837/2023-352808(3) 

 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12  

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  № 09АП-72713/2023

Дело № А40-135058/21

Г. Москва

15 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года  Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2023 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи С.А. Назаровой, судей Ю.Л. Головачевой, Ж.Ц. Бальжинимаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1  

на определение Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2023 по делу № А40135058/21, об отказе в удовлетворении заявления о разрешении разногласий,  установлении начальной продажной цены,  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Локон-Макс», при участии в судебном заседании: От а/у ФИО2 – ФИО3 по дов. от 01.09.2023 От ФИО1 – ФИО4 по дов. от 12.04.2023 Иные лица не явились, извещены. 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2022 признано  несостоятельным (банкротом) ООО «Локон-Макс» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>), конкурсным управляющим должника утверждена ФИО2.  

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление ФИО1 об  установлении начальной продажной цены залогового имущества должника (нежилое  помещение, объект культурного наследия, 480,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0001098:2625) в  размере 182.800.000,00 рублей.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2023 отказано в  удовлетворении заявления о назначении экспертизы, отказано в удовлетворении  заявления о разрешении разногласий, установлении начальной продажной цены.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой в Девятый арбитражный  апелляционный суд, в которой просит определение отменить, принять по делу новый  

судебный акт, в обоснование ссылаясь на нарушение судом норм материального и  процессуального права.  

Представитель апеллянта в судебном заседании настаивал на удовлетворении  жалобы.  

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.  

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и  месте судебного разбирательства извещены надлежаще.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания  была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.  

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,  исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность определения, суд  апелляционной инстанции приходит к следующему.  

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Как следует из материалов дела, ООО «Локон-Макс» является собственником  нежилого помещения площадью 480 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001098:2625, на  основании договора купли-продажи № 59-3580 заключенного с Департаментом  городского имущества г.Москвы 01.08.2016.  

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 22.12.2021 включено требование  Департамента городского имущества города Москвы в размере 82.002.093,94 рублей, из  них: 52.898.083,34 рублей - основной долг, 4.948.822,40 рублей -проценты,  24.155.188,20 рублей - пени в третью очередь реестра требований кредиторов должника  с учетом применения пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве как обеспеченные  залогом имущества должника.  

В соответствии с п.2 ст. 131 Закона о банкротстве, в составе имущества  должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество,  являющееся предметом залога.  

В соответствии с п.4 ст. 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена  предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и обеспечения  сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования  которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат  включению арбитражным управляющим за счет средств Должника в Единый  федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за 15 дней до даты начала  продажи предмета залога на торгах.  

По заказу Департамента городского имущества г.Москвы, являющимся  залоговым кредитором, ООО «Центр оценки «Аверс» 13.02.2023 подготовлен отчет об  оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда № П1227-108-Б/2023, которым  установлена начальная продажная цена предмета залога в размере 96 192 000 руб. или  200,400 руб. за 1 кв.м.  

Конкурсным управляющим ООО «Локон-Макс» после получения от  Департамента городского имущества города Москвы копии отчета об оценке, на сайте  ЕФРСБ 19.04.2023 было размещено соответствующее сообщение № 11290485, с  приложением указанного отчета 17.04.2023.  

Департаментом городского имущества города Москвы было утверждено  Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ООО «Локон- Макс».  

Конкурсным управляющим ООО «Локон-Макс» на сайте ЕФРСБ 19.04.2023  было опубликовано сообщение № 11292098 об определении начальной продажной  цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета  залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога. Сроки  проведения торгов и промежуточных этапов в ходе организации торгов,  регламентированы Положением о торгах.  

Заявитель полагает, что указанное положение о порядке, сроках и условиях  продажи имущества должника не отвечает требованиям Закона о банкротстве, в  частности, отчет об оценке имущества подготовлен с существенными нарушениями, в  связи с чем, неверно определена начальная продажная цена такого имущества, в связи с  чем обратился в суд с рассматриваемым заявлением.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления о разрешении  разногласий, исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения данного  заявления.  

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции. 

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве, заявления и ходатайства  арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и  кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между  ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов  рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с  даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено  настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения указанных заявлений,  ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.  

В силу пункта 3 статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника  конкурсный управляющий приступает к его продаже. В силу пункта 6 статьи 18.1  Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога в  ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138  настоящего Федерального закона.  

В соответствии с абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Федерального закона «О  несостоятельности (банкротстве)» в случае разногласий между конкурсным  кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и  конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по  реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о  разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по  результатам рассмотрения которого, выносится определение об утверждении порядка и  условий проведения торгов по реализации предмета залога, в котором должна быть  указана, в том числе начальная продажная цена предмета залога.  

Пунктами 9, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О  некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при  банкротстве залогодателя» разъяснено, что основания для изменения судом порядка и  условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым  кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения  по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на  возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том  числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов  не являются в достаточной степени определенными.  

Судом установлено, что начальная цена реализации заложенного имущества  определена Департаментом на основании отчета об оценке рыночной стоимости  имущества, достоверность которого подтверждена экспертным заключением.  

Имущество, являющееся предметом залога, подлежит обязательной оценке (п. 2  ст. 131 Закона о банкротстве) и полученная оценка заложенного имущества  

учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в  соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 138  Закона о банкротстве).  

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве, п. 9 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых  вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве  залогодателя» продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным  управляющим в порядке, предусмотренном п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона.  Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором,  требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.  

В рассматриваемом случае стоимость заложенного имущества была установлена  независимым оценщиком в отчете об оценке от 13.02.2023 № П1227-108-Б/2023 в  размере рыночной стоимости 96 192 000 руб.  

