АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-8816/2015

г. Краснодар«01» июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 01 июня 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-8816/2015 

по исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт  Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности за пользование земельным участком, пени,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, 

при участии в судебном заседании директора ООО «Адлеринвестстрой» - ФИО1, представителя ООО «Адлеринвестстрой» - ФИО2 (по доверенности от 13.04.2017), 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от 14.07.2011 № 4900006882 за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 в размере 5 700 859 рублей 13 копеек арендной платы и пеню в размере 909 247 рублей 16 копеек.

В соответствии с представленным истцом расчетом арендная плата рассчитана на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком от 14.07.2001 №355-О/25, которая составляет по расчету администрации 3 427 442 рубля. Арендная плата за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 составила по расчету администрации 3 427 442 рубля, арендная плата за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 также составила 3 427 442 рубля. С учетом оплаты в размере 1 154 024 рубля задолженность составила 5 700 859 рубля 13 копеек.

В отзыве ответчик пояснил, что арендная плата должна рассчитываться от рыночной стоимости земельного участка, которая в соответствии с представленным администрацией отчетом об оценке рыночной стоимости составляет 44 225 058 рублей. С учетом ставки арендной платы 1,5% и произведенных ответчиком платежей на стороне ответчика имеется переплата, в связи с чем, в иске надлежит отказать.

Администрация обратилась с ходатайством об уточнении исковых требований, просила взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 в размере 3 400 494,75 рублей, а также пеню в размере 909 247,16 рублей. 

Определением от 24.08.2015 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016, в удовлетворении искового заявления отказано. 

Суды пришли к выводу о том, что для расчета размера арендной платы за спорный земельный участок подлежит применению ставка, установленная постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление от 27.01.2011 № 50). Суды, установив наличие на стороне арендатора (общества) переплаты, отказали в удовлетворении иска.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского от 26.12.2016 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал следующее: «Постановлением от 30.06.2009 № 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления от 30.06.2009 № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. 

Согласно пункту 5.7 постановления от 30.06.2009 № 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления. 

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 № 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости (в размере 2%) в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "в" данного пункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом в пунктах 9.2 и 9.3 постановления от 30.06.2009 № 210 определены случаи изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, в том числе на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Распоряжением главы города Сочи от 31.10.2008 № 867-р утвержден проект границ земельного участка для размещения многофункционального рекреационного комплекса по ул. Виноградной Центрального района города Сочи площадью 13 550 кв. м (т. 1, л.д. 73).

Распоряжением главы города Сочи от 06.07.2009 № 659-р утвержден акт выбора спорного земельного участка, обществу предварительно согласовано место размещения объекта (т. 1, л.д. 74).

Названные доказательства не получили надлежащей судебной оценки в целях правильного применения при расчете размера арендной платы за земельный участок положений постановления от 30.06.2009 № 210.

Поскольку выводы судов о порядке расчета арендной платы за спорный участок не соответствуют содержанию представленных в дело доказательств, решение от 13.08.2016 и постановление от 05.10.2016 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса)».

При новом рассмотрении дела суд неоднократно предлагал сторонам представить процессуальный (не являющийся уточнением исковых требованием) расчет задолженности по арендной плате и пене за спорный период, указанный администрацией, с применением кадастровой стоимости земельного участка, действующей в спорном периоде, ставки арендной платы 2% и коэффициентов инфляции, с учетом фактически произведенных обществом платежей.

Ответчик настаивал на расчете размера задолженности от рыночной стоимости земельного участка, в том числе и по истечении срока договора аренды.

В судебном заседании, состоявшемся 05 – 15 марта 2018 года, представитель ответчика просил в иске отказать, полагая, что в период действия договора подлежит применению арендная плата в размере 2% кадастровой стоимости, после прекращения договора -1,5% рыночной стоимости. Представитель администрации в судебное заседание не явился.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил:

Как следует из материалов дела, распоряжением главы города № 867-р от 31.10.2008 утвержден проект границ земельного участка для размещения многофункционального рекреационного комплекса по ул. Виноградная Центрального района города Сочи площадью 13 550 кв.м. 

