АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

       Именем Российской Федерации

        

Р  Е Ш Е Н И Е

                                                                                                   Дело № А59-5536/2019

г. Южно-Сахалинск

«01» июня  2020 года

         Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2020 года. В полном объеме решение изготовлено 01 июня 2020 года. 

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Пустоваловой Т.П.  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в открытом  судебном заседании дело   по 

- иску Индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315650100010982) к Индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 11 006 325 рублей,

- встречному иску Индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 о признании сделки недействительной,   при участии

истец – ФИО2; ФИО4 по устному доверению;   

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 17.12.2019 (адвокат) (после перерыва); 

от третьих лиц:

        ИП ФИО6 (до перерыва); 

        Независимое агентство оценки АО «ГАКС»: не явились;

 

                                          У С Т А Н О В И Л: 

09.09.2019 года в суд поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ИП ФИО2) к Индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 11 006 325 рублей. 

 

         Иск основан на том, что 15.04.2016 года между истцом (арендодатель)  и ответчиком (арендатор) заключен договора субаренды земельного участка. Договором стороны предусмотрели, что арендная плата устанавливается в виде доли продукции, выращенной на арендуемом земельном участке; арендатор передает арендодателю 20% выращенного на участке урожая картофеля. Истец в исковом заявлении ссылается на статистические данные о стоимости картофеля в обоснование своих требований. 

         07.02.2020 истец уточнил исковое заявление и просит взыскать 4 020 000 рублей за пользование земельным участком. Уточнение исковых требований основано на том, что истец просит взыскать  фактическую стоимость аренды. Расчет измененных исковых требований основан на Отчете № 499-20 от 01.02.2020 года. В заявлении об уточнении исковых требований истец приводит возражения против Отчета № 25, представленного ответчиком. 

         В отзыве на исковое заявление ИП ФИО3 указал, что решением Анивского районного  суда ИП ФИО3 подвергся штрафу за незаконное местонахождение на земельном участке. Истец по просьбе ответчика не представил договор аренды земельного участка с ОАО «Петропавловское». Дальнейшее нахождение полевой бригады на арендуемых землях для проведения работ является нарушением миграционного законодательства, поэтому ИП ФИО3 не имел возможности проводить работы на арендуемых землях, овощи были посажены, но уход и уборка урожая не производились. Реальный ущерб ИП ФИО3 в виде покупки минеральных удобрений, которые были внесены при посадке овощей, составляет 744 378 рублей. В возражениях на иск ИП ФИО3 также указал, что срок договора аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон. В данном же случае в п. 8.2 договора условие о продлении договора до 15.10.2017 с указанием на событие в случае продления конкурсного производства в отношении ОАО «Петропавловское» не отвечает признакам неизбежности наступления. Договор субаренды мог быть продлен только в общем порядке путем заключения соглашения. Таким образом, договор субаренды земельного участка от 15.04.2016 прекратил свое действие 15 июля 2016 года в виду несогласованности сторонами условий о его «автоматическом» продлении в п. 8.2 договора.  Поскольку договор субаренды от 15.04.2016 года прекратил свое действие до наступления срока исполнения обязанности принятой арендатором ИП ФИО3, изложенных в п. 2.1 по передаче в собственность арендодателю части урожая, то и сама обязанность ИП ФИО3 передать часть урожая была прекращена, поскольку «вышла» за рамки действия договора. Расчет истца в этой связи ответчик считает неприемлемым. Ответчик предоставил экспертное заключение № 25 о рыночной стоимости пользования земельным участком за период с 15.04.2016 по 30.09.2016, согласно которому рыночная стоимость пользования имуществом составляет 2 580 000 рублей. Ответчик указывает на то, что истец не представил доказательств того, что ответчик собрал урожай. Просит в иске отказать.  

 

         23.01.2020 года в суд поступило встречное исковое заявление ИП ФИО3, в котором ИП ФИО3 просит признать договор субаренды недействительной сделкой. 

В обоснование встречного иска истец указал, что арендодатель ОАО «Петропавловское» в договоре аренды прямо запрещает передавать земельный участок в субаренду иным лицам. Истец оспаривает сделку со ссылкой на ст. 173.1, 168  ГК РФ. 