В обоснование своих возражений ФИО1 ссылался на Отчет  ООО «Финконсалт-центр», согласно которого рыночная стоимость имущества  составила 182 800 000 руб.  

Также ФИО1 указывал на нарушения, допущенные оценщиками, при  определении рыночной стоимости имущества должника. Доводы заявителя сводятся к  тому, что имеется ряд замечаний к оформлению и содержанию отчета оценщика, а  также на предположениях о недостаточности сравнительного подхода (метода  сравнения продаж) оценщика для оценки недвижимости должника - исторического  памятника, ошибочно полагая, что цена недвижимости определена отчетом,  содержащим противоречивые сведения.  

Между тем, судом установлено, что непосредственно отчет об оценке  заявителем не оспаривался.  

Более того, как обоснованно указал суд первой инстанции, в материалы  настоящего обособленного спора каких-либо доказательств, свидетельствующих о  допущенных при оценке нарушениях, повлиявших на выводы экспертов, не  представлено.  

При составлении отчета об оценке был проведен осмотр объекта недвижимости;  учтено место расположения имущества и удаленность от метро, состояние внутренней  отделки; исследованы, в том числе, техническая документация на объект  недвижимости, выписка из ЕГРН; проведен анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта оценки, проанализированы рынки аренды и  купли-продажи, а также информация о фактических предложениях по сегменту рынка,  к которому относится объект оценки.  

В части довода заявителя об отсутствии подписи оценщика и исполнителя  отчета на стр. 2 отчета, судом установлено, что отчет составлен в форме электронного  документа, который подписан усиленной квалифицированной электронной подписью и  соответствует требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об  оценочной деятельности).  

Согласно федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО  V)» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный  подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех  подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при  применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод  оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее  достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и  ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).  

Для расчета рыночной стоимости недвижимости должника оценщиком  обоснованно выбраны сравнительный подход, в рамках которого использован метод  

количественных корректировок (сравнения продаж), и доходный подход, в рамках  которого применен метод прямой капитализации (стр. 95-96 отчета).  

Согласно ст. 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право  применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии  со стандартами оценки.  

Следовательно, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость  применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках  применения каждого из подходов.  

Расхождение установленной разными специалистами величины рыночной  стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности  одного из отчетов, доказательством наибольшей оценки. Указанное обстоятельство  предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов  и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и  объема информации, используемых в ходе оценки.  

Согласно отчету, подготовленный ООО «Центр оценки «Аверс», рыночная  стоимость имущества на дату проведения оценки 23.01.2023 была определена в размере  96 192 000 руб., наличие иного отчета, представленного представителем заявителя об  оценке и различие выводов в оценке не является безусловным основанием для  признания недостоверным отчета оценщика, поскольку расхождение установленной  разными специалистами величины рыночной стоимости объекта не может являться  само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.  

На представленный Департаментом отчет об оценке получено положительное  экспертное заключение Ассоциации «Межрегиональный Союз Оценщиков» от  15.02.2023 № 01/270-23, согласно которому отчет № Ш227-108-Б/2023 от 13.02.2023 об  оценке рыночной стоимости имущества соответствует предъявляемым к нему  требованиям.  

Имущество должника подлежит продаже в рамках строго установленной  процедуры, допускающей возможность проведения нескольких последовательных  торгов: две процедуры торгов на повышение и последующая процедура торгов на  понижение - публичное предложение (ст. 110, 111, 129 Закона о банкротстве).  

Данная последовательная процедура реализации имущества обусловлена  необходимостью точного, справедливого и не вызывающего разногласий способа  определения цены имущества и направлена на защиту не только интересов кредиторов,  чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника, но и кредиторов  по текущим платежам, а также учредителей (участников) должника. Действительная  (рыночная) цена имущества максимально точно определяется только в ходе открытых  торгов.  

Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при  наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных  торгов.  

Таким образом, размер стоимости имущества будет определен по результатам  торгов и является реальной рыночной ценой данного имущества, представляющей  собой ту стоимость, которую покупатель готов заплатить за приобретаемое имущество.  

В любом случае формирование цены реализации имущества должника  осуществляется с учетом его оценки, однако она не имеет существенного значения, так  как, учитывая реализацию имущества на торгах, действительная стоимость будет  определяться исходя из баланса спроса и предложения рынка (конкурентная среда).  

Суд также пришел к законному выводу об отсутствии оснований для  удовлетворения заявления о проведении судебной экспертизы, так как это приведет к  затягиванию рассмотрения дела, а также к увеличению расходов в процедуре  банкротства на оплату экспертизы.  

Достаточных доказательств недостоверности выводов эксперта в  представленном ДГИ города Москвы отчете об оценке, заявителем не представлено.  

Судом также обоснованно учтено, что при реализации имущества на торгах цена  сделки может быть определена исходя из предложений участников торгов, а итоговая  рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной  лицами, выигравшими торги.  

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при  рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.  

Приводимые в апелляционной жалобе доводы повторяют доводы возражений,  которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая  оценка с учетом совокупности обстоятельств дела, и не свидетельствуют о  неправильном применении судом норм права.  

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой  инстанции, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, направлены на  переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств.  

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не находит оснований для  отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения  апелляционной жалобы.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием  для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не  установлено.  

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального  Кодекса Российской Федерации  

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 02.10.2023 по делу № А40135058/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть  обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в  Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья: С.А. Назарова Судьи: Ю.Л. Головачева 

 Ж.Ц. Бальжинимаева