110/2017-103846(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ 

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-11197/2016

г. Ярославль

21 октября 2017 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дупан Е.А., 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента архитектуры и  земельных отношений мэрии г.Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)  

 к Обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН 

<

***> , ОГРН  

<

***>)  

о взыскании 1103366.00 руб., при участии: от истца – не явились от ответчика – ФИО1 – по дов. установил: 

 Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля обратился в  арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью  "Фора" о взыскании 1103366.00 руб. – задолженности за использование земельного  участка.  

 Согласно данным ЕГРЮЛ и пояснениям представителя ответчика в судебном  заседании 02.02.2017, Общество с ограниченной ответственностью "Фора" изменило  название на Общество с ограниченной ответственностью "Союз". Таким образом,  ответчик по делу - ООО «Союз».  

 Истец в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дате,  месте и времени рассмотрения дела. В предыдущих судебных заседаниях  представитель истца принимал участие, требования поддержал по доводам иска, дал  пояснения по предмету спора, справочно представил выписку из расчета оценщика  ЗАО «Ярославский центр недвижимости» о рыночной стоимости права аренды  земельного участка площадью 5484 кв.м на период с 08.09.2014 по 28.08.2015 на сумму  1084000 руб.  

 Ответчик представил отзыв на иск с возражениями, сообщил, что строительство  многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером  76:23:011401:579 осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство в два  этапа, количество очередей – 1. Первый этап строительства (III, IV, V секции жилого  дома) завершен 30.06.2015, в эксплуатацию сдано 10864,2 кв.м. Второй этап  строительства (I, II секции жилого дома) завершен 06.10.2015 в эксплуатацию сдано  4569,7 кв.м. Ответчик указывает, что с 01.07.2015 не использовал земельный участок в  прежнем объеме, на который ссылается истец. Квартиры в секциях III, IV, V были  переданы участникам долевого строительства, которые использовали большую часть  земельного участка (60,66%).  

Ответчик возражает против предъявленных требований, считает, что плата за  земельный участок прекращается с даты первой регистрации прав собственности  

граждан на квартиры. По сведениям ответчика, первая регистрация прав собственности  граждан на квартиры была осуществлена 28.08.2015.  

Определением суда от 09.02.2017 к участию в деле в качестве специалиста  привлечено ЗАО «Ярославский центр недвижимости», специалист ФИО2  Привлеченный специалист в судебном заседании 22.03.2017 дал пояснения по  методике оценки рыночной стоимости права аренды на срок использования земельного  участка до ввода в эксплуатацию (отчет № 15547/13-ОЗ).  

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее. 

12.09.2011 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля  (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Фора» (арендатор)  заключен договор № 46/2011 аренды находящегося в государственной собственности  земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.  

 Согласно указанному договору арендодатель (истец) предоставляет за плату, а  арендатор (ответчик) принимает в аренду и использует 5484 кв.м земельного участка  из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:011401:579,  расположенного по ул. Панина (напротив д. 6/2), участок № 2 в Дзержинском районе г.  Ярославля.  

 Вид разрешенного использования установлен п. 1.1 договора – строительство  многоквартирного жилого дома.  

 Земельный участок передан по акту приема-передачи от 12.09.2011.  Срок действия договора установлен с 08.09.2011 по 07.09.2014. 

 Согласно п. 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За  аренду участка в соответствии с протоколом аукциона за период с 08.09.2011 по  07.09.2014 начислена арендная плат в сумме 21449000 руб. (с учетом задатка). Оплата  арендной платы в сумме 20 949 000 производится в течение 10 дней с даты договора.  

 Согласно Разрешению на ввод объект в эксплуатацию, выданного Департаментом  архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, объект капитального  строительства (многоквартирный жилой дом со встроенными административными  помещениями с инженерными коммуникациями, 1-ый этап строительства: III, IV, V  секции жилого дома) введен в эксплуатацию 30.06.2015.  

Согласно Разрешению на ввод объект в эксплуатацию, выданного Департаментом  архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, объект капитального  строительства (многоквартирный жилой дом со встроенными административными  помещениями с инженерными коммуникациями, 2-ой этап строительства: I, II секции  жилого дома) введен в эксплуатацию 06.10.2015.  

В связи с тем, что земельный участок фактически использовался ответчиком до  05.10.2015 (до момента ввода объекта в эксплуатацию), арендодателем была назначена  рыночная оценка стоимости права аренды земельного участка, предназначенного для  строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> напротив дома № 6/2. Результат оценки приведен в Отчете № 15547/13- ОЗ.  

Согласно указанному Отчету об оценке, рыночная стоимость права аренды, а  именно размер доплаты за период продления срока договора аренды составила  1338000 руб. за период с 08.09.2014 по 18.11.2015.  

Истец на основании указанного отчета рассчитал стоимость аренды земельного  участка за период с 08.09.2014 (т.к. договор был сроком - по 07.09.2014) по 05.10.2015  (т.к. 06.10.2015 – ввод в эксплуатацию) на сумму 1103366 руб. с учетом оплаты  Общества в размере 100 000 руб.  

