ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-42446/2022

город Ростов-на-Дону

24 сентября 2024 года

15АП-1239/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мельситовой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А. 

при участии:

от администрации муниципального образования город Краснодар: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» онлайн-заседание представитель  ФИО1 по доверенности от 20.10.2023 (до перерыва);

от ООО «Крайгражданстройкомплект»: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» онлайн-заседание представитель ФИО2 по доверенности от 15.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 15.12.2023 по делу № А32-42446/2022 

по иску администрации муниципального образования город Краснодар 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о сносе, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» 

к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее –администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» (далее –общество) об обязании снести самовольно возведённый одноэтажный объект капитального строительства площадью 704 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0413001:133 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; в случае не исполнения решения суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов; о взыскании в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 30 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Общество обратилось в суд со встречным исковым заявлением о признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0413001:246, общей площадью 655,2 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., д. 28.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2023 в удовлетворении требований администрации отказано, требования общества удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает на наличие недостоверных сведений в заключении эксперта; в судебном заключении и в материалах дела отсутствуют технические характеристики спорного объекта; земельный участок не принадлежит обществу на каком-либо вещном праве. 

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024 произведена замена судьи Емельянова Д.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Фахретдинова Т.Р.

В судебном заседании 09.09.2024 представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, дал пояснения по представленным документам и по существу спора.

В судебном заседании 09.09.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации до 23.09.2024 до 10 час. 00 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено с участием представителя общества, который пояснил, что разрешение на строительство или реконструкцию объекта не выдавалось; объект возведен в 2011 году. 

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) администрацией установлено, что на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28 с кадастровым номером 23:43:0413001:133, расположены объект капитального строительства стадия возведения первый этажа площадью 49 кв.м, а также одноэтажный объект капитального строительства площадью 704 кв.м, возведенные без разрешения на строительство, что подтверждается актом мониторинга безопасности департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 28.06.2022 № 09-Ф-МБ-45-ОГ. 

В связи с выявленными нарушениями действующего законодательства администрацией муниципального образования город Краснодар в порядке статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации получено уведомление о выявлении самовольной постройки от 28.06.2022 № 31. 

Кроме того, актом проведения внепланового контрольного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемыми лицами от 06.06.2022 № 18, установлено нарушение, выразившиеся в использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15.04.2022 № КУВИ-001/2022-56963805 сведения правообладателях земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:133 площадью 7108 кв.м с видом разрешенного использования по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28, отсутствуют. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.04.2022 № КУВИ-001/2022-58173122 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:133 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28 зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0413001:688 площадью 655,2 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Крайгражданстройкомплект», о чем в ЕГРН 06.03.2006 сделана соответствующая запись регистрации N 23-23- 01/005/2006-335. 

По информации администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара сведения о выдаче разрешения на строительство или иной разрешительной документации по вышеуказанному адресу отсутствуют. По информации департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на данном земельном участке не выдавались. 

Согласно уведомлению о выявлении самовольной постройки от 28.06.2022 № 31 в отношении объекта капитального строительства стадия возведения первый этажа площадью 49 кв.м, а также одноэтажного объекта капитального строительства площадью 704 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0413001:133 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28 присутствуют следующие квалифицирующие признаки самовольной постройки: возведение объекта без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений; возведение объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. 

Как указывает администрация, указанный одноэтажный объект площадью 704 кв.м является самовольным строением и в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу осуществившим его лицом либо за его счет (администрация уточнила требования в связи с самостоятельным демонтажем обществом объекта площадью 49 кв.м).

В  обоснование встречных исковых требований общество указало на то, что 23.01.1996 составлен акт выбора земельного участка под строительство базы комплектации ООО «Крайгражданстроикомплект», определены характеристики объекта.

09.07.1997 Постановлением Главы городского самоуправления Краснодара №1188 утверждено предварительное размещение базы комплектацииООО «Крайгражданстроикомплект» на земельном участке. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2004 по делу№ 32-27238/2004 признано право собственности за ООО «Крайгражданстройкомплект» на незавершенное строительством административно-складское здание базы комплектации, расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса, 28. 

