ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-42495/2016

город Ростов-на-Дону

13 октября 2017 года

15АП-13029/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мисника Н.Н.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 01.10.2017;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 06.07.2017 по делу № А32-42495/2016 

по иску Федерального государственного унитарного предприятия «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о понуждении заключить договор в редакции протокола разногласий,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» (далее – истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – ответчик, управление) о возложении на управление обязанности заключить с предприятием договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластунка, ул. Леселидзе, 18/3 в редакции от 14.02.2017, подготовленной предприятием (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 109)).

На основании Приказа Минэкономразвития России Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 № 459 «О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом», Приказа Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 06.06.2017 № 37 с 20.06.2017 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае реорганизовано в форме присоединения к нему Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея. В связи с чем, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае переименовано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2017 суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае заключить с Федеральным государственным унитарным предприятием «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.06.2016 № 01-09/1568 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18, площадью 13 600 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>, 

включив в договор пункт 1.2 с формулировкой: «На Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у Арендатора: гараж со складскими помещениями, общей площадью 444,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:13889, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; нежилое строение – арочный склад типа МК – 15 литер Б, общей площадью 420,28 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:15029, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; водоотводное сооружение – закрытый коллектор для сбора и сброса воды, с кадастровым номером 23:49:0306003:15857, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3». 

изложив пункты в следующей редакции: пункт 2.1: «Срок аренды Участка устанавливается на 49 (сорок девять) лет и начинает исчисляться от даты государственной регистрации Договора»; 

пункт 3.1: «Расчет годовой арендной платы за участок составляет: 

Кадастровая стоимость земельного участка 28 856 208 рублей 

Процентная ставка 1,5 % 

28 856 208 рублей х 1,5% = 432 843,12 рублей». 

пункт 3.3: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора». 

пункт 3.4: «Размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к договору, в случае изменений кадастровой стоимости участка, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации». 

пункт 3.5: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации договора за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартал. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора»; 

пункт 4.1.5: арендодатель имеет право «Требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: 

- использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора»; - нарушение арендодателем условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора; - невнесение арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.5 договора срока платежа; - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку». 

пункт 4.2.3: Арендатор обязан: «Письменно уведомлять об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 Договора, в десятидневный срок со дня их изменения. Ответственность за достоверность такого сообщения несет арендодатель»; 

пункт 5.2.9: Арендатор обязан: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию)». 

пункт 5.2.24: Арендатор обязан: «Оплатить расходы по государственной регистрации договора». 

пункт 5.3.1: Арендатор не вправе: «Передавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), отдавать арендные права в залог (за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 23.11.2015) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»), вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив». 

Исключив и договора пункты 5.1.5, 5.2.17.

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в хозяйственном ведении истца, в связи с чем заключение договора аренды земельного участка обязательно для управления.

Согласно протоколу разногласий от 02.09.2016 к проекту договора, предложенному истцом от 14.02.2017, и письму управления от 04.10.2016№ 09/15335 сторонами достигнуто соглашение в части изложения следующих пунктов договора:  пункт 3.3, пункт 3.5, пункт 5.2.24.

Суд пришел к выводу, что указанные сторонами формулировки данных пунктов не противоречат действующему законодательству, в связи с чем могут быть включены в договор в указанной редакции.

Кроме того, между сторонами достигнуто соглашение об исключении из договора пункта 5.2.17. По мнению суда, исключение указанного пункта договора не противоречит действующему законодательству.

Также суд указал, что формулировка пункта 1.2, предложенная управлением, будет соответствовать примерной форме договора, а также удовлетворять требования сторон, предъявляемые к условиям договора. 

При рассмотрении преддоговорного спора суд установил, что, не соглашаясь с редакцией ответчика по пункту 2.1. договора, истец просит установить срок договора аренды с момента государственно регистрации на 49 лет.

Суд указал, что в силу подпункта 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 данной статьи. В материалах дела отсутствуют сведения о каких-либо ограничениях, препятствующих для заключения договора в редакции истца. При изложенных обстоятельствах, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств наличия обстоятельств, препятствующих заключению договора на срок 49 лет, суд пришел к выводу о том, что пункт 2.1 договора надлежит изложить в редакции, предложенной истцом.

Также суд указал, что поскольку стороны передали в суд разрешение преддоговорного спора, включая согласование такого существенного условия как арендная плата, момент вступления решения суда по настоящему делу в законную силу является моментом начала срока действия договора.

В части пункта 3.1 суд установил, что у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности.