30.06.2016 года в адрес ответчика было направлено уведомление № 6109 о  необходимости в срок до 15 июля 2016 года погасить задолженность за пользование  земельным участком.  

В связи с тем, что ответчик не исполнил уведомление истца, задолженность не  оплатил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.  

 Оценивая материалы дела, суд исходит из следующего. 

 Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской  Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.  Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его  условий не допускаются.  

 В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип  платности использования земли, согласно которому любое использование земли  осуществляется за плату.  

Как следует из документов, представленных в материалы дела, ответчику  выданы разрешения от 30.06.2015, от 06.10.2015 на ввод объекта в эксплуатацию -  многоквартирный жилой дом со встроенными административными помещениями с  инженерными коммуникациями, 1-ый этап строительства: III, IV, V секции жилого  дома - введен в эксплуатацию 30.06.2015, многоквартирный жилой дом со  встроенными административными помещениями с инженерными коммуникациями, 2- ой этап строительства: I, II секции жилого дома - введен в эксплуатацию 06.10.2015.  

Первая запись о регистрации права собственности на квартиру № 126 в жилом  доме 3 по ул. Панина внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 28.08.2015 под номером 76-76/023-76/001/028/2015-4091/1.  

Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные  участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества  многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве  общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на  условиях, которые установлены жилищным законодательством.  

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в  многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее  имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором  расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные  предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и  расположенные на указанном земельном участке объекты.  

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный  дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и  законодательства о градостроительной деятельности.  

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ  «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей  застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный  дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является  общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.  Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и  проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты  недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность  собственников помещений в многоквартирном доме.  

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  

содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на  помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей  долевой собственности на общее имущество.  

 В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22  от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен  государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в  собственности соответствующего публично-правового образования.  

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не  вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован  земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в  многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той  мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также  объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.  

При определении пределов правомочий собственников помещений в  многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо  руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники  помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на  котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу  статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя  бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту  своего владения, в том числе против собственника земельного участка.  

С учетом представленных Департаментом архитектуры и исследованных судом  схемы организации строительства (54/11.02-ПОС), схемы планировочной организации  земельного участка (54/11.00-ПЗУ), суд полагает, что в рассматриваемой конкретной  ситуации с 28.08.2015 - момента первой регистрации права собственности на квартиру  в жилом доме у собственника жилого помещения возникло право владения и  пользования земельным участком, расположенным под построенной первой очередью  строительства и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась  обязанность по внесению арендной платы.  

По определению суда истцом представлен справочный расчет о рыночной  стоимости права аренды земельного участка площадью 5484 кв.м на период с  08.09.2014 по 28.08.2015, учитывая дату первой регистрации права собственности на  квартиру в жилом доме. Для этих целей Обществом «Ярославский центр  недвижимости» был составлен отчет № 17470/4-ОЗ рыночной стоимости права аренды  земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого  дома, расположенного по адресу: 

<

...> напротив дома № 6/2.  Результат оценки приведен в Отчете № 15547/13-ОЗ. В результате расчетов рыночная  стоимость права аренды (в сумме рыночного размера арендной платы) за период с  08.09.2014 по 28.08.2015 составила 1084000 руб.  

В силу положений статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об  оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки  является обязательным в случае передачи в аренду объектов оценки, принадлежащих  полностью или частично субъектам Российской Федерации. Итоговая величина  рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по  основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается  достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном  порядке не установлено иное.  

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и  другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых  арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,  обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные  обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.  

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные  доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов,  консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные  документы и материалы (часть 2 названной статьи).  

Объективных доказательств, свидетельствующих о порочности Отчета оценщика  ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил. Возражения по методике оценки,  озвученные как в судебном заседании, так и изложенные в письменных отзывах,  документально не подтверждены. Указанный расчет документально не опровергнут  ответчиком.  

В силу изложенного суд полагает возможным для определения рыночного  размера арендной платы по рассматриваемому спору принять данные Отчета   № 15547/13-ОЗ (выписка из Отчета № 15547/13-ОЗ от 10.08.2017), а именно: 1084000  руб.  

С учетом уплаты ответчиком 100 000 руб. сумма задолженности ООО «Союз»  составляет 984 000 руб.  

Иск подлежит частичному удовлетворению. В удовлетворении остальной суммы иска суд не усматривает оснований. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном  порядке истец освобожден, взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета  пропорционально удовлетворенным требованиям.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента архитектуры и земельных  отношений мэрии г.Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 984000 руб.  долга. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.  

В удовлетворении остальной суммы иска отказать. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 21434 руб.  государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного  срока со дня вступления решения в законную силу.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во  Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия  (изготовления его в полном объеме).  

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в  том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в  сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).  

Судья Секерина С.Е.