﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-122156/2018

10 июня 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, И.А. Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета до перерыва представителя Ерохова Л.И. (доверенность от 11.01.2021), после перерыва представителя Светловой Е.Н. (доверенность от 30.12.2020)

от арбитражного управляющего Обществом Жиндецкой А.С. до перерыва представителя Плужникова А.А. (доверенность от 01.12.2020), после перерыва представитель не явился,

апелляционную жалобу арбитражного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Норманн-Север» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2018 по делу № А56-122156/2018 (судья А.О. Вареникова) по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076)

к обществу с ограниченной ответственностью «Норманн-Север» (194156, Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, д. 2-В, лит. А; ОГРН 1077847265650, ИНН 7802387852)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Норманн-Север» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 90 530 285 руб. задолженности по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.11.2007 № 17/ЗКС-04516, 5 612 877 руб. 67 коп. пеней за период с 19.01.2018 по 20.03.2018, пеней с 21.03.2018 до момента фактического исполнения обязательства.

В обоснование своих требований Комитет ссылался на нарушение Обществом договора аренды и дополнительных соглашений к договору.

Решением от 27.11.2018 с Общества в пользу Комитета взысканы 90 530 285 руб. задолженности по договору аренды от 19.11.2007 № 17/ЗКС-04516, пени за период с 19.01.2018 по 20.03.2018 в размере 5 612 877 руб. 67 коп.; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 200 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

27.03.2019 суд первой инстанции принял дополнительное решение о взыскании с ответчика в пользу истца пеней, начисленных на сумму задолженности в размере 90 530 285 руб. по ставке 0,1 % в день, начиная с 21.03.2018 по день фактической оплаты долга.

Постановлением апелляционного суда от 16.05.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Общества – без удовлетворения.

В кассационном порядке судебные акты не пересматривались.

Конкурсный управляющий Обществом обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что дополнительное соглашение от 18.10.2017 № 2 к договору аренды является ничтожным по мотиву его мнимости, в связи с чем обжалуемым решением взыскана не существующая задолженность, названное соглашение направлено на создание искусственной задолженности перед кредитором; частью 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, кредитор не представил доказательства, что по условиям аукциона на арендатора может быть возложена обязанность по перечислению денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга в сумме 90 530 285 руб., указанное дополнительное соглашение заключено сторонами во исполнение мирового соглашения, в результате заключения мирового соглашения взамен несуществующего обязательства на Общество была возложена обязанность по выплате денежных сумм, в несколько раз превышающих стоимость договора аренды, установленную конкурсной документацией, экономическая целесообразность для Общества заключения дополнительного соглашения № 2 отсутствовала, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-1594/2016 требования Общества были удовлетворены в полном объеме и установлено отсутствие у Общества обязанности по передаче какого-либо имущества или денежных средств, указанное решением было отменено вследствие заключения мирового соглашения, однако им было установлено, что пунктами 5.2.10, 3.2, 2.1.3, 3.2.3 договора обязательство по безвозмездной передаче объектов инженерной инфраструктуры в государственную собственность Санкт-Петербурга на Общество не возложено, Общество выполнило обязательства, установленные законом и договором, в связи с чем с 2014 года у Общества возникло право на выкуп земельных участков, прокладка внеплощадочных сетей должна выполняться эксплуатирующими организациями, а не арендатором, при этом передача внутриплощадочных сетей в собственность Санкт-Петербурга не предусмотрена; поскольку обязательство по передаче объектов инженерной инфраструктуры Санкт-Петербургу не существовало, оно не могло быть заменено денежным обязательством, в связи с чем требование Комитета о взыскании 90 530 285 руб. задолженности (отчисления на инфраструктуру) и пеней являются необоснованными; поскольку соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, на дату государственной регистрации Управлением Росреестра дополнительного соглашения обязательство по оплате в установленный срок не могло быть исполнено, то есть отступное на условиях дополнительного соглашения не могло быть представлено Обществом, Комитет мог требовать только исполнения первоначального обязательства, но не предоставления отступного; в силу императивных норм Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Общество, являясь застройщиком, не вправе было использовать принадлежащие ему денежные средства для исполнения дополнительных обязательств, которые не были установлены при заключении договора аренды, Общество, заключая дополнительное соглашение № 2 и беря на себя обязательство по выплате Комитету денежных средств без какого-либо встречного обеспечения, нарушило права и законные интересы участников строительства. 

