном сайте ЦБ РФ, средневзвешанные процентные ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях (в целом по РФ) на срок до 1 года, составили: в марте 2022 г. - 18,70% годовых; в апреле 2022 г. - 15,20% годовых; в мае 2022 г. - 13,60% годовых.

Процентные ставки по кредитам в рублях, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям по Приволжскому федеральному округу, составили: в марте 2022 г. - 16,93% годовых; в апреле 2022 г. - 13,06% годовых; в мае 2022 г. - 12,77% годовых. Согласно контррасчету ответчика размер неустойки за спорный период составит в отношении помещения, площадью 216 кв.м. - 5 600 руб. 60 коп., в отношении помещения площадью 278,1 кв.м. – 6 425 руб. 45 коп. 

В возражениях на отзыв, истец с позицией ответчика не согласился, просил иск удовлетворить, так как условия возобновления договора на новый срок, определенные п. 2.4 договоров аренды, означают автоматическую пролонгацию действующей редакции Договора на следующие 11 месяцев каждый из периодов пользования помещениями. При этом, соглашение сторон по поводу однократности пролонгации или об исключении условия п.2.4. Договора, отсутствуют.

Отсутствие в договоре условия о том, что он может быть продлен неограниченное количество раз, не может служить основанием для вывода о том, что договорные отношения возобновились на неопределённый срок по правилам п. 2.ст. 621 ГК РФ; в отсутствие в Договоре указания на разовый характер автоматической пролонгации, она может быть неоднократной; доказательств того, что до истечения срока действия Договора, с учетом ежегодного возобновления, одна из сторон заявляла о намерении его расторгнуть, не имеется. Соглашение о расторжении договора отсутствует. В такой ситуации договор автоматически пролонгировался ежегодно с 2010 г. на 11 месяцев по настоящее время; при пролонгации Договор продолжает свое действие на следующий год в полном объеме (в том числе, с условиями пункта 2.4.); имея намерение расторгнуть Договор в следующем периоде, Арендатор должен заявить об этом до истечения очередного срока, на который Договор был продлен, и вернуть помещение Арендодателю. В свою очередь, отсутствие намерения на расторжение Договора по истечении каждого года, позволяет считать Договор автоматически пролонгированным на следующий год. Того, что договор может быть продлен на 11 месяцев  однократно, из его содержания не следует; фактическое неиспользование помещения, если данные обстоятельства не были прямо прописаны в условиях заключенного договора аренды, не является основанием для освобождения от уплаты арендных платежей. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, согласно п. 2.4 Договоров, срок их действия, после очередного возобновления, заканчивается 19.05.2022 г. Помещение до этой даты принято истцом не было, ответчик имел возможность беспрепятственно пользоваться помещением, доступ ограничен не был, акты приема-передачи не подписывались.

Согласно акту сверки, за период 2021 г., а также платежным поручениям от 09.11.2021 г. и 06.12.2021 г., арендная плата ответчиком оплачивалась ежемесячно, до 15 числа текущего месяца аренды.

Ответчиком были представлены возражения, в которых ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая на то, что из буквального и системного толкования условий Договора следует, что договор после 19.04.2011 г. был однократно продлен на последующие 11 месяцев (до 19.03.2012 г.). Поскольку арендатор после 19.03.2012 г. продолжил пользоваться объектом аренды, а арендодатель не потребовал его возврата, в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ действие Договора возобновилось на неопределенный срок.

ЗАО «Пензенская горэлектросеть» заблаговременно предупредило собственников помещений (истца и третье лицо) о намерении прекратить действие договоров аренды и просило арендодателей принять с 21.02.2022 г. по 23.02.2022 г. помещения по акту приема-передачи. К указанной дате все помещения были арендатором освобождены и подготовлены к передаче.

21.02.2022 г. для приемки помещений по месту их нахождения от арендодателей был направлен представитель ФИО6, которого арендодатели попросили осмотреть помещения и забрать ключи. Где-либо расписываться он отказался, но ключи от помещений забрал, чтобы передать арендодателям. Поскольку у данного лица не было документа, подтверждающего полномочия подписывать соответствующие акты приема-передачи помещений, ЗАО «ПГЭС» составило их в этот же день, подписало со своей стороны и направило в адрес обоих арендодателей с сопроводительными письмами.

