АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-8249/2020

г. Йошкар-Ола

28» октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена «26» октября 2021 года

Полный текст решения изготовлен «28» октября 2021 года

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Коновалова И.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

помощником судьи Костюниной Г.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Акватэк» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

об изменении договора аренды земельного участка

третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО1

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности (до перерыва),

от ответчика – ФИО3 по доверенности (до перерыва),

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Акватэк», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, об обязании муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» внести изменения в договор аренды земельного участка № 7307/2018-н 29.12.2018 в части уплаты арендных платежей путем уменьшения их размера за апрель 2020 года с учетом фактического неосуществления арендатором своей деятельности в указанный период.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о невозможности использования арендатором земельного участка в связи с принятием органом государственной власти Республики Марий Эл решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, акты Главы Республики Марий Эл привели к объективной невозможности исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Требование обосновано правовыми ссылками на статьи 416, 614 ГК РФ, статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), пункты 1 и 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее – Распоряжение Правительства РФ № 670-р) (л.д. 4-6, 97-98, 116). В судебном заседании до перерыва истец поддержал заявленное требование (протокол и аудиозапись судебного заседания от 26.10.2021).

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в отзыве на исковое заявление, в дополнении к нему и в судебном заседании до перерыва просило отказать удовлетворении заявленных требований. По мнению арендодателя, мера поддержки в виде уменьшения арендной платы может быть предоставлена лишь арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Между тем деятельность общества применительно к спорному земельному участку не относится к перечню таких отраслей (л.д. 60-62, 99-100, протокол и аудиозапись судебного заседания от 26.10.2021).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123 АПК РФ, для участия в деле не явилось, отзыв по предложению арбитражного суда не представило. По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым частично удовлетворить заявленные требования по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 29.12.2018 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действующим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», и обществом с ограниченной ответственностью «Акватэк» заключен в письменной форме договор № 7307/2018-н аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого ответчик как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 227,0 кв.м, кадастровый номер 12:05:0303009:2113, расположенный по адресу: 

<

...>. Земельный участок предоставлен для размещения объектов торговли (л.д. 13-15). 

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ.

Он заключен сторонами на 49 лет, с 29.12.2018 по 28.12.2067, то есть на срок более одного года. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года сторонами исполнено.

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме и цене и поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли. 

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ответчик как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду истцу исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 29.12.2018.

В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком.

Между тем общество, ссылаясь на положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ, обратилось к арендодателю с заявлением, в котором просило «не взымать арендную плату путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды за период с 28.03.2020 по окончание действия режима повышенной готовности» (л.д. 8-10).

Арендодатель письмом от 28.08.2020 отказал в удовлетворении ходатайства арендатора (л.д. 11-12).

Уклонение арендодателя от изменения размера платы за владение и пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском об изменении договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Из содержания пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Согласно пункту 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, указано, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (ответ на вопрос 5).

В силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Исходя из ответа на вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств сторона должна доказать:

а) наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;

б) наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;

в) непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;

г) добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.

Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, и пунктом 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 на территории Республики Марий Эл введен режим повышенной готовности. При этом, Указами Главы Республики Марий Эл от 27.03.2020, от 30.03.2020, от 03.04.2020, от 29.04.2020, от 08.05.2020, от 29.05.2020 срок действия режима повышенной готовности продлевался до 21.06.2020. В соответствии с указанными актами в апреле 2020 года была приостановлена работа объектов розничной торговли.

08.07.2015 у ООО «Акватэк» возникло право собственности на здание с кадастровым номером 12:05:0303009:1732, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0303009:2113 (л.д. 44-45). Участок по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлен истцу 29.12.2018 во временное владение и пользование для размещения объектов торговли.

На основании договора аренды от 01.08.2015 часть нежилого помещения здание с кадастровым номером 12:05:0303009:1732 передана во временное владение и пользование ИП ФИО1 для размещения цветочного салона (л.д. 46-55). При этом, дополнительным соглашением к договору от 01.04.2020 арендодатель уменьшил арендатору плату за владение помещением на 50% за период с 01.04.2020 по 28.04.2020 (л.д. 57). Соглашением от 28.04.2020 стороны расторгли договор аренды части нежилого помещения, помещение по акту передано ООО «Акватэк» (л.д. 58).

В ходе рассмотрения спора истец сообщил, что в апреле 2020 года арендуемое ИП ФИО1 помещение не использовалось по назначению (для размещения цветочного салона) в связи с отсутствием такой возможности. ООО «Эвотор ОФД», оператор фискальных данных, в ответе на судебный запрос сообщил о том, что фискальные данные по контрольно-кассовая технике, установленной по адресу, указанному в договоре аренды части нежилого помещения, за период с 01.04.2020 по 28.04.2020 не поступали (л.д. 108).

Тем самым, материалами дела подтверждается, что помещение в период с 01.04.2020 по 28.04.2020 не могло быть использовано истцом. Более того, последующее расторжение договора аренды также свидетельствует о том, что у предпринимателя отсутствовала возможность осуществлять деятельность в период действия ограничительных мероприятий.

Следовательно, с 1 апреля по 28 апреля 2020 года у истца отсутствовала возможность использования арендованного помещения в целях осуществления коммерческой деятельности. Ответчиком необоснованно отказано в уменьшении размера арендной платы за спорный период. Требование в указанной части подлежит удовлетворению. Арендная плата за период с 1 апреля по 28 апреля 2020 года подлежит уменьшению на 50%, поскольку именно на 50% истцом снижена плата за владение и пользование нежилым помещением здания, расположенного на участке.

При этом, арбитражный суд не находит правовых оснований для снижения платы за владение и пользование участком за период с 29 по 30 апреля 2020 года, поскольку помещение истцу уже было возвращено арендатором. ООО «Акватэк» с учетом дополнительных видов деятельности, указанных в выписке из ЕГРЮЛ, могло самостоятельно осуществлять деятельность в нежилом помещении, оно вправе было заключить договор аренды помещения с иным лицом, которому разрешалось осуществлять деятельность в период действия ограничительных мероприятий. Таким образом, требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд частично удовлетворяет иск общества с ограниченной ответственностью «Акватэк».

При распределении судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины, арбитражный суд применяет специальные правила статьи 110 АПК РФ, согласно которым судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

В связи с частичным удовлетворением требований ООО «Акватэк» понесенные им расходы взыскиваются арбитражным судом с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Акватэк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу внести изменения в договор № 7307/2018-н аренды земельного участка от 29.12.2018 в части уплаты арендных платежей путем уменьшения их размера за период с 1 апреля по 28 апреля 2020 года до 50%.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

2. Взыскать с муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Акватэк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

СудьяИ.М. Коновалов