При определении размера арендной платы суд руководствовался статьей 3 Вводного закона, согласно которой для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Судом также согласованы иные положения договора.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило изменить решение суда первой инстанции в части, изложив пункт 3.1 в следующей редакции:

«пункт 3.1: «Расчет годовой арендной платы за участок составляет: Кадастровая стоимость земельного участка 9 970 840 рублей 

Процентная ставка 0,7 %

9 970 840 рублей х 0,7% = 69 795 (шестьдесят девять тысяч семьсот девяносто пять) руб. 88 коп. в год.»

В остальной части решение арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2017 по делу №АЗ2-42495/2016 оставить без изменения.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что с 01.01.2016 изменилась кадастровая стоимость земельного участка, которая составляет на сегодняшний день 9 970 840 рублей, представлена выписка из ЕГРН «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0306003:18, площадью 13 600 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (ответ на запрос от 12.04.2017). 

Также истец указал, что при установлении ставки налога в 1,5% суд не учёл требование п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ. Решением городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» для земельного участка, принадлежащего истцу, установлена ставка 0,7% от кадастровой стоимости. 

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением исполняющего обязанности председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2017 в составе суда произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судью Ильину М.В. в связи с отпуском судьи Фахретдинова Т.Р.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Поскольку истец в судебном заседании пояснил, что обжалует решение суда только в части редакции пункта 3.1. договора, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в части редакции пункта 3.1. договора об установлении размера годовой арендной платы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок, площадью 13 600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 18.09.2006 23 АА 928813),

На основании постановления администрации города Сочи № 114/1 от 07.02.1995 предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, площадью 13 600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2009 23-АЕ 519713.

Согласно представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 02.04.2014 № 2343/12/14-270891 границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18 определены. Также указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа горно – санитарной охраны курорта

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предприятие обратилось в управление за переоформлением постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды

Письмом от 06.06.2016 № 0918371 управление в адрес предприятия направило проект договора аренды от 03.06.2016 № 01-09/1568 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>.

В соответствии с проектом договора аренды от 03.06.2016 № 01-09/1568 в редакции, предложенной управлением, пункты договора изложены со следующими формулировками: 

- пункт 2.1: «Срок аренды Участка устанавливается с 31 мая 2016 года по 30 мая 2021 года»;

- пункт 3.1: «Расчет годовой арендной платы за участок составляет: 

Кадастровая стоимость земельного участка 28 856 208 рублей 

Процентная ставка 2 % 

28 856 208 рублей х 2% = 577 124,16 рублей»; 

- пункт 3.3: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на уровень инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год. Изменение размера арендной платы осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора»;

- пункт 3.4: «Размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к Договору, в случае изменений кадастровой стоимости Участка, перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации»; 

- пункт 3.5: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка (31.05.2016) за каждый день фактического использования и вносится Арендатором с момента государственной регистрации Договора ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора»; 

- пункт 4.1.5: Арендодатель имеет право: «Требовать досрочного расторжения Договора при следующих существенных нарушениях условий Договора:

- использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; 

- неиспользовании участка (его части) в течение одного года; 

- нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в п. 9 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора; 

- невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.5 договора срока платежа; 

- неподписании арендатором дополнительных соглашений к договору; 

- использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.» 

- пункт 4.2.3: арендатор обязан: «Письменно в десятидневный срок уведомить арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 договора»;

- пункт 5.1.5: Арендатор имеет право: «На предоставление участка в преимущественном порядке по истечении срока действия договора, на принятых сторонами необходимых условиях, по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора»; 

- пункт 5.2.9: Арендатор обязан: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию)»; 

- пункт 5.2.17: Арендатор обязан: «При изменении целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор и за перерасчетом размера арендной платы»; 

- пункт 5.2.24: Арендатор обязан: «Оплатить расходы по заключению договора»; 

- пункт 5.3.1: Арендатор не вправе: «Передавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), отдавать арендные права в залог (за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. От 23.11.2015) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»), вносить арендные права в качестве вклада в 4 уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив».

Не согласившись с формулировками указанных выше пунктов проекта договора аренды от 03.06.2016 № 01-09/1568, истец, письмом от 02.09.2016№ 09-16/33, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 01-09/15668 от 03.06.2016 (далее – протокол разногласий от 02.09.2016). 