Тот факт, что на сегодняшний день спорные нежилые помещения уже сданы в аренду новому арендатору, подтверждает передачу ФИО6 ключей от помещений арендодателям. До настоящего времени акты приема-передачи помещений со стороны арендодателей не подписаны. Более того, до настоящего времени никто из арендодателей не потребовал возврата ему помещений, не заявил о желании осмотреть и принять помещения и не направил в адрес ответчика для подписания своей редакции актов о приеме-передаче помещений. Таким образом, на сегодняшний день объект аренды не возвращен истцу и третьему лицу по акту приема-передачи  не по вине ответчика, а в связи с уклонением арендодателей от приемки помещений и подписания актов их возврата. При таких обстоятельствах арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Третье лицо ИП ФИО3 в отзыве на иск поддержала требования истца, пояснила, что частичный возврат денежных средств, составляющих арендную плату за февраль 2022 года, на который ссылается ответчик в отзыве, произвела в связи со счетной ошибкой. Помещение от ответчика не принимала, акт приема-передачи не подписывала.

Арбитражный суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В статье 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Срок действия спорных Договоров аренды 11 месяцев с момента подписания (п. 2.1 договоров), то есть до 19.04.2011 г.

Согласно п. 2.4 договоров, если арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тот же срок.

В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом Арендатора письменно за 10 (десять) дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть Объект аренды арендодателю в порядке, указанном в разделе 3 настоящего Договора.

Пунктом 3.2 договоров предусмотрено, что при прекращении Договора аренды Арендатор передает Объект Арендодателю по акту приема-передачи не позднее 3 (трех) дней с момента прекращения действия настоящего Договора, в том числе все произведенные в помещении отделимые и неотделимые улучшения без возмещения их стоимости.

Истец полагает, что условие возобновления договора на новый срок означает автоматическую пролонгацию действующей редакции Договора на следующие 11 месяцев каждый из периодов пользования помещениями, то есть после окончания 11-месячного срока действия договор вновь продлевается на следующие 11 месяцев, количество продлений договора на последующие 11 месяцев не ограничено.  В такой ситуации договоры автоматически пролонгировались ежегодно с 2010 г. на 11 месяцев по настоящее время; при пролонгации Договоры продолжают свое действие на следующий год в полном объеме. Таким образом, согласно п. 2.4 указанных Договоров, срок их действия, после очередного возобновления, заканчивался 19.05.2022 г.

Ответчик, в свою очередь, полагает, что исходя из буквального содержания пунктов 2.1 и 2.4 договоров аренды от 19.05.2010 г., их действие ограничено сроком 11 месяцев со дня подписания, по истечении которого арендатор обязан был вернуть Объект аренды. При этом в случае продолжения пользования арендатором Объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя данные договоры были пролонгированы на тот же срок, т.е. на следующие 11 месяцев (до 19 апреля 2011 г.).

Поскольку условия договоров не содержат положения о ежегодной пролонгации договоров на последующие 11 месяцев, продление договора на 11 месяцев может быть лишь однократным (то есть после 19.04.2011 г. до 19.03.2012 г.), после чего договоры либо прекращают свое действие либо возобновляются на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражный суд признает правовую позицию ответчика обоснованной.

Как было указано выше, п. 2.4 договоров аренды предусматривает условие о том, что если арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тот же срок.

В связи с тем, что ответчик продолжил пользоваться объектами аренды после истечения срока действия договоров аренды нежилого помещения от 19.05.2010 г. (то есть после 19.04.2011 г.) при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договоры были пролонгированы на тот же срок, т.е. на следующие 11 месяцев (до 19.03.2012 г.).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий п. 2.4 договоров аренды следует, что сторонами договоров не было предусмотрено условия о ежегодном продлении срока действия договоров на каждые последующие 11 месяцев. Условия п. 2.4., предусматривающие возможность продления договоров на следующие 11 месяцев, не содержат указания на ежегодность такого продления.

Арбитражный суд приходит к выводу, что если сторонами предусмотрено, что договор аренды продлевается на определенный срок, но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 г. №Ф04-1007/2018 по делу №А45-6997/2017. Правовая позиция суда кассационной инстанции была поддержана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2018 г. №304-ЭС18-15648 по указанному делу.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, после 19.03.2012 г. договоры аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ были возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено, что, реализуя свое право на односторонний отказ от договора, арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил в адрес истца уведомления исх. № 11/7205, № 11/7206 от 09.11.2021 г. и дополнительные письма от 20.12.2021 г. № 11/8439, № 11/8440 об отказе от вышеуказанных Договоров аренды №б/н от 19.05.2010 г. с 20 февраля 2022 года и просил принять по истечении указанного срока арендованные помещения.

Уведомление было направлено ответчиком 09.11.2021 г., то есть в тот период, когда договоры аренды уже считались возобновленными на неопределенный срок.

Все действия арендатора позволяют однозначно определить его волю на расторжение договоров путем одностороннего отказа от их исполнения и прекращения арендных отношений.

В ответах от 17.11.2021 г. и от 24.12.2021 г. ИП ФИО2 не согласилась с таким отказом, посчитав договоры аренды продленным до 19.05.2022 г.

