АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-29080/2018

16 мая 2019 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2019 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, 

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройСар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 за период с 11.01.2016 по 30.06.2018 в размере 269 192 руб. 20 коп., а также неустойки за период с 15.04.2016 по 14.09.2018 в размере 27 168 руб. 85 коп.,  

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности №02-15/3023 от 10.02.2017 (до перерыва);

от ответчика – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением к ООО «СтройСар» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 за период с 11.01.2016 по 30.06.2018 в размере 269 192 руб. 20 коп., а также неустойки за период с 15.04.2016 по 14.09.2018 в размере 27 168 руб. 85 коп.

Определением суда от 09.01.2019 исковое заявление комитета по управлению имуществом города Саратова принято к производству и дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства, без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

Определением суда от 05.03.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании 29.04.2019 присутствует представитель истца.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (почтовое уведомление №41097534194333, №41097534194340), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области – http://www.saratov.arbitr.ru, а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Представитель истца заявил ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для уточнения исковых требований.

Суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил: удовлетворить ходатайство представителя истца.

Согласно статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании был объявлен перерыв с 29.04.2019 до 07.05.2019 до 12 час. 40 мин., о чем вынесено протокольное определение. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках», размещена в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

После перерыва судебное заседание продолжено, в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Судом установлено, что 07.05.2019 через систему «Мой арбитр» от истца поступило заявление об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 269 192 руб. 20 коп., а также неустойку за период с 15.04.2016 по 14.09.2018 в размере 27 168 руб. 85 коп.

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявленные уточнения исковых требований судом рассмотрены и приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Ответчик в нарушение положений статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление не представил.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому, в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, они несут риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий. 

В рассматриваемом случае, таким неблагоприятным последствием явилось вынесение судебного акта без учета позиции ответчика относительно предъявленных требований. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 02.03.2001 №155-20 ООО «СТРОЙСАР» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,4470 га, с кадастровым номером 64:48:040819:230, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: г.Саратов, ул. Лунная.

03.04.2001 во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (Арендодатель) и ООО «Стройсар» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №964.

Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 определено, что арендная плата вносится Арендатором с уплатой поквартально, не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Таким образом, договор аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено, что Постановлением администрации г. Саратова от 24.05.2006 №120А-133 внесены изменения в постановлении мэра города Саратова от 02.03.2001 №155-20: в пункте 1. вместо слов «... площадь 0,4470 га …» следует считать «… площадь 0,4231 га …».

Соглашением к договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001, заключенного между администрацией муниципального образования «город Саратов» и ООО «СТРОЙСАР» от 24.07.2012, на основании постановления администрации г.Саратова от 24.05.2006 №120А-133, сторон пришли к соглашению об изменении условий договора аренды земельного участка №964 от 03.04.2001, согласно которым площадь земельного участка следует читать «4231 кв.м» вместо «4470 кв.м», кадастровый номер 64:48:040819:0143.      

Соглашением к договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001, заключенным между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «СТРОЙСАР» от 24.07.2012, на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» №1664 от 19.06.2012, стороны пришли к соглашению об изменении условий договора аренды земельного участка №964 от 03.04.2001, указав следующее: «В результате раздела земельного участка площадью 4231 кв.м с кадастровым номером 64:48:040819:143 образованы: земельный участок, площадью 1539 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040819:230; земельный участок, площадью 2692 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040819:231».      

Кроме того, из материалов дела следует, что 15.08.2015 между ООО «СТРОЙСАР» (Первоначальный Арендатор) и ООО «СтройСар» (Новый Арендатор), заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого Первоначальный Арендатор Новому Арендатору уступает права и обязанности по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001, с последующими внесенными изменениями. Земельный участок площадью 1539 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> за кадастровым номером 64:48:040819:230, предоставлен Первоначальному Арендатору в аренду сроком на 25 лет. В результате замены стороны Новый Арендатор занимает место Первоначального Арендатора и становится Арендатором по данному Договору замены стороны в обязательстве к договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001. 

Новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001, на тех же условиях, которые существовали у Первоначального Арендатора (пункт 2.1 договор замены стороны в обязательстве от 15.08.2015).

Согласно пункту 2 статьи 1 и пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с переменой лиц в обязательстве, регулируются главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии  со статьями 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Суд считает, что действия сторон договора замены стороны в обязательстве от 15.08.2015 соответствуют положениям статей 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Таким образом, к ООО «СтройСар» перешли права и обязанности ООО «СТРОЙСАР» по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001.

