АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А83-12590/2018

25 октября 2019 года

г. Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2019 года

В полном объеме решение изготовлено  25 октября 2019 года

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрацию города Алушты Республики Крым.

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды

в отсутствии лиц, участвующих в деле  

 

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (с учетом заявления об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 114-115) к Обществу с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость» о взыскании 1704665 руб. 06 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 31.12.2018 в размере 605619 руб. 85 коп., штрафа в размере 605619 руб. 85 коп., пеней в сумме 493425 руб. 36 коп. Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым от 09.08.2017, заключенный между Управления имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость»  и прошедший государственную регистрацию в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 11.09.2017 за номером 90:15:020101/1283-90/090/2017-3.

Исковые требования основываются на положениях ст. 309,310, 614, 619,450 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды в части оплаты арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 01.08.2017 по 31.12.2018 в размере 605619 руб. 85 коп. По мнению истца, указанные обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Ответчик относительно исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве, в частности указывает на то, что истцом в нарушение норм действующего законодательства безосновательно применена двойная мера гражданско-правовой ответственности за одно и тоже нарушение в виде начисления штрафа и пеней. Кроме того, ответчиком заявлено о снижении штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ до 15% годовых, составляющих двукратный размер ключевой банковской ставки (л.д. 101-102).

В ходе рассмотрения спора к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация города Алушты Республики Крым.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

09.08.2017 между Управлением имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал по акту приема-передачи а Арендатор принял во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, а именно: нежилые помещения, этаж 1 помещения 1-15 площадью 146,9 кв.м., подвал помещения 1-9 площадью 145,0 кв.м., общая площадь 291,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Алушта, пгт. Партенит, ул. Победы, дом 16 (л.д. 19-27). 

Арендная плата предусмотрена сторонами в разделе 3 договора. 

Так, в соответствии с пунктом 3.1. договора арендная составляет 60365 руб. 67 коп. в месяц, без учета НДС.

Размер арендной платы по договору аренды ежегодно пересчитывается на коэффициент пересчета, соответствующий индексу потребительских цен, установленному Прогнозом социально-экономического развития Республики Крым на соответствующий финансовый год, ежегодно одобряемым Советом министров Республики Крым, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

Сумма арендной платы за каждый последующий год определяется Арендатором самостоятельно путем корректировки размера арендной платы за предыдущий год на индекс инфляции потребительских цен,  установленный Прогнозом социально-экономического развития Республики Крым на соответствующий финансовый год, ежегодно одобряемым Советом министров Республики Крым (пункт 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 3.6. договора арендная плата перечисляется в бюджет муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным. 

Арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается в бюджет муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым согласно пункту 3.6. договора с учетом пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты (пункт 3.7. договора).

В случае нарушения Арендатором обязательств по оплате арендной платы более чем за два месяца, Арендатор, кроме пени, установленной пунктом 3.7. договора выплачивает в бюджет муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым штраф в размере 100% от суммы задолженности (абзац 4 пункта 5.2. договора).

Срок действия и условия изменения, расторжения договора предусмотрены сторонами в разделе 11 договора.

Так, в соответствии с пунктом 11.1 договор заключен сроком на 10 лет, действует с 09.08.2017 до 09.08.2027 и считается заключенным с момента подписания сторонами договора и акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 11.6. договора одним из оснований досрочного расторжения договора аренды является то, что Арендатор более двух раз подряд по истечении, установленного пунктом 3.6. срока платежа не вносит арендную плату.

Как усматривается из материалов дела, 17.01.2019 №72/02.18 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность по арендной плате, возникшей за период с 09.08.2017 по 31.12.2018, а также оплатить пени и штраф. Кроме того, истцом указано, что в случае непогашения задолженности он будет вынужден обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора (л.д. 34).

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает что исковые требования подлежат удовлетворению полностью в связи со следующим.