Истцом предложено внести в договор следующие изменения:

Дополнить договор пунктами 1.2, 1.3., 1.4.: 

- пункт 1.2: «Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № 23 АА 928813 от 18.09.2006, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю»; 

- пункт 1.3: «На участке имеются объекты недвижимого имущества: гараж со складскими помещениями, общей площадью 444,3 кв. м, Литер: А. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Кадастровый номер: 23:49:0306003:13889. Условный номер 23-23-19/051/2007-111; нежилое строение – арочный склад типа МК – 15 литер Б, общей площадью 420,28 кв. м. Инвентарный номер: 03:426:055:015576330:0002. Литер: Б. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Кадастровый номер: 23:49:0306003:15029. Условный номер: 23-23-19/049/2007-280; водоотводное сооружение – закрытый коллектор для сбора и сброса воды. Инвентарный номер: 03:426:055:015576330:0006. Литер VIII. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. Условный номер 23-23-19/051/2007-355»; 

- пункт 1.4: «Объекты, указанные в пункте 1.3 настоящего Договора принадлежат Арендатору на праве хозяйственного ведения». 

Изложить пункты в следующей редакции: 

- пункт 2.1: «Срок аренды участка устанавливается на 49 (сорок девять) лет и начинает исчисляться от даты государственной регистрации договора»; 

- пункт 1.3: «Размер годовой арендной платы за участок равен сумме земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости участка, и составляет 201 993,46 рублей»;

- пункт 3.3: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора»; 

- пункт 3.4: «Размер арендной платы пересматривается путем заключения дополнительных соглашений к договору, в случае изменения кадастровой стоимости Участка или ставки налога на землю»; 

- пункт 3.5: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации договора за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартал. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора»; 

- пункт 4.1.5: Арендодатель имеет право «Требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: 

- использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора»; 

- нарушение арендодателем условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 Договора; 

- невнесение арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.5 договора срока платежа; 

- использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку»; 

- пункт 4.2.3: Арендатор обязан: «Письменно уведомлять об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 договора, в десятидневный срок со дня их изменения. Ответственность за достоверность такого сообщения несет арендодатель»; 

- пункт 5.1.5: Арендатор имеет право: «По истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на тех же условиях»; 

- пункт 5.2.9: Арендатор обязан: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, производимые на участке без согласия арендодателя»; 

- пункт 5.2.24: Арендатор обязан: «Оплатить расходы по государственной регистрации права аренды на участок». 

Исключить пункты 5.2.17, 5.3.1.

Рассмотрев протокол разногласий, письмом от 04.10.2016 № 09/15335, управление указало на то, что пункты 3.1, 3.4 договора изложить в иной редакции не представляется возможным, в связи с тем, что они составлены в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации». По мнению ответчика, пункты 5.1.5 и 5.2.17 подлежат исключению из проекта договора. Управление также указало, что пункт 5.3.1 договора не может быть исключен в силу положений пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Пункты 1.2, 2.1, 3.3, 3.5, 5.2.24 управлением будут изложены в новой редакции проекта договора, а именно:

1.2. На Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения у Арендатора: гараж со складскими помещениями, общей площадью 444,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:13889, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; нежилое строение – арочный склад типа МК – 15 литер Б, общей площадью 420,28 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0306003:15029, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3; водоотводное сооружение – закрытый коллектор для сбора и сброса воды, с кадастровым номером 23:49:0306003:15857, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластуновка, ул. Леселидзе, 18/3. 

2.1 Срок аренды участка составляет 5 (пять) лет, с момента государственной регистрации договора. 

3.3 Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора. 

3.5 Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации Договора за каждый день фактического использования и вносится Арендатором с момента государственной регистрации Договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации Договора. 

5.2.24 Оплатить расходы по государственной регистрации договора. 

В ходе рассмотрения дела, истцом также в адрес ответчика 14.02.2017 направлен проект договора. 

В связи с тем, что стороны не достигли согласия относительно всех спорных положений договора аренды, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок. В силу того, что спорный земельный участок предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в хозяйственном ведении истца, заключение договора аренды земельного участка обязательно для управления.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. 

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007№ 1340/07 по делу № А63-3233/05.

Решение суда обжалуется судом только в части формулирования редакции пункта 3.1. договора, в остальной части решение не обжаловано, в связи с чем апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части. 

Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

Необходимость юридического оформления земельных участков предприятиями, учреждениями и организациями, имеющими ранее установленное право пользования земельными участками, по сути, переоформления права пользования, была предусмотрена статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» (в редакциях Законов РСФСР от 27.12.1990 № 460-1 и от 20.11.1992 № 3996-1).

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" разъяснено следующее. Непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами.

На основании пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 № 306-ЭС15-6588, до внесения Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" соответствующих изменений, независимо от оснований предоставления в аренду земельных участков, а также участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, является обязательным для сторон.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Спорный земельный участок в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения). 

В связи с чем, судом первой инстанции определен размер арендной платы - 1,5% от кадастровой стоимости.