27.07.2015 администрацией муниципального образования «Город Саратов» ООО «СтройСар» было выдано разрешение №64-RU64304000-160-2015 на строительство объекта капитального строительства – многоэтажная жилая застройка: многоквартирный дом (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями (общая площадь здания 3408,00 кв.м, площадь квартир – 2682,70 кв.м) на земельном участке общей площадью 1539 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040819:230, номером кадастрового квартала 64:48:040819 по адресу: 

<

...>, в соответствии с проектом организации строительства, разработанным ООО «Строительно-коммерческая фирма «Архстройинвест» (срок действия разрешения – до 27.06.2016).

Согласно информации, представленной комитетом по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «город Саратов» (письмо исх. №01-22/27/74 от 22.01.2019), в настоящее время указанный объект капитального строительства в эксплуатацию не введен.

ООО «СтройСар» обязательства по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 исполнялись ненадлежащим образом, арендная плата перечислялась несвоевременно, в результате чего за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 у ООО «СтройСар» образовалась задолженность перед комитетом по управлению имуществом города Саратова в размере 269 192 руб. 20 коп., в связи с чем, ему была начислена неустойка за период с 15.04.2016 по 14.09.2018 в размере 27 168 руб. 85 коп. 

Поскольку направленная комитетом по управлению имуществом города Саратова в адрес ООО «СтройСар» претензия была оставлена без ответа и удовлетворения, комитет по управлению имуществом города Саратова был вынужден обратиться в Арбитражный суд Саратовской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В силу пункта 2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации. 

Статьей 22 Устава города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 №67-649, определена структура органов местного самоуправления города, которую составляют:

- Саратовская городская Дума – представительный орган;

- глава муниципального образования «Город Саратов» – исполняющийполномочия председателя городской Думы;

- администрация муниципального образования «Город Саратов» – исполнительно-распорядительный орган;

- контрольно-счетная палата  –  контрольный орган.

Органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и исполнению отдельных переданных государственных полномочий.

Таким образом, органом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, является администрация муниципального образования «Город Саратов».

На основании Решения Саратовской городской Думы от 14.12.2017 №27-200 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов и земельные участки, находящиеся в собственности городских округов.

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.25 Положения о  комитете  по управлению имуществом города Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.09.2011 №7-71,  комитет  обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав муниципального образования «Город Саратов», в том числе в сфере земельных отношений, при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

Правовые отношения сторон по предмету спора основаны на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования. 

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 №412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, №69, 04.12.2007.

В соответствии с вышеназванным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 №989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» утверждены новые результаты кадастровой оценки. 

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования –11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания «Новости Саратовской Губернии» www.sarnovosti.ru 11.01.2013.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Аг – УПКС х S х К (%), где: Аг – размер арендной платы за год; УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка; S – площадь земельного участка; К – коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 №989-р утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:230 – 2 690,98 руб., при этом кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 4 141 418,22 руб.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 №9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, по расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 составляет 269 192 руб. 20 коп.

Суд, проверив представленный истцом расчет, признает его неверным в части начисления задолженности за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, поскольку расчет истца за данный период основан на применении 2% коэффициента от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом произведен свой расчет с применением 0,2% коэффициента от кадастровой стоимости по виду разрешенного использования.

Расчет суда основан на следующем.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Государственные органы, обладая необходимой дискрецией при определении размера арендной платы и порядка ее расчета, одновременно связаны требованиями федерального законодательства (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 №697) установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (абзац 7 Основных принципов). К числу принципов определения арендной платы относится принцип экономической обоснованности.

Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Саратовской области утвержден Правительством Саратовской области постановлением от 27.11.2007 №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесении», согласно которому размер годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для земельных участков, предназначенных для иных целей, установлен размер арендной платы – 2% коэффициент от кадастровой стоимости, а для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов, – 0,2% коэффициент от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, рассчитывается как произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель. 

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки. 

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, применительно к спорному случаю, осуществляя нормативное регулирование, Правительством Саратовской области было принято постановление, определяющее размер платы за использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, однако в нормативном акте отсутствует размер платы, установленной за пользование участками в период строительства. 

При таких обстоятельствах, поскольку постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 №412-П не устанавливает каких-либо специальных коэффициентов за использование земельных участков в период строительства, по общим правилам их применение определяется в зависимости от предназначения земельного объекта.

Суд учитывает, что под размещением домов, согласно действующим строительным нормам и правил, относится процесс из нескольких этапов: территориальное планирование, проектирование, строительно-монтажные работы. Введение объекта в эксплуатацию является началом последнего, завершающего этапа размещения жилого дома. 

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2017 по делу №А57-23296/2016, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа №Ф06-27045/2017 от 12.12.2017 по делу №А57-4711/2017.

В рассматриваемом случае администрацией муниципального образования «Город Саратов» 27.07.2015 выдано ООО «СтройСар» разрешение №64-RU64304000-160-2015 на строительство объекта капитального строительства – многоэтажная жилая застройка: многоквартирный дом (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями (общая площадь здания 3408,00 кв.м, площадь квартир – 2682,70 кв.м) на земельном участке общей площадью 1539 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040819:230, номером кадастрового квартала 64:48:040819 по адресу: 

<

...>, в соответствии с проектом организации строительства, разработанным ООО «Строительно-коммерческая фирма «Архстройинвест» (срок действия разрешения – до 27.06.2016).