Возражая против встречного иска ИП ФИО2 указал, что истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности. Просит в его удовлетворении отказать. 

         Определением суда от 07.02.2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены оценщики:  ИП ФИО6 и Независимое агентство оценки АО «ГАКС».  

         Третьи лица извещены надлежащим образом. В судебное заседание явилась ФИО6, дала пояснения. 

 

         Выслушав представителей сторон, третье лицо,  исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

 

  Согласно ст. 606, п. 1 ст. 607  Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

          В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

         Материалами дела установлено, что  01.04.2016 года между ОАО «Петропавловское» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договора аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью 1 422 га, расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский район, с. Петропавловское. 

         Площадь передаваемого участка 120 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 65:05:00 00 000:0012. 

         В п. 8.1 договора предусмотрен срок действия договора аренды с 01.04.2016 по 15.07.2016 года. 

         В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

  Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

        15.04.2016 ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключили договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью 1 422 га, расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский район, с. Петропавловское. 

         Площадь передаваемого участка 75 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 65:05:00 00 000:0012. 

          В п. 8.1 договора стороны предусмотрели срок действия договора с 15 апреля 2016 года до 15 июля 2016 года. 

         Земельный участок передан арендатору, в подтверждение чего в дело представлен акт приема-передачи земельного участка. 

 

         В приведенной выше норме ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды. 

         При наличии в договоре аренды условия о сроке (п.8.1) в договоре также содержится условие пункта 8.2, согласно которому в случае продления процедуры конкурсного производства в отношении арендодателя настоящий договор считается продленным на новый срок, но не более чем на срок конкурсного производства.  

         Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.07.2016 по делу № А59-4529/2012 срок конкурсного производства ОАО «Петропавловское» был продлен до 19.12.2016 года. 

         Земельный участок ИП ФИО2 возвратил арендодателю по акту приема – передачи от 30.11.2016 года. 

          При этом акт о возврате земельного участка ответчиком истцу в дело не представлен. 

          Истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период пользования земельным участком с  15.04.2016 по 15.10.2016 года. 

         Ответчик представил Отчет оценщика № 25, выполненный по его заказу, в котором  оценивалась аренда земельного участка со сроком с 15.04.2016 по 30.09.2016 года. 

 

         Из имеющихся в деле документов, таким образом,  следует, что ИП ФИО3 продолжил пользоваться земельным участком после 15.07.2016 года. 

         В п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

         Исходя из позиции истца, который просит взыскать задолженность по арендной плате за период до 15.10.2016 года, суд приходит к выводу о том, что  срок действия договора аренды был продлен после 15.07.2016 и истек 15.10.2016 года. 

         В отзыве на иск ответчик  ссылается на ст. 190 ГК РФ в подтверждение довода о том, что срок действия договора аренды не может быть определен  датой продления конкурсного производства. 

         Данный довод признается несостоятельным как основанный на неверном толковании ГК РФ и противоречащий фактическим обстоятельствам дела.  

         Ответчиком заявлен  встречный иск, в котором ИП ФИО3 просит признать договор субаренды  недействительным, поскольку в договоре аренды земельного участка от 01.04.2016 года содержится запрет на субаренду со ссылкой на ст. 173.1, 168  ГК РФ. 

         Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ  сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

 

         В п. 3.1.2 договора от 01.04.2016 года указано, что арендатор не имеет права передавать земельный участок в субаренду иным лицам. 

         В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

         Договор субаренды сторонами фактически исполнялся. Наличие (отсутствие) у ИП ФИО2 полномочий передавать участок в субаренду для ИП ФИО3 не имеет правового значения. 

         То есть встречный иск является необоснованным. 

         Против встречного иска ИП ФИО2 заявлено о применении исковой давности. 

 

          Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

 Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

         Договор субаренды сторонами заключен 15.04.2016 года. Договор поименован – договор субаренды.    В п. 1.2 договора указано, что земельный участок принадлежит на праве собственности ОАО «Петропавловское» со ссылкой на свидетельство о регистрации права собственности от 17.07.2009 года. То есть, ИП ФИО3 мог узнать об имеющихся ограничениях на передачу участка в субаренду при заключении договора 15.04.2016 года. 