В отзыве на апелляционную жалобу Общества Комитет указывает, что обязанность передать в собственность Санкт-Петербурга объекты инженерной инфраструктуры закреплена в договоре; обустройство переданного в аренду земельного участка посредством строительства для Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры будет являться частью комплексного освоения участка в целях жилого и иного строительства, минимальный перечень объектов определен проектом планировки и проектом межевания, договор аренды заключен в соответствии с действовавшей на тот момент редакцией	 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании объявлен перерыв до 09 час. 20 мин. 08.06.2021.

Судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство подателя жалобы о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-129869/2019, в котором рассматривается заявление конкурсного управляющего Обществом о признании недействительным дополнительного соглашения от 18.10.2019 № 2 к спорному договору аренды, в связи с отсутствием оснований, установленных пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 304-ЭС15-12643, обжалование кредитором (или арбитражным управляющим) судебных актов по правилам пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - экстраординарное обжалование ошибочного взыскания) является одним из выработанных судебной практикой правовых механизмов обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе тех, чьи права и обязанности обжалуемым судебным актом непосредственно не затрагиваются.

При этом названный механизм отличается от предусмотренных АПК РФ порядков обжалования (пересмотра), закрепленных в статье 42 и главе 37 АПК РФ.

Так, с жалобой по правилам статьи 42 АПК РФ может обратиться лицо, чьи права и обязанности затрагиваются судебным актом непосредственно (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), то есть такое лицо, которое должно было участвовать в деле, но которое не было привлечено к участию в нем ввиду судебной ошибки.

Предусмотренный главой 37 АПК РФ порядок (пересмотр вступившего в законную силу судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам) предполагает, что с подобным заявлением могут обращаться лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 312 АПК РФ).

В отличие от названных двух порядков экстраординарное обжалование ошибочного взыскания предполагает, что с заявлением обращается лицо (кредитор или арбитражный управляющий в интересах кредиторов), не участвовавшее в деле, которое и не подлежало привлечению к участию в нем, по которому судебный акт о взыскании долга объективно противопоставляется в деле о банкротстве ответчика (должника). В случае признания каждого нового требования к должнику обоснованным доля удовлетворения требований остальных кредиторов снижается, в связи с чем они объективно заинтересованы, чтобы в реестр включалась только реально существующая задолженность (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2018 № 305-ЭС18-3533). Этим и обусловлено наделение иных кредиторов правом на экстраординарное обжалование ошибочного взыскания в рамках общеискового процесса.

Из этого следует также, что названный порядок обжалования по своей функциональности предполагает как возможность приведения новых доводов, так и представления (в случае необходимости) новых доказательств.

Согласно позиции, изложенной в определении от 24.12.2015 № 304-ЭС15-12643, вступление в дело лиц, обращающихся с жалобой в порядке пункта 24 постановления № 35 и желающих представить новые доказательства, должно осуществляться применительно к правилам о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам в суде апелляционной инстанции (пункт 22 постановления № 36).

При этом само по себе такое рассмотрение не является пересмотром по вновь открывшимся обстоятельствам, судом лишь по аналогии (часть 5 статьи 3 АПК РФ) применяются соответствующие правила, которые в то же самое время не умаляют правовую природу экстраординарного порядка и не препятствуют представлению новых доказательств.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) – правопредшественником Комитета, и Обществом (арендатор) 19.11.2007 заключен договор № 17/ЗКС-04516 аренды земельного участка площадью 78 707 кв. м с кадастровым номером 78:34:4235:15, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Семеновская ул., участок 1 (юго-западнее пересечения с Детской железной дорогой), для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории.

Договор заключен по результатам проведения торгов в форме аукциона на основании протокола подведения итогов открытого аукциона от 13.11.2007.

Объект передан Обществу по акту приема-передачи от 19.11.2007.