21.02.2022 г. ответчиком были составлены акты приема-передачи нежилых помещений и с сопроводительными письмами №24/1111, №24/1113 от 21.01.2022 г. направлены арендодателям по адресам, указанным в договорах аренды.

ИП ФИО3 акты были получены 10.03.2022 г., о чем свидетельствует отметка в уведомлении о вручении отправления. Подписанные ФИО3 экземпляры актов ответчика до настоящего времени не вернулись.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80091969257174 ИП ФИО2 акты не получила. 24.02.2022 г. письмо прибыло в место вручения, 26.03.2022 г. выполнен возврат письма обратно отправителю, 05.07.2022г. письмо вручено отправителю.

Таким образом, ЗАО «Пензенская горэлектросеть» заблаговременно предупредило собственников помещений о намерении прекратить договоры аренды и просило арендодателей принять с 21.02.2022 г. по 23.02.2022 г. помещения по акту приема-передачи. К указанной дате все помещения были арендатором освобождены и подготовлены к передаче, истец от приемки арендованных помещений по актам приема-передачи уклонился.

21.02.2022 г. для приемки помещений по месту их нахождения от арендодателей был направлен ФИО6, которого арендодатели просили осмотреть помещения и забрать ключи у арендатора. От арендатора при передаче ключей присутствовал представитель ФИО7

В судебном заседании 20.12.2022 г. были допрошены в качестве свидетелей ФИО6 и ФИО7

Свидетель ФИО7 пояснил, что в день передачи ключей от помещений 21.02.2022 г. все помещения были полностью освобождены от имущества ответчика, он совместно с ФИО6 осмотрел все помещения, каких-либо претензий по состоянию помещений от ФИО6 не поступило. Ключи были переданы ФИО6 От подписания актов приема-передачи помещений ФИО6 отказался, указав на отсутствие полномочий на подписание.

Свидетель ФИО6 пояснил, что 21.02.2022 г. осмотрел совместно с ФИО7 все помещения, все помещения были свободны от имущества ответчика, сотрудники ответчика в спорных помещениях по состоянию на 21.02.2022 г. не находились. Акты приема-передачи он не подписывал, полномочия на подписание отсутствовали.

Таким образом, при отсутствии у арендатора намерения продолжать арендные отношения и учитывая осведомленность истца о дате приемки помещения, доказательств того, что истцом было обеспечено присутствие уполномоченного представителя в арендуемом помещении для целей его принятия из аренды и подписания акта приема-передачи, в материалы дела не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Позиция истца не учитывает временный характер арендных правоотношений и то, что арендатор определенно выразил свое намерение об отказе от продления договоров, о чем также свидетельствуют и последующие действия ответчика об одобрении отказа в продлении договоров аренды от 19.05.2010 г.

Кроме того, согласно пояснений сторон, отсутствие у истца акта приема-передачи помещений по окончании срока действия договора аренды не явилось препятствием для истца в передаче этих помещений в аренду иным лицам.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что исходя из положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договоры аренды прекратили свое действие 20.02.2022 г.

Ссылка истца на иную судебную практику арбитражных судов судом не принимается, поскольку  в представленных истцом судебных актах судами была дана оценка иным фактическим обстоятельствам дела.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

В абз. 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

На это же указано в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ и п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Арбитражным судом установлено, что истец уклонился от подписания актов приема-передачи имущества, несмотря на фактическую передачу имущества ответчиком 21.02.2022 г.

Доказательств пользования ответчиком спорным имуществом после 21.02.2022 г. истцом в материалы дела не представлено.

На основании вышеизложенного, поскольку в пункте 2.4 договоров аренды от 19.05.2010 г. не содержится условия, которое позволяло бы сделать вывод, что стороны договорились о неоднократной, ежегодной пролонгации договоров на каждые последующие 11 месяцев, а письмами от 09.11.2021 г. ЗАО «Пензенская горэлектросеть» (ответчик) выразило свое волеизъявление на отказ от договоров аренды спорных помещений, возобновленных на неопределенный срок, учитывая, что ответчик предпринимал надлежащие меры по возвращению имущества арендодателю, однако, истец уклонялся от принятия имущества, суд приходит к выводу, что арендные правоотношения сторон по договору следует считать прекращенными 20.02.2022 г., в связи с чем, руководствуясь статьями 209, 309, 310, пунктом 1 статьи 421, статьей 431, пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621, статьями 622, 650 ГК РФ, исковые требования истца  по делу не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В связи с отказом в иске, расходы по госпошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца по иску.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Пензенская горэлектросеть» (ИНН 

<

***>) оставить без удовлетворения, расходы по оплате госпошлины отнести на истца.  

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

  Судья                                                                                                         Г.В. Алексина