Вопреки доводам апеллянта, судом была дана оценка позиции истца о необходимости применения положений пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд указал, что истец ссылается на положения подпункта «г» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 (далее – Правила № 582), согласно которого в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка. 

В пункте 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Истец считает, что к нему применим подпункт 4 вышеуказанного пункта. 

При этом, в силу данной нормы размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

Пункты 3 и 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации содержат следующие положения:

- если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

- в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как верно указал суд первой инстанции, к спорным имущественным отношениям вышеуказанные положения неприменимы.

Соответственно, ссылка истца на подпункт «г» пункта 3 Правил № 582 обоснованно признана судом несостоятельной, поскольку оснований для применения данного подпункта в рассматриваемом случае не имеется.

В части указания истца на изменение кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2016, не учтенное при вынесении решения, апелляционный суд отмечает следующее.

Определением от 14.09.2017 апелляционный суд истребовал из федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю сведения из ЕГРП в отношении о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0306003:18, площадью 13 600 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>, в частности, сведения об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Также суд предложил истцу представить пояснения, когда и в связи с чем была изменена кадастровая стоимость земельного участка, по какой причине указанные сведения не были представлены истцом суду первой инстанции.

Во исполнение указанного определения суда от ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поступило письмо, в соответствии с которым учреждение изложило историю изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Так 01.01.2007 была утверждена кадастровая стоимость земельного участка равная 127 898 344 руб. (дата внесения сведений в ЕГРП – 14.01.2010), далее с 01.01.2012 была утверждена кадастровая стоимость земельного участка равная 28 856 208 руб. (изменения внесены в реестр 05.01.2012). Следующие изменения произошли в связи с утверждением 16.12.2016 новой кадастровой стоимости в размере 9 970 840 руб. (по состоянию на 01.01.2016, дата внесения изменений в реестр – 04.02.2017).

Истцом во исполнение определения представлены пояснения, в соответствии с которыми ФГУП «УБПР г. Сочи» указало, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18 была изменена в 2016 году на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640.

Истец также указал, что размер новой кадастровой стоимости был указан им в уточнении иска, принятом судом 19.01.2017.

Апелляционным судом установлено, что Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18 в размере  9 970 840 руб. по состоянию на 01.01.2016.

Указанный приказ опубликован на официальном сайте администрации Краснодарского края (https://admkrai.krasnodar.ru/ndocs/show/349949/).

Резолютивная часть обжалуемого решения оглашена 16.06.2017, то есть после внесения изменений в ЕГРН относительно размера кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Вне зависимости от некорректного указания истцом в финальном уточнении иска от 18.04.2017 прежней кадастровой стоимости, при заключении договора в судебном порядке судом должны учитываться сведения, существующие на момент заключения договора. В частности, поскольку размер арендной платы является регулируемым и определяется по формуле, содержащей сведения о кадастровой стоимости земельного участка, такие сведения должны соответствовать сведениям, содержащимся в ЕГРН.

Указанная в пункте 3.1 проекта договора кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0306003:18 являлась неактуальной на момент принятия решения и не могла применяться при исчислении арендной платы за пользование земельным участком.

В связи с изложенным, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для корректировки редакции пункта 3.1 договора для приведения его в соответствие с действующим законодательством. 

Корректировка редакции пункта 3.1 договора не ущемляет права собственника, так как арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, является регулируемой и должна определяться на момент заключения договора исходя из актуальной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению в обжалуемой части путем указания в абзаце пятом иной кадастровой стоимости земельного участка в формуле расчета арендной платы, а именно – 9 970 840 рублей (п.3.1. договора). Ставка 1,5 %, как указано ранее, определена судом верно, пункт 3.1. договора в указанной части изменению не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе распределяется судом по правилам, предусмотренным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При разрешении вопроса о судебных расходах апелляционный суд руководствуется разъяснением, изложенным в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", согласно которому при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Истцом при подаче жалобы оплачена государственная пошлина в размере3 000 рублей по чеку-ордеру 14.07.2017.

Таким образом, с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Апелляционный суд отмечает, что освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные разъяснения, изложены в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" (абзац третий пункта 21).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2017 по делу № А32-42495/2016 в обжалуемой части изменить.

Изложить абзац пятый резолютивной части решения в следующей редакции:

«пункт 3.1: «Расчет годовой арендной платы за Участок составляет: 

Кадастровая стоимость земельного участка 9 970 840 рублей

Процентная ставка 1,5 % 

9 970 840 рублей х 1,5% = 149 562,6 рублей»».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Н.Н. Мисник

 

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

 

М.В. Ильина