19.08.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений в пункт 1.1 договора, согласно которым во временное владение и пользование переданы следующие земельные участки:

- земельный участок площадью 1 545 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:22, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 20 (юго-западнее пересечения со 2-ой Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 1 480 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:23, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 21 (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 458 +/- 4 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:33, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 22 (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 1 415 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:34, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 23, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 1 633 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:35, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 24, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 145 +/- 3 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:45 расположенный по адресу: Санки-Петербург, Озерковский пр., уч. 34, (северо-западнее пересечения с Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 675 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:340004235:46, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 35, (северо-западнее пересечения с Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 393 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:47, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 36, (северо-западнее пересечения с Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 845 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:48, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 37, (северо-западнее пересечения с Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 469 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:49, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 38, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 491 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:50, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 39, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1482 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:51, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 40, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 347 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:52, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 41, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 489 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:53, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 42, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 484 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:54, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 43, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 346 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:55, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 44, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 326 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:56, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 45, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 319 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:57, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 46, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 920 +/- 6 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:58, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 47, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 628 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:59, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 48, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 989 +/- 7 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:36, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 25, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 933 +/- 6 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:37, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 26, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 4 653 +/- 14 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:38, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 27, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 1 890 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:39, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 28, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 648 +/- 5 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:40, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 29, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 1 669 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:41, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 30, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 511 +/- 5 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:42, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 31, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 544 +/- 5 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:43, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 32, (юго-западнее пересечения со 2-й Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 343 +/- 4 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:44, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 33, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 694 +/- 6 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:60, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 49, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 764 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:61, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 50, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 324 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:62, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 51, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 324 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:63, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 52, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 346 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:64, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 53, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 491 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:65, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 54, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 487 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:66, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 55, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 346 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:67, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 56, (северо-западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 655 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:32, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 57, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 637 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:31, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 58, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 349 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:30, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 59, (западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.);

- земельный участок площадью 1 778 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:29, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 60, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 845 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 61, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 351 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:27, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 62, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 103 +/- 2 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:26, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 63, (северо-западнее пересечения с Афанасьевской ул.);

- земельный участок площадью 1 934 +/- 9 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:25, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 64, (юго-западнее пересечения с Семеновской ул.);

- земельный участок площадью 17 209 +/- 28 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004235:24, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Озерковский пр., уч. 65 (западнее пересечения с 3-им Озерковским пер.).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 по делу № А56-1594/2016 утверждено мировое соглашение, по условиям которого Общество обязалось в установленном порядке обратиться в уполномоченный орган с целью издания постановления Правительства Санкт-Петербурга о замене обязательства Общества по строительству (созданию) и передаче безвозмездно в государственную собственность объектов инженерной инфраструктуры обязательством по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств; сумма указанных денежных средств определяется путем индексирования суммы затрат на инженерную подготовку земельных участков, указанной в отчете об оценке ООО «Стройэкспертсервис» от 17.04.2007 № 03-04/07-ра (36 765 524 руб.), по ставке рефинансирования ЦБ за период, прошедший с даты оценки до даты принятия решения о замене обязательства, а в случае издания постановления Правительства Санкт-Петербурга, предусматривающего внесение изменений в договор в части замены обязательства Общества по строительству (созданию) и передаче безвозмездно в государственную собственность объектов инженерной инфраструктуры обязательством по перечислению денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга, и заключения дополнительного соглашения к Договору на условиях, предусмотренных Постановлением, в течение 30 календарных дней с момента заключения Сторонами такого дополнительного соглашения к Договору и оплаты Обществом денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга в размере, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга и заключенным дополнительным соглашением к Договору, Комитет направляет Обществу проект договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: 78:34:0004235:22, 78:34:0004235:23, 78:34:0004235:33, 78:34:0004235:46, 78:34:0004235:50, 78:34:0004235:54, 78:34:0004235:58, 78:34:0004235:39, 78:34:0004235:43, 78:34:0004235:62, 78:34:0004235:66, 78:34:0004235:30, 78:34:0004235:34, 78:34:0004235:47, 78:34:0004235:51, 78:34:0004235:55, 78:34:0004235:59, 78:34:0004235:40, 78:34:0004235:44, 78:34:0004235:63, 78:34:0004235:67, 78:34:0004235:35, 78:34:0004235:48, 78:34:0004235:52, 78:34:0004235:56, 78:34:0004235:36, 78:34:0004235:41, 78:34:0004235:60, 78:34:0004235:64, 78:34:0004235:32, 78:34:0004235:28, 78:34:0004235:45, 78:34:0004235:49, 78:34:0004235:53, 78:34:0004235:57, 78:34:0004235:37, 78:34:0004235:42, 78:34:0004235:61, 78:34:0004235:65, 78:34:0004235:31, 78:34:0004235:27, 78:34:0004235:29, 78:34:0004235:26 по цене, установленной пунктом 5.4.4.1 договора.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2021 (резолютивная часть от 27.05.2021) указанное постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба конкурсного управляющего Обществом – без удовлетворения.