На основании данного распоряжения земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с номером 23:49:0202017:36 площадью 13 550 кв.м., с кадастровой стоимостью 164 012 994 рублей, что подтверждается кадастровым паспортом участка от 20.08.2012, представленным в материалы дела.

Распоряжением главы города Сочи от 06.07.2009 № 659-р утвержден акт выбора указанного земельного участка и ООО «Адлеринвестстрой» предварительно согласовано место размещения объекта.

На основании постановления главы города Сочи от 02.03.2010 № 217 между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО Адлеринвестстрой» (арендатор) был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 14.07.2011 № 4900006882, согласно которого обществу был предоставлен земельный участок площадью 13 550 кв.м с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, для строительства многофункционального рекреационного комплекса. Категория земель – земли населенных пунктов.

Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. 

Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Согласно п. 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы установлен в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.07.2011 № 355-О/25 и составляет 3 427 442 рублей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Из положений статьи 424 ГК РФ следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В соответствии с положениями пункта 3 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16 июля 2009 года (далее – постановление Правительства № 582), наряду с иными обстоятельствами, определение размера арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами, а также, если право аренды переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В пункте 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Право муниципальной собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи, в связи с чем, арендная плата за пользование спорным земельным участком должна определяться на основании действующих нормативно-правовых актов. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

На момент заключения договора арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, на территории города-курорта Сочи Постановление Главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи».

Расчет суммы арендных платежей, подлежащих уплате за пользование земельным участком, надлежит производить с учетом положений постановления Правительства № 582, а также постановления главы города Сочи № 210.

Согласно подпункту «д» пункта 5.2 постановления № 210, вступившему в силу с 30.12.2011, 5.2. арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В то же время, вступившим в законную силу решением арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 года по делу № А32-11960/2016, установлено, что действие договора аренды прекратилось по истечении установленного в  нем срока – 02 марта 2013 года.

Принимая во внимание указанное обстоятельство, Общество обратилось в администрацию города Сочи в установленном порядке по вопросу заключения нового договора.

При этом, муниципальное образование город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи неоднократно отказывала в заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта.

Указанные обстоятельства являлись предметом исследования по делу № А32-23256/2015 по исковому заявлению ООО «Адлеринвестстрой» к МО город-курорт Сочи и по делу № А32-37937/2016 о понуждении направить в адрес общества договор аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, со 02 марта 2013 года при определении величины арендной платы по договору необходимо руководствоваться положениями пункта 5.6. постановления №210, согласно которому установлено, что с 1 августа 2009 года при продлении либо установлении новых сроков аренды земельных участков по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего Постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 настоящего Постановления.

Указанное положение постановления №210 применимо также и вследствие того, что на земельном участке расположены зарегистрированные объекты недвижимого имущества (19.04.2013 - дата государственной регистрации права собственности).

В заявленный ко взысканию период с 01.01.2013 по 30.06.2015 Обществом произведены следующие платежи:

- платежное поручение от 17.05.2013 № 5 на сумму 4 000 000,0 руб.

- платежное поручение от 19.11.2013 № 18 на сумму 1 590 460,30 руб.

- платежное поручение от 23.04.2014 № 7 на сумму 500 000,0 руб.

- платежное поручение от 25.04.2014 № 8 на сумму 100 000,0 руб.

- платежное поручение от 30.12.2014 № 12 на сумму 1 000 000,0 руб.

- платежное поручение от 20.01.2015 № 3 на сумму 1 000 000,0 руб.

- платежное поручение от 03.03.2015 № 4 на сумму 2 000 000,0 руб.

Согласно Отчету № 355-О/25 от 02.03.2013, составленному по заказу департамента, величина рыночной стоимости земельного участка составляет 44 225 058 рублей. Иной величины рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

При таких данных, порядок расчета арендных платежей по договору выглядит следующим образом.

Коэффициенты инфляции в 2012-6%, в 2013- 5,5%, в 2014 – 5%, в 2015- 5%, в 2016 – 4,5%.

В 2011 году (первый год договора) коэффициент не применяется.