06.03.2006 Главное Управление Федеральной Регистрационной службы по Краснодарскому краю, в установленном законом порядке, произвело регистрацию права собственности ООО «Крайгражданстройкомплект» на незавершенное строительством административно-складского здания базы комплектации, расположенной по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса, 28. Номер регистрационной записи:23-33-01/005/2006-335. Выдано свидетельство о государственной регистрации права 23 АА 657814. 05.06.2012 Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю выдано свидетельство о государственной регистрации права 23-АК 884570 (повторное, взамен № 657814 серии 23АА от 06.03.2006). Кадастровый (или условный) номер: 23:43:0413001:0:14.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. В случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В силу подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу возложенных на администрацию полномочий по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а также полномочий по решению вопросов местного значения в публичных интересах неопределенного круга лиц, обращение в суд является реализацией исполнения этих полномочий (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2018 N 304-ЭС18-2923).

Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последнего направлены на реализацию публичного интереса, поэтому она наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск в силу факта формального нарушения этого порядка, как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск и установление факта нарушения этого порядка - отсутствия разрешения на строительство, являются основаниями для удовлетворения заявленных требований в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В целях установления характера спорного строения, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФИО3, ФИО4 экспертам АНО «НСЭЦ «ФИНЭКА». 

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы: 

1. Определить какие объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:133 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28? 

2. Каковы технико-экономические показатели спорного объекта, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28? Является ли спорное строение объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать, почему эксперт пришел к такому выводу. Соответствуют ли правоустанавливающей и технической документации. Если нет, то в чем выражено несоответствие? Возможно ли привести спорные объекты в первоначальное состояние без риска их гибели. Соответствует ли спорный объект объекту, на который признано право собственности согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края по делу №32-27238/2004-41/611? Спорный объект является объектом незавершенного строительства?

3. Соответствует ли расположение спорного объекта правилам землепользования и застройки МО г. Краснодар, генеральному плану МО г. Краснодар и не находится ли спорный объект в охранных зонах, в случае если таковые расположены в границах земельного участка? 

4. Соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости? Соответствует ли объект недвижимости виду разрешенного использования земельного участка? 

5. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает ли права и законные интересы других лиц? 

Согласно заключению, эксперт пришел к следующим выводам.

На земельном участке расположены объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0413001:246 нежилое здание (Объект экспертизы); объекты вспомогательного назначения №1 (туалет), №2 (туалет); некапитальные объекты №1 (бытовка), №2 (бытовка), №3 (бытовка). 

Определены характеристики объекта: количество этажей – 1; общая площадь -  655,2 кв.м; площадь вспомогательных объектов - 11,1 кв.м; площадь некапитальных объектов – 87 кв.м; высота- 5.3 м; строительный объем – 4166 м;  площадь застройки 700,2м; площадь застройки с учетом вспомогательных и некапитальных объектов 798,3 м; процент застройки  - 11%.

Объект является объектом капитального строительства; соответствует правоустанавливающей документации. 

Расположение соответствует. Объект экспертизы не находится в охранных зонах.

Объект экспертизы соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и нормам в части обеспечения сейсмобезопасности. Фактическое функциональное назначение объекта экспертизы соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно дополнительным пояснениям эксперта, дату возведения объекта капитального строительства определить невозможно. Однако, первый снимок космофотосъемки датируется 14.09.2004. На указанную дату спорный объект являлся объектом незавершенного строительства. Из снимка возможно определить установленные по периметру колонны. Второй снимок космофотосъемки датируется 12.08.2006. На указанную дату спорный объект также являлся объектом незавершенного строительства, конфигурация и расположение относительно дорог, объектов капитального строительства и иных объектов не изменились. Из снимка возможно определить, что на установленные по периметру колонны смонтированы балки. Третий снимок космофотосъемки датируется 14.03.2011. На указанную дату у спорного объекта по установленным балкам смонтирована кровля, определись, завершено ли строительство спорного объекта без учета документов не представляется возможным, так как космофотоснимки не дают представление о готовности инженерных коммуникаций, заполнения проемов и т.д. Конфигурация и расположение относительно дорог, объектов капитального строительства и иных объектов не изменились. Четвертый снимок космофотосъемки датируется 27.04.2011. На указанную дату у спорного объекта по установленным балкам смонтирована кровля, определись, завершено ли строительство спорного объекта без учета документов не представляется возможным, так как космофотоснимки не дают представление о готовности инженерных коммуникаций, заполнения проемов и т.д. Конфигурация и расположение относительно дорог, объектов капитального строительства и иных объектов не изменились. На последующих космофотоснимках (№5 - №29) видно, что конфигурация и расположение относительно дорог, объектов капитального строительства и иных объектов не изменилясь. Какие-либо работы по реконструкции, касающиеся замены несущих конструкций (демонтажа и последующего монтажа) изменения площади застройки, строительного объема не производились. Кроме того, эксперт пояснил, на основании чего эксперт пришел к выводу о соответствии спорного объекта, объекту на который признано право собственности решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2004, если технико-экономические характеристики в указанном решении отсутствуют. В материалах дела имелся акт готовности объекта незавершенного строительства от 17.04.2012, который ссылается на решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу №32-27238/2004 от 30.11.2004. Экспертами в ходе визуально-инструментального исследования определена фактическая площадь застройки, количество этажей и определено, что указанные параметры соответствует площади застройки и количеству этажей, указанных в Акте готовности объекта незавершенного строительства от 17.04.2012.