18.10.2017 сторонами на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2017 № 361 «О завершении строительства объекта по адресу: Приморский район, 2-я Семеновская ул., участок 1 (юго-западнее пересечения с Детской железной дорогой)» заключено дополнительное соглашение № 2.

В силу пункта 7.6 договора в редакции дополнительного соглашения № 2 на арендатора возложена обязанность в срок до 18.01.2018 перечислить в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства в размере 90 530 285 руб.

Согласно пункту 8.12 договора в редакции дополнительного соглашения № 2 в случае нарушения условий пункта 7.6 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

30.03.2018 Комитет направил Обществу претензию от 20.03.2018 № 543-пр./18, содержащую в том числе требование об исполнении обязательства, предусмотренного пунктом 7.6 договора, и об уплате пеней в связи с нарушением срока исполнения обязательства.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Возражая против удовлетворения заявленных Комитетом требований конкурсный управляющий ссылается на отсутствие у Общества обязательства безвозмездно передать в собственность Санкт-Петербурга объекты инженерной инфраструктуры.

Как следует из постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.09.20017 № 1103 «Об условиях проведения торгов на право заключение договора аренды земельного участка по адресу: Приморский район, 2-я Семеновская ул., участок 1 (юго-западнее пересечения с Детской железной дорогой) для его комплексного освоения в целях его жилищного строительства», предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Приморский район, 2-я Семеновская ул., участок 1 (юго-западнее пересечения с Детской железной дорогой), для его комплексного освоения в целях жилищного строительства  путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного строительства.

Пунктом 2.3 названного постановления начальная цена предмета торгов устанавливалась на основании отчета  об оценке рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка № 03-04/07-ра, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС», и составляла 43 800 000 руб.

Согласно отчету затраты  на строительство квартальных инженерных сетей приняты в соответствии с письмом Санкт-Петербургского государственного учреждения «Фонд капитального строительства и реконструкции» от 11.12.2006 № 1372/1 и составили 2 309 672 доллара США или 59 878 703 руб., с учетом фактора дисконтирования текущая стоимость затрат на дату оценки (16.04.2007) текущая стоимость затрат на инженерную подготовку составила 36 765 524 руб.; затраты на строительство магистральных сетей и дорог в размере 662 руб./кв. м (в ценах на октябрь 2004 года) в расчете не учитывались, как не попадающие непосредственно в пятно застройки  и финансируемые либо за счет бюджета, либо как замена имущества.

Как следует из названного отчета,  при определении стоимости выкупа на дату составления отчета определялась текущая стоимость расходов по проекту, включающая в себя затраты на строительство объектов инженерной инфраструктуры, и будущих доходов от реализации инженерно подготовленных земельных участков.

В силу  части 5 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации в договоре наряду с указанными в части 4 настоящей статьи условиями могут быть предусмотрены иные условия, в том числе обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень данных объектов и условия их передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 названного договора под комплексным освоением участка в целях жилищного и иного строительства понимается деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения уполномоченным органом государственной власти в установленном законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга порядке, обеспечение своевременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке уполномоченным органом государственной власти, обустройство участка посредством строительства (создания) для Санкт-Петербурга в соответствии с документацией по планировке объектов инженерной инфраструктуры; перечень объектов инженерной инфраструктуры определяется дополнительным соглашением к договору после разработки и утверждения документации по планировке территории и согласования с Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению; жилищное и иное строительство – работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории.

Согласно пункту 3.2 договора реализация комплексного освоения участка осуществляется помимо прочего путем строительства (создания) для Санкт-Петербурга и безвозмездную передачу в установленном порядке в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры в срок до 12.11.2010.