         Встречный иск поступил в суд  23.01.2020 года, то есть срок исковой давности пропущен, что также является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска. 

         В соответствии с п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде  установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. 

 

           Согласно п. 2.1 договора арендная плата по настоящему договора устанавливается в виде доли продукции, выращенной на арендуемом земельном  участке (в порядке подпункта 2 п. 2 ст. 614 ГК РФ). 

         В качестве оплаты за передаваемый в пользование земельный участок за весь срок действия договора аренды арендатор передает в собственность арендодателя 20 (двадцать) процентов выращенного на нем урожая картофеля. Передача части урожая должная производиться непосредственно после сбора.

         Суд полагает, что условие о размере арендной платы является несогласованным. 

         Так, из п. 2.1 договора следует, что арендная плата должна быть внесена путем передачи картофеля, то есть оплата в натуральном виде. 

         При этом в договоре не определены минимальные объемы, а также порядок фиксации собранного урожая. 

         В ходе судебного разбирательства ответчик пояснил, что урожай картофеля на земельном участке собран не был, картофель по утверждению ответчика фактически и не высаживался. При этом в ходе судебного разбирательства прозвучало о том, что на земельном участке ответчик вел деятельность, выращивая другие овощи. 

 

        Из изложенного следует, что  оплата аренды в форме передачи  картофеля, выращенного на арендованном земельном участке,  невозможна. 

         Договор аренды является возмездной сделкой, то есть лицо, временно пользующееся чужим имуществом, должно предоставить возмещение. 

         Суд также полагает, что определение способа оплаты арендной платы путем передачи части выращенного урожая, не может являться абсолютным риском арендодателя, тем более тогда, когда арендатор земельный участок под выращивание картофеля и не использовал.

         Ответчик ссылается на то, что не смог использовать участок по согласованному назначению с целью выращивания картофеля потому, что был оштрафован за нарушение миграционного законодательства, так как арендодатель не передал ему договор аренды с собственником. Данные обстоятельства имели место 01.07.2016 года. Если арендатор с этими обстоятельствами связывал возможность (невозможность) использования земельного участка, то имел мог предпринять меры к возврату земельного участка арендодателю  (п. 7.1.2 договора). 

         Таким образом, в силу установленных по делу обстоятельств суд считает, что, поскольку земельный участок использовался таким образом, что получение урожая картофеля не предполагалось, а, соответственно, не имеется возможности определить размер арендной платы в виде части собранного урожая  картофеля, то арендная плата может быть определена обычным путем – стоимость аренды имущества. 

         С целью определения размера стоимости аренды земельного участка истец и  ответчик заказали и получили Отчеты оценщиков.

         Согласно Отчету, предоставленному истцом, стоимость аренды земельного участка за период с 15.04.2016 по 15.10.2016 составила 4 020 000 рублей. 

         Согласно отчету, предоставленному ответчиком, стоимости аренды земельного участка за период с 15.04.2016 по 30.09.2016 составила 2 580 880 рублей. 

 

         С целью проверки допустимости использования предложенных документов в качестве доказательства стоимости аренды земельного участка к участию в деле привлечены   ИП ФИО6 и    Независимое агентство оценки АО «ГАКС». 

         В судебном заседании ИП ФИО6 дала пояснения относительно примененного метода оценки 

  Согласно ст. 15 Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «Об оценочной деятельности» оценщик обязан в том числе соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. 

В п. 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:  для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. 

         Таким образом, применению подлежит стоимость аренды земельного участка, определенная в Отчете № 25. 

         Судом также учитывается, что ходатайств о назначении судебных экспертиз не заявлялось, пояснения, данные третьим лицом, под сомнение не поставлены. 

         При изложенных обстоятельствах суд первоначальный иск удовлетворяет, в удовлетворении встречного иска отказывает. 

  Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

 

          Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

 

                                                      Р Е Ш И Л: 

 

          Иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

          Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 4 020 000 рублей – основного долга. 

         Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 43 100 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета. 

         В удовлетворении встречного иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца  со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд  через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                 Т.П. Пустовалова