В материалы дела также представлен кадастровый паспорт здания инв. №80307 от 18.02.2010, в котором указаны следующие параметры: - назначение: нежилое; - общая площадь: 655,2 кв. м; - количество этажей: 1. 

В результате визуально-инструментального обследования, экспертом установлено, что фактическое функциональное назначение, фактическая площадь застройки и количество этажей, соответствуют назначению, общей площади и количеству этажей, указанных в технической документации (кадастровый паспорт здания инв. №80307 от 18.02.2010). Также выводы экспертов о том, что спорный объект соответствует объекту, на который признано право собственности решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2004, подтверждаются приведенными в пояснениях космофотоснимками. Т.е. объект, на который признано право собственности решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2004, являлся объектом незавершенного строительства. На момент проведения экспертизы, спорный объект является объектом, на который признано право собственности решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2004, только строительство его завершено. Вывод эксперта о соответствии спорного строения решению Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2004 сделан на основании определения назначения спорного объекта без сопоставления технико-экономических показателей, а также на основании представленной в материалах дела документации. В материалах дела имелся акт готовности объекта незавершенного строительства от 17.04.2012, который ссылается на решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу №32-27238/2004 от 30.11.2004.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе выводы экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации, и, соответственно, наличия оснований для удовлетворения требований общества.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами.

В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Согласно подпункту 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно пункту 26 постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Согласно пункту 9 информационного письма N 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Таким образом, из выше приведенных разъяснений следует, что лицо, возведшее объект самовольного строительства не вправе претендовать на признание за ним судом права собственности на данный объект и последний подлежит сносу в любом случае (даже если объект формально соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам), если лицо в установленном порядке не предпринимало действий, направленных на получение необходимых для строительства документов (разрешения на строительство).

По смыслу статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Одновременно с этим, действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых не требуется получение разрешения на строительство. Такой перечень закреплен в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законодатель не позволяет расширительно толковать выше приведенные нормы права. Следовательно, надлежит констатировать, что в силу пункта 1 части 17 статьи 51 Кодекса не требуется получение разрешения на строительство только в том случае, если на земельном участке, предоставленном гражданину, последним осуществляется строительство объекта недвижимого имущества, непосредственно предназначенного для целей удовлетворения его личных нужд и потребностей, связанных исключительно с ведением дачного хозяйства и не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Определением от 24.06.2024 в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом истребованы из Управления Росреестра по Краснодарскому краю материалы регистрационного дела в отношении объекта с кадастровым номером 23-23-01/005/2003-335 (незавершенный строительством объект - фундамент, литер а, площадь общая 700,2 кв.м), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., д. 28.

Согласно выписки из ЕГРН право собственности общества на объект незавершенного строительства площадью 655,2 кв.м зарегистрировано 06.03.2006.

Согласно представленным ППК «Роскадастр» документам, основанием для регистрации права собственности явилось решение суда от 30.11.2004 по делу №32-27238/2004, технический паспорт от 02.02.2006.

Как было указано, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2004 по делу №32-27238/2004 признано право собственности за ООО «Крайгражданстройкомплект» на незавершенное строительством административно-складское здание базы комплектации, расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса, 28. 

Из решения следует, что земельный участок не предоставлен обществу в установленном законом порядке. Необходимость в признании права собственности у общества возникла в связи с необходимостью продажи спорного объекта 3-му лицу. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в указанном решении не установлены характеристики объекта, не была проведена судебная (государственная) экспертиза соответствия объекта нормам и правилам, установленным законом. 

Из пояснений общества следует, что объект возведен в отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию объекта; объект возведен в 2011 году.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что факт регистрации в ЕГРН права собственности на объект незавершенный строительством за обществом не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований администрации.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Согласно разъяснению, данному в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке": "В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления".