Общество в период действия договора должно было вносить годовую арендную плату за земельный участок в размере 3 202 308,32 руб. (160 115 415,84 руб.*2 %) в год. 

Кроме того, размер арендной платы должен был определяться с учетом коэффициентов инфляции, определяемых федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год, начиная со второго года использования земельного участка.

Таким образом, с учетом уровней инфляции с 2012-го по 2013 года величина арендных платежей в 2013 году составила 160 115 415,84 руб.*2 %+6%+5,5%= 3 581 141,4 руб.

Таким образом, с учетом позиции кассационной инстанции по настоящему делу, отраженной в постановлении от 26.12.2016, порядок определения величины арендных платежей и платежей за фактическое использование в спорный период (01.01.2013 – 31.12.2016) выглядит следующим образом:

Расчет величины арендной платы за период с 01.01.2013 по 01.03.2013 (60 дней) арендная плата рассчитывается исходя из 2% от кадастровой стоимости участка и составляет:

160 115 415,84 руб.*2 %+6%+5,5%= 3 581 141,4 руб./ 365 * 60 дней = 588 680,78 руб.

Размер пени определен по формуле: 

588 680,78 руб. * 0,05% * 68 дней (10.03.2013 по 16.05.2013) =  20 015 руб.

В тоже время, по истечению срока договора, расчет величины арендной платы необходимо производить исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (пункта 5.6. постановления 210).

Согласно Отчету № 355-О/25 от 02.03.2013, составленному по заказу департамента, величина рыночной стоимости земельного участка составляет 44 225 058 рублей. 

Расчет величины арендной платы за 2013 год с 02.03.2013 по 31.12.2013 года:

44 225 058 руб. * 1,5% = 663 375,87 руб.

За период с 02.03.2013 по 31.12.2013 (305 дней) арендная плата составляет:

663 375,87 руб. / 365 * 305 дней = 554 327,78 руб.

Сумма арендных платежей за 2013 составляет: 588 680,78 руб. + 554 327,78 руб. = 1 143 008,56 руб.

С учетом платежей на сумму 5 590 460,30 руб. (платежное поручение от 17.05.2013 № 5 на сумму 4 000 000,0 руб. платежное поручение от 19.11.2013 № 18 на сумму 1 590 460,30 руб.), переплата по итогам 2013 года составляет 4 447 451,74 руб.

Расчет величины арендной платы за 2014 год:

44 225 058 руб. * 1,5%+6% = 703 178,42 руб.

С учетом платежей на сумму 1 600 000 руб.(платежные поручения от 23.04.2014 № 7 на сумму 500 000,0 руб., от 25.04.2014 № 8 на сумму 100 000,0 руб., от 30.12.2014 № 12 на сумму 1 000 000,0 руб.), переплата по итогам 2014 года составляет 896 821,58 руб.

Итого переплата по итогам 2013, 2014 годов составляет 5 344 273,32 руб.

Расчет величины арендной платы за 2015 год:

44 225 058 руб. * 1,5%+6%+5,5= 741 853,24  руб.

С учетом платежей на сумму 3 000 000 руб. (платежные поручения от 20.01.2015 № 3 на сумму 1 000 000,0 руб., от 03.03.2015 № 4 на сумму 2 000 000,0 руб.), переплата по итогам 2015 года составляет 2 258 146,76 руб.

Итого: переплата по итогам 2013, 2014, 2015 годов включительно составляет 7 602 420,08 руб.

Расчет величины арендной платы за 2016 год:

44 225 058  руб. * 1,5%+6%+5,5%+5% = 778 945,9  руб. в год.

С учетом ранее образовавшейся переплаты, переплата по итогам 2016 года составляет 6 823 474,18 руб.

За вычетом пени в размере 20 015 руб., переплата по состоянию на 31.12.2016 года составляет 6 803 459,18 руб.

Копии платежных поручений о перечислении арендной платы представлены в материалы дела, поступление денежных средств по данным платежным поручениям администрацией не оспаривается.

Поскольку на стороне общества имеется переплата, полностью покрывающая спорную задолженность и пеню, в иске надлежит отказать. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.Л. Назыков