При этом согласно информации, представленной комитетом по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (письмо исх. №01-22/27/74 от 22.01.2019), в настоящее время указанный объект капитального строительства в эксплуатацию не введен.

С учетом вышеизложенного, применение истцом при расчете арендной платы за  период с 01.01.2016 по 31.12.2016 коэффициента 2% не может быть признано судом правомерным.

Таким образом, по расчету суда размер годовой арендной платы, начиная с 31.01.2013, составляет: 2 690,98 х 1 539 х 0,2% = 8 282,84 руб., следовательно, за квартал – 2 070,71 руб.

Представленный истцом расчет задолженности за период с 01.01.2017 по 30.06.2018 суд признает верным, поскольку Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 №9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

При этом, в соответствии с информацией, представленной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (письмо от 10.04.2019 б/н) многоквартирный жилой дом застройщика ООО «СтройСар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040819:230 по адресу: 

<

...> б/н, в реестр объектов незавершенного строительства, по которым застройщиками не были в установленном порядке выполнены обязательства перед участниками строительства многоквартирного дома, не включался.

Следовательно, размер годовой арендной платы с 01.01.2017 составляет: 2 690,98 х 1 539 х 3% = 124 242,55 руб., за квартал – 31 060,64 руб.

Таким образом, по расчету суда, задолженность ООО «СтройСар» перед комитетом по управлению имуществом города Саратова по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 194 646 руб. 68 коп.

Наличие у ответчика задолженности в указанном размере подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статья 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу статьи 9 названного Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ООО «СтройСар» в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова задолженности по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 194 646 руб. 68 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований по взысканию задолженности по арендной плате следует отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 за период с 15.04.2016 по 14.09.2018 в размере 27 168 руб. 85 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф, пени) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, право снижении неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Пунктом 2.5 договора аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Учитывая применение судом коэффициента кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 0,2% при определении суммы задолженности за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, суд признал представленный истцом расчет пени неверным и произвел расчет неустойки самостоятельно.

Таким образом, по расчету суда размер пени за период с 15.04.2016 по 14.09.2018 составляет 14 194 руб. 95 коп., исходя из 1/360 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Ходатайство о применении норм статьи Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

Факт просрочки внесения арендных платежей за спорный период подтверждается письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей установлен материалами дела, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по спорному договору заявлены обоснованно в размере  14 194 руб. 95 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Право уменьшения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (абзац 1 пункта 72 Постановления № 7).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, статья 333 ГК Российской Федерации в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 22 января 2014 года N 219-О, от 29 сентября 2015 года N 2112-О, от 19 июля 2016 года N 1576-О и др.).

При этом в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации оспариваемое положение статьи 333 ГК Российской Федерации в системе действующего правового регулирования не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании (определения от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О, от 24 марта 2015 года N 560-О, от 23 апреля 2015 года N 977-О и от 25 января 2018 года N 71-О).

Поскольку ООО «СтройСар» является коммерческой организацией, исполнение спорного договора связано с осуществлением им предпринимательской деятельности, но о применении положений статьи 333 ГК РФ в суде первой инстанции не заявило, в силу приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации у суда первой инстанции не имеется оснований для снижения по своей инициативе суммы неустойки, начисленной в соответствии с условиями договора. 

Реализация кредитором основанного на договоре права на взыскание неустойки, размер которой согласован участниками договора, не может быть признана злоупотреблением правом, влекущим применение последствий, предусмотренных статьей 10 ГК РФ.

Выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2018 № 301-ЭС17-21397 (дело № А43-26319/2016).

Материалами дела подтверждается факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, данная неустойка предусмотрена договором, подписав который, ответчик согласился со всеми его положениями, требование о взыскании неустойки является правомерным и подлежит удовлетворению в размере 14 194 руб. 95 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований по взысканию неустойки следует отказать.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова подлежит взысканию неустойка за период с 15.04.2016 по 14.09.2018 в размере 14 194 руб. 95 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований по взысканию неустойки следует отказать.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая результат рассмотрения настоящего дела (иск удовлетворен на 70,47%), государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации в размере 6 291 руб. 00 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям в общем размере 208 841 руб. 63 коп.

           Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по управлению имуществом города Саратова удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройСар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, задолженность по договору аренды земельного участка №964 от 03.04.2001 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 194 646 руб. 68 коп., неустойку за период с 15.04.2016 по 14.09.2018 в размере 14 194 руб. 95 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройСар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 291 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                    Н.В. Горбунова