В силу пункта 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды (19.11.2007), предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 названного Кодекса.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса (пункт 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды (19.11.2007), извещение о проведении аукциона должно было содержать помимо прочего максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 № 204 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной Елисеевской ул., М. Десятинной ул., Афанасьевской ул., проектируемой улицей, в Приморском районе»  утвержден проект планировки с проектом межевания, согласно которому  утверждены следующие характеристики планируемого развития систем инженерно-технического обеспечения территории: водоснабжение - 348,89 куб. м/сутки предусматривается от системы централизованного водоснабжения, водоотведение - 313,30 куб. м/сутки предусматривается в систему централизованного водоотведения, теплоснабжение - 4,510 Гкал/час предусматривается от системы централизованного теплоснабжения и 10,286 Гкал/час предусматривается от локальных источников теплоснабжения, электроснабжение - 717,00 кВА предусматривается от системы централизованного электроснабжения, газоснабжение - 1429,00 н. куб. м/час предусматривается от системы централизованного газоснабжения.

Кроме того, на территории предусматривается размещение трех трансформаторных подстанций на земельных участках 18, 62 и 65, газораспределительного пункта на земельном участке 63 и водомерного узла на земельном участке 60.

Инженерное обеспечение территории - не ранее срока подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, определенного мероприятиями Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга до 2015 года, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.10.2008 № 1270.

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы, обязанность по безвозмездной передаче в собственность объектов инженерной инфраструктуры была установлена договором аренды, указанное условие соответствует законодательству, действующему на дату его заключения.

Учитывая изложенное, не исполнив свои обязательства по строительству объектов инженерной инфраструктуре и их передаче в государственную собственность Санкт-Петербурга, Общество безосновательно сберегло денежные средства за счет публичного образования в размере стоимости затрат на строительство указанных объектов, которые были учтены при определении начальной цены предмета торгов.

Несостоятельна ссылка конкурсного управляющего на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2016 по делу № А56-1594/2016, поскольку указанное решение отменено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 ГК РФ). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Соглашение о замене первоначального обязательства другим может быть сформулировано, в частности, путем указания на обязанность должника предоставить только новое исполнение и (или) право кредитора потребовать только такое исполнение.

Соглашение сторон, уточняющее или определяющее размер долга и (или) срок исполнения обязательства без изменения предмета и основания возникновения обязательства, само по себе новацией не является.

При наличии сомнений, была воля сторон направлена на заключение соглашения о новации или об отступном, соглашение сторон толкуется в пользу применения правил об отступном (статья 409 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из условий дополнительного соглашения № 2, воля сторон была определенно направлена на замену существовавшего первоначального обязательства по строительству (созданию) для Санкт-Петербурга и передаче безвозмездно в установленном порядке в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры на выплату денежных средств в размере 90 530 285 руб., в связи с чем несостоятельна ссылка конкурсного управляющего на положения, регулирующие отношения, связанные с предоставлением отступного.

Размер компенсации определен на основании отчета от 11.12.2006 № 1372/1 путем индексации по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации до даты принятия решения о замене обязательства (30.03.2017) в соответствии с условиями мирового соглашения.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное, однако, вопреки, доводам конкурсного управляющего, государственная регистрация не относится к форме сделки.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу подпункта 8 пункта 7 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от .27.06.2019 № 151-ФЗ застройщик не вправе совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

Между тем в силу пункта 3 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если разрешение на строительство получено застройщиком до 1 июля 2018 года, положения статьи 2, частей 1 - 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом, в связи с чем  отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения ничтожной сделкой на основании указанной нормы.

Указанная часть 3 статьи 25 названного Закона была признана утратившей силу с 1 июля 2018 года, в связи с принятием Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ.

Редакция статьи 18 Закона № 214-ФЗ до принятия изменений от 29.07.2017 не содержит ограничений на совершение иной деятельности, кроме связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Поскольку Общество является застройщиком, объекты которого строятся на основании разрешений на строительство, полученных до 01.07.2018, то на его деятельность на дату заключения оспариваемого соглашения ограничения статьи 18 Закона о долевом строительстве не распространялись.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило  доказательств внесения платы в заявленном размере, как и не доказало наличие каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование Комитета о взыскании задолженности и неустойки.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

апелляционную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Норманн-Север» об отмене решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2018 по делу № А56-122156/2018 оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

 И.А. Тимухина