Предметом спора по указанному делу являются материально-правовые требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, возврате недвижимого имущества истцу и взыскания задолженности по арендной плате и пеней.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что и подтверждено материалами дела нарушение ответчиком обязательств по договору аренды от 09.08.2017 в части оплаты арендных платежей за период с 09.08.2017 по 31.12.2018  аренды. Кроме того, неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей не оспаривается.

Истцом рассчитана арендная плата за период с 09.08.2017 по 31.12.2018 в сумме 605619 руб. 85 коп. 

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3.7. договора предусмотрено, что в случае невнесения, несвоевременного либо неполного внесения арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих взысканию. 

Согласно расчету истца пеня за период с 20.01.2018 по 31.12.2018 начислялась в соответствии с п.3.7. договора и составила 493425 руб. 36 коп.

Кроме того, истцом в соответствии с пунктом 5.2. договора начислен штраф в размере 100% от суммы задолженности, а именно 605619 руб. 85 коп.

Расчет  пеней и штрафа представленный истцом  судом проверен, признан арифметически верным.

Оценив в соответствии с нормой статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание положения пункта 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает требование истца о взыскании с ответчика суммы задолженности в размере 605619 руб. 85 коп., штрафа в размере 605619 руб. 85 коп., пеней в сумме 493425 руб. 36 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, следует отметить, что штраф и пеня являются разновидностями неустойки, а потому в договоре (контракте) допускается как сочетание штрафа и неустойки за одно нарушение, так и одновременное установление штрафа и неустойки за разные нарушения.

Пунктом 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» прямо предусмотрена возможность установления договором сочетания штрафа и пени за одно гражданско-правовое нарушение.

В связи с изложенным отклоняются доводы ответчика о применении истцом двойной меры ответственности.

Ссылаясь на чрезмерность заявленной к взысканию неустойки, ответчиком заявлено о снижении штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ до 15% годовых, составляющих двукратный размер ключевой банковской ставки.

В силу положений ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В п. 69 вышеуказанного Постановления Пленума Верховный Суд Российской Федерации указал, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ) (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) размер, подлежащей взысканию неустойки, может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика и доказательств несоразмерности неустойки.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В соответствии с п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цена на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Согласно п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что ни кто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В данном случае, заявляя о снижении неустойки, ответчик не представил доказательств наличия исключительных случаев, свидетельствующих о возможности применения ст. 333 ГК РФ, не представил доказательств существования объективных причин, препятствующих своевременному исполнению обязательств по договору аренды от 09.08.2017.

Доказательств того, что ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, и что ответчик принял все меры для надлежащего исполнения обязательства перед истцом с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства, в материалах дела не имеется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Истец в подтверждение факта соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в соответствии с условиями Договора, представил в материалы дела претензию от 17.01.2019 №72/02.18 содержащее требование о погашении задолженности по арендной плате по договору  аренды от 09.08.2017, пеней, штрафа, а также требованием о расторжении договора. 

Исходя из того, что ответчик не вносил арендную плату в течение длительного времени, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения  договора аренды, суд пришел к выводу, что исковые требования истца о расторжении договора аренды от 09.08.2017, заключенного между Управлением имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость» обоснованы, подтверждаются материалами дела и нормами действующего законодательства, а потому подлежат удовлетворению.

Согласно правилам исчисления государственной пошлины, установленным абзацем 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 и подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации, по настоящему спору уплате подлежала государственная пошлина в размере  36047 рублей. Принимая во внимание, что Управление имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождено, а решение суда принято не в пользу ответчика, в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с Общества с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость»  в пользу Управления имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым 1704665 руб. 06 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 605619 руб. 85 коп., штраф в размере 605619 руб. 85 коп., пени в сумме 493425 руб. 36 коп.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым от 09.08.2017, заключенный между Управления имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость»  и прошедший государственную регистрацию в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 11.09.2017 за номером 90:15:020101/1283-90/090/2017-3.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Региональная недвижимость»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36047 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

 

   Судья                                                                                                      И.В. Плотников