Возведенные с установленными по делу нарушениями допустимых параметров, даже в отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не могут быть сохранены, о чем указано в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), согласно которому отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

Во исполнение протокольного определения суда апелляционной инстанции от 13.05.2024 по вопросу о возможности приведения спорного объекта в состояние в соответствии с решением суда от 30.11.2004 по делу № А32-27238/2004 от администрации поступили следующие пояснения.

Пунктом 3 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений.

В соответствии с частью 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу части 1 статьи 3.3 предусмотрено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Также на основании пункта 3 данной статьи приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях или за их счет.

Как было указано, 23.01.1996 составлен Акт выбора земельного участка под строительство базы комплектации ООО «Крайгражданстроикомплект», определены характеристики объекта.

09.07.1997 Постановлением Главы городского самоуправления Краснодара №1188 утверждено предварительное размещение базы комплектации ООО «Крайгражданстроикомплект» на земельном участке.

При этом, в настоящее время сведений о предоставлении земельного участка обществу в материалы дела не представлено.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2023 в судебное заседание для дачи пояснений были вызваны эксперты АНО «НСЭЦ «ФИНЭКА» ФИО3, ФИО4.

В судебном заседании эксперт указал, что вывод о соответствии спорного объекта объекту, на который признано право собственности решением арбитражного суда от 30.11.2004, сделан на основании сопоставления адреса и наименования объекта.

Администрация полагает, что данный вывод нельзя считать состоятельным, в связи с тем, что в вышеуказанном решении отсутствуют технико-экономические характеристики объекта, следовательно, провести сравнительный анализ и сделать достоверный вывод в данном случае не представляется возможным.

При ответе на третий вопрос эксперт противоречит исследованию по второму вопросу в части назначения: при ответе на второй вопрос фактическое назначение объекта экспертизы соответствовало документальному назначению «административно-складское здание», при ответе на третий вопрос фактическое назначение объекта соответствует назначению «ремонт автомобилей».

Исследование по четвертому вопросу проведено в табличной форме (таблица №10). На основании исследований, представленных в таблице №10, сделан вывод по четвертому вопросу. Ни один из выводов, представленных в таблице №10, экспертами не раскрыт и не обоснован.

Анализ соответствия объекта экспертизы требованиям правил землепользования и застройки произведен выборочно. Так, например, не рассмотрены фактические отступы от красной линии/улицы, не указаны расстояния от объекта экспертизы до границ земельного участка, а также до смежных земельных участков.

Согласно разъяснению, данному в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Установленные экспертным путем обстоятельства, в виде доказательств того, что строение не нарушает прав и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, строение соответствует строительным нормам и правилам, имеет правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения ответчика в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала либо во время строительных работ.

Учитывая фактические обстоятельства, строительство спорного объекта необходимо было осуществлять на основании соответствующего разрешения, которое обществом получено не было, данный факт обществом не оспаривается

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

С учетом того, что спорное нежилое здание признано судом апелляционной инстанции объектом самовольного строительства, подлежащим сносу, настоящее постановление является основанием для внесения в ЕГРН сведений об аннулировании регистрационной записи № 23-23-01/005/2006-335 от 06.03.2006 о праве собственности ООО «Крайгражданстройкомплект» на объект незавершенного строительством с кадастровым номером 23:43:0413001:688, площадью 655,20 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0413001:133 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28.

При указанных обстоятельствах, требования общества о признании права собственности на спорный объект не полежат удовлетволрению.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с общества в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, с общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 9 000 руб. по иску и по апелляционной жалобе.

 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2023 по делу№ А32-42446/2022 отменить. Принять новый судебный акт.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в месячный срок с даты вступления настоящего постановления в законную силу за счет собственных средств осуществить снос самовольной постройки – объект капитального строительства площадью 655,20 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0413001:133 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28.

Настоящее постановление является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об аннулировании регистрационной записи № 23-23-01/005/2006-335 от 06.03.2006 о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) на объект незавершенного строительством  с кадастровым номером 23:43:0413001:688, площадью 655,20 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0413001:133 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Демуса М.Н., 28.

В случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) настоящего постановления в установленный срок взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки, до дня фактического исполнения настоящего постановления.

В удовлетворении остальной части требований администрации муниципального образования город Краснодар отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крайгражданстройкомплект» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

 

Председательствующий                                                                         Н.В. Нарышкина

 

Судьи                                                                                                          И.Н. Мельситова

 

                                                                                                                      Т.Р